yazı/yorum...: 27 Ocak 2022 Perşembe 13:00 ORJAN POSTASI..................................Orjan nasıl yönetilecek?

Orjan nasıl yönetilecek?

43 yıldır Orjan kooperatifi yaşamlarımızın ayrılmaz bir parçası oldu. Bu süre zarfında “Kooperatif, 1163 sayılı kanun, Ana sözleşme, Ortak, Genel Kurul ve Yönetim Kurulu” kavramlarıyla tanımlandık ve iş gördük. Bu süre belki 5-6 yıl daha sürebilir. Neticede 2038’de bitecek 3.ncü 20 yıllık süre içindeyiz. Uzak veya yakın eninde sonunda SİTE YÖNETİMİNE geçmiş olacağız. Bu sebeple son bir aydır elimizin altındaki YÖNETİM PLANINA bakmaya ve anlamaya çalışıyoruz.

Çünkü karşımızda “634 sayılı kanun, Yönetim Planı, Ana gayrimenkul, bağımsız bölümler, kat maliki, Kat Malikleri Kurulu, Yönetici ve Yönetim Kurulu” kavramları var. Elbette iki farklı dünya ve iki farklı düzenlemeden bahsediyoruz. Bir mecburi istikamet üstündeyiz ama yine de bilmek, anlamak gerekiyor. Geçiş bu geceden sabaha, bugünden yarına, hiçbir emek sarf etmeden olmayacak. Bu yüzden çalışmamıza yönetim planının “Anagayrimenkulün Yönetimi” adlı bölümünün son derece önemli “YÖNETİCİ VE DENETÇİLER” ve “GENEL HÜKÜMLER” kısmıyla devam ediyoruz

Yönetim planımızın “E-YÖNETİCİ VE DENETÇİLER” bölümü Yönetici, Yönetim Kurulu ve Denetçilerin görev, yetki ve sorumluluklarını belirliyor:

Madde-27) Yönetim Kurulu ve denetçiler kanunla veya kat malikleri kurulu kararıyla kendilerine tebliğ edilen işleri ve hizmetleri görür. Yönetim kurulun sorumluğu KAT MÜLKİYETİ YASASINDA düzenlendiği gibidir.

Görüldüğü üzere 27.nci madde bu konuda DOĞRUDAN 634 sayılı kat Mülkiyeti kanununu işaret ediyor. İlave olarak “kat malikleri kurulu kararıyla kendilerine tebliğ edilen işleri ve hizmetleri görür” şeklinde bir ibare daha var. Demek, yönetim planında sadece bir ana çerçeve var. Görev ve hizmetler konusunda esas olan kanun. İçerikle ayrıntılar; konum, şartlar ve ihtiyaçlara göre kat malikleri kurulu kararlarıyla şekillenecek.

Ancak yönetim planımızın 32.nci maddesi bu işin ön taslağını ortaya koymuş gibi. Yönetim Kurulunun (kat mülkiyeti ve ana sözleşmesinde) belirtilen görevler dışında aşağıdaki işleri de göreceği açıklanmış:

a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların uygulanması,

b) Ana gayrimenkulün amacına uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gerekli tedbirlerin alınması,

c) Kat malikleri kurulunca karar verilmişse sitenin sigorta ettirilmesi,

ç) Gelir ve giderlerin kaydı için noterlikçe onaylanmış bir işletme defterinin tutulması ve bu defteri her yıl ocak ayı içinde notere kapattırılması, defter ve belgelerin en az beş yıl süreyle saklanması,

d) Sitenin yönetimi, bakımı ve onarımı için gerekli paraların avans olarak toplanması, borçların ödenmesi, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat malikleri hakkında dava ve icra takibinin yapılması.

e) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması ve gündemin hazırlanması,

f) Seçimi izleyen on gün içinde işletme projesini hazırlayarak kat malikleri kuruluna sunulması, on beş gün içinde bir itiraz vukuu bulmadıysa projenin uygulanması,

g) Yönetim kurulu seçimi müteakip aralarında görev bölümü yaparlar.

Bu maddenin biraz alelacele yazıldığı baş tarafındaki “kat mülkiyeti ve ana sözleşmesinde” ifadesindeki kafa karışıklığından belli. Aslı 634 sayılı kanunun “II - Yöneticinin görevleri” bölümü ve 35.nci maddesine dayanıyor. Oradaki ayrıntılar yukarda sayılanların daha teferruatlı şekli. Yalnız 35.nci maddenin girişindeki şu cümleye dikkat çekmek isterim: “Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür” diyor ve ondan sonra ayrıntıları bendler halinde sayıp döküyor.

Yine “Defter tutulması ve belgelerin saklanması” ile “İşletme projesinin yapılması” konusu aynı bölümün 36 ve 37.nci maddelerinde ayrıntılandırılmış. Sorun değil. Site yönetimine geçildiğinde zaten ilk yapılacak şeylerden biri de yönetim planının güncellenmesi olacak. Yukarıda da ifade ettik, ilave ayrıntılar uygulamada kat malikleri kurulu kararlarıyla şekillenecek. Bu arada maddenin (f) bendinde sözü edilen işletme projesinin BÜTÇE demek olduğunu da unutmadan belirtmiş olalım.

28’den başlayarak 29,30,31 ve 32.nci maddeler Yönetici ve Yönetim Kurulunun yetki ve sorumlulukları ile ilgili:

Madde-28) Yönetici ve Yönetim Kurulunun ücretleri genel kurulca tespit edilir.

Madde-29) Yönetim Kurulunun bekçi, bahçıvan vs, hizmetlilerle olan ilişkilerine kat malikleri hiç bir şekilde müdahale edemezler bunların işe alınmaları, ücretleri, işten çıkarılmaları yönetim kurulu tarafından düzenlenir.

Madde-30) Her kat maliki yönetim giderlerine arsa payı oranında katılmaya mecburdur. Bu hükme hiçbir ayrıcalık getirilemez.

Madde-31) Ortak yerlerde acele yapılması gereken onarım ve ıslah işleri için gereken katılma payını yönetim kurulu tayin eder. Yönetim kurulunun bu kararına karşı itiraz etmek kat malikleri kurulunca yapılabilir.

Görüldüğü gibi yetkiler gayet açık ve net. Sadece bir yanlış anlaşılmaya meydan vermemek için 28.nci maddede geçen “yönetici” kavramını 634 sayılı kanunun 34.ncü maddesi ile açıklayalım. Orada “Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir” ifadesi var. Buna göre yönetici, apartman yöneticiliğine benzer şekilde tek kişi olabileceği gibi, yönetim kurulu olması halinde de onun başındaki kişiye deniyor.

Yönetici “Sorumluluğu” (Madde 38) ve “Hesap Verme”(Madde 39) ve “Hakları” (Madde 40) ise aynı kanunda yazılı. Yönetim planının takip eden 33.ncü maddesi “DENETÇİLER”in seçimi ve göreviyle alakalı:

Madde-33) Denetçiler kat malikleri kurulunca seçilir. Olağan toplantılarda kat malikleri kuruluna vereceği bir raporla denetimin sonucunu ve düşüncelerini belirtir. Bu rapor çoğaltılarak bir örneği taahhütlü mektupla ve toplantıdan en az bir hafta önce kat maliklerine gönderilir veya imza karşılığında verilir.

Bu maddenin kanundaki karşılığı ise “E) Yönetimin denetlenmesi” bölüm başlıklı 41.nci madde. Orada dikkat çekiçi şu ifadeler var: “…Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir. Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir;…”

Yönetim planının 34, 35, 36 ve 37.nci maddeleri herhangi bir başlığı olmamasına karşılık GENEL HÜKÜMLER içeriyor:

Madde-34) Kat malikleri ve kiracıları değiştikçe bunların kimliklerini ve iş adresini bildirmeye ve yazılı sözleşme yapmış ise bunun bir suretini yönetim kuruluna tevdii etmeye mecburdur.

Madde-35) Kat malikleri kendi bağımsız bölümlerinde oturanlardan borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen ile müteselsilen sorumludurlar.

Görüldüğü gibi 34 ve 35.nci maddeler kat malikleri ve kiracılarıyla ilgili. Değişim halinde kimliklerin, iş adreslerinin ve yazılı sözleşmelerin bir suretinin yönetim kuruluna verilmesi zorunlu tutulmuş. Ayrıca kat malikleri kendi bağımsız bölümlerinde oturanların borç ve yükümlülüklerinden müteselsilen sorumlu oluyorlar.

36.ncı madde çok genel bir kaide. Yönetim planında bulunmayan veya yazılmayan hususlarda 634 sayılı kanun hükümleri geçerli:

Madde-36) İş bu yönetim planında bulunmayan veya yazılmayan hususlar kat mülkiyeti kanununda belirtilen hükümlere uyulur.

Bir alt madde yönetim planının bu şekliyle 25.03.1985 tarihinde düzenlendiğini gösteriyor. Doğal olarak aradan geçen 36 sene zaten güncellenmesini gerektiriyor. Ama bu yıllarda değişikliklere uğramış kanun boşluk bırakmıyor.

Son maddeler birer beyan ve “TAAHHÜTNAME” niteliğinde:

Madde-37) 25.03.1985 Tarihinde düzenlenen iş bu yönetim planının metin ve muhtevası yazılı taşınmaz malın bütün maddeleri ile okunarak arzularına uygunluğunu imzalarıyla kabul ve beyan ederler.

Madde-38) Konut Kredisi alma konusunda gerek Toplu Konut ve Kamu Ortaklığı Yönetimi ve gerekse diğer Kredi Kuruluşlarınca istenen şartlara Yönetim Kurulunca verilen kararlar doğrultusunda uymayı kabul ediyorum. Kooperatifimizin genel kurullarında alınacak bütün kararlara uyacağımı ve bu kararların yükleyeceği bütün vecibeleri yerine getireceğime mülkiyetimin devri halinde kooperatif yönetim kurulunun muafakatını alacağımı şartsız taahhüt ederim.

Orjan’da Toplu Konut Kredisi hiçbir zaman kullanılmadı. Ancak bankalardan alınan ferdi konut kredisi uygulamaları da 38.nci maddeye tabi. Özellikle maddenin son cümlesi oldukça önemli ve bir kez daha vurgulanmış. Ortaklar bu yönetim planıyla, kooperatif genel kurullarında alınacak bütün kararlara uyacaklarını ve bu kararların yükleyeceği bütün vecibeleri yerine getireceklerini ve mülkiyetin devri halinde de kooperatif yönetim kurulunun muvafakatını alacaklarını şartsız taahhüt etmiş oluyorlar.

Böylece yönetim planımızı dört haftada açıklayıp yorumlamış olduk. Bu çalışmadan şu 6 temel sonuç çıkıyor:

Yönetim planı [1] 25.03.1985 tarihinde yani neredeyse 37 yıl önce düzenlenerek Tapu kayıtlarında -Balıkesir İli Burhaniye İlçesi Çoruk Köyü Çiftlik mevkiinde tapunun 1303 parselde kayıtlı 499176 m2 yüz ölçümündeki arsa üzerinde yaygın stil 1803 bağımsız bölümlerden ibaret OR-JAN Turizm ve Yapı kooperatifi adlı ana gayrimenkul- kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilmiş ve kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında bu güne kadar saklanmış.
Yönetim planı SİTENİN yönetim tarzını, kullanma maksat ve şekli ile yönetime ait diğer hususları düzenleyen, bütün yönetici, denetici ve kat maliklerini bağlayan bir ana sözleşme hükmünde. Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde ise, 634 sayılı kanun [2]ve genel hükümlere göre hareket ediliyor.
Bu güne kadar uygulama imkânı bulamayan Yönetim Planı geçen 37 sene zarfında bir güncelleme zorunluluğu ile de karşı karşıya. Bunu da elbet teşekkül edecek ilk kat malikleri kurulu yapacak. Bunun için de bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şart.
Yönetim planı ile getirilen kural ve yasaklara tüm kat malikleri uymak zorunluluğunda. Ayrıca bütün kat malikleri ile onların varisleri veya o bağımsız bölümü sonradan iktisap edenler yahut o bağımsız bölümde kiracı veya başka nedenlerle oturanlar veya faydalananlar ile yönetici ve denetçiler kat malikleri kurulu kararlarına da uymakla yükümlüler.
Yönetim planı kooperatif arşivinde yıllardır muhafaza edilen önemli bir belge. Tapuya da tescil edilmiş bu kıymetli evrak aynı zamanda gelecekte uygulanacağı günü bekliyor. Gerekli adımlar atılmadığı için “KOOPERATİF ORTAKLIĞINDAN” ferdi mülkiyet sahibi “KAT MALİKLERİ” aşamasına geçememişiz. Doğal olarak da yönetim planının içerdiği “yöneticilik/Yönetim kurulu” ve de “kat malikleri kurulu” teşekkül etmemiş. Nihayetinde elbet bir gün kooperatif işlevini yitirip dağılacak. Ama Orjan bu YÖNETİM PLANI VE SİTE YÖNETİMİ yapılanması ile yoluna devam edecek.
Tapular alınırken her birimizce de imzalanan bu belge Orjan’ın geleceği. Bir tercih değil, kaçınılmaz yasal bir zorunluluk. “NE GETİRİR NE GÖTÜRÜR?” sorusu boşuna zahmet. Odaklanılması gereken konu site yönetimine geçiş süreci. Kolay olmayacak, hazırlık yapmak gerek. Fakat geçişi ertelediğimiz, süre uzatıldı bahanesiyle oyalandığımız her sene yükümüzü daha da arttırıyor. YAPILMAMASI GEREKEN ŞEY BU.