Benim gibi
ömrünün sonbaharını yaşayan ORJANIN ESKİLERİ bir bir eksiliyorlar. Çevrenize
bakın; Orjanın geçmişini, 46 yıllık yolculuğunu bilen, sırası geldiğinde görev
ve sorumluluk alan, adeta Orjanın hafızası olan ÇINARLARIN gittikçe azalmakta
olduğunu sizler de göreceksiniz. Bugün eski başkanlardan Zafer
TEKİNMERİÇ’in de vefat ettiğini üzüntü ile öğrendim. Rahmet olsun,
ailesine, sevenlerine ve tüm Orjana başsağlığı dilerim. Kendisiyle
1986-1990 döneminde o yönetim kurulu üyesi ben de denetçi olarak birlikte görev
yapmıştık. 1987’de yeni yönetim kurulu başkanlığını o üstlenmişti. Mart 1991’e
kadar da iki dönem sürdürdü.
O yıllar hem
altyapı hem de konut inşaatları oldukça yoğundu. Serbestlik kararı
sebebiyle arazide çok sayıda müteahhid/taşaron/usta faaliyet
gösteriyordu. O kadar ki kontrol mühendislerimiz de oldu o dönemde. Bu
vesileyle eski yeni hiçbir ayrım gözetmeden Orjana hizmeti geçen tüm başkan,
yönetim kurulu üyesi, denetici ve çalışanları ile tüm Orjan ortaklarına şükran
hisleriyle doluyum. Her yıl 100 dolayında konutun el değiştirdiğini, bir o
kadarının da veraset yoluyla ikinci üçüncü kuşaklara geçtiğini dikkate alırsak ORJAN’IN
ORTAK YAPISININ DEĞİL 46, 10 YIL ÖNCESİYLE BİLE AYNI OLMADIĞINI TESLİM
ETMELİYİZ. Zira bu farklılaşmayı her genel kurulda eksilen tanıdık simalar
yanında yeni çoğalan simalarla da görüp anlayabiliyoruz.
Bazen benim site yönetimi konusundaki
yazılarımı ve çabalarımı anlayamayanlar oluyor. Çünkü yazdıklarım Orjanın bugünü ile sınırlı değil. Günün
karmaşası içinde boğulmadan daha geniş bir bakışla düşünebiliyorum. Geçmişini
yaşamış, bugünkü sorunlarını bilen, geleceği için düşünen, yazan biriyim. Bir
saniye sonrasından emin olamayan birinin; Orjanın 10 yıl, 20 yıl sonrasına
yönelik çabaları anlaşılmayabilir. Hatta yazılarımı beğeni ile ölçenler, “kimse okumuyor ki”, “çok uzun yazıyorsun”,
“Site yönetimini kim görecek?” diyenlere de söylenecek sözüm şu:
“Doğru söylüyorsunuz. Az
beğeni alıyor. Beğenilsin diye yazmıyorum ki. Her okuyan beğenmeyebilir,
yeter ki okusun. İki satırdan fazlasını okumamak zamanımızın geçeri, yapacak
bir şey yok. Yarına ömrüm olup olmayacağını tabi ki bilemem. Belki 2-3
yıl sonra kurulacak bir site yönetimini de göremeyebilirim. Ancak,
Orjan için bildiklerimi, düşüncelerimi, uyarılarımı ve endişelerimi
paylaşmayayım mı? Geleceğe dair önerilerim bana mı kalsın? Hayır! “İyilik
yap denize at, balık bilmezse Halîk bilir” denilmiş. Ben de şairin “Âvâzeyi
bu âleme dâvûd gibi sal, Bâkî kalan bu dünyada bir hoş sadâ imiş” dediği
gibi tarihe not düşmeye devam edeceğim. İNANIYORUM Kİ BİR GÜN MUTLAKA SİTE
YÖNETİMİNE GEÇİLECEK. O zaman belki şaşıranlar, mahcup olanlar olacak ama
ben yapması gerekeni yapmış biri olarak müsterih olacağım. Yazdıklarımı herkes
okumasa da zaten lazım olduğunda (benim çocuklarım ve torunlarım da dahil)
okuyacaklar mutlaka olacaktır.”
ORJANI SEVİYORUM. Üç nesil Orjanlıyız. Torunlarım da orada
büyüyorlar. Onun için fotoğraf da paylaşırım, şiir de yayınlarım. Orjan
Postası yazılarım ise elimden geleni yaptığımın şahididir. Kaldı ki bu
aralar çok daha fazlasını ORJAN ÇALIŞTAYI için yapıyorum. Nisana kadar dur
durak bilmeden 22 sorulu ÇALIŞTAY RAPORUNU tamamlamaya
çalışacağım. Geçen haftayla birlikte
kooperatifle ilgili ilk 4 soru cevabımız tamamlandı, kalan 7 soru üzerinde
diğer arkadaşlarla müşterek çalışıyoruz. Güray bey de son 11 soru üzerinde
görüşlerini iletmiş durumda. ORJANA ASIL KATKIMIZ ise, site yönetimine
geçiş kılavuzu olacak olan işte bu ÇALIŞTAY RAPORU eserimizle olacak.
Bu haftaki
yazımı kısa tutacağım. Ama Orjanın yıllardır ertelenmiş/ötelenmiş iki büyük
sorunu FERDİLEŞMENİN
TAMAMLANMASI ve SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ üzerine altı çizilmesi gereken bazı konuları özet
olarak bir kez daha vurgulamak istiyorum.
ÖNCE BİR DURUM TESPİTİ:
634 sayılı yasa kapsamında bir SİTE YÖNETİMİ kurulabilmesi için
konutların fiilen teslim edilmiş ve içinde yaşanmaya başlanmış olması yeterli
değil. 17.maddedeki şartların, yani; 2/3 çoğunluğun kat irtifaklı konutlarının
BİTMİŞ, TESLİM EDİLMİŞ, içinde YAŞANILIYOR
ve YAPI KULLANMA İZİNLERİNİN alınmış
(1 yıl içinde) olması gerekiyor. Ki bu bize göre söz konusu çoğunluğun
sağlandığı yıl 2014’tür. Orjanda FERDİLEŞME
İŞLEMLERİNİN tümüyle tamamlanmamış olması site yönetimi oluşturulmamasına
mazeret olamaz. Ancak kooperatifin amacını tamamlayabilmesi için 1803
bağımsız konutun tümünün KAT MÜLKİYETLİ
TAPULARA DÖNÜŞÜM SÜRECİ devam
edecektir. Demek oluyor ki şu anda olması gerekenin en az 7 yıl gerisindeyiz.
Bu yavaştan alış, hatta unutma/unutturma bir tür
kanuna karşı durma değil midir? Olması gerekeni yapmayıp,
ertelemelerle zaman kazanmaya çalışmak belki kurnazca ama hiç de hayrımıza
değil. Kooperatif olarak kalmayı sürdürmenin, kanunlara karşı
direnmenin hiçbir yararı yok. 1803
KONUTU İÇEREN 343/3 ANAGAYRİMENKULÜN MÜLKİYETİ HALA KOOPERATİFTE. Ayrıca
zaten Kooperatif üzerinde anagayrimenkule dahil olmayan ve yerleşim planında
konut alanı bulunmayan 3 tane daha tapu bulunuyor. O yüzden ilk genel
kuruldan FERDİ MÜLKİYETE GEÇİŞ SÜRECİNİ TAMAMLAMAYA yönelik bir karar
alınması son derece önemli. Ama aynı genel kurulda daha fazla gecikmeden SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNİ BAŞLATMAK
için de yetki alınması gerekiyor. Yapacak çok iş, çözülecek çok sorun,
yürünecek çok yolumuz var.
Orjan’da 1985 yılında kat İrtifakı
kuruldu. O yıldan bu yana herkes tapu müdürlüğünden mavi renkli Kat İrtifakı
Tapusunu almış durumda. Ama Kooperatifin nihai amacı; tamamlanan ve Yapı
Kullanma İzni (iskân raporu)almış konutların birer BAĞIMSIZ BÖLÜM olarak
Kat Mülkiyetli Tapularının verilmesini sağlamak (FERDİLESME-Ferdi
Mülkiyete geçiş) olduğu halde bu güne kadar ne bu yönde bir niyet ne de bir
çaba görmedik, duymadık. Bu kusur ve ihmal ötesi çok ciddi bir durum.
2017 deki yazısıyla Bakanlık sonuç olarak
Orjan yönetiminin işletme kooperatifine geçme talebini, dosyadaki kat irtifaklı
tapu örneğini de kabul etmeyerek ve 'ÖNCE FERDİLEŞMEYİ TAMAMLAYIN' diyerek
reddetmiş. Bu arada da ne yapmamız gerektiğini açık seçik belirtmiş. “Öncelikle kat
mülkiyeti tapusu vererek ferdi münasebete geçmeniz gerekiyor!” diyor.
Ancak bu uyarıya rağmen ARADAN GEÇEN 7 YILA RAĞMEN yine ne bir
duyuru, ne bir yönlendirme, ne de gündem maddesi göremedik. Eski yönetimler
bırakın bu konuda çalışmayı, bazı ortaklarımızın tamamen kendi çabasıyla cins
tashihi yaparak tapularını Kat Mülkiyetine çevirmiş olmalarına da seyirci
kaldılar. Bu tutum sürdürülürse Bakanlıkla yapılacak ilk
yazışmada kooperatifin daha ağır eleştirilmesi kaçınılmaz
olacak. Öte yandan hem 1163 hem de 634 sayılı yasaya aykırılık
nedeniyle açılacak herhangi bir dava sonucu yönetim kooperatifi dağılma
eşiğinde, kendisini de tasfiye görevlisi durumunda bulabilir.
BU DURUMDA BİLİNMESİ GEREKEN BİR ŞEY DAHA VAR: Varlığı işletme kooperatifine dönüşse bile FERDİ
MÜLKİYET TAPULARINI ORTAKLARA DAĞITTIKTAN SONRA kooperatif artık o SİTEYİ YÖNETEMEZ! Bu
yazlık siteler için de, kışlık siteler için de sanayi siteleri için de geçerli
bir kural. Maalesef malikler de
haklarını bilmedikleri için bunu olağan görebiliyorlar.
Bu durumda “Kat
Mülkiyeti Kanunu'nun 17.maddesine göre aralarında
iskân raporu almış, halen konutunda oturan Kat irtifaklı tapu sahipleri de
bulunan 2/3 çoğunluk kendi insiyatifleriyle toplanıp site yönetimi kurabilir
mi?” sorusunun cevabı
da uzmanların görüşüne göre “evet”. “Yönetim
oluşturabilirsiniz. Yönetim oluşturmazsanız sorun olur. Çünkü işler yürümez.
(Memduh Demir) “Yönetim planına uyarak tüm işlerinizi yapabilirsiniz.”(Kemal
Dikmen)
SONUÇ: Şayet hazırlıklı değilsek, yarın bir gün
yeni yasal bir düzenleme, ikinci bir bakanlık uyarısı yada bir mahkeme kararı
ile karşı karşıya kalırsak ne yapacağımızı düşünmeye başlasak bile çok geç
kalmış olmaz mıyız? O zaman emin olun bu
hale düşmek hepimiz için daha sancılı olabilir. O
yüzden gelin bugünden düşünüp hazırlanalım.
Belki birileri için çarpıcı ve şaşırtıcı
gelebilir ama ORJAN ASLA YASAL ANLAMDA BİR SİTE DEĞİLDİR,
OLMADI DA. Gelecekte
öyle olacağı kesin, ama bugün için değil. Konuşmalarda,
yazılı paylaşım, öneri, yorum ya da eleştirilerde hep bu adın kullanıldığını
hepimiz biliyoruz. O kadar yaygın ki, henüz yasal olarak site yönetimine
geçmeden bir site olduğumuzu içselleştirmiş durumdayız. Neticede kooperatif ne
olacaksa olacak, onunla eş zamanlı olarak da 634 sayılı yasa ve
yönetim planına göre kat malikleri kurulunun oluşmasıyla; yönetim
planının güncellenmesi ve site yönetiminin işlemesi de başlamış olacak.
Kural olarak Kooperatif
yönetimleri Orjanı KOOPERATİF OLARAK ama sanki BİR SİTE YÖNETİMİ İMİŞ GİBİ
yönetemezler. Bunu
hala bir seçenekmiş gibi gören, düşünen pek çok insan var aramızda. Konuşurken,
yazarken “bu da nereden çıktı?” diyenler oldukça
fazla. Neden? Çünkü, Kooperatif yönetimleri özellikle son 25 yıldır kendilerini
böyle ”…miş gibi” lanse ettiler. Orjan bundan
dolayı maalesef bunca yıldır bir site yönetimi altında yaşadığını sandı. Hâlbuki
öyle değildi. Ertelemeler ve süre uzatmalar o kadar normal hale getirdi ki bu
durumu; o kadar alıştık ki halimize sonunda başka yoldan gitmemiz gerektiğini
aklımıza bile getirmiyoruz. Hatta bu konuda temelsiz münakaşalara dahi
girebiliyoruz.
Teşbihte hata olmaz kooperatifi bir
müteahhit gibi görebiliriz. Öte yandan aslında
site yönetimi süreci daha kat irtifakı kurulurken, 1985 yılında tapuya tescil
edilen YÖNETİM PLANI ile başlamıştı. Kat
irtifaklı tapularımızı da sonraki yıllarda gruplar halinde veya peyderpey
bireysel taleplerle aldık. Aradan 40 yıl geçti hala kooperatif olarak devam
ediyoruz. Oysa 634 sayılı kat
mülkiyeti kanununun 17. maddesi gereğince site yönetimine geçişin önünde hiçbir
yasal engel yok. Kaldı ki bu yasaya göre hazırlanmış 1985 tarihli Yönetim Planımız
da var.
Kooperatif açısından Ferdileşme bir zorunluluk, ancak SİTE YÖNETİMİ kurulmasının şartı değil. Site yönetimi kurulması için 17.maddeye göre kat irtifak sahibi 2/3 çoğunluk yeterli. Sonuçta tüm kat malikleri kooperatif amacı çerçevesinde eninde sonunda kat mülkiyet tapularını alacaklar zaten. Bu süre konutlar bitip iskân raporu alındığında işlemeye başlamıştı. Sadece sürecin TAMAMLANMASI GEREKİYOR. Ama tekrar edelim Konutların üçte ikisi fiilen kullanılıyorsa artık site yönetimine geçme bir tercih değil, zorunluluk haline gelmiş oluyor. Bu yüzden Ne yapabileceğimizi vaktinden evvel düşünüp ona göre hareket etmek mecburiyetindeyiz. SONUÇ OLARAK ENİNDE SONUNDA SİTE YÖNETİMİNE GEÇMİŞ OLMAYACAĞIZ MI? Kooperatif olarak kalmayı sürdürmenin, kanunlara karşı direnmenin, hiçbir bir yararı yok. Bir denetim sonucunda, YASAL BİR DEĞİŞİKLİK ya da bir mahkeme kararıyla “buraya kadar!” denilirse daha mı iyi olacak. Korkularımızı ve tereddütlerimizi aşmak için öncelikle onlarla yüzleşmemiz gerekiyor.
Orjan için 2031’e kadar önümüzdeki 7 yılda takip edilecek istikamet ve gidilecek yol apaçık belli. Bu yüzden günün güncel sorunları kadar, belki onlardan daha fazla mümkün olduğu kadar geleceğe dair düşünmeye de çalışmalıyız. Çünkü karşımızda duran, yolumuzu tıkayan sorun FERDİLEŞMENİN TAMAMLANMASI ise asıl odaklanılması gereken mesele de SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNİ başlatabilmektir. Artan yoğunlukta bu konuda düşünmeye, fikir üretmeye ve birlik beraberliğe ihtiyacımız var. NETİCEDE ORJAN’IN GELECEĞİ BU.
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder