1- S.S ORJAN TURİZM VE KONUT YAPI KOOPERATİFİ ANASÖZLEŞMESİ:
a-Kooperatifin amacı nedir?
Kooperatifin amacı; ortaklarının konut ihtiyaçlarını
karşılamaktır. Bu amaçla kooperatif; arsa ve arazi satın alır, birleştirir imar
planına uygun biçimde böldürerek altyapı, plan, proje ve maliyet hesapları
hazırlar ve ortaklarına konut yaptırır. Yaptırılan konutların mülkiyetini bu
ana sözleşmede yazılı esaslara göre ortaklarına aktarır. (Md.6)
b-Yönetim kurulunun konut yapmaya yönelik görev
ve sorumlukları nelerdir?
Kooperatifin amaçlarına, ortakların menfaatlerine ve genel
kurulca belirlenen esaslara uygun arsa bulmak, arsa alımına ilişkin işlemleri
yürütmek, arsayı tapu devri veya tapuya şerh verdirilecek satış vaadi
sözleşmesi ile satın almak, imar planı ile arsaların parselasyonunu yaptırmak; alınan
arsada yaptırılacak konutlar ve diğer tesisler için gerekli plan, proje ve
haritalar yaptırmak; satın alınacak arsa ile bunlar üzerinde yapılacak
konutların bedellerini gerek sermaye mevcudundan gerekse ortakların veya kredi
kuruluşlarının verdikleri paralardan ödemektir. (Md.44)
YORUM: Bu maddede yönetim kuruluna konut yapma
ilgili görev ve sorumluluğun ‘’sehven’’ verilmediği tahmin edilmektedir. Bu
hata 6.Olağan Genel Kurul toplantısında düzeltilmiştir.
c-Konutları kim nasıl yaptırır?
Alınan arsaya ilişkin proje, altyapı ve inşaat işlerinin
yaptırılma usulü genel kurulca tespit edilir. Yukarıdaki işlerin
yaptırılmasında; ihale veya emanet usulünden hangisinin uygulanacağı, ihale
usulünün kabulü halinde bunun kapalı teklif usulü, açık teklif usulü, pazarlık
usulü veya yarışma usulü suretiyle yürütüleceği, ihale komisyonunun nasıl
teşkil edeceği, emanet usulünün tercih edilmesi halinde ise emanet komisyonunun
kimlerden oluşturulacağı hususları genel kurul kararında belirtilir. Sözü geçen
işlerin belirlenen usule, proje, şartname ve iş programlarına göre yürütülüp
sonuçlandırılmasından yönetim kurulu üyeleri müteselsil en sorumlu olup,
denetim kurulu üyeleri de buna ilişkin hesap ve işlemleri tetkik ve
denetlemekle yükümlüdür. (Md.44)
d-Kooperatif genel kurulunun ‘’konut yapma’’
amacını gerçekleştirmek üzere almış olduğu önemli kararları nelerdir?
Kooperatif arazisinin parselasyonu müteakip kooperatif
arazisinde yaptırılabilecek bina tipleri genel kurullarca tayin tespit
ettirilerek yetkili imar mercilerine tasdik ettirilecektir. Üyelerimiz alt yapı
yatırımlarına iştirak etmek zorunda olup, kooperatifçe yaptırılacak toplu konut
inşaatına iştirak edip etmemekte serbesttirler. Ancak üyelerimizden herhangi
biri arsasına konut yaptırmak istediğinde, genel kurulca tayin ve tespit
edilmiş olan ve tasdik edilen projeyi uygulamak zorundadır.
(26.03.1978 GÜNÜ YAPILAN İLK OLAĞAN GENEL KURUL TOPLANTISI)
Alt yapı tesisleri ile binaların yapımını kapsamına alan
bilcümle işlemlerin yapılması ile ihale yapılmasına karar alınması görüşülmüş
ve sonuç olarak binaların yapımı hariç, alt yapı tesislerini kapsamına alan
bilcümle işler ve işlemlerin yapılması ve ihale edilebilmesi için oy birliği
ile karar alınmış olup çalışmalar için yönetim kuruluna görev verilmiş ve
başarı dileklerinde bulunulmuştur. Genel kurulda bulunan üyelerimizin büyük bir
çoğunluğunun isteği üzerine, üyeler adına düzenlenecek bağımsız tapuların alt
yapının bitirilmesinden sonra verilmesi teklifi oylamaya sunulmuş ve büyük bir
ekseriyetle kabul edilmiştir. (3. Olağan Genel Kurul Tutanağı 04.07.1981)
Kura tarihine kadar borcunu ödemeyenlerin kuraya dâhil
edilmemelerine karar verilmiştir. Ortaklara kura sonu isabet eden alt yapısı
garanti altına alınmış arsaların tapularının verilmesinin yukarıdaki şartlar
çerçevesinde olumlu karşılandığı tespit edilmiştir. (5. Olağan Genel Kurul
Tutanağı 09.07.1983)
Ana sözleşmenin 3. maddesinin; a.) Arsa ve arazi satın
alır, gerekirse bunları parsellere bölerek ortaklarına konut yaptırır. Konut
yapımının mümkün olmaması halinde mevcut taşınmazı parselleyip müstakil
parseller halinde ortaklarına hisseli olarak dağıtabilir şeklinde
değiştirilmesi oya sunuldu, yukarıda yazılan şekilde değiştirilmesi oy çokluğu
ile kabul edildi. İnşaatın su basman seviyesine kadar olan kısmının üyelerin
isteğine bağlı tutulmasına, isteyenlerin kooperatif aracılığı ile isteyenlerin
kendisinin yaptırmasına, yaptırmak istemeyenlerin de serbest bırakılmasına
ilişkin görüşüldü. Oylandı. Yukarıda yazılı şekilde uygulanmasına oy çokluğu
ile karar verildi. (6. Olağan Genel Kurul Tutanağı 09.12.1984)
Vecibelerini yerine getirmeyen ve borçlarını zamanında
ödemeyen üyelere eşitlik ilkesi doğrultusunda ihbar tarihinden itibaren aylık
%5 faiz uygulaması ve sitedeki ortak hizmetlerden yararlandırılmaması, kaba
inşaatların 2 yıl içinde 31.12.1992 tarihine kadar ortakların kendi imkânları
veya kooperatif aracılığı ile yaptırılması, projeye aykırı olarak yaptırılan
binalara oturma izni verilmemesi ve yıktırılması oy birliği ile kabul edilerek
Yönetim Kurulu yetkili kılındı. (13.Olağan Genel Kurul Tutanağı 11.03.1991)
Sitede proje dışı yapılan yapıların yıktırılması için
girişimlerde bulunması konusunda yönetime oy birliği ile yetki verildi. (15-2
Olağan Genel Kurul Tutanağı 11.07.1993)
İnşaat onarım işlerinin emanet usulü yapılmasına ve emanet
komisyonunun teşkili için yönetim kuruluna oy birliği ile yetki verildi. Yap
işlet devret modelinin uygulanmasına oy birliği ile karar verildi. (16. Olağan
Genel Kurul Tutanağı 19.06.1994)
Balıkesir valiliği il sanayi ve ticaret müdürlüğünün
21.Ekim.1997 tarih ve 8246 sayılı izin yazıları gereğince kooperatif ana
sözleşmesinin 5. maddesinin değiştirilerek kooperatif süresinin 40 yıl olarak
uzatılmasına ve alınan izin yazısı ekindeki tadil metninin kabulüne oy çokluğu
ile kabul edildi.
Eski Şekli: SÜRE: Madde 5 Kooperatifin süresi 20 yıldır.
Yeni Şekli: SÜRE: Madde 5 Kooperatifin süresi 40 yıldır. (28.12.1997 Olağan
Üstü Genel Kurul Tutanağı)
Kooperatife yüzme havuzu yaptırılmasına oy birliği ile
karar verildi. (20. Olağan Genel Kurul Tutanağı 21.06.1998)
Site içerisindeki su basman ve kaba inşaatların
yaptırılması için gerekli müeyyidenin kullanılması için Yönetim Kuruluna yetki
verildi. (25. Olağan Genel Kurul Tutanağı 29.06.2003)
Yüzme havuzu yapılmamasına 5 ret oya karşılık oy çokluğu
ile karar verildi. (26. Olağan Genel Kurul Tutanağı 27.06.2004)
Ortaklardan Tevfik Baltacı deniz kirliliğinden dolayı
siteye bir havuz yapılması teklifinde bulundu. Teklif oya sunuldu 162 kabul
oyuna karşılık katılan diğer ortakların ret oyu ile havuzun yapılmaması oy
çokluğuyla kabul edildi. (29. Olağan Genel Kurul Tutanağı 15.07.2007)
e-Kooperatif hangi durumlarda dağıtılır?
Genel kurul, kooperatifin konu ve amaçları ile ilgili diğer
bir kooperatifle birleşmesine veya bir kamu tüzel kişisine, ya da herhangi bir
derneğe devredilmesine karar verebilir (Md.84). Ortak sayısının 7‘den aşağı
düşmesi üzerine, genel kurul kararıyla, iflasın açılmasıyla, kanunlarda
öngörülen diğer hallerde, Sanayi ve Ticaret Bakanlığının mahkemeden alacağı
karar üzerine, diğer bir kooperatifle birleşmesi veya devralınması suretiyle,
üç yıl olağan genel kurul toplantısını yapmaması halinde, amacına ulaşma
imkânının kalmadığının Sanayi ve Ticaret Bakanlığınca tespiti halinde
mahkemeden alacağı kararla dağılır. Ayrıca, kooperatif ana sözleşmede gösterilen
işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına
tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılır. Ancak, tescil tarihinden
itibaren altı ay içerisinde usulüne uygun şekilde ana sözleşme değişikliği
yapılarak kooperatifin amacının ve türünün değiştirilmesi halinde dağılmaya
ilişkin hüküm uygulanmaz. (Md.85)
f-Kooperatif, 1978 yılında kurulduğunda süresi
20 yıl iken bu süre neden genel kurul kararı ile 40 yıla uzatılmıştır ve
dağıtılmamıştır? (Dağıtılma tarihi: 2018)
YORUM:
(1) Kooperatif ana sözleşmesinin yukarıdaki 85nci maddesine
göre, 1803 konutun tamamının ortaklar adına tescil edilememesi veya kat
mülkiyeti tapularının çıkarılamamasının en önemli sebebinin, ‘’genel kurulda
alınan yanlış kararlar ve yönetim kurulunun alınan doğru kararlardaki
müeyyideleri uygulamaması olduğu (Md.14-Ortaklıktan çıkarma)’’
değerlendirilmektedir.
(2) Kooperatifin kurulduğu ilk yılda (1978), konutların
yaptırılması ile ilgili;
’’Üyelerin kooperatifçe yaptırılacak toplu
konut inşaatına iştirak edip etmemekte serbest olması ve üyelerden herhangi
birinin arsasına konut yaptırmak istediğinde genel kurulca tayin ve tespit
edilmiş olan ve tasdik edilen projeyi uygulamak zorunda olması konusundaki ilk
genel kurul kararının yanlış olduğu 34 yıl sonra ortaya çıkmıştır. Şayet bütün
konutları (DENETKO Kooperatifi gibi) kooperatif yaptırsaydı; hepsinde de aynı
tasdik edilmiş standart projeyi uygulayacaktı. Dolayısıyla bütün konutların dış
badana renkleri, duvarları, çitleri, balkon genişlikleri, kat sayıları, vb.
aynı olacaktı. Projede 2 katlı olan konutların inşaatı 2010 yılından itibaren 3
katlı triplekse dönüştürülemeyecekti.’’
(3) 3. Olağan genel kurulda alınan,’’üyeler adına
düzenlenecek bağımsız tapuların alt yapının bitirilmesinden sonra verilmesi’’
ve 6. Olağan genel kurulda alınan;’’ İnşaatın su basman seviyesine kadar
olan kısmının üyelerin isteğine bağlı tutulmasına, isteyenlerin kooperatif
aracılığı ile isteyenlerin kendisinin yaptırmasına, yaptırmak istemeyenlerin de
serbest bırakılmasına ‘’kararlarının da yanlış olduğu ortaya çıkmıştır. Bu
kararlar gereği kooperatifin su basmanlarına bağımsız arsa tapusu vermesinin ve
ev yapmak istemeyenlerin de serbest bırakılmasının, arsa sahibi
üyelerini kısa sürede ev yaptırma yerine, arsasını uzun yıllar içinde
spekülatif amaçlarla rant elde etmeye yönelttiği’’ değerlendirilmektedir.
Bu nedenle sitede 37 yıldan beri arsa, su basmanı ve kaba inşaat halinde
bekleyen 30 adet bitmemiş, 20 yıldan beri de sahibi bulunamayan, dolayısıyla
aidat alınamayan birçok konut projesi mevcuttur. Bunlar konut olarak inşa
edilmedikçe kooperatifin dağıtılması veya devredilmesi mümkün görülmemektedir.
Kooperatif Yönetimleri, DENETKO Kooperatifinde olduğu gibi konutların tamamını
yaptırmayı müteakip kat mülkiyeti tapularını teslim etseydi 20 yıl içinde
amacını gerçekleştirebilirdi.
(4) 13., 15-2.ve 25.Olağan genel kurullarda alınan; ’’kaba inşaatların 2 yıl içinde 31.12.1992 tarihine kadar ortakların kendi imkanları veya kooperatif aracılığı ile yaptırılması, su basman ve kaba inşaatların yaptırılması için gerekli müeyyidenin kullanılması, projeye aykırı olarak yaptırılan binalara oturma izni verilmemesi ve yıktırılması ile ilgili ‘’Yönetim Kurulunu yetkili kılan kararların yerine getirilemediği” değerlendirilmemektedir.
“Üyelere dava açılmasını ve müeyyide ile
yaptırım getiren bu kararlar yönetim kurulu tarafından uygulansaydı, hem 1803
konut tamamlanır hem de önceden yapılanlar da dâhil olmak üzere hepsi de
projeye uygun hale getirilebilirdi.’’
(5) 20.Olağan Genel kurulda (1998) alınan ‘’Kooperatife
yüzme havuzu yaptırılması’’ kararının 26.Olağan (2004) ve 29. Olağan (2007)
genel kurullarda 2 defa reddedilmesi, ’’yönetim kurullarının genel kurulun
ilk kararlarını uygulamak için gerekli reaksiyonu ve cesaretli girişimi 6 yıl
boyunca gösteremediğinin en açık delilidir. Deniz kirliliğinin azami seviyeye
ulaştığı 2012 yılında yüzme havuzu ihtiyacının artık kaçınılmaz hale geldiği
değerlendirilmektedir.’’
2-ORJAN SİTESİ YÖNETİM PLANI:
a-Yönetim planının amacı nedir?
Yönetim planı; yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini,
yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime alt diğer hususları
düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme
hükmündedir. Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, ana gayrimenkulün
yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna (634 sayılı kat Mülkiyeti Kanunu)
ve genel hükümlere göre karara bağlanır. (634 sayılı Kat Mülkiyeti
Kanunu-Md.28)
b-Yönetim planının uygulanma mecburiyeti var
mıdır?
YORUM:
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 12 c) maddesi gereğince;
her bağımsız bölüm/konutlar için kat mülkiyetinin kurulabilmesi ve tapu tescili
için; ’’Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı
halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde
hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış
bir yönetim plânının” Tapu Müdürlüğüne verilmesi şarttır. Kooperatif
Sözleşmelerinde yönetimle ilgili hükümler yoktur. Bu nedenle kat mülkiyeti
kurulduktan sonra, kat maliklerinin ana yapıyı/siteyi yönetmeleri, yönetimde
kanuni görev ve sorumluluklarını yerine getirmeleri, haklarını kullanmaları,
aralarında çıkacak anlaşmazlıklarda gerekli çoğunluk kararlarını almaları ve
yasal olarak haklarını aramaları için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununu
uygulamaları kanuni bir zorunluluktur. Bu kanuna göre hazırlanacak Yönetim
Planı da 28nci maddeye göre ‘’Bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme’’
hükmünde olduğundan uygulanması şarttır.
c-ORJAN sitesinin yönetim planı var mıdır ve
uygulanmakta mıdır?
YORUM:
Evet vardır. Yürürlükte
bulunan yönetim planı 1985 tarihinde hazırlanmış olup güncelliğini yitirmiştir.
Yeni site yönetim planının 2007 yılında yapılmış olan değişiklikleri (DOKUZUNCU
BÖLÜM: TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLER) kapsayacak şekilde yeniden
hazırlanması gerekmektedir.
d-Site Yönetim Planı uygulanmadığı takdirde ne gibi sakıncalar meydana gelir?
Site Yönetim Planı uygulanmadığı takdirde;
(1) Blok ve toplu yapı kat malikleri kurulu (yetki verdiği
takdirde toplu yapı temsilciler kurulu) teşkil edilemez. Dolayısıyla yönetici
ve deneticiler seçilemez. (Md.27, 28, 29, 30, 34, 35, 40, 41 ve 9.BÖLÜM),
(2) Sitenin yönetimi için gerekli olan ‘’caydırıcı,
düzenleyici ve gelişmeye yönelik’’ kat malikleri kurulu kararları alınamaz
(Md.32).
(3) Ortak yerlerin bakımı, onarımı ve geliştirilmesi
sağlanamaz ve bu işler için gerekli aidatlar toplanamaz (Md.16),
(4) Yönetici, denetici ve kat maliklerinin; 634 sayılı Kat
Mülkiyeti Kanununa ve alınmış olan KMK kararlarına aykırı davranışlarda
bulunmaları halinde, birbirleri arasında çıkacak anlaşmazlıklarda ‘’sulh
hukuk mahkemelerinde caydırıcı yaptırım kararları alınamaz ve icra takibi
yaptırılamaz’’ (Md.33).
Site Yönetim Planı uygulansaydı;
Site yönetim kurulu tarafından kat malikleri kurulu olağan
ve olağanüstü toplantılarının gündemine alınır; tartışılır; gerekli ‘’caydırıcı,
düzenleyici ve gelişmeye yönelik’’ kat malikleri kurulu kararları alınır;
kanun ve alınan kararlara uymayanlar hakkında sulh hukuk mahkemelerinde dava
açılır; dava sonucunda çeşitli tazminatlar ödetilir, icra takibi yaptırılır,
kanunsuz eylemler geri aldırılır ve bu caydırıcı yaptırımlar sayesinde herkesin
kanunlara ve alınan kararlara saygılı olması sağlanırdı. Güncel örnekten biri, ‘’Çöp
bidonlarının yerini değiştiren bir üyeye herhangi bir cezai yaptırımın
uygulanamamasıdır.’’ Yönetim planı
uygulanmış olsaydı, bu konularla ilgili gerekli ‘’caydırıcı ve uygulamaya
yönelik kararlar alınır’’, çöp bidonunun yerini değiştiren üye hakkında
tazminat davası açılabilir ve hayvan haklarına da saygılı davranılabilirdi.
3-KOMŞU HABERKENT VE DENETKO SİTELERİNDE
KOOPERATİF SÖZLEŞMELERİ İLE YÖNETİM PLANLARININ UYGULAMASI:
a-HABERKENT Kooperatif ve Site Yönetimi adına muhasebeci
Sayın Özcan TURGUT (Tel:026641420700, 05066101706) yaptığımız görüşme
sonucunda;
Kooperatif yönetiminin konutlarını tamamlamayı müteakip
kooperatifi tamamen tasfiye etme yerine ‘işletme kooperatifine’
dönüştürdüklerini, bunun sebebinin de; ’kooperatiflerin işçi, memur, motorlu
araç ve iş makineleri potansiyelinin tasfiyeyi müteakip tüzel kişiliği olmayan
site yönetimine devrinin yasal olarak mümkün olamaması ve bu potansiyelden
istifade etmek’ olduğunu, tamamen tasfiye halinde motorlu araç ve iş
makinelerinin satışının sorun olacağını ve site yönetiminin bakım/onarım ve
yenileştirme faaliyetleri için site dışından/belediyeden ücreti mukabilinde
hizmet satın almak zorunda kalacağını, kooperatif yönetimlerinin bu nedenle
kooperatif sözleşmelerini uzatmayı tercih edebileceklerini; kooperatif
sözleşmesinin yönetime ve genel kurul üyelerine yönetimle ilgili görev,
sorumluluk ve sulh hukuk mahkemelerinde dava açma yetkisini vermediğini, bu
nedenle bu yetkileri veren 634 sayılı kat mülkiyeti kanununa göre hazırlanmış
olan eski/güncel olmayan yönetim planlarını uyguladıklarını ve uygulamanın şart
olduğunu, bu kanuna 2007 yılında yapılan değişiklikleri de dikkate alarak (634
sayılı KMK; DOKUZUNCU BÖLÜM : TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLER) site
yönetim planlarını güncelleme çalışmalarına devam ettiklerini, ilave külfet
getirse de kooperatif genel kurulu ve site kat malikleri kurulu toplantılarını
ayrı ayrı yaptıklarını ve yapmak zorunda olduklarını, ifade etmiştir.
b-DENETKO Kooperatif ve Site Yönetimi adına muhasebeci
Sayın İbrahim ASLAN (Tel:02664142002) yaptığım şahsi görüşme sonucunda;
Sitedeki toplam 467 konutun tamamını kooperatifin bir elden
yaparak üyelerine kat mülkiyeti tapularını teslim ettiğini, bu nedenle ortak
alanlar dışında sitede inşaatı tamamlanmamış bağımsız arsa, su basmanı veya
kaba inşaatın bulunmadığını, kooperatifin noksan işlerini tamamlamak ve mal
varlığından istifade etmek amacıyla süresini uzatarak devam ettirdiklerini,1988
yılında hazırlanmış olan eski güncel olmayan site yönetim planını uyguladıklarını
ve uygulamanın şart olduğunu, 2007 yılında yapılan değişikliklere uygun site
yönetim planı çalışmalarına henüz başlayamadıklarını, ilave yük getirse de
kooperatif genel kurulu ve site kat malikleri kurulu toplantılarını ayrı ayrı
yaptıklarını ve yapmak zorunda olduklarını, ifade etmiştir.
YORUM:
Yapılan görüşmeler sonucunda her iki tatil sitesinde de;
Konut Yapı Kooperatiflerinin kamu tüzel kişiliklerinin
bulunması nedeniyle; sahip oldukları personel ve mal varlıklarının (memur ve
işçi kadroları ile motorlu araçlar ve çeşitli iş makineleri) dağılmayı müteakip
kamu tüzel kişiliği bulunmayan site yönetimine devrinin yasal olarak mümkün
olmadığı; bu potansiyeli muhafaza etmek amacıyla, kooperatifin süresini
uzatmanın veya işletme kooperatifine dönüşmenin uygun olacağı;
634 sayılı kat mülkiyeti kanununa göre hazırlanmış olan
eski/güncel olmayan yönetim planlarını uyguladıkları ve uygulamanın şart
olduğu; bu kanuna 2007 yılında yapılan değişiklikler de dikkate alınarak (634
sayılı KMK; DOKUZUNCU BÖLÜM : TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLER) site
yönetim planlarını güncelleme çalışmalarına devam ettikleri veya
başlayacakları; ilave yük getirse de kooperatif genel kurulu ve site kat
malikleri kurulu toplantılarını ayrı ayrı yaptıkları ve yapmak zorunda oldukları’’
anlaşılmıştır.
4-SONUÇ VE TEKLİFLER:
a-Kooperatif Sözleşmesi:
Harp Tarihi ile ilgili ünlü bir atasözü ’’Harbin
başında yığınakta yapılan stratejik hatayı taktik başarılar düzeltemez.’’
der.
1 ve 3’üncü maddelerde yapılan incelemelerin sonucunda;
(1) Kooperatif ana sözleşmesinin yukarıdaki 85nci maddesine
göre, 1803 konutun tamamının ortaklar adına tescil edilememesi veya kat
mülkiyeti tapularının çıkarılamamasının en önemli sebebinin, ‘’genel kurulda
alınan yanlış kararların (*) ve yönetim kurulunun alınan doğru kararlardaki
müeyyideleri uygulamaması’’ olduğu (Md.14-Ortaklıktan çıkarma)
değerlendirilmiştir.
(2) Şayet bütün konutları (DENETKO Kooperatifi gibi)
kooperatif yaptırsaydı; hepsinde de aynı tasdik edilmiş standart proje
uygulanacaktı. Dolayısıyla bütün konutların dış badana renkleri, duvarları,
çitleri, balkon genişlikleri, kat sayıları, vb. aynı olacaktı. Projede 2 katlı
olan konutların inşaatı 2010 yılından itibaren 3 katlı triplekse
dönüştürülemeyecekti.
(3 Kooperatifin kamu tüzel kişiliğinin bulunması nedeniyle;
sahip olduğu personel ve mal varlığının (memur ve işçi kadroları ile motorlu
araçlar ve çeşitli iş makineleri) dağılmayı müteakip kamu tüzel kişiliği
bulunmayan site yönetimine devrinin yasal olarak mümkün olmaması sebebiyle, bu
potansiyeli muhafaza etmek amacıyla, kooperatif sözleşmesinin süresi doldukça
uzatmanın uygun olacağı değerlendirilmiştir.
b. Site Yönetim Planı:
2 ve 3’üncü maddelerde yapılan incelemelerin sonucunda;
(1) 634 sayılı kat mülkiyeti kanununa göre hazırlanmış olan
eski/güncel olmayan yönetim planı yerine; bu kanuna 2007 yılında yapılan
değişiklikler de dikkate alınarak (634 sayılı KMK; DOKUZUNCU BÖLÜM: TOPLU
YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLER; hazırlanacak yeni site yönetim planında,
yönetimi sağlayacak kurulların, yöneticilerin ve deneticilerin aşağıdaki
esaslara göre teşkili, uygun ve gerekli mütalaa edilmiştir;
(a)’’Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve
parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri
bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak
yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan
blok kat malikleri kurulunca yönetilir (Md.69).’’ hükmü gereğince; 95
blok kat malikleri kurulunun teşkili (17 blokta 7 kat malikinden, 78 blokta 22
kat malikinden oluşan)
(b) “Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve
tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı
kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici
hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki,
yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında
başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her
blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok
niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen
temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl
seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir.
Toplu yapı temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve
temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler. (Md.69)’’hükümleri
gereğince; 95 blok yöneticisinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulu veya
yetki verdiği toplu yapı temsilciler kurulunun teşkili,
(c)’’Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için
tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı
kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için,
toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin
tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır. Geçici yönetimle ilgili yönetim plânı
hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün
oylarıyla değiştirilebilir. (Md.70)’’ hükmü gereğince tek bir yönetim
planının hazırlanması,
(d)’’Yönetim plânında başka türlü düzenlenmedikçe,
blok kat malikleri kurulu blok için, blok niteliğinde olmayan yapıların yer
aldığı parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler
için, toplu yapı temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak
yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atar. Blok yöneticisi ve
denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliğinde olmayan yapıların ortak
yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı
ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir. Toplu yapı kapsamındaki
bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi ise, toplu yapı
temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil
ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile atanır. (Md.71)’’
hükmü gereğince, her bloktaki kat malikleri kurulunun bir yönetici ve denetici
seçmesi; toplu yapı temsilciler kurulunun ise bir yönetici ve denetici seçmesi
(ORJAN Sitesi Yöneticisi ve deneticisi),
(2)’’Yeni güncellenmiş yönetim planını hazırlama
sürecine başlamak’’ amacıyla, yapılacak kooperatif olağan genel kurul
toplantısında, yukarıdaki esaslara uygun olarak aşağıdaki konuların toplantı
gündemine alınması;
(a) 95 blok kat malikleri kurulunun belirlenmesi, alınacak
kararla tescil edilmesi, blok yönetici ve deneticilerinin seçimlerini
yaptıracak olan geçici blok yöneticilerin seçilmesi,
(b) Geçici blok yöneticilerine, 634 sayılı kat mülkiyeti
kanunun 29, 30, 31, 32nci maddeleri gereğince kendi blok kat maliklerini
kurullarını toplamaları, yönetici ve deneticilerini seçmeleri için gerekli
yetkinin verilmesi, toplantı yer ve zamanlarının belirlenmesi, seçilmiş
yöneticilerin ve deneticilerin kimliklerinin bildirileceği son tarihin
belirlenmesi,
(c) 95 blok yöneticisinden oluşan toplu yapı kat malikleri
kurulu veya yetki verdiği toplu yapı temsilciler kurulunun teşkili ile bu
kurulun seçeceği ORJAN Sitesi Yöneticisi ve Deneticisi için gerekli esasların
belirlenmesi,
(d) ORJAN Sitesi Yönetici ve Toplu Yapı Temsilciler
Kurulunun, ORJAN Sitesi Kooperatif Yönetim Kurulu ile iş birliği yaparak yeni ‘’ORJAN
Sitesi Yönetim Planının” hazırlanması için (komisyon teşkili de dâhil)
gerekli esasların belirlenmesi, uygun mütalaa edilmektedir.
21 Ağustos 2023
Güray TEKİN
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder