16 NUMARALI ÇALIŞTAY
SORUSUNUN CEVABI
SORU 16:
ORJANDA SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ NEDEN GEREKLİDİR?
CEVAP:
MEVCUT DURUM ANALİZİ, DEĞERLENDİRME, TESPİT
VE SORUNLAR:
Soruda ifade edilen mesele “SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞİN NEDEN GEREKLİ OLDUĞU”dur. (GT) Önce mevcut durumu analiz ederek,
geçmişimizi, konumumuzu ve Kooperatif uygulamalarını değerlendirelim. Yapılacak
tespitler elbette içinde bulunduğumuz sorunları da ortaya koyacak. Ama aynı
zamanda söz konusu sorunlar için çözüm önerilerimize de ışık tutmuş olacak.
Mevcut duruma baktığımızda en başta “SİTE YÖNETİMİ KURULMADIĞINDAN MEVCUT YÖNETİMLERİN
YETKİ GASPI” içinde olduğu görülüyor. (GT) Kooperatifin
geçmiş uygulamalarına ve Mevcut duruma baktığımızda bu tespiti işin uzmanları yapmış
durumda. “ister KAT İRTİFAKLI ister Kat Mülkiyetli TAPU SAHİBİ OLSUNLAR 1803 bağımsız bölümün bulunduğu
anagayrimenkul ve ortak alanlarını yani 343/3
PARSELİ KOOPERATİF YÖNETEMEZ. Genel kural budur.
Çünkü bu durumda kooperatif yönetimi 634 sayılı kanun ve yönetim planından
kaynaklı SİTE YÖNETİMİ kurulmasına müdahale etmiş, geciktirmiş/ertelemiş ve
SİTE GÖREV VE YETKİLERİNİ gasp etmiş olur. Orjanda Kat malikleri
anagayrimenkulde örgütlenip site yönetimi kuramadığı için bu durum halen devam
ediyor.”
(Prof.Dr.Av.Şeref KISACIK)
Aslında süreç 1985’te 634 sayılı Kat Mülkiyeti kanununun 1 ve 14.maddeleri
bağlamında Kat İrtifakının tesisi ve
Yönetim Planının tescili ile başlamıştı. Bu yasal alt yapıya dayalı
olarak Tapuda Kat İrtifakı Kurulmuş
ve Yönetim Planı tescil olunarak 25.03.1985 tarihinden itibaren Orjanda KAT MÜLKİYETİ HUKUKU doğmuş oluyordu. Böylece daha ortada
inşaatlar bile yokken Orjanın geleceği öngörülmüş ve genel kurullarda defalarca
görüşülmüştü. Bu arada evi olan, yeni satın alan herkes tapuya tescil edilen
Yönetim Planını bir taahhütname olarak imzalamıştı. Bu belge aynı zamanda
kurulması gereken site yönetiminin de anasözleşmesi hükmündeydi.
Bu konunun analizi yapılacak olursa; Öncelikle
ortakların talep ve baskısıyla 1985’te Kat
İrtifakının tesisi ve Yönetim Planının tescili sonucu Kat İrtifaklı
Tapular verilebilir hale gelmişti. Nitekim 4 Ekim 1986 tarihinde sembolik bir
“tapu dağıtım töreni “ ile borcu bulunmayan bir kısım ortağa tapuları teslim
edildi. Tüm bu işlemler 40 yıl önce 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 1,14,15,16
ve 17.maddelerine dayalı olarak yapılmıştı.
Nitekim Kanunun BİRİNCİ BÖLÜM Genel Hükümler “A) Kat mülkiyeti ve kat
irtifakı” başlıklı I – Genel kural 1.madde ikinci fıkrası; “Yapılmakta veya ileride yapılacak olan
bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı
tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki
veya arsanın ortak malikleri tarafından,
BU KANUN HÜKÜMLERİNE GÖRE İRTİFAK HAKLARI KURULABİLİR” diyor.
İKİNCİ BÖLÜM ün D) Kat irtifakının kurulması başlıklı 14.maddesi ise Kat İrtifakı Kurulmasını düzenlemiş.
Buna göre:
“Henüz yapı yapılmamış veya yapısı
tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline
tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait
istem ile birlikte 12 nci maddenin birinci fıkrasının (a) bendine uygun olarak
düzenlenen, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca anagayrimenkulün maliki veya
bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu
müdürlüğüne gönderilen proje ile (b)
bendindeki yönetim plânını tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat
mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez.
Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu
bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün
(Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur
ve yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası
ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir” hükmü var.
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM “Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı
Sahiplerinin Haklarıyla” ilgili. 15 ve 16.maddeler Bağımsız bölüm
ve Ortak yerler üzerindeki “Kat maliklerinin haklarını” açıklıyor.
17. madde ise “B) Kat irtifakı sahibinin hakları” üzerine:
“Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde
yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için
kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına
sahiptirler.
Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya
birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin
görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da
uygulanır.
Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde YAPI FİİLEN TAMAMLANMIŞ VE BAĞIMSIZ
BÖLÜMLERİN ÜÇTE İKİSİ FİİLEN KULLANILMAYA BAŞLANMIŞSA, kat mülkiyetine
geçilmemiş olsa dahi ANAGAYRİMENKULÜN
YÖNETİMİNDE KAT MÜLKİYETİ HÜKÜMLERİ UYGULANIR.”
1985’ten 2014’e kadar yaklaşık 30 yıl serbestlik
kararları sebebiyle konutların yapımını bekledik. YAPILAR TAMAMLANIP YAPI
KULLANMA İZNİ ALAN BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN ÜÇTE İKİSİ FİİLEN KULLANILMAYA
BAŞLANDIĞINDA ise artık kanunun 17. maddesi hükmü öne çıkmıştı. Zira
“Kat irtifakı sahibinin haklarını” düzenleyen bu maddenin 3.fıkrası hükmü
ve KAT MÜLKİYETİ HUKUKU uyarınca şartlar yerine gelmiş, ANAGAYRİMENKULÜN
YÖNETİMİNDE KAT MÜLKİYETİ HÜKÜMLERİNİN uygulanma
zamanı gelmişti.
Demek ki KONUTLAR FİİLEN TAMAMLANMAMIŞ OLSA DA Kat İrtifaklı tapu sahipleri
olarak bizler 40 yıldır 634 sayılı yasanın ve Yönetim Planının tanımladığı
haklara sahibiz ve borçlarla yükümlüyüz. Kat İrtifaklı tapu sahipleri
olarak bizler yasal olarak tanımlanan haklarımıza sahip çıkamadık. Bu durumda YÖNETİCİ SEÇME HAKKIMIZ vardı bilmedik
ve kullanmadık. Hiç değilse maliki olduğumuz yapılar tamamlanıp Yapı Kullanma
İzinleri alınarak fiilen kullanılan BAĞIMSIZ BÖLÜMLER 2014 yılı itibariyle 2/3
çoğunluğu sağladığında YÖNETİCİ SEÇME ve SİTE YÖNETİMİNİ KURMA hakkımız
vardı onu da bilmedik ve kullanmadık/kullanamadık. Kooperatif te kendisine
düşen görevleri bilhassa yapmadı yada yapamadı. O zaman hatırlatılmış olmasına
rağmen ne Kat Maliklerinden ne de Kooperatif Yönetimlerinden bu yönde herhangi bir
girişim gelmedi.
Neticede bizler bu hakkımızı sorgulamadığımız için haklarımızdan ve yıllarımızdan
olduk. Kooperatif yönetimleri de
bilinçli yada değil görev ve sorumluluklarını yerine getirmediler. 1803 ortaklı genel
kurullarda bile bir araya gelmesi zor bir kitleye liderlik edip Site Yönetimi kurulmasına yardımcı olmaları
beklenirdi, yapmadılar. Daha da vahimi konutların %99,7’si bittiği
halde kalan birkaç subasmanı da tamamlamadı yada tamamlayamadılar. Üstüne
üstlük kendi amaçlarına odaklanmaları gerekirken zaman uzadıkça bilinçli
yada bilinçsiz SİTE YÖNETİMİ İMİŞ GİBİ
davranmaya başladılar. Çünkü Orjan fiilen bir SİTE OLMUŞ, ihtiyaç, talep ve
beklentiler bir yapı kooperatifinin amaçlarını çoktan aşmıştı.
Neticede işler işleri, dolu gündemler başka gündemleri takip etti.
Pandemiydi, alt yapıydı üst yapıydı, seçimdi derken on yıl geçiverdi. Güncel meselelerin harareti ve ağırlığı
ufkumuzu daralttı. Birkaç yıldan ötesini
göremez hale geldik. ASLINDA SÜREKLİ ERTEME VE ÖTELEMELERLE GELECEĞİMİZİ
ÇOK DAHA AĞIR BİR YÜKÜN ALTINA SOKMUŞ OLDUK. Öte yandan YÖNETİMLER bu süreçte
kooperatifin faaliyet alanı olmayan pek çok konuda SİTE YÖNETİMİNİN YETKİLERİNİ
kullanmaya çalışarak bir tür “GASP” fiili işlediler. Bizler
de yasal olmayan bu duruma herhangi bir tepki göstermeyerek sorumluluğa ortak
olmuş olduk.
İkincisi, konutların yapımı
serbestlik kararları dolayısıyla zaten yıllar aldı. Ancak 2000’li yıllarda tüm
orjan ortakları zaten Kat İrtifaklı tapularını almış bulunuyordu. Konutları
tamamlanıp iskân raporu almış ve içinde oturmakta olan Kat malikleri de 2010’lu
yıllarda 343/3 parsel anagayrimenkulde
aralarında örgütlenip site yönetimi kurabilirlerdi. Özellikle 2014’te 634 sayılı yasanın 17. maddesi kapsamında 2/3 çoğunluğun
sağlandığı düşünülüyordu. Ancak kendilerine hatırlatılmış olmasına rağmen ne
Kat Maliklerinden ne de Kooperatif Yönetimlerinden bu defa da herhangi bir
girişim gelmedi. Neticede aradan 10 yıl, 1985 ten beri de 40 yıl geçti ama HALA
KOOPERATİF OLARAK DEVAM EDİYORUZ.
Üçüncüsü; “ister
KAT İRTİFAKLI ister Kat Mülkiyetli TAPU SAHİBİ OLSUNLAR 1803 bağımsız bölümün bulunduğu
anagayrimenkul ve ortak alanlarını yani 343/3
PARSELİ KOOPERATİF YÖNETEMEZ. Genel kural budur.
Çünkü bu durumda kooperatif yönetimi 634 sayılı kanun ve yönetim planından
kaynaklı SİTE YÖNETİMİ kurulmasına müdahale etmiş, geciktirmiş/ertelemiş ve
SİTE GÖREV VE YETKİLERİNİ gasp etmiş olur. Orjanda Kat malikleri
anagayrimenkulde örgütlenip site yönetimi kuramadığı için bu durum halen devam
ediyor. Ancak
kat maliklerinin itirazı olmadığı sürece kooperatif aidat toplayabilir ve
gerekli hizmetleri yürütebilir. Şu anda Orjanda olan budur.” (Prof.Dr.Av.Şeref
KISACIK)
Özellikle 2014 yılından bu yana ise “SİTE
YÖNETİMİNE GEÇİŞ YASALAR GEREĞİ TERCİH DEĞİL KANUNİ BİR ZORUNLULUK” olarak
karşımızdadır. Bu süreç konutlar bitip iskân raporu alındığında işlemeye
başlamıştı. O yüzden bulunduğumuz noktada SİTE
YÖNETİMİ KURULMASI İÇİN 634 SAYILI KANUNUN 17.MADDE 3.FIKRASI GEREĞİ KAT
İRTİFAK SAHİBİ 2/3 ÇOĞUNLUK YETERLİ! (
Kaldı ki Kooperatifler Kanunu'nun
81.maddesine (anasözleşme md.64) göre, “anasözleşmede gösterilen işlerin
tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçirilip konutların ortaklar adına tescil
edilmesiyle kooperatif amacına ulaşmış sayılır” ise de, site yönetimine geçiş için tasfiyenin
tamamlanmasına ilişkin bir koşul bulunmamaktadır. Ancak, kooperatif anasözleşmesinin
64/2. maddesine göre, yapı kullanma
izninin (iskân ruhsatının) alınmasını müteakip bir yıl içinde, ortakların Kat
Mülkiyeti Kanunu'na göre ferdi mülkiyet işlemlerini sonuçlandırmaları
zorunluluğu vardır.” (Av.H.Sancar KARACA)
Tapularımızın tümünün cins tashihi yoluyla Kat
Mülkiyetine dönüşememiş olması da SİTE YÖNETİMİNE GEÇMEMEK için geçerli bir mazeret değil. Çünkü bu konu da uzmanlara
göre 634 sayılı yasanın 17.maddesi açısından bir engel teşkil etmiyor. SİTE YÖNETİMİ KURULABİLMESİ için 2/3
çoğunluğun Kat İrtifaklı Tapu sahibi olması yeterli. Kaldı ki Kooperatif
anasözleşmesinin 64. maddesi zaten Orjan Yönetimini FERDİ MÜNASEBETE GEÇİŞ
açısından sorumlu tutuyor. Bundan
kaçışı yok.
Sonuçta tüm kat malikleri söz konusu kooperatif amacı
çerçevesinde FERDİLEŞME SÜRECİNİN TAMAMLANMASI suretiyle eninde sonunda kat
mülkiyet tapularını alacaklar. Sadece bu işlemlerin ele
alınarak TAMAMLANMASI GEREKİYOR. Ama Konutların üçte ikisi
fiilen kullanılıyorsa artık site yönetimine geçme bir tercih değil, zorunluluk
haline gelmiş oluyor.
Hâlbuki Orjan için “SİTE YÖNETİMİNE
GEÇMEK” aynı zamanda “BİR AVANTAJDI”
değerlendirilemedi. Şayet bugüne
kadar geçilseydi sıkça tekrar edilen “bize
ne avantajı olacak?” sorusunun aşağıdaki cevapları yaşanarak görülmüş
olacaktı:
(1) Blok ve site yönetim
kurulu seçimlerinde mevcut “adaletsiz (1/4) seçim nisabı ve şaibeli vekâlet
oyları” ile seçim kazanma ve karar alma uygulaması sona erecekti ve
bunun yerine adil “salt çoğunluk sistemi” uygulanacaktı.
(2) Hiyerarşik bir
yönetim sistemi kurulacaktı ve yönetim kurulu 1803 üye yerine sadece “95
blok yöneticisi ile muhatap olacaktı”.
(3) Yönetim kuruluna
ödenen maaşlardan tasarruf edilecekti, çünkü yönetim kurulu 5 yerine “3
üyeden” teşkil edileceğinden “2 üyenin maaşından tasarruf
edilecekti”. Ayrıca siteyi “Site Müdürü” yöneteceğinden
yönetim kurulu sadece “karar organı” olarak görev yapacaktı.
(4) Üyeler “hem
kooperatif ortağı hem de kat malikleri kurulu üyesi” olduğundan, site
yönetim kurulu ile kooperatif yönetim kurulu birleştirilecek ve “iki yönetim
kuruluna da ayrı ayrı maaş ödenmeyecekti”. Ayrıca blok yönetici ve
deneticilerinin sitenin ortak yerleriyle ilgili sorumlulukları olmayacağından
ve her yıl seçimle değişeceğinden görevleri, “ücret ödemeyi
gerektirmeyen yasal bir sorumluluk” olacaktı.
(5) Üyelerle etki
bir “iletişim sistemi” kurulacaktı, tüm “dilek ve
şikâyetleri” çözümlenecekti ve önerdikleri “tüm önemli konular
toplantı gündemine” alınacaktı,
(6) Sitenin “güvenliği” sağlanacak
ve tüm giriş ve çıkışlar kontrol altına alınacaktı ve tüm “tesis ve
işletmeler” düzene girecekti.
(7) “Komşular arasındaki
anlaşmazlıklar” blok yönetimleri tarafından çözümlenecek ve
gerekirse “sulh hukuk mahkemelerinde dava açılarak” çözüm
bulunacaktı. (GT)
Çünkü görüşünü aldığımız uzmanlara göre; “Konut Yapı Kooperatiflerinin görevi,
bir ’inşaat müteahhidi gibi’’ sadece ‘’üyelerine konut
ve alt/üst yapı tesislerini inşa etmektir. Bu açıdan “YÖNETİM
KURULLARININ, SİTEYİ YÖNETME GÖREV, YETKİ VE SORUMLULUĞU YOKTUR”.
Buna rağmen “KOOPERATİF YÖNETİM KURULLARI 1985 TARİHLİ
YÜRÜRLÜKTEKİ ORJAN SİTESİ YÖNETİM PLANINI 40 YILDAN BERİ UYGULAMAMIŞLARDIR”. Şayet bu yönetim planı uygulansaydı, blok
ve site yönetimleri kurulacak, bu planda yazılı kurallara uyulacak, 1803
konutun imar projelerine aykırı tadilatlar yapılmayacak, “ORJAN
konutları yamalı bohçaya dönüşmeyecekti.” 634 sayılı yasanın 18.maddesinde yazılı “doğruluk kaidelerine uymak, özellikle
birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim plânı
hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler” GENEL KURALINA uygun olarak ortak yerlerde ilgili kurallara uyulacaktı.
Ortaklarının /kat maliklerinin veya
kiracılarının “birbirleri arasında çıkan anlaşmazlıklara” çözüm
bulunacaktı. “Kurallara uymayanlar hakkında sulh hukuk mahkemelerinde dava
açılmak suretiyle” tüm ortakların/kat maliklerinin ortaya konan TOPLU
YAŞAM KURALLARINA uymaları sağlanacaktı.”
Netice itibariyle “BLOK VE SİTE YÖNETİMİNE GEÇMEK
BİR TERCİH/SEÇENEK DEĞİL, YASAL ZORUNLULUKTUR”. Zira Kat mülkiyeti kanununa göre 2014
tarihinden itibaren ORJAN Sitesinde “konutların 2/3’ünden fazlası kat
irtifakı veya kat mülkiyeti tapularını aldıklarından” bu kanuna göre
blok ve site yönetimlerinin kurulması gerektiği tüm yönetim kurullarına
hatırlatıldığı halde “ORJAN Sitesi 40 yıldan bu yana gayrimeşru olarak
yönetilmeye devam etmiştir”. (GT)
Son olarak Orjanda sıkça karşımıza çıkan “NE
GETİRİR NE GÖTÜRÜR?”sorusuna da cevap verelim. Bu sorunun aslında “Cebimizi
nasıl etkileyecek?” anlamında kullanıldığını pekâlâ biliyoruz. O yüzden
önce bunu kısa ve net olarak cevaplandırıp, devamında asıl farkları açıklamaya
çalışalım. Öncelikle belirtmeliyiz ki site yönetimi de aynen
kooperatif gibi yıldan yıla hazırlanacak bütçeler kapsamında alınan aidatlarla
yürür. Bunlarla yönetim hakkı huzurları, personel ücretleri ile ortak
alan bakım, onarım, idame ve işletme giderleri karşılanır. Ayrıca öngörülen bir
yatırım varsa, o projelerin maliyeti için de bütçeye konulan ek ödemeler kat
maliklerinden talep edilir. Bu sistem aynen devam edecektir.
Site yönetimi 3 kişi + 2 denetçiden oluşmaktadır.
Kooperatif yönetimleri ise 5 +2 toplam 7 kişidir. Bu anlamda site
yönetiminde daha az hakkı huzur söz konusudur. Ayrıca 95 blok ve denetçiye
herhangi bir ücret ödenmeyecektir. Bu açıdan site yönetiminin daha
avantajlı olacağı gayet açık. Olağanüstü bir hizmet talebi ya da gider
olduğu takdirde doğal olarak aynı kooperatifte olduğu gibi yine genel kurulda görüşülecek
ve karar uyarınca aidatlar bu miktar kadar artacaktır. Örneğin Orjanın ihtiyacı
olan güvenlik hizmeti 5188 Sayılı Özel Güvenlik yasasına göre
satın alınacaksa bu işin bedelinin bütçeye konulması ve istenmesinden tabii bir
şey olamaz.
Neden? Çünkü günümüz yaşamının bir
gerekliliği olan site yaşamı, düzenli bir yönetim sistemi olmadan sürdürülemez.
Toplu yaşam alanlarında huzurlu ve güvenli bir ortam sağlanması, hem bireylerin
yaşam kalitesini artırır hem de mülklerin değerini korur. Ancak site
yönetiminin başarılı olması, sağlanan hizmetlerin kapsamı ve kalitesiyle de doğrudan
ilişkilidir. Bu nedenle, site yönetiminde önemli olan hizmetler, bu
hizmetlerin sakinlere sağladığı avantajlar ve iyi bir site yönetimi için dikkat
edilmesi gereken noktaları ele almak gerekir.
SİTE YÖNETİMİ, bağımsız bölümlerin,
blokların, ortak alanların ve genel olarak sitenin toplu yaşam kurallarına
uygun bir şekilde yönetilmesini amaçlar. Belli bir düzen içinde ihtiyaçları
karşılar ve gerekli hizmetleri sunar. Bu bağlamda Kat Mülkiyeti Kanunu ve
Yönetim Planı çerçevesinde belirlenen TOPLU YAŞAM KURALLARI, site yönetiminin
temelini oluşturmaktadır. Bu iş bir yapı kooperatifi tarafından yapılamaz. Yapılmaya
çalışılsa da en ufak bir sorunda “yetkisizlik” suçlamasına muhatap
olurlar. O yüzden zaten şimdiye kadar bu sorumluluğu açık açık kimse üzerlerine
almadı/alamadı. Kaldı ki etkili bir site yönetimi, yalnızca günlük işleyişi
düzenlemekle kalmaz, aynı zamanda sakinlere güvenli ve konforlu bir yaşam sunmak
için de çalışır. Çünkü geleceği öngörmek ve ona uygun hazırlıkları ihmal
etmemek de en az günün gerekleri kadar önem ve önceliklidir.
Site Yönetimi ana başlıklar itibariyle; Hukuki
Uyumun Sağlanması, Düzenli ve Huzurlu Bir Yaşam Ortamı Sağlama, Maddi ve
Manevi Değerlerin Korunması gibi açılardan ÖNEMLİDİR. Böylece Ortak alanların bakımı, temizlik ve güvenlik hizmetleri
yapılabilir. Bunlar sürdürülebilir yaşam kalitesini doğrudan etkileyecektir.
Hepimizin gözbebeği Orjanın maddi ve manevi değerlerinin korunması iyi bir
yönetişim ile mümkün olur. Sitenin estetik ve yapısal bütünlüğü korunarak mülklerimizin
değeri artırılabilir.
Öncelikli olarak Hukuki Uyumun Sağlanması
içinde bulunduğumuz karmaşık durumdan çıkılması ve normale girilmesi için temel
önemdedir. NİHAYET 634 SAYILI YASA VE YÖNETİM PLANI TEMELİNDE KAT MÜLKİYETİ
HUKUKUNA UYUM SAĞLANMIŞ OLACAKTIR. Ki bu husus “bir tercih değil
zorunluluk” olması hasebiyle zaten her türlü “pazarlığa” kapalıdır. Zira
yasalarla “NE GETİRİR, NE GÖTÜRÜR PAZARLIĞI” yapılamaz. Herhangi bir
müeyyidesi olmasa bile bizatihi o yolda olmamak bile “normal değildir”.
Özellikle de kooperatifimizin öyle olmadığı halde “site imiş gibi
davranması” yanlış üstüne yanlıştır. Bir zaman çokça söylenen bir deyim
vardı; “Doğan görünümlü şahin”. Bu kurnazlık bazılarını tatmin etse de Orjanı her
an sıkıntıya sokacak gelişmelere açık. Emin olun duvara çarpmış gibi oluruz.
Nasıl? diye soranlara konuyu biraz da yumuşatarak; Batı
Karadeniz dağlarında bazı ikaz amaçlı levhaların yöre ağzıyla "ayı da
çıkabülü, taş da düşebülü" şeklinde karikatüre edilerek ifade edildiğini
örnek verebiliriz. Bu konuda bir başka latife “kamyonu devirdikten sonra
akıl veren çok olur” söylencesidir. Zamanında hazırlık yapmazsak, yapmamız
gerekenleri sürekli erteleyip/ötelersek kaçınılmaz olarak “eyvah şimdi ne
yapacağız?” noktasına düşeriz. Çıkacak faturayı da o gün geldiğinde
başkaları değil yine Orjan halkı ödeyecektir.
Hâlbuki yasal yollar uyulmak içindir ve
sadece “NASIL UYUM GÖSTEREBİLİRİM?” çabalarını zorlar. Bu çabalar
çıkabilecek güçlükleri yada olmazları sayarak gösterilemez. Hele de niyet
yoksa hep mazeret üretir durursunuz. Düşünülecek olursa, Ama KURULACAK SİTE
YÖNETİMİ aidat ödemelerinden kararların uygulanmasına, toplu yaşam kuralları
konulmasından uygulama müeyyidelerine ve Yönetim-kat malikleri ihtilaflarından
komşuluk anlaşmazlıklarına kadar pek çok konuda yasal süreçlerin işlemesine
imkân verecektir. OLMASI GEREKEN DE BU.
Bir Site Yönetiminde; “Aidat Yönetimi ve Bütçe
Planlaması”, “Güvenlik Hizmetleri”, “Temizlik ve Hijyen
Hizmetleri”, “Teknik Bakım ve Onarım Hizmetleri”, “Peyzaj ve
Çevre Düzenlemesi”,
“Hukuki Destek ve Yönetim Planlaması” ile “Sosyal
Tesis ve Etkinlik Yönetimi” ve “İşletme hizmetleri” gibi temel bazı
önemli hizmetler söz konusudur.
Meselâ bir site yönetiminin en temel
sorumluluklarından biri aynen kooperatifte olduğu gibi aidatların
düzenli olarak toplanması ve bu gelirlerin doğru bir şekilde planlanmasıdır. Bu
şekilde aidatların düzgün yönetimi, site sakinlerinin ihtiyaçlarının
karşılanmasını sağlar. Ortak alanların bakım ve onarımı için kaynak sağlanır.
Ayrıca ortak projeler ve büyük bakım işleri için de bütçe yapılabilir.
Güvenlik; toplu yaşam alanlarının olmazsa olmazıdır. Site
sakinlerinin huzur içinde yaşayabilmesi için güvenlik hizmetlerinin etkin bir
şekilde sağlanması gerekir.
Bu kapsamda Güvenlik personelinin görevlendirilmesi ve
eğitimi, Kamera sistemleri ve geçiş kontrol mekanizmalarının kurulumu ile afet
ve acil durum planlarının hazırlanması bulunur. Böylece Yabancıların izinsiz
girişi engellenebilecek, trafik kuralları uygulanacak, hırsızlık ve vandalizm gibi
olayların önüne geçilebilecektir. Dolayısıyla da amaç sakinlerin kendilerini
daha güvende hissetmelerinin sağlanmasıdır.
Temizlik ve Hijyen Hizmetleri; çağdaş yaşamın
en başta gelen gereklerindendir. Bu bağlamda ortak alanların temizliği, sitenin
genel yaşam kalitesini doğrudan etkiler. Düzenli temizlik ve ilaçlama yalnızca
estetik bir ortam yaratmakla kalmaz, aynı zamanda sağlık açısından da
önemlidir. Örneğin orjan plajı, duşları, iskelesi ve genel olarak sahil boyu
her sezon öncesi en iyi şekilde hazırlanmalıdır. Yaz boyu o kesimde yürütülmesi
gereken yıllardır alıştığımız, aksatılmayacak hizmetler vardır. Sezon sonunda
da toplanması, kıştan önce bakım ve onarımı yapılmalıdır. Aynı şekilde spor ve
oyun alanları ile havuz tesisinin temizliği, bakımı ve ilaçlanması ihmal
edilemez. Böylece hem sakinler için sağlıklı bir yaşam alanı oluşturulmuş hem
de görsel olarak daha düzenli ve estetik bir ortam sağlanmış olacaktır.
Teknik Bakım ve Onarım Hizmetleri; olarak
gruplandırılabilecek hizmetleri amacı ve görevi olmamasına rağmen kooperatif
tarafından yapılmasına alışığız. Bu anlamda site içindeki alt yapı ve üst yapı
arızaları, su tesisleri ve tesisatları, UEDAŞ kapsamında olmayan elektrik yapı
ve sorunlarının giderilmesi kaçınılmazdır. Ayrıca sahil boyunda, iskelede,
duşlar, şemsiyeler, şezlonglar ve oturma yerlerinde gereken bakım, onarım ve
yenilemeler her yıl özenle tekrarlanır. Sosyal tesisler, spor alanları, havuz
kompleksi, Yönetim merkezi ve diğer ortak alanların düzenli onarım, bakım,
idame, yenileme ve iyi durumda bulundurulması Orjanda ortak yaşamın temel
taşlarından olarak devam edecektir. Böylece çıkabilecek arızaların önceden
tespit edilmesi, uzun vadede maliyet tasarrufu sağlanması ve sakinlerin günlük
yaşamını aksatabilecek sorunların önüne geçilmesi Site yönetiminde de mümkün
olabilecektir.
Peyzaj ve Çevre Düzenlemesi; yeşil alanların
korunması, bakımı ve iyileştirilmesi ile ilgilidir. Bu konu site yaşamının
estetik ve fonksiyonel bir parçası olduğu için ihmal edilemez. Bu konuya
gerekli özenin gösterilmesi site sakinlerine doğayla bütünleşik bir yaşam
sunar. Bu kapsamda ortak alandaki yeşil örtünün korunması, mevsimine göre
yenilenmesi, peyzaj düzenlemeleri, bakımı ve düzenli sulanması yapılacaktır. Ağaç
budama ve çim biçme işlemleri sürdürülecektir. Çocuk oyun alanları düzenlenecek,
güvenli, bakımlı ve temiz tutulacaktır. Bütün bu hizmetler elbette ki en başta
siteye estetik bir görünüm kazandırır. Sakinler için rahatlatıcı bir ortam
sunar ve mülk değerini artırır.
Hukuki Destek ve Yönetim Planlaması; Kat Mülkiyeti
Kanunu’na uygun bir yönetim demektir. Toplu yaşamın sürdürülebilirliği için
şarttır ancak etkili bir şekilde yönetilmesi gerekir. Bu bağlamda en başta Yönetim
Planının güncellenmesi ve iyi uygulama geliyor. Doğal olarak Kat malikleri/Temsilciler
Kurulu toplantılarının organize edilmesi ve alınan kararların uygulanması temel
çalışmalardır. Sorunların çözümü ve iyi uygulamalar; kat malikleri ile sürekli
iyi iletişimi, açıklığı ve mümkün olan her vasıtadan yararlanarak bilgilendirmeleri
gerektirir. Aidat borçları ile hukuki uyuşmazlıkların çözümü de bu kapsamda
olacaktır. Bu hizmet de avantaj olarak sakinlerin haklarını korurken yönetimle
ilgili hukuki sorunların da önüne geçer.
Sosyal Tesis ve Etkinlik Yönetimi: Orjanın sahip
olduğu sahil bandı, günübirlik tesisler, plaj, iskele, yüzme havuzu, spor alanları,
marketler ve 414 gibi diğer sosyal tesisler yaşamımızın önemli parçalarıdır. Sağlık
ocağı ve camimizi de Orjana hizmet veren kurumlar olarak bu kapsamda görmek
gerekir. Bu alan ve tesislerin doğru ve etkili şekilde yönetilmesi/işletilmesi
ise sakinlerin sosyal ihtiyaçları için zaruri bir hizmet olacaktır. Bu bağlamda
sosyal tesislerin düzenli bakım ve temizliği, işletmelerin kiralanması/yönetimi
ve belli zamanlarda talep edilen sosyal etkinliklerin düzenlenmesi vardır.
Böylece; komşuluk ilişkileri güçlendirilmiş, sakinlerin sosyal talep ve ihtiyaçları
karşılanmış olur. Orjanda huzurlu ve daha keyifli bir yaşam istiyorsak bu husus
ta ihmal edilemez.
Bütün
bunlar ne 1163 sayılı yasada, ne de kooperatif anasözleşmesinde yoktur. Zira AMAÇ VE FAALİYET KONULARI yasanın 3.maddesine dayanan
anasözleşmenin 6. Maddesinde şöyle
ifade edilmiştir: “Kooperatifin amacı ortaklarının konut ihtiyaçlarını karşılamaktır. Bu
amaçla kooperatif: 1-Arsa ve arazi satın alır, birleştirir imar planına
uygun biçimde böldürerek altyapı, plan, proje ve maliyet hesapları hazırlar ve
ortaklarına konut yaptırır. 2-Yaptırılan konutların mülkiyetini bu ana
sözleşmede yazılı esaslara göre ortaklarına aktarır. 3-Ortaklarının
sosyal, kültürel ve ekonomik ihtiyaçlarını karşılamak üzere gerekli tesisleri
kurar, bu tesisleri işletir veya kiraya verir. 4-Yukarıdaki fıkralardaki
yazılı hususları sağlamak üzere, ilgili kurum ve kuruluşlarla ortak
çalışmalarda bulunabilir, gayrimenkul ve menkulleri iktisap eder, kiralar,
kiraya verir, satar ve benzeri tasarruflarda bulunur, ayni haklar tesis eder…”
Görüldüğü gibi kooperatifin görev ve
sorumlulukları arasında; ne temizlik hizmeti, ne onarım bakım işletme, ne plaj
ve havuz hizmetleri, ne sosyal faaliyetler, ne peyzaj ve çevre düzenlemesi, ne
de güvenlik sağlama bulunmuyor. Peki nasıl oluyor da oluyor? Şöyle; Bu
konular sadece 634 sayılı yasa ve yönetim planımızda var. Kooperatif bugüne
kadar site yönetimi kurulmadığı, bu iş için önderlik etmediği, aksine “Yasalar
öyle ama Orjanda site yönetimi olmaz, bu halk onu kaldıramaz” söylemiyle olacak
olanı engellediği, ertelediği, ötelediği ve BİR TÜR ROL ÇALDIĞI İÇİN oluyor.
Öte yandan ısrarla gitmeye çalıştığımız yolda; kooperatif genel kurullarının verimsizliği herkesin malumudur. 1803
ortağın vekâletlerle beraber ancak ¼’ü ile toplanıp 300-400 arasında bir oyla
kararlar alıyoruz. Kalabalık ortak yapımız sebebiyle; eziyetli imza kuyruğu,
sorunlu vekâlet sistemi, sıcak altında ve dar zamanda bir hengâme halinde
geçiyor. Oysa site yönetiminde TEMSİLCİLER KURULU TOPLANTISI daha az
bürokrasi ve en çok 190 kişiyle yapılabilecek. Yönetim kurulları uygulama
sırasında 95 Blok yöneticisiyle muhatap olacak. Bu avantajı yok mu sayalım?
Bu arada “ÇİFT BAŞLILIK NE OLACAK?”
sorusunu duyar gibiyim. Evet, kooperatif esas görevlerini yapıp İŞLETME
KOOPERATİFİNE DÖNÜŞÜNCEYE KADAR, muhtemelen 2029’a kadar bu kaçınılmaz. Ama
bu geçiş sürecini her yıl yenilenen ve uzatılan yetki kararlarıyla, kooperatif
yönetim kuruluna görev vererek, adım adım TEMSİLCİLER KURULU OLUŞUMUNU
gerçekleştirerek çift başlılık olmayacak şekilde yönetebiliriz. Bu
dönem aynı zamanda kooperatifin bir an önce FERDİLEŞMEYİ TAMAMLAMASI için de
büyük bir baskı oluşturacaktır.
Üyeler “hem kooperatif ortağı hem de kat malikleri kurulu üyesi” olduğundan, Blok oluşumları tamamlanıp
TEMSİLCİLER KURULU da toplanabildiği takdirde 2027 Genel kurulunda site yönetim
kurulu ile kooperatif yönetim kurulu birleştirilecek ve “iki yönetim
kuruluna da ayrı ayrı maaş ödenmeyecektir”. (GT) 2029 genel kuruluna kadar böyle gidileceği varsayılmaktadır. Sonuç olarak hem kooperatif açısından hem de site yönetimi ile ilgili süreçler
tamamlandığında anasözleşme değişikliği yoluyla zaten İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİNE
dönüşmüş olacağız. Böyle olunca da 2029 TEMSİLCİLER KURULU TOPLANTISINDA kanuna
uygun olarak İŞLETME VE YÖNETİM
KOOPERATİFİNİN “yönetici seçilmesi” mümkün hale
gelecek. Bu konu da böylece sorun olmaktan çıkarak yönetimde tek başlılık
sağlanacaktır.
Halâ “Avantajımız ne olacak?” deniyorsa,
işte yukarda sayılan bütün bu hizmet ve farklılıklar aynı zamanda Site Yönetiminin
sakinlere sağladığı belli başlı avantajlardır. Çünkü; Teknik bakım, temizlik
ve güvenlik gibi hizmetler, sakinlerin günlük yaşamını kolaylaştırır ve Daha Konforlu Bir Yaşam demektir. Site yönetiminin yasal araç ve yöntemlerle yapılması sakinlerin
üzerindeki yükü azaltır, kurum ve kuruluşlarla ilişkileri arttırır. Böylece Zaman
ve Enerji Tasarrufu sağlar. İyi yönetilen bir sitede evlerimizin Mülk
Değerinin Artması beklenen bir sonuçtur. Ayrıca sitemiz de itibar görür ve
talep edilen bir yer haline gelir. Güvenlik ve temizlik hizmetleri iyiyse sakinler
kendilerini daha güvende hissederler. Bu da Huzurlu ve Güvenli Bir Ortam
demektir. Sosyal etkinlikler ve düzenli iletişim başlı başına bir avantajdır. Daha
Güçlü Komşuluk İlişkileri kurulmasına ve sakinler arasında daha güçlü
bağlar oluşmasına da yardımcı olur.
SONUÇ OLARAK Orjan için “SİTE
YÖNETİMİNE GEÇMEK BİR GEREKLİLİK VE MEVCUT DURUMUMUZA GÖRE ÇOK DAHA AVANTAJLIDIR”. Öncelikle Kat
Mülkiyeti Hukukunun, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının ve yürürlükte olan
Yönetim Planımızın gereğidir. 1163 sayılı kanuna ve anasözleşmeye göre
Kooperatif olarak devam etmek ise yanlış yolda, adeta çıkmaz sokakta ısrar
etmektir. Hatta 634 sayılı kanuna ve Kat Mülkiyeti hukukuna bilinçli muhalefettir.
SİTE YÖNETİMİNE GEÇMEK bu açıdan her
şeyden evvel yasal olmayan bu durumumuzun doğru yöne çevrilmesi ve konumumuzun
yasal hale gelmesini sağlayacaktır. Düşünülecek olursa bu mesele bütün
diğer avantajların önüne geçer.
KOOPERATİF olmaktan SİTE YÖNETİMİNE GEÇMEKLE aslında bir tür MAKAS DEĞİŞTİRMİŞ olacağız. Ama
sadece yön değiştirmiş olmayacağız, aynı zamanda içinde yol alacağımız bambaşka
bir seyahate de çıkmış olacağız. Bu seyahat; avantajları, gündemleri, sorun
çözme yöntemleri ve geleceğe uyum sağlama açısından hiç şüphesiz kendine özgü
olacak. Görülecektir ki o andan itibaren tartışmalı olan pek çok şeyi
geride kalacak. Sorunlarımızı yasal olan
daha doğru zeminlerde ele alabileceğiz. Zaman kaybetmeden, doğru araçlarla
ve doğru çözümlerle ilerleyebileceğiz. Faaliyetlerimiz ile iş ve
işlemlerimizin 634 sayılı yasa ve Yönetim Planına dayalı olarak yürümesi mümkün
olabilecek.
Böylece var oluş nedenimiz ve amacımız netleşecek, DAHA GÜZEL VE HUZURLU BİR ORJAN VİZYONUMUZA DOĞRU hızla yol almaya
başlayacağız.
BU DURUMDA HANGİ “SORUNLARLA” KARŞI KARŞIYAYIZ:
Srn 16.01: Site Yönetimi kurulamadığından KOOPERATİF YÖNETİMLERİNİN YETKİ GASPI içinde olması, (GT)
Srn 16.02: Kooperatif yönetim
kurulları 1985 tarihli yürürlükteki ORJAN SİTESİ YÖNETİM PLANINI 40 yıldan
beri tam olarak UYGULAMAMIŞ yada
uygulayamamış olmaları,(GT)
Srn 16.03: Blok ve site yönetimine geçmek BİR TERCİH yada SEÇENEK değil, YASAL
ZORUNLULUKTUR.
Srn 16.04: Yasadan
ve uygulamadan kaynaklı çarpıklıktan daha büyük
ve öncelikli SORUN kafalardaki “NE GETİRİR, NE GÖTÜRÜR?” sorusudur.
KISA,
ORTA VE UZUN VADELİ HEDEFLER:
Bir önceki aşamada yapılan durum analizi, değerlendirme, tespitlerden yola
çıkılarak karşı karşıya olduğumuz sorunlara çözüm olmak
üzere; Yakın (2025), orta (2026-2029) ve uzun
vadede (2030-2037) “HEDEFLERIMIZ” neler olmalı?
Hdf 16.01: Srn 16.01 numaralı soruna çözüm
olmak üzere: 2027’de yapılacak seçimli Genel Kurula kadar iki yıllık süreçte geçici yetki kararları yoluyla bu sorunun
aşılmasının sağlanması,
Hdf 16.02: Srn 16.02 numaralı soruna çözüm
olmak üzere: 2028’de yapılacak Genel Kurula kadar üç yıllık süreçte geçici
yetki kararları yoluyla YÖNETİM PLANI
UYGULAMA ve GÜNCELLEME
çalışmalarının sağlanması,
Hdf 16.03: Srn 16.03 numaralı soruna çözüm
olmak üzere: 2028’de yapılacak Genel Kurula kadar üç yıllık süreçte geçici yetki kararları yoluyla
güncellenmiş Yönetim Planını uygulanması ve Temsilciler Kurulunun teşekkülü
suretiyle TOPLU YAPI YÖNETİMİNİN
kurulmasının sağlanması,
Hdf 16.04: Srn 16.04 numaralı soruna çözüm olmak üzere; 2025-2028 dönemi üç
yıllık geçiş süresi içerisinde ortakların kafasındaki bu sorunu
gidermek amaçlı BİR BROŞÜR HAZIRLANMASI, dağıtılması, dijital ortamda da
paylaşılması ve geniş katılımlı EN AZ ÜÇ BİLGİLENDİRME
TOPLANTISI yapılarak kat maliklerinin aydınlatılması,
HEDEFLERE
ULAŞTIRACAK STRATEJİLER:
Çalıştay sonunda düzenlenecek SONUÇ RAPORUNDA yer almak
üzere belirlenen hedeflere ulaştıracak STRATEJİLER neler
olabilir? Nasıl bir yol haritası öneriyorsunuz?
Haziran 2027 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;
Str 16.2027.01: Srn 16.01 numaralı
soruna çözüm olmak ve Hdf 16.01 hedefini gerçekleştirmek üzere; Konut Yapı
Kooperatifinin görevi, bir ‘’inşaat müteahhidi gibi’’ sadece ‘’üyelerine konut
ve alt/üst yapı tesislerini inşa” etmektir. Bu nedenle YASAL OLARAK YÖNETİM
KURULLARININ SİTEYİ YÖNETME GÖREV, YETKİ VE SORUMLULUĞU YOKTUR. Fakat bugüne
kadar Site Yönetimi kurulamadığından KOOPERATİF YÖNETİMLERİNİN içinde
oldukları bu yasal olmayan durumun düzeltilmesi gerekiyor. Çünkü bu durumda
kooperatif yönetimi 634 sayılı kanun ve yönetim planından kaynaklı SİTE
YÖNETİMİ kurulmasına müdahale etmiş, geciktirmiş/ertelemiş ve SİTE GÖREV VE
YETKİLERİNİ gasp etmiş oluyor. Bu nedenle hedef “1985 tarihli ORAN SİTESİ YÖNETİM PLANININ derhal
uygulanmaya başlanması, Blok Yönetimleri ve Site Yönetimi Temsilciler
Kurulu teşkil edilmesidir. Bunun için Çalıştay Raporuna uygun olarak
Yönetim Kurulu konuyla ilgili gündem maddesini olağan genel kurulun gündemine
koymalıdır.”(GT) 2025 yılında yapılacak İLK SEÇİMLİ GENEL KURULDA VERİLECEK GÖREVLE ve 2026 da bir yıl daha
uzatılarak 2027’de yapılacak Genel Kurula kadar iki yıllık süreçte KOOPERATİF YÖNETİMLERİNİN geçici ve süreli nitelikte yetki kararları ile SİTE YÖNETİMİ
OLUŞTURMA, YÖNETİM PLANI UYGULAMA VE GÜNCELLEME ÇALIŞMALARI YAPMALARININ
SAĞLANMASI mümkün olabilir. O zaman bu
ara dönemde ve geçici formülle, 2027’den sonra da 2028’e kadar
güncellenmiş Yönetim Planını uygulanması ve Temsilciler Kurulunun teşekkülü
suretiyle TOPLU YAPI YÖNETİMİNİN
KURULMASI sağlanmış olacaktır. Dolayısıyla da bu sorun tamamen giderilmiş
olacağından Kooperatif Yönetimlerinden sadece kendi amaçlarına odaklanarak bir
an önce FERDİLEŞMEYİ TAMAMLAMALARI istenecektir. Kaldı ki bu süreç te sonsuz
değildir. 2029 yılına kadar İŞLETME VE
YÖNETİM KOOPERATİFİNE DÖNÜŞMEYİ başarmaları gerekiyor. Çünkü çift başlılığı
önlemek üzere ana sözleşme değişikliğinin akabinde ORJAN TOPLU YAPI TEMSİLCİLER
KURULUNUN toplanarak İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİNİ yönetici olarak seçmesi önerilmektedir.
Haziran 2028 olağan genel kuruluna kadar;
Str 16.2028.01: Srn 16.02
numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 16.02 hedefini gerçekleştirmek üzere; “Bu yönetim planı uygulansaydı, blok ve
site yönetimleri kurulacak, bu planda yazılı kurallara uyulacak, 1803 konutun
imar projelerine aykırı tadilatlar yapılmayacak, “ORJAN konutları
yamalı bohçaya dönüşmeyecek”, ortak yerlerde ilgili kurallara
uyulacak, ortaklarının /kat maliklerinin veya kiracılarının “birbirleri
arasında çıkan anlaşmazlıklara” çözüm bulunacak, “kurallara
uymayanlar hakkında sulh hukuk mahkemelerinde dava açılmak suretiyle” tüm
ortakların/kat maliklerinin kurallara uymaları sağlanacaktı.” (GT) Bu yüzden önümüzdeki iki yıllık süreçte KOOPERATİF
YÖNETİMLERİNİN geçici ve süreli
nitelikte yetki kararları ile SİTE YÖNETİMİ OLUŞTURMA, YÖNETİM PLANI
UYGULAMA VE GÜNCELLEME ÇALIŞMALARI YAPMALARININ SAĞLANMASI gerekiyor. Çünkü
sorunun aşılabilmesi ancak “1985 tarihli ORAN
SİTESİ YÖNETİM PLANININ derhal uygulanmaya başlanması ve Yönetim
Planının 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 9’UNCU BÖLÜM: TOPLU
YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERE göre güncellenmesiyle mümkündür.” (GT) Dolayısıyla güncellenme çalışmalarının ve
taslağın 2026 olağan genel kurul toplantısında görüşülmesi, 2027 yılında da
Temsilciler Kurulunda onaylanarak yürürlüğe girmesi gerekiyor. Bunun için
öncelikle 2025-2027 arası ara dönemde geçici bir formülle, Yönetim Planının
uygulanması ve güncellenmesi sağlanmalıdır. 2027’den sonra da 2028’e kadar
güncellenmiş Yönetim Planını uygulanması ve Temsilciler Kurulunun teşekkülü
suretiyle TOPLU YAPI YÖNETİMİNİN
KURULMASI tamamlanmış olacaktır. Böylece 634 sayılı kanuna dayalı site yönetimi amaç, görev, yetki ve
faaliyet konuları yasal sahibine tevdi edilmiş dolayısıyla da sorun
giderilmiş olacaktır. Bu nedenle takip edilecek strateji; 2025 yılında
yapılacak İLK SEÇİMLİ GENEL KURULDA VERİLECEK GÖREVLE ve 2026 da bir yıl
daha uzatılarak 2027’de yapılacak Genel Kurula kadar iki yıllık süreçte KOOPERATİF YÖNETİMLERİNİN geçici ve süreli nitelikte yetki kararları ile SİTE YÖNETİMİ
OLUŞTURMA, YÖNETİM PLANI UYGULAMA VE GÜNCELLEME ÇALIŞMALARI YAPMALARININ
SAĞLANMASI şeklindedir.
Str 16.2028.02: Srn 16.03
numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 16.03 hedefini gerçekleştirmek üzere; “Kat mülkiyeti kanununa göre 2014
tarihinden itibaren ORJAN Sitesinde “konutların 2/3’ünden fazlası kat
irtifakı veya kat mülkiyeti tapularını aldıklarından” bu kanuna göre
blok ve site yönetimlerinin kurulması gerektiği tüm yönetim kurullarına
hatırlatıldığı halde “ORJAN Sitesi 40 yıldan bu yana kooperatif
mevzuatıyla site imiş gibi yönetilmiştir.” (GT) Bu arada yönetim
planı uygulanmamış ve site yönetimi sanki bir tercih olarak lanse edilmiştir.
Dolayısıyla da ortada yasal bir zorunluluk olduğu halde kooperatifin süresi uzatılarak bu yol bir seçenek(!) olarak tercih
edilmiş olmaktadır. Hâlbuki kat mülkiyet hukuku gereği özellikle 2014
yılı itibariyle SİTE YÖNETİMİNİN
KURULMASI ZORUNLUYDU. Bunun için Yönetim Planının uygulanması,
güncellenmesi ve TEMSİLCİLER KURULUNUN teşekkülü gerekiyordu, olmadı. 10 yıldır
da bu durum devam ediyor. Ne yazık ki halâ yasal zorunluluğun idrakinde
olmayan, BLOK VE SİTE YÖNETİMİNE GEÇMENİN BİR TERCİH/SEÇENEK olduğunu düşünen
pek çok orjanlı var. Oysa 634 sayılı yasanın 17.madde 3.fıkrası uyarınca
2/3 çoğunluğun sağlandığı andan itibaren Orjanda SİTE YÖNETİMİNE GEÇİLMESİ ve
Kat İrtifaklı tapular Kat mülkiyetine dönüşmemiş olsa dahi ANAGAYRİMENKULÜN YÖNETİMİNDE KAT MÜLKİYETİ
HÜKÜMLERİNİN UYGULANMASI zorunluydu.
O yüzden “1985 tarihli ORAN SİTESİ YÖNETİM PLANININ
derhal uygulanmaya başlanması, Blok Yönetimleri ve Site Yönetimi Temsilciler
Kurulunun teşkil edilmesi ve Yönetim Planı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun
9’UNCU BÖLÜM: TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERE göre güncellenmesi
gerekiyor.” (GT) Kaybedilen bunca zamana rağmen şimdi
başlasak önce geçici Blok yöneticilerinin atanması, Yönetim
Planı güncelleme çalışmasının başlatılması, Blok yönetimleri, TOPLU YAPI
TEMSİLCİLER KURULU ve YÖNETİMİNİN oluşumu EN AZ ÜÇ YIL sürecektir. Bu sebeple takip edilecek strateji;
Orta vadede 2025 yılında yapılacak İLK
SEÇİMLİ GENEL KURULDA kooperatif yönetimie geçici ve süreli nitelikte bir yetki kararı ile SİTE
YÖNETİMİ OLUŞTURMA, YÖNETİM PLANI UYGULAMA VE GÜNCELLEME ÇALIŞMALARI için GÖREV verilmelidir. Bu yöntemle Haziran
2026 genel kuruluna kadar geçici Blok yöneticileri atanabilir ve Yönetim Planı
güncelleme çalışması başlatılabilir. Genel kurulda bu çalışmalar
görüşülerek süre bir yıl daha uzatılırsa
Blok yönetimleri de oluşabilir. 2027’de çağrı üzerine yapılacak ilk TOPLU YAPI
TEMSİLCİLER KURULU TOPLANTISINDA güncellenen
Yönetim Planı onaylandığı takdirde 2028 GENEL KURULUNA KADAR KOOPERATİF
YÖNETİMLERİNİN geçici ve süreli
nitelikte yetki kararları ile SİTE YÖNETİMİ OLUŞMUŞ, YÖNETİM PLANI
GÜNCELLENMİŞ VE UYGULAMA BAŞLATILMIŞ olacaktır.
Str 16.2028.03: Srn 16.04 numaralı
soruna çözüm olmak ve Hdf 16.04 hedefini gerçekleştirmek üzere; Ortaklarımızın
kafasındaki bu sorunu gidermek ve Orjanda halen çok yaygın durumdaki bu
zihin bulanıklığını gidermek gerekiyor. Kuşkusuz SİTE YÖNETİMİNE GEÇMENİN bir
değil pek çok AVANTAJLARI
vardır. Soru cevabında bunlar ayrıntılı olarak açıklanmıştır. Ama öncelikle ve
vurgulanarak Kat Mülkiyeti Hukukunun, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının ve
yürürlükte olan Yönetim Planımızın gereği olduğunu artık anlaşılması gerekiyor.
Zira 1163 sayılı kanuna ve anasözleşmeye göre Kooperatif olarak devam etmek ise
yanlış yolda, adeta çıkmaz sokakta ısrar etmektir. Hatta 634 sayılı kanuna ve
Kat Mülkiyeti hukukuna bilinçli muhalefettir. SİTE YÖNETİMİNE GEÇMEK bu açıdan her şeyden evvel yasal olmayan bu
durumumuzun doğru yöne çevrilmesi ve konumumuzun yasal hale gelmesini
sağlayacaktır. İki kere iki dört eder ama insanların bunun doğru
olduğuna ikna olması lazım. O yüzden zorunluluk ve avantajların, bunun yanında
yaşanabilecek olumsuzlukların önceden iyi anlatılması gerekiyor ki kafalarda
bir daha böyle soru işaretleri kalmasın. BUNUN
İÇİN şöyle bir strateji öneriyoruz: SİTE
YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNİN ilk iki yılı yetki kararlarıyla (2025-2026), diğer iki yılı yönetimin birleştirilmesi suretiyle (2027-2028), son üç yılı da işletme ve yönetim kooperatifinin yönetici seçilmesiyle (2029-2031)
birlikte TOPLAM 7 YIL SÜRECEĞİ
tahmin edilmektedir. O nedenle en azından 2025-2028 dönemi içerisinde
ortakların kafasındaki bu sorunu gidermek amaçlı Çalıştay raporu özeti BİR BROŞÜR HAZIRLANMASINI öneriyoruz.
Bunun basıldıktan sonra kitapçık olarak dağıtılması ve dijital ortamda da
paylaşılması gerekir. Ayrıca aynı dönem yaz aylarında geniş katılımlı EN AZ ÜÇ BİLGİLENDİRME TOPLANTISI yapılarak
yönetimin ve kat maliklerinin aydınlatılması
sağlanabilir. Bu arada Orjan Yönetimi face grubundan da kısa kısa soru-cevap
paylaşımları yapılması faydalı olacaktır.
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder