SORU.1:
ORJANIN BİR KONUT YAPI KOOPERATİFİ OLARAK 1163 SAYILI
YASAYA DAYANAN OLUŞUMU, VARLIĞI VE 45 YILLIK UYGULAMASI İLE İLGİLİ BİR
DEĞERLENDİRME VE DURUM ANALİZİ YAPABİLİRMİSİNİZ? TESPİTLERİNİZ NELERDİR? HANGİ
SORUNLARLA KARŞI KARŞIYAYIZ?
MEVCUT DURUM ANALİZİ,
DEĞERLENDİRME, TESPİT VE SORUNLAR:
Konut kooperatifleri ilel-ebed kurulmazlar. Nihayetinde 1163 sayılı
Kooperatifler kanunu ve Ana sözleşmeye göre amaç ortaklarına konut yapmaktır.
İş bittiğinde de dağılması/ veya şekil değiştirmesi gerekir. Bunun için tanınan
süre de sadece 1 (bir) yıldır.”
Çünkü, 1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 81.
maddesinde, konut yapı kooperatiflerinin anasözleşmede gösterilen
işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına
tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılacağı ve dağılacağı, yapı kullanma
izninin alınmasını müteakip en geç bir yıl içinde ortakların
Kat Mülkiyeti Kanununa göre FERDİ MÜNASEBET (FERDİLEŞME
SÜRECİ) işlerinin sonuçlandırılacağı son
derece açık bir şekilde belirtilmekte.
1978’de kurulan Kooperatifimizin “AMAÇ VE
FAALİYET KONULARI”, “Kooperatifin amacı
ortaklarının konut ihtiyaçlarını karşılamaktır” cümlesiyle özetlenen 6.ncı maddede sayılmıştı. Maddenin 1.nci fıkrası “….ortaklarına
konut yaptırır”, 2.nci fıkrasında “Yaptırılan
konutların mülkiyetini bu ana sözleşmede yazılı esaslara göre ortaklarına
aktarır” hükmü var. 3.ncü fıkra ise “tesis kurma, işletme ve kiraya verme” ile ilgili. Fıkrada “Ortaklarının
sosyal, kültürel ve ekonomik ihtiyaçlarını karşılamak üzere gerekli tesisleri
kurar, bu tesisleri işletir veya kiraya verir” ifadesi geçiyor.
Elimizde
resmi bir veri olmamakla birlikte 2010’lu
yılların sonunda Orjan’da tamamına yakın çoğunluk konutlarını bitirmiş, iskân
raporlarını almış ve içinde oturur durumdaydı. Bu da 634 sayılı yasanın
17.nci maddesine göre SİTE YÖNETİMİ
kurabilmek için gerekli 2/3 çoğunluğun daha o zamanlar sağlanmış olduğu
iddialarına yol açmıştı.
Hatta
2014 yılında bazı ortaklarımız
tarafından kooperatif yönetimine ORJAN
SİTE YÖNETİMİNİN KURULMASI gerektiğine dair başvuruda bulunulduğunu
biliyoruz. Zira yaptıkları araştırma; Orjanda 634 sayılı yasanın 17.nci
maddesine göre konutlarını bitirmiş, iskân raporlarını almış ve içinde oturur
durumda olan ortak sayısının 1500’ü aştığını ortaya çıkarmıştı. Ancak zamanın yönetimi bu başvuruyu dikkate
almamış. Mahkemeye vermeyi de düşünmüşler ancak çeşitli nedenlerle bu da
olmamış.
Şayet
o dava açılabilseydi çok muhtemeldir ki şimdiye kadar çoktan SİTE YÖNETİMİ KURULMUŞ ve KOOPERATİFİN ORJANI SİTE YÖNETİMİ İMİŞ GİBİ
YÖNETMESİ DE İPTAL EDİLMİŞ OLURDU. O zaman yönetim de mecburen kendi
durumunu gözden geçirmek, FERDİLEŞMEYİ
TAMAMLAMAK ve tasfiye yada İŞLETME
KOOPERATİFİNE GEÇME seçeneklerinden birini uygulamak zorunda kalırdı. Ama
aradan geçecek süre boyunca iki başlı yönetimin bizim için hiç de iyi bir şey
olmadığını hepimiz biliyor, getireceği ilave sorunları anlayabiliyoruz.
Bence
2025’ten itibaren KOOPERATİFİN AMACIYLA
İLGİLİ KONUT YAPIM İŞİ ARTIK KALMADI. Nitekim dikkat edilirse yaklaşık
10 yıldır ortakların talep, sorun ve tartışmaları KOOPERATİF AMAÇLARI üzerine
değil tamamen TOPLU
YAŞAM GEREKLERİ üzerine yoğunlaşmış
durumda.
Aradan 10 sene geçti. Bu süre zarfında pandemi gibi zor bir
dönemin ve doğalgaz dahil Orjanın hemen hemen tüm alt yapı ve üst yapısının yeniden
inşaası gibi ağır bir yükün altında ezildik. Bu arada toplu yaşam gerekleri ile
ilgili talep ve sorunlar son yıllarda adeta tsunami gibi üzerimize yağıyordu.
Şimdi bütün bu zor dönem geçtikten sonra daha da artacağını öngörmek kehanet
olmaz. Site Yönetimi tam da bu dönem
için gerekliyken aksine bu konuyla ilgili hiçbir şey yapılamadı. Adeta bu büyük
doğum 10-15 yıl öteye ertelenmiş, ötelenmiş oldu.
Oysa
634 sayılı Kanunun 17.maddesi gayet açık bir şekilde; “…Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen
tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa,
kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti
hükümleri uygulanır” (Ek: 13/4/1983 - 2814/7 md.) diyor. Buna göre 2/3 çoğunluğun sağlandığı
andan itibaren Orjanda SİTE YÖNETİMİNE
GEÇİLMESİ ve kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi ANAGAYRİMENKULÜN YÖNETİMİNDE KAT MÜLKİYETİ HÜKÜMLERİNİN UYGULANMASI
gerekiyor.
Yani,
herhangi bir bağımsız bölüm sahibinin konuyu mahkemeye taşıması halinde dava
634 sayılı kat mülkiyeti yasası ve hukuku çerçevesinde görülecek. Nitekim
17.nci madde “KAT İRTİFAKI SAHİBİNİN
HAKLARI” konusunda da: “Kat
irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı
süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine
getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler” hükmünü
getirmiş.
Madde elbette Kooperatifi sona erdirmiyor ancak SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞİ ve KAT MALİKLERİNİN HUKUKUNU KORUMAYI mümkün
kılıyor. Bu da dolaylı olarak kooperatifin tasfiyesini ya da şekil
değiştirmesini gündeme getiriyor tabi ki. Kooperatifin amacını tamamlaması
kendi yasasına yani 1163 E GÖRE AMACINI
TAMAMLAMASIYLA gerçekleşecek. Bu görev ve sorumluluk Şehircilik Bakanlığının
Aralık 2017 de yazdığı şekliyle Orjanda FERDİLEŞMENİN
tamamlanmasıyla gerçekleşecek. Bir başka deyişle bütün ortakların KAT MÜLKİYETİ TAPULARI verildiğinde
kooperatifin işi de bitmiş olur.
Nereden biliyoruz? Çünkü kooperatifimiz 2013
yılında Şehircilik Bakanlığına İŞLETME
KOOPERATİFİNE GEÇME TALEBİYLE bir başvuru yapmış, ancak 4 yıl süren
yazışmalar 2017 Aralığında RED
cevabıyla sonuçlanmış. Ancak aynı yazıda bakanlığın “ÖNCE FERDİLEŞMEYİ TAMAMLAYINIZ!” uyarısı dikkate alınmamış, asıl odaklanılması gereken
o çalışmalar da maalesef daha ileriki yıllara ötelenmiştir. Ancak şunu da
belirtmeliyiz ki kooperatifin ferdileşmeyi tamamlayamaması 17.nci maddenin
uygulanmaması için mazeret olamaz. Yani bu
yazı hiçbir şekilde SİTE YÖNETİMİNE GEÇEMEZSİNİZ! Şeklinde anlaşılamaz ve
yorumlanamaz.
Görüldüğü üzere çeşitli nedenlerle yapılmamış
bir elin parmaklarını geçmeyen subasman dışında kooperatifin amacı genelde sona
ermiş durumda. Nitekim Kanalizasyon ihalesinde Maliyenin KONUTLARIN TAMAMLANDIĞI bu nedenle de İSTİSNANIN UYGULANMAYACAĞI gerekçesiyle
KDV'nin yüzde 1 değil de yüzde 20 uygulanacağını belirttiğini biliyoruz. Öte yandan son 10 yıl içinde yapılmamış
subasmanlar hakkında birkaç genel kurul kararı varsa da nihai sonucun
alınamadığı da ortada. Bugün itibariyle bunların sayısının 5’e kadar
düştüğü, iskân raporunu almamış konut sayısının ise 20 dolayında olduğu sanılıyor.
Her ne kadar kooperatifimizin 1163 sayılı yasadan kaynaklı KONUT YAPIM işi ile KÜLTÜREL SOSYAL TESİSLER İNŞA ETME amacı sona ermiş olsa da her geçen yıl gündemimiz dopdolu ve hala yapılacak şeyleri konuşuyor oluyoruz. Sadece bakım, onarım, yenileme ve işletme faaliyetleri bile hem yekûn tutuyor hem de gündemimizi bolca meşgul ediyor. Kooperatifimizin adında yer alan TURİZM kelimesinin ardında yatan sebep ve gerçekleri bile yıllardır konuşamıyoruz.
Özellikle pandemiden sonra doğalgazın da gelmesi, Kanalizasyon ve üst yapının yenilenmesiyle beraber daha çok Orjanlı bütün bir yıl boyunca evlerinde yaşıyor hale geldi. Temizlik, çevrenin korunması, atık toplama, deniz kirliliği, sahil ve plaj kullanımı, hayvan hakları, güvenlik, komşuluk ilişkileri, proje dışı işler, gürültü, sosyo-kültürel faaliyetler, hizmet veren işletmeler, ortak alan bakım ve koruma, yabancı kişiler, trafik vb. gibi talep ve meseleler orjan kamu oyunda yoğun şekilde tartışılıyor ve tartışılacak ta.
O hale geldik ki KOOPERATİF AMAÇ, GÖREV VE SORUMLULUKLARINDAN OLMAYAN pek çok talep
ve uygulama ana gündemimiz oldu. “NEYİ
YANLIŞ YAPIYORUZ?” diye sormadan düşünmeden yönetimler suçlandı. Bu
da yetmedi birbirimize; görgüsüzlük, saygısızlık, çağdaş değerlerden yoksunluk
ve hatta hırsızlık imaları bile yönelttik. Bütün bunlar son 15 yıl içinde
Elektrik sisteminin yenilenmesi, havuz yapılması, Pandemi, Kanalizasyon
sisteminin yeni baştan yaptırılması, doğalgaz şebekesinin bağlanması ve üst
yapının tamamen değiştirilmesi gibi son derece ağır bir dönemde gerçekleşti.
Bu gündelik karmaşa ve zorluklar içinde
geleceğimizle ilgili son derece önemli konular gündeme gelemedi. Hatta üzerinde
bile düşünemedik, konuşamadık. Oysa Orjan Kooperatifinin asıl önemli ve büyük
sorunu: FERDİLEŞMENİN
TAMAMLANAMAMIŞ OLMASIYDI. Çünkü bir
kooperatifin asıl görev ve sorumluluğu; yapılan TÜM KONUTLARIN
MÜLKİYETİNİ ana sözleşmede yazılı esaslara göre ortaklarına
aktarmaktır. Orjanda bu görev yapılamadığı, yapılmış bitmiş konutların kat mülkiyeti
tapuları verilmek suretiyle birer bağımsız bölüm olarak kat maliki sahiplerine
aktarılamamış olması nedeniyle neticede FERDİ MÜLKİYETE
GEÇİLEMEMİŞTİR.
Elbette bu konuda yıllar önce KONUTLARIN YAPIMINDA GENEL KURUL
KARARLARIYLA PROJEYE GÖRE SERBEST İNŞAAT YAPMA uygulaması en etkili
faktördür. Ancak bu konu 1163 ve 634 sayılı yasalar karşısında “Saldım çayıra Mevlam
kayıra” anlayışıyla da yürütülemezdi. Nitekim bu günkü
tablo kooperatif yönetimlerinin kendilerine göre sebeplerle bu temel sorunu
yıllardır ERTELEMİŞ/ÖTELEMİŞ
olmalarından kaynaklanmıştır.
Artık şunu kesin olarak biliyoruz ki: “Konut
kooperatifleri ilel-ebed kurulmazlar. Nihayetinde 1163 sayılı Kooperatifler
kanunu ve Ana sözleşmeye göre amaç ortaklarına konut yapmaktır. İş bittiğinde
de dağılması/ veya şekil değiştirmesi gerekir. Bunun için tanınan süre de
sadece 1 (bir) yıldır.” Nasıl mı? Şöyle: 6 Ekim 1988’de “1163 Sayılı Kooperatifler Kanununun Bazı Maddelerinin Değiştirilmesi ve
Bu Kanuna İki Ek Madde Eklenmesi Hakkında 3476 sayılı Kanun (Resmî Gazete:
25.10.1988 Sayı :19970) çıkarıldı.
Buna göre 1163 sayılı yasanın 81.nci maddesinde yapılan değişiklikle: “Konut yapı kooperatifleri, anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılır. Ancak tescil tarihinden itibaren 6 ay içerisinde usulüne uygun şekilde anasözleşme değişikliği yapılarak kooperatifin amacının değiştirilmesi halinde dağılmaya ilişkin hüküm uygulanmaz. Konut kooperatiflerinde yapı kullanma izninin alınmasını müteakip en geç bir yıl içinde ortakların Kat Mülkiyeti Kanununa göre ferdi münasebet işleri sonuçlandırılır” hükmü getirilmiştir.
Görüldüğü gibi, şu anda yürürlükte olan 1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 81. maddesinde, konut yapı kooperatiflerinin anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılacağı ve dağılacağı, yapı kullanma izninin alınmasını müteakip en geç bir yıl içinde ortakların Kat Mülkiyeti Kanununa göre FERDİ MÜNASEBET (FERDİLEŞME SÜRECİ) işlerinin sonuçlandırılacağı son derece açık bir şekilde belirtilmiş. Ama neticede biz buna uymamışız. Bu çok ciddi ve ihmal edilemez bir sorun.
Aslında hepimizin KAT İRTİFAKLI TAPUMUZ var. Bunların arasında kendi imkânlarıyla
CİNS DEĞİŞİKLİĞİ yaparak tapularını KAT
MÜLKİYETİNE DÖNÜŞTÜRENLER de bulunuyor. Ama
kooperatifimiz amacı ve 1163 sayılı yasanın 81.nci maddesi doğrultusunda
inisiyatif kullanarak yıllar içinde biten konutların İSKAN RUHSATLARINI takip
eden 1 yıl içinde onları cins değişikliği yapılmak suretiyle BAĞIMSIZ
BÖLÜMLERE dönüştürme iradesini göstermedi yada gösteremedi. Öte yandan serbestlik kararı yanlış algılanarak konuyla ilgili
ortaklar bilgilendirilmedi, yönlendirilmedi ve kendi imkânlarıyla almaları bile
zaman içinde tamamen kendi haline bırakılmış oldu.
Bu arada sözkonusu kanun değişikliğinden
30 yıl, bakanlık yazısından 1 yıl sonra “Konutların
tümünün bitmediği ve tüm tapuların verilmediği” gerekçe gösterilerek
2018 yılında yapılan genel kurulda kooperatifimizin süresine bir kez daha 20
yıl eklenip ömrü
60 yıla yani 2038’e kadar uzatılmıştır. 2017 den bu yana 7 yıl,
2018 den bu yana da 6 yıl geçti, ancak ne yazık ki FERDİLEŞME konusunda bugüne kadar ne bir bilgilendirme, ne bir
karar ne de bir uygulama gördük.
Kooperatif yönetimleri de belli ki bu meseleyi kendilerine göre
sebeplerle gündem yapıp Genel Kurullara getirmediler/getiremediler. Bir genel
kurul kararı ve kooperatif yönlendirmesi olmayınca da pek çoğumuz bugün hala KAT
MÜLKİYETİ TAPULARINI alamamış durumda. İşte bu nedenle 46 yıllık
uzun bir süreye rağmen yasa nezdinde hala FERDİLEŞMEYİ TAMAMLAMAMIŞ
gözüküyoruz.
1163 sayılı yasaya göre hala S.S ORJAN TURİZM VE KONUT KOOPERATİFİ olarak devam etmemiz bu
yüzden. Önce 40 yıla sonra da 60 yıla varan süre uzatımları nedeniyle
kooperatifin asıl amacı olan konutları BİRER BAĞIMSIZ BÖLÜM HALİNE GETİRİP MÜLKİYETLERİNİ KAT
MALİKLERİNE DEVRETMEMİŞ OLMAK uzadıkça uzuyor. Dolayısıyla doğrudan
ilgisi olmamakla beraber ORJANDA 634 SAYILI KAT
MÜLKİYETİ KANUNUNUN 17.NCİ MADDESİ VE YÖNETİM PLANI UYARINCA SİTE YÖNETİMİNE
GEÇMEMEK, bizi her sene biraz daha
ağırlaşan yükler altına sokuyor.
ORJAN Turizm ve Konut Yapı
Kooperatifi, 1163 sayılı yasa ve Ana sözleşmesi gereği “konut inşa
etmesi veya yapması” gerekirken hem “bu asli görevini yapmamış
ve üyeler konutlarını kendileri yaptırmış”, hem “1985
tarihli yönetim planını uygulamamış” hem de “görev yetki ve sorumluluğu
olmadığı halde site yönetiminin görevlerini gasp etmek suretiyle siteyi
yetkisiz olarak yönetmeye devam etmiştir”. Genel kurul ise tüm bu
kanunsuzluklara bilerek veya bilmeyerek göz yummuştur. (GT)
Neticede yönetimlerin asli görevi kooperatifin
amacına uygun olarak görev yapmasıdır. Bunun için elbette ki yapılmamış subasmanlar konusunda
yaptırım uygulaması ve kat irtifaklı tapuların Kat mülkiyetine dönüştürülmesi
(FERDİLEŞME) gibi temel sorunları çözmesi gerekiyor.
Kaldı ki site yönetimi temsilciler
kurulunun oluşumunu sağlayarak mevcut site yönetim planını güncellenmek üzere
kurula sunmak, bunu genel kurulda onaylatmak suretiyle tapuya tescil ettirmek
de sıradaki önemli işlerden. Bundan sonrası site yönetim planı uyarınca SİTE YÖNETİMİNİ İŞLER HALİNE GETİRMEK
ve ortak alanlarla ilgili hizmetleri görmek üzere KOOPERATİFİ TÜM AKTİF PASİFİYLE ANASÖZLEŞME DEĞİŞİKLİĞİ YAPILARAK
İŞLETME KOPARATİFİNE DÖNÜŞTÜRMEKLE ilgili.
Bence
2025’ten itibaren KOOPERATİFİN AMACIYLA
İLGİLİ KONUT YAPIM İŞİ ARTIK KALMAYACAK. Nitekim dikkat edilirse yaklaşık
10 yıldır ortakların talep, sorun ve tartışmaları KOOPERATİF AMAÇLARI üzerine
değil tamamen TOPLU
YAŞAM GEREKLERİ üzerine yoğunlaşmış
durumda.
Kaldı ki SİTE
YÖNETİMİNE GEÇME, kooperatifin tasfiye sürecine girmesi yada şekil
değiştirerek İŞLETME KOOPERATİFİNE
DÖNÜŞMESİ hemen hallolabilecek basit konular değil. Çetin, zorlu,
karmaşık ve uzun soluklu bir süreç. İşte maalesef o zamana kadar 634 sayılı
Kat Mülkiyeti Kanununu dikkatten kaçırmadan; 1163 sayılı kanun, Türk Ticaret
Kanunu, Borçlar Kanunu, Medeni kanun ve Vergi Usul yasası gibi ilgili temel
kanunlar çerçevesinde hareket etmek zorundayız.
Doğal olarak 2021 yılında yapılan KOOPBİS’le ilgili değişiklik gibi zaman içinde bu kanunlarda yapılan
değişiklikler de bizi bağlayacak. Tabi bu gibi durumlarda kooperatif ana sözleşmesinin de güncellenmesi gerekiyor. Bunlar
da ötelenmenin ve gecikmenin ekstra yükleri olarak omuzlarımızda.
BU DURUMDA HANGİ “SORUNLARLA” KARŞI KARŞIYAYIZ:
Srn 01.01: Alt ve üst yapıdan KALAN İŞLERİN HALLEDİLMESİ ve peyzaj işinin sonuçlandırılması.
Srn 01.02: Kullanılabilir nitelikte ve yeterli SU SORUNU giderek büyümekte.
Srn 01.03: yapılmamış konutlar, SUBASMANLAR sorunu.
Srn 01.04: Kooperatifin KONUT YAPMA AMACININ
sona erip ermediği. (Srn.01.11 sorunla
bağlantılı)
Srn01.05: “Ortakların sosyal, kültürel ihtiyaçları” için bir KÜLTÜR MERKEZİ İHTİYACI var.
Srn01.06: Yönetime SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ HAZIRLIKLARI için
yetki verilmesi gerekiyor.
Srn01.07: Çalıştay sonuçlarının duyurulması ve ORJANIN BİLGİLENDİRİLMESİ lazım.
Srn01.08: Süre bitiyor. KOOPBİS’E UYUM ÇALIŞMALARININ TAMAMLANMASI bir zorunluluk.
Srn01.09:
Orjanda ciddi bir GÜVENLİK SORUNU var.
Srn01.10:
Son yılların en popüler sorunu TOPLU YAŞAM KURALLARI.
Srn01.11:
Yıllardır ertelenen FERDİLEŞME (Ferdi mülkiyete geçiş) SÜRECİ tamamlanmalı.
Srn01.12:
634 uyarınca SİTE
YÖNETİMİ TEMSİLCİLER KURULU’NUN OLUŞTURULMASI.
Srn01.13:
YÖNETİM
PLANININ GÜNCELLENMESİ ve uygulanmak üzere duyurulması.
Srn01.14:
Yerleşim planında imar değişikliği suretiyle SOSYAL KÜLTÜREL ALAN İHDASI.
Srn01.15:
KOOPERATİF
YÖNETİMLERİ ile SİTE YÖNETİM KURULU aynı kişilerden oluşmalı.
Srn01.16:
“Orjan tatil sitesi” adı “ORJAN SİTESİ” olarak değiştirilmeli.
Srn01.17:
Kooperatifin amacına ulaşmış olduğunun TAPUYA TESCİL edilmesi gerekiyor.
Srn01.18:
Kooperatif anasözleşme değişikliği ile İŞLETME KOOPERATİFİNE DÖNÜŞÜM.
Srn01.19:
TOPLU
YAŞAM KURALLARININ yaptırımları ile birlikte uygulanması.
Srn01.20:
Kamu kurumları ve belediyelerle DİYALOG VE İŞBİRLİĞİ.
Srn01.21:
Bazı altyapı ve üst yapılarımızın İLGİLİ KAMU KURUMLARINA DEVRİ sağlanmalı.
Srn01.22:
Orjan sitesi güvenliği için HİZMET ALIMI YAPILMASI.
Srn01.23:
MEVZİ İMAR
PLANININ GÜNCELLENMESİ gerekebilir.
Srn01.24:
Oluşan SİTE
YÖNETİMİNİN İŞLER HALE GETİRİLMESİ.
Srn01.25:
İŞLETME
KOOPERATİFİ sitenin hizmetleri için ÇALIŞMAYA BAŞLAMALI.
KISA, ORTA VE UZUN VADELİ HEDEFLER:
Hdf.01.01: Srn 01.01 numaralı sorun için çözüm
olmak üzere; Alt ve üst yapıdan kalan eksiklerin giderilmesi ve PEYZAJ İŞİNİN
sonuçlandırılması.
Hdf.01.02:
Srn 01.02 numaralı
sorun için çözüm olmak üzere; Kullanılabilir nitelikte ve yeterli su sorununu
çözmek üzere GEREKLİ TEDBİRLERİN
ALINMASI.
Hdf.01.03:
Srn 01.03 numaralı
sorun için çözüm olmak üzere; YAPILMAMIŞ
SUBASMANLARIN BİTİRİLMESİ.
Hdf
01.04: Srn 01.04 numaralı sorun için çözüm olmak üzere;
Kooperatifin KONUT YAPMA AMACININ SONA
ERİP ERMEDİĞİ ve ferdileşmenin tamamlanıp tamamlanmadığının netleştirilmesi. (Srn.01.11
sorun ve Hdf 01.11 hedefle bağlantılı)
Hdf.01.05:
Srn 01.05 numaralı
sorun için çözüm olmak üzere; “Ortakların sosyal, kültürel
ihtiyaçlarını karşılamak üzere” bir KÜLTÜR
MERKEZİ yapılması.
Hdf.01.06:
Srn 01.06 numaralı
sorun için çözüm olmak üzere; Kooperatif Yönetim Kuruluna SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ HAZIRLIKLARI için
yetki alınması.
Hdf.01.07:
Srn 01.07 numaralı
sorun için çözüm olmak üzere; Çalıştay sonuçları ile ilgili BİLGİLENDİRME TOPLANTILARI yapılması.
Hdf.01.08: Srn 01.08 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; KOOPBİS’e uyum çalışmalarının tamamlanması.
Hdf.01.09: Srn 01.09 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; GÜVENLİK KAMERA SAYISININ artırılması.
Hdf.01.10: Srn 01.10 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; TOPLU YAŞAM GEREKLERİ için uygulanabilir ve caydırıcı kurallar konulması.
Hdf.01.11: Srn 01.11 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; FERDİLEŞME (Ferdi mülkiyete geçiş) sürecinin tamamlanması.
Hdf.01.12: Srn 01.12 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; SİTE YÖNETİMİ TEMSİLCİLER KURULU’nun geçici olarak atama suretiyle oluşturulması.
Hdf.01.13:
Srn 01.13 numaralı
sorun için çözüm olmak üzere; Orjan SİTE
YÖNETİM PLANININ güncellenmesi ve uygulanmak üzere Orjan
Ortaklarına/Kat maliklerine duyurulması.
Hdf.01.14:
Srn 01.13 numaralı
sorun için çözüm olmak üzere; 343/1
parselin KÜLTÜR MERKEZİNİ
de içine alacak şekilde SOSYAL KÜLTÜREL
ALAN olarak imar değişikliği suretiyle birleştirilmesi.
Hdf.01.15: Srn 01.15 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; Genel kurullarda seçimin KOOPERATİF YÖNETİM KURULLARI ile SİTE YÖNETİM KURULU aynı kişilerden oluşacak şekilde yapılması ve yetkilendirilmesi.
Hdf.01.16: Srn 01.16 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; “Orjan tatil sitesi” adı ORJAN SİTESİ olarak değiştirilmesi.
Hdf.01.17: Srn 01.17 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; Kooperatifin amacına ulaşmış olduğunun TESCİL EDİLMESİ
Hdf.01.18: Srn 01.18 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; Anasözleşme değişikliği ile ve kooperatifin tüm aktif pasifiyle beraber İŞLETME KOOPERATİFİNE DÖNÜŞTÜRÜLMESİ.
Hdf.01.19: Srn 01.19 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; Güncellenen yeni yönetim planında ortaya konan TOPLU YAŞAM KURALLARININ yaptırımları ile birlikte uygulamaya sokulması.
Hdf.01.20: Srn 01.20 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; Kamu kurumları ve belediyelerden diyalogla İŞBİRLİĞİ VE DESTEK alma imkânlarının netleştirilmesi.
Hdf.01.21: Srn 01.21 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; Gerekli görülen bazı altyapı ve üst yapılarımızın İLGİLİ KAMU KURUMLARI VE BELEDİYELERE DEVRİNİN sağlanması.
Hdf.01.22: Srn 01.22 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; ORJAN SİTESİ GÜVENLİĞİNİN 5188 Sayılı Özel Güvenlik Hizmetlerine Dair Kanun uyarınca hizmet alımı yapılarak sağlanması
Hdf.01.23: Srn 01.23 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; MEVZİ İMAR PLANININ GÜNCELLENMESİ GEREĞİ olup olmadığının gündeme getirilerek tartışılması ve karar uyarınca gerçekleştirilmesi.
Hdf.01.24: Srn 01.24 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; SİTE YÖNETİMİNİN yönetim planı uyarınca İŞLER HALE getirilmesi.
Hdf.01.25: Srn 01.25 numaralı sorun için çözüm olmak üzere; İşletme kooperatifinin de İŞLETME MÜDÜRÜ YÖNETİMİNDE sitenin ortak alan bakım, onarım ve işletme hizmetlerini görecek şekilde çalışmaya başlaması.
HEDEFLERE ULAŞTIRACAK STRATEJİLER:
Haziran 2025 SEÇİMLİ
genel kuruluna kadar;
Str.01.01.2025.01:
Srn 01.01 numaralı
sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.01 hedefini gerçekleştirmek üzere; ALT VE ÜST YAPIDAN KALAN İŞLER toparlanmalı,
borçlar ödenmeli, eksikler giderilmeli ve komple PEYZAJ İŞİ sonuçlandırılmalıdır.
Str.01.02.2025.02:
Srn 01.02 numaralı
sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.02 hedefini gerçekleştirmek üzere; Son yıllarda giderek artan
kullanılabilir nitelikte ve yeterli su sorununu çözmek üzere ARITMA TESİSİ, İLAVE SU KUYULARI VB.
gibi imkânlar düşünülmelidir.
Str.01.03.2025.03:
Srn 01.03 numaralı sorun için çözüm olmak ve
Hdf.01.03 hedefini gerçekleştirmek üzere; Son 25 yıl içinde YAPILMAMIŞ
SUBASMANLAR hakkında kaç genel kurul kararı varsa bunlar yaptırımlarıyla
beraber uygulanmalı, uygulama imkânı yoksa genel kurulda etkin yeni bir karar
daha alınmalıdır.
Str.01.05.2025.04:
Srn 01.04 numaralı
sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.04 hedefini gerçekleştirmek üzere; Orjanda kaç adet subasman vardır? Kaç adet yapı kullanma izni
alınmamış konut bulunuyor? Bitmiş konutlarımızın kaç adedinin hala kat
irtifaklı tapusu var? Kaç adedi de cins tashihi yapılarak kat mülkiyetli tapu
almış durumda? SORULARININ CEVABI
kooperatif arşivinden, belediye ve tapu müdürlüğünden istenip çıkarılmalıdır.
Str.01.07.2025.05: Srn 01.05 numaralı sorun için çözüm
olmak ve Hdf.01.05 hedefini gerçekleştirmek üzere; Genel kurul gündemine Kooperatif amaçlarından “tesis kurma,
işletme ve kiraya verme” ile ilgili eski gazino-diskonun “Ortakların sosyal,
kültürel ihtiyaçlarını karşılamak üzere” bir KÜLTÜR MERKEZİ PROJESİ yapılabilmesi için teklif konulmalı ve karar
alınması sağlanmalıdır.
Str.01.05.2025.06: Srn 01.06 numaralı sorun için çözüm
olmak ve Hdf.01.06 hedefini gerçekleştirmek üzere; Kooperatif Yönetim Kuruluna 2 (iki) yıllığına SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ HAZIRLIKLARI için
yetki alınmalı,
Str.01.07.2025.07: Srn 01.07 numaralı sorun için çözüm
olmak ve Hdf.01.07 hedefini gerçekleştirmek üzere Temmuz-Eylül ayları içinde ÇALIŞTAY SONUÇLARININ DUYURULMASI ile ilgili BİLGİLENDİRME TOPLANTILARI yapılmalıdır
Str.01.08.2025.08: Srn 01.08 numaralı sorun için çözüm
olmak ve Hdf.01.08 hedefini gerçekleştirmek üzere; 2021 yılında yapılan KOOPBİS’le
ilgili değişiklik uyarınca GEREKLİ UYUM
HAZIRLIKLARI tamamlanmalıdır.
Haziran 2026 genel kuruluna kadar;
Str.01.09.2026.01: Srn 01.03 numaralı sorun için çözüm
olmak ve Hdf.01.16 hedefini gerçekleştirmek üzere; Neticede yönetimlerin asli görevi kooperatifin amacına uygun
olarak görev yapmasıdır. Bu nedenle yapılmamış subasman inşaatları sorunu BİTİRİLMELİDİR.
Str.01.10.2026.02: Srn 01.04 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.04 hedefini
gerçekleştirmek üzere; Kooperatifin KONUT
YAPMA AMACININ SONA ERİP ERMEDİĞİ VE FERDİLEŞMENİN TAMAMLANIP TAMAMLANMADIĞI netleştiğinde
Srn.01.11
kapsamında Hdf.01.11 hedefi gerçekleştirilmek üzere Str.01.10.2026.06
stratejisi uygulanır.
Str.01.11.2026.03: Srn 01.05 numaralı sorun için çözüm
olmak ve Hdf.01.05 hedefini gerçekleştirmek üzere; Yapılan projeye göre bir KÜLTÜR MERKEZİ YAPILMASI için ihale
yetkisi alınmalı ve inşaatına başlanmalıdır.
Str.01.10.2026.04: Srn 01.08 numaralı sorun için çözüm olmak
ve Hdf.01.08 hedefini gerçekleştirmek üzere; KOOPBİS’le ilgili kooperatif ana
sözleşmesinde yapılması gereken zorunlu değişiklikler GENEL KURUL KARARI İLE onaylanır.
Str.01.13.2026.04: Srn 01.09 numaralı sorun için çözüm
olmak ve Hdf.01.09 hedefini gerçekleştirmek üzere; GÜVENLİK KAMERASI
SAYISININ yeterince
artırılması (AÖY) için karar alınmalı ve gerçekleştirilmelidir.
Str.01.14.2026.05: Srn 01.10 numaralı sorun için çözüm
olmak ve Hdf.01.10 hedefini gerçekleştirmek üzere; Nitekim dikkat edilirse yaklaşık 10
yıldır ortakların talep, sorun ve tartışmaları KOOPERATİF AMAÇLARI üzerine
değil tamamen TOPLU YAŞAM GEREKLERİ
üzerine yoğunlaşmış durumda. Bu nedenle kooperatif yönetimi özellikle bu konuda
uygulanabilir ve caydırıcı kurallar için hazırlık yapmalıdır.
Str.01.13.2026.06: Srn 01.11 numaralı sorun için çözüm olmak
ve Hdf.01.11 hedefini gerçekleştirmek üzere; Bitmiş konutların İSKÂN
RUHSATLARINI takip eden 1 yıl içinde cins değişikliği yapılmak suretiyle
BAĞIMSIZ BÖLÜMLERE dönüştürülmesiyle ilgili (FERDİLEŞME) kanun hükmü genel kurul gündemine alınmalı, Ek: söz
konusu işlerin yapılması için, konu ile ilgili donanımlı, bilgili, resmi
makamlarda temsil kabiliyeti olan, çevresi geniş EN AZ 5 KİŞİLİK BİR KOMİTENİN
2 yıl için kurulmasını ve gerekli bütçenin tahsisini de içeren bir YETKİ KARARI ALINMALIDIR. (YE)
Str.01.16.2026.07: Srn 01.12 numaralı sorun için çözüm olmak
ve Hdf.01.12 hedefini gerçekleştirmek üzere; Kooperatifin ferdileşmeyi tamamlayamaması 17.nci
maddenin uygulanmaması için mazeret olamaz. Bu nedenle daha fazla gecikmeden SİTE YÖNETİMİ TEMSİLCİLER KURULU geçici olarak atama suretiyle
oluşturulmalıdır.
Str.01.17.2026.08: Srn 01.13 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.13 hedefini gerçekleştirmek üzere; Atama suretiyle geçici olarak oluşan site yönetimi temsilciler kurulu ilk evvel YÖNETİM PLANININ GÜNCELLENMESİ çalışmalarıyla işe başlar.
Haziran 2027 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;
Str.01.14.2027.01:
Srn 01.11
numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.11 hedefini gerçekleştirmek üzere; Yapılmamış subasmanların tamamlanması, iskân
raporlarının alınması ve tüm kat irtifaklı tapuların Kat mülkiyetine
dönüştürülmesi gibi temel sorunlar FERDİLEŞMENİN temel meseleleridir. Bunlar
halledilip 343/3 parselle mülkiyet ilişkisi kalmadığının tesciliyle birlikte artık
Kooperatifler kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanununa göre FERDİ MÜNASEBET (FERDİLEŞME SÜRECİ) işleri
sonuçlandırılmış demektir.
Str.01.17.2027.02:
Srn 01.12 numaralı
sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.12 hedefini gerçekleştirmek üzere; SİTE
YÖNETİMİ TEMSİLCİLER KURULU, Kooperatif genel kuruluyla birlikte ortak
toplanarak güncellenen SİTE YÖNETİM PLANINI
onaylamalıdır. Genel kuruldan geçen yeni yönetim planı tapuya tescil ettirilmek
suretiyle kesinleştiğinde durum uygulanmak üzere Orjan Ortaklarına/Kat
maliklerine duyurulacaktır.
Str.01.16.2027.03:
Srn 01.05
numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.05 hedefini gerçekleştirmek üzere; Yapılan
KÜLTÜR MERKEZİ donanımıyla
birlikte tamamlanmalı ve hizmete açılmalıdır.
Str.01.17.2027.04:
Srn 01.14
numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.14 hedefini gerçekleştirmek üzere; Kooperatifimizin
adında yer alan TURİZM kelimesinin
ardında yatan sebep ve gerçeklerin görüşülerek şayet gereği kalmamışsa bu 343/1
parselin KÜLTÜR MERKEZİNİ
de içine alacak şekilde SOSYAL KÜLTÜREL
ALAN olarak imar değişikliği suretiyle birleştirilmesi için harekete
geçilmelidir. Yapılacak imar planı
değişiklikleri bağlamında iş daha sonra Srn.01.23 kapsamında Hdf.01.23 hedefini
gerçekleştirmek üzere Str.01.26.2030.01 ve Str.01.30.2031.04 stratejileri
uygulanarak sonuçlandırılır.
Str.01.18.2027.05:
Srn 01.15
numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.15 hedefini gerçekleştirmek üzere; Genel kurulda seçim KOOPERATİF YÖNETİM KURULU ile SİTE YÖNETİM KURULU aynı kişilerden
oluşacak şekilde yapılmalı ve uygulama için bu şekilde yetkilendirilmelidir.
Haziran 2028 genel kuruluna kadar;
Str.01.21.2028.01: Srn 01.16 numaralı sorun için çözüm olmak
ve Hdf.01.16 hedefini gerçekleştirmek üzere; Kullanılmakta olan “Orjan tatil
sitesi” adı ORJAN SİTESİ
olarak değiştirilmeli, ana giriş kapısına ve su deposu üzerine bu isim
yazılmalıdır.
Str.01.24.2028.02: Srn 01.17 numaralı sorun için çözüm olmak
ve Hdf.01.17 hedefini gerçekleştirmek üzere;1163 sayılı yasanın 81.nci
maddesinde yapılan değişiklikle: “Konut yapı kooperatifleri, anasözleşmede
gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar
adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılır. Ancak TESCİL TARİHİNDEN İTİBAREN 6 AY İÇERİSİNDE usulüne uygun şekilde
anasözleşme değişikliği yapılarak kooperatifin amacının değiştirilmesi
halinde dağılmaya ilişkin hüküm uygulanmaz” denildiğinden kanunda geçen TESCİL İŞLEMİNİN yapılması
sağlanmalıdır.
Str.01.25.2028.03: Srn 01.18 numaralı sorun için çözüm olmak
ve Hdf.01.18 hedefini gerçekleştirmek üzere; Ömrü 60 yıla yani 2038’e kadar
uzatılan kooperatifin bu süre dolmadan önce 3 (üç) yıl içinde 2031 yılına kadar
İŞLETME KOOPERATİFİNE DÖNÜŞMEK üzere
gerekli bütün hazırlıkları yapmak üzere yetki alınmalıdır.
Str.01.26.2028.04: Srn 01.19 numaralı sorun için çözüm olmak
ve Hdf.01.19 hedefini gerçekleştirmek üzere; Orjan kamu oyunda yoğun şekilde tartışılan; Temizlik, çevrenin
korunması, atık toplama, komşuluk ilişkileri, gürültü, sosyo-kültürel
faaliyetler, hizmet veren işletmeler, ortak alan bakım ve koruma, trafik vb.
gibi talep ve meseleler için güncellenen yeni yönetim planında ortaya konan
TOPLU YAŞAM KURALLARI yaptırımları
ile birlikte uygulamaya sokulmalıdır.
Str.01.27.2028.05: Srn 01.20 numaralı sorun için çözüm olmak
ve Hdf.01.20 hedefini gerçekleştirmek üzere; Ancak Kamu kurumlarıyla işbirliği yapılarak halledilebilecek; afetler,
deniz kirliliği, sahil, iskele ve plaj kullanımı, proje dışı işler, hayvan
hakları, güvenlik, yabancı kişiler, temizlik, çevrenin korunması, atık toplama
ve trafik gibi konularda ilgili kurumlarla DİYALOG, İŞBİRLİĞİ VE DESTEK alma imkânları netleştirilmelidir. Meselâ
kullanılabilir nitelikte ve yeterli su için BELEDİYE ŞEHİR ŞEBEKESİNDEN İLAVE SU ALINMASI sağlanabilmelidir.
Str.01.28.2028.06: Srn 01.21 numaralı sorun için çözüm olmak
ve Hdf.01.21 hedefini gerçekleştirmek üzere; Gerekli görülen bazı altyapı ve üst yapılarımızın İLGİLİ KAMU KURUMLARI VE BELEDİYELERE DEVRİNİN sağlanması.
Haziran 2029 SEÇİMLİ genel kuruluna
kadar;
Str.01.29.2029.01: Srn 01.22 numaralı sorun için çözüm olmak
ve Hdf.01.22 hedefini gerçekleştirmek üzere; ORJAN SİTESİ GÜVENLİĞİNİN 5188 Sayılı Özel
Güvenlik Hizmetlerine Dair Kanun uyarınca hizmet alımı yapılarak sağlanması
için gerekli TEMSİLCİLER KURULU KARARI
alınmalıdır.
Str.01.30.2029.02: Srn 01.15 numaralı sorun için çözüm olmak
ve Hdf.01.15 hedefini gerçekleştirmek üzere;Genel kurulda
seçimin KOOPERATİF YÖNETİM KURULU ile
SİTE YÖNETİM KURULUNUN aynı kişilerden oluşacak şekilde yapılması
uygulamasına devam edilmelidir.
Haziran 2030 genel kuruluna kadar;
Str.01.31.2030.01: Srn 01.23 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.23 hedefini gerçekleştirmek üzere; İşletme kooperatifine ait tapular, zeytinlik ve çamlık alanlar, Sosyal kültürel tesisler, Havuz market cafe vb. işletmeler, sahil bandı ve İnönü caddesinin durumu, Sağlık Ocağı, cami vb. kamusal hizmet noktaları ile 1803 bağımsız bölüm ve Site Yönetimi ortak alanları dikkate alınarak MEVZİ İMAR PLANININ GÜNCELLENMESİ GEREĞİ olup olmadığının gündeme getirilerek tartışılması sağlanmalıdır.
Haziran 2031 SEÇİMLİ genel kuruluna
kadar;
Str.01.32.2031.01: Srn 01.15 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.01.15 hedefini
gerçekleştirmek üzere; Genel
kurulda seçimin İŞLETME KOOPERATİF YÖNETİM KURULU ile SİTE YÖNETİM KURULUNUN aynı kişilerden
oluşacak şekilde yapılması uygulamasına devam edilmelidir.
Str.01.33.2031.02: Srn 01.18 numaralı sorun için çözüm olmak
ve Hdf.01.18 hedefini gerçekleştirmek üzere; Ticaret
Bakanlığının tip anasözleşmesi ile Orjan sitesinin ortak alanlarıyla ilgili
hizmetlerini görmek üzere KOOPERATİFİN TÜM AKTİF PASİFİYLE BERABER ANASÖZLEŞME DEĞİŞİKLİĞİ YAPILARAK İŞLETME
KOPARATİFİNE DÖNÜŞME KARARI alınmalıdır.
Str.01.34.2031.03: Srn 01.23 numaralı sorun için çözüm olmak
ve Hdf.01.23 hedefini gerçekleştirmek üzere; MEVZİ İMAR PLANININ GÜNCELLENEBİLMESİ
İÇİN yönetime gerekli yetkinin İŞLETME KOOPERATİF GENEL KURULU ile SİTE
TEMSİLCİLER KURULUNUN ortak toplantısında gündeme önerilerek karara bağlanması sağlanmalıdır.
Str.01.35.2031.04: Srn 01.24 numaralı sorun için çözüm olmak
ve Hdf.01.24 hedefini gerçekleştirmek üzere; SİTE YÖNETİMİ güncellenen yönetim planı uyarınca İŞLER HALE GETİRİLMELİDİR.
Str.01.31.2031.05: işletme kooperatifi de İŞLETME MÜDÜRÜ YÖNETİMİNDE sitenin ortak alan bakım, onarım ve işletme hizmetlerini görecek şekilde çalışmaya başlamalıdır.
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder