1986 yılında
tapuya tescil edilmiş bulunan yönetim
planımızın 13.ncü maddesi “C-SİGORTA
İŞLERİ” bölümünün altında düzenlenmiş. Tüm sitenin kat malikleri kurulu
kararıyla, bağımsız bölümler de dilerlerse malikleri tarafından ayrıca sigorta
ettirilebileceğini öngörüyor:
“Madde-13) Kat malikleri kurulu
oy birliğiyle vereceği kararla siteyi sigorta ettirebilir. Bu halde sigorta
değeri ve primlerinin katılma payı ile ödeme şekli kat malikleri kurulunca oy
birliğiyle karara bağlanır. Bağımsız bölüm malikleri tüm giderleri kendilerine
ait olmak üzere bağımsız bölümlerini dilerlerse sigorta ettirebilirler.”
Tüm sitenin
sigorta ettirilmesi ancak kat malikleri kurulunun oy birliğiyle karar vermesi halinde
mümkün. Her bir bağımsız bölümün sigorta ettirilmesi ise malikin dileğine
bırakılmış.
Takip eden
maddede, hasar halinde ödenecek sigorta bedelinin ödenmesi konusu var:
“Madde-14) Sigortalanmış ana
gayrimenkulün veya bağımsız bölümün hasara uğraması halinde, ödenecek sigorta
bedeli katılmaları oranında kat maliklerine ödenir. Hasarın onarılmasında kat
mülkiyeti kanununun 21. maddesi uygulanacaktır.”
Bu konu atıfta
bulunulan 634 sayılı Kat Mülkiyeti kanunun “DÖRDÜNCÜ
BÖLÜM, Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları, IV - Sigorta
anlaşması” 21.nci maddede [1]
düzenlenmiş. Yetmemiş o da ayrıca “emredici
hükümler saklıdır” denilerek
sigorta hakkındaki diğer mevzuata da atıfta bulunulmuş. Örnek olarak DASK
deprem sigortası mevzuatını hatırlatırım.
Yönetim
planının “Ç-GENEL GİDERLERE KATILMA”
bölümü 15,16,17,18 ve 19.ncu maddelerden oluşuyor. Bu maddelerde; ana gayri menkulün ortak
giderlerine katılım, gider veya avans payını ödemekten kaçınamama, kiraya verme
hali, turistik ve sosyal tesisler ile günü birlik tesisler ve çarşı yerindeki
dükkanların yapım, bakım, kiraya verilme işleri düzenlenmiş.
“Madde-15)
Kat malikleri ana gayrimenkulün ortak giderlerine aşağıdaki tespite göre
katılırlar:
a) Arsa payı
ne olursa olsun kapıcı veya bekçi ücreti otomat, sitenin bakımı gibi sabit
giderlere ödeyecekleri meblağı yönetici veya yönetim kurulu karar verecektir.
Madde-16) Kat
maliklerinden hiç biri kendi ortak yerler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek
veya bunlardan yararlanmaya lüzum ve ihtiyaç duymadığını ileri sürerek veyahut
ta meskeninde oturmadığını ileri sürmek suretiyle gider veya avans payını
ödemekten kaçınamaz.
Madde-17)
Bağımsız bölüm kiraya verilmişse; avanstan veya ortak, giderlerden kendisine
düşen payı, noterlikçe veya imzası karşılığında yapılan ihtara rağmen, bir
hafta içinde ödemeyen kat maliklerinin borcu kira alacağına mahsuben kiracıdan
alınıp, bu yolla dahi alınamazsa kat mülkiyeti kanununun ilgili maddeleri
uyarınca yönetici tarafından icraca tahsil edilir.
Madde-18)
Bütün ortak yerlerin genelde bakım, onarım ve yenileme giderlerine mal
sahipleri iştirak etmek zorundadırlar. Turistik ve sosyal tesisler ile günü
bitlik tesisler ve çarşı yerindeki dükkanların yapım işi plana uygun olarak
yapılacak ve bakım ile kiraya verilme işleri yönetim kurulunca tespit edilecek
şekilde yapılacaktır.
Madde-19) Kat
malikleri kurulu en yüksek karar ve yönetim organıdır. Arsa payı ne olursa
olsun ana gayri menkuldeki bütün bağımsız bölüm malikleri kat malikleri kurulunun birer tabii üyesidir.”
Burada yanlış anlaşılabilecek bir konuyu hemen düzeltelim. 15/a bendinde bahsi geçen yönetici veya yönetim kurulu ifadesini kooperatif yönetimi ile karıştırmayalım. Nitekim dikkat edilirse 19.ncu maddede “kat malikleri kurulu en yüksek karar ve yönetim organıdır” deniyor. “…ana gayrimenkuldeki bütün bağımsız bölüm malikleri bu kurulun birer tabii üyesidir” denilerek oluşumu da bir anlamda açıklanmış.
Buradan kat
malikleri kurulunun kooperatif genel kurulu ile de ilgisi olmadığı açıkça
anlaşılıyor. Çünkü gerek malik,
gerek yönetici gerekse de kat malikleri kurulu 634 sayılı
Kat Mülkiyeti kanununda tanımlanan kavramlar. 1163 sayılı Kooperatifler
kanununda bunların karşılığı ortak,
yönetim ve genel kurul
ifadeleri oluyor. Nitekim, yönetim planının “D-KAT MALİKLERİ KURULU” başlıklı bölümü başlı başına bu oluşumu
açıklıyor:
“Madde-20)
Bütün kat malikleri ile
onların varisleri veya o bağımsız bölümü sonradan iktisap edenler yahut o
bağımsız bölümde kiracı veya başka nedenlerle oturanlar veya faydalananlar ile yönetici ve denetçiler kat
malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.
Madde-21) Kat
malikleri kurulu bütün maliklerin katılması ile her yıl temmuz ayının ilk pazar gününde toplanır. Bu toplantılara
olağan toplantı denir. Toplantının açılması için yarıdan fazla çoğunluk
gereklidir. Bu çoğunluğun hesabında bağımsız bölüm sayısı dikkate alınıp arsa
payı dikkate alınmaz. Olağan toplantı için çoğunluk sağlanamazsa ertesi haftaya
ertelenir, bu toplantının yapılması için çoğunluk koşulu aranmaz. Kararlar konusunda ve yönetim planında
saklı tutulan haller dışında toplantıya katılanların oy çokluğuyla karar
verilir, olağanüstü toplantılar için K.M.K.'nun 29/2 maddesinde yazılan
hallerde önemli bir sebebin çıkması, yöneticinin veya denetçinin veya kat
maliklerinin üçte birinin yazılı olarak istemesi üzerine ve toplantı için
saptanan tarihten en az 15 önce bütün kat maliklerine imzalatılacak bir çağrı
veya taahhütlü mektupla toplantı sebebi de belirtilmek koşuluyla kat malikleri
kurulu her zaman toplanabilir.
Olağanüstü
toplantı için ilk çağrı yapılırken birinci toplantıda yeter sayının
sağlanamaması halinde ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da
belirtilir, ikinci toplantıda olağan toplantı gibi çoğunluğun toplantıya
katılması koşulu aranmaz. Gerek olağan ve gerekse olağanüstü toplantılarda her kat maliki veya vekili bir tek oy
hakkına sahiptir. Ana gayri menkulde birden fazla bağımsız bölümü olan kat
maliki her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir.
Madde-22)
Aynı kişinin birçok bağımsız bölümü olması halinde oy sayısı bütün oyların üçte
birinden fazla olamaz.
Madde-23) Kat
malikleri kurulunca alınan kararlar yönetici tarafından o toplantıya katılmış
olan kat maliklerine ve bağımsız bölümde kiracı varsa usulüne uygun olarak
duyurulur.
Madde-24) Kat
malikleri kurulunun kararı birden başlayıp sırasıyla giden sayfa numaralarını
taşıyan ve her sayfası noterlikçe mühürlenmiş ve onaylanmış bulunan bir deftere
yazılarak toplantıya katılanlara altı imzalatılır. Aykırı oy sahipleri nedenini
belirtmek kaydıyla imzalarlar.
Madde-25) Kat
malikleri kurulu ilk toplantısını Temmuz ayının birinci haftasında yapar ve
bunu izleyen ilk olağan toplantıya
kadar görev yapacak bir yönetici seçer.
Madde-26) Yönetim Kurulu kat malikleri
kurulunca seçilir. Yönetim Kurulunun görev süresi bir yıldır. Yönetim Kurulu
kat malikleri kurulunun olağan üstü toplanarak vereceği kararla her zaman
görevden alınabilir. Yönetim Kurulu istifa ederse kat malikleri kurulu derhal
toplanarak yenisini seçer. Bu amaçla yapılacak toplantı için bir defada
yapılacak davet yeterlidir.”
Bu bölümde açıklanan toplanma, karar verme ve kararlara uyma zorunluluğu ile ilgili esas ve usullere hemen hemen her dernek, kooperatif vb. mevzuatında rastlanabilir. Farklı olan; 634 sayılı kanuna has malik, yönetici ve kat malikleri kurulu kavramları. Burada yönetici kavramına da bir açıklık kazandırılmış. 25.nci maddeye göre; “Kat malikleri kurulu ilk toplantısını Temmuz ayının birinci haftasında yapar ve bunu izleyen ilk olağan toplantıya kadar görev yapacak bir yönetici seçer.” Anlaşılan bu ilk toplantıya mahsus bir uygulama. Çünkü hemen onu izleyen 26.ncı maddede bu defa “yönetim kurulundan”, seçimi, görev süresi, istifa ya da görevden alınma halinden söz ediliyor.
İşin özü
20.nci maddede açıkça ifade edilmiş: “Bütün kat malikleri ile
onların varisleri veya o bağımsız bölümü sonradan iktisap edenler yahut o
bağımsız bölümde kiracı veya başka nedenlerle oturanlar veya faydalananlar ile
yönetici ve denetçiler kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla
yükümlüdürler.”
Daha önce de
defalarca belirttiğimiz gibi Yönetim planının dayandığı temel metin 634 sayılı
Kat Mülkiyeti kanunu. Orada yer alan “BEŞİNCİ
BÖLÜM” tamamen “Anagayrimenkulün Yönetimi” üzerine. “A) Genel kurul”(27.nci
madde), “B) Yönetim planı”(28.nci madde) ve
“C) Kat malikleri kurulunun toplantısı ve kararları”(29, 30, 31, 32, 33.ncü
maddeler) uyulması gereken ana kaideleri açıklamış. (https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.634.pdf)
Önemi
sebebiyle kanunun “B) Yönetim planı”
vurgusuna bir kez daha değinmek yararlı olabilir. Çünkü 28.nci maddede: “Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma
maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait
diğer hususları düzenler. Yönetim
planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim
planında hüküm bulunmayan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar
bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır” deniyor.
Maddenin
devamında ise: “Yönetim planının
değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır.
Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır. Yönetim
planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli
ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar. Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi,
kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler
yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır” hükmü bulunuyor.
Kısaca
kooperatif tarafından muhafaza edilen ve tapu alınırken her birimizce de imzalanan
bu belge Orjan’ın geleceğini işaret etmekte. Bir tercihten değil, yasal bir
zorunluluktan bahsediyorum. Geçişi ertelediğimiz, süre uzatıldı bahanesiyle oyalandığımız
her sene yükümüzü daha da arttırıyor.
Ev satın
alarak ya da miras yoluyla aramıza yeni katılanların konunun ayırdında olmaması
belki normal sayılabilir. Ancak biz eskilerin bu meseleyi unutma gibi bir
lüksümüz yok. Bilhassa da yönetim görevinde bulunanların omuzlarında her geçen
gün büyüyen bir sorumluluk var.
Bu yüzden önümüzdeki hafta “Yönetim planı” çalışmamıza kanunun “Anagayrimenkulün Yönetimi” bölümünün 34-41.nci maddeleri kapsamındaki “YÖNETİCİ VE DENETÇİLER” konusuyla devam edeceğiz. Sağlıkla ve esenlikle kalın.
[1] IV -
Sigorta anlaşması
Madde 21 – Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca
tayin edilecek değer üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca
kararlaştırılabilir.
Sigorta yapılması halinde kat malikleri, sigorta
giderlerine, arsa payları oranında, katılmakla yükümlüdürler.
Anagayrimenkulün tümünün harap olması halinde alınacak
sigorta bedeli, aksine sözleşme olmadıkça, kat maliklerine, arsa payları
oranında, paylaştırılır.
Yalnız bir veya bir kaç bağımsız bölüm veya eklentisi
veya ortak yerlerden bir kısmı hasara uğramışsa, alınacak sigorta bedeli hasara
uğrayan yerlerin onarımına arsa payları oranında harcanır.
Kat malikleri anagayrimenkulün sigortasıyla
giderilemeyecek olan zararlarını karşılamak üzere, kendi bağımsız bölümlerini
ayrıca kendi ad ve hesaplarına sigorta ettirebilirler; bu halde alınacak
sigorta bedeli, anagayrimenkulün sigorta bedelindeki payları da ayrıca saklı
kalmak üzere, yalnız kendilerine ait olur.
Sigorta hakkındaki emredici hükümler saklıdır.
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder