1-KONUT YAPI KOOPERATİFİNİN GENEL AMACI VE FAALİYET SAHALARI NELERDİR?
Konut Yapı Kooperatifin
amacı, ortaklarının konut ihtiyaçlarını karşılamaktır. Bu amaçla kooperatif; arsa ve arazi
satın alır, ortaklarına konut yaptırır, yaptırdığı konutların mülkiyetini ortaklarına
aktarır, ortaklarının sosyal, kültürel ve ekonomik ihtiyaçlarını karşılamak
üzere gerekli tesisleri kurar, bu tesisleri işletir veya kiraya verir.
2-KONUT YAPI KOOPERATİFİ
YÖNETİM KURULUNUN GENEL GÖREV VE YETKİLERİ NEDİR? YÖNETİM KURULU KİMİ VEYA NEYİ
YÖNETİR?
a-Yönetim Kurulunun
başlıca ana görev ve yetkileri şunlardır:
Kooperatifin
amaçlarına, ortakların menfaatlerine ve genel kurulca belirlenen esaslara uygun
arsa bulmak, arsa alımına ilişkin
işlemleri yürütmek, arsayı tapu devri veya tapuya şerh verdirilecek satış vaadi
sözleşmesi ile satın almak, imar planı ile arsaların parselasyonunu yaptırmak,
gerekli plan, proje ve haritalar yaptırmak, bu amaçla üyelerden pay ücreti ve
ilgili kuruluşlardan borç para almaktır.
b-Yukarıdaki
ana görev ve yetkilerinden de anlaşılacağı gibi, Konut Yapı Kooperatifi Yönetim
Kurulu, kuruluş amacına uygun olarak “sadece
konut yapı kooperatifini, yani kooperatife ait taşınır ve taşınmaz mallarını ve
tüzel kişiliğe sahip bir işveren olarak işçi ve memurlarını yönetmekten
sorumludur”.
2-SİTE/TOPLU YAPI NEDİR?
SİTE/TOPLU YAPI YÖNETİM KURULUNUN GÖREVİ NEDİR?
a-Site/Toplu
yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim
plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım
yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından
birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder. (634 sayılı KMK
9.Bölüm, Md-66, ORJAN Tatil Sitesi de
bu kapsamda Toplu Yapıdır.
b-Site/Toplu Yapı Yönetim Kurulunun görevi,
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundaki hükümlere ve Site/ Toplu Yapı Yönetim
Planına uygun olarak siteyi/toplu
yapıyı yönetmektir. Site/Toplu Yapı içindeki Blokların yönetim
sorumluğu, Blok Kat malikleri Kurulunun seçeceği Blok Yöneticilerindedir. Site/Toplu Yapının güvenliğinin
sağlanması, bloklar dışında kalan site/toplu yapıya ait alt yapı tesislerinin,
ortak kullanım yerlerinin, sosyal tesislerin, yeşil alanların, parkların,
yolların, vb. muhafaza, bakım, onarım sorumluğu ve bu amaçla ihtiyaç duyulan
aidatı toplama ve harcama sorumluluğu; Site/Toplu Yapı Yönetim Kuruluna aittir.
3-KONUT YAPI KOOPERATİFİ
İLE SİTE/TOPLU YAPI ARASINDAKİ FARKLAR VE BENZERLİKLER NELERDİR;
a-Konut
Yapı Kooperatifi, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’na ve bu kanuna göre
hazırlanmış olan Ana Sözleşmeye
göre; Site/Toplu Yapı ise 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa ve bu kanuna göre
hazırlanmış olan Site/Toplu Yapı Yönetim
Planına göre yönetilir.
b-Konut
Yapı Kooperatifi tüzel kişiliği
nedeniyle taşınır ve taşınmaz mal
edinebilir, kendi ihtiyaçlarını kendi karşılayabilir; Site/Toplu Yapı
yönetimi ise tüzel kişiliği olmadığından dışarıdan
hizmet satın alır.
c-Konut
Yapı Kooperatifinin veya Yönetim Kurulunun kuruluş amacı veya görevi, ortaklarına konut inşa ettirmek;
Site/Toplu Yapı Yönetim Kurulunun görevi ise Siteyi/Toplu Yapıyı yönetmektir.
Bu durumda Konut Yapı
Kooperatifi Yönetim Kurulunun, 1985 yılından beri; sitenin güvenliğini sağlama,
site içindeki alt yapı tesislerinin, ortak kullanım yerlerinin, sosyal
tesislerin, yeşil alanların, parkların, yolların, vb. muhafaza, bakım ve onarımlarını
yaptırması yasal bir uygulama değildir, çünkü bu görevler Site/Toplu Yapı
Yönetim Kurulunun sorumluluğundadır.
d-Konut
Yapı Kooperatifi Yönetim Kurulu, konut inşa etmek için ortaklarından ‘’pay’’ adı altında para tahsil eder;
Site/Toplu Yapı Yönetim Kurulu ise, sitenin ortak bakım, onarım, güvenlik vb.
ihtiyaç ve giderlerini karşılamak üzere kat maliklerinden veya Blok
Yöneticilerinden ‘’aidat’’ adı
altında para tahsil eder.
Bu
durumda Konut Yapı Kooperatifi Yönetim Kurulunun, 1985 yılından beri; konutunun borcunu bitirmiş, tapu
senedini ve yapı kullanma izin belgesini almış bir ortağından ‘’pay veya aidat’’
adı altında para tahsil etmesi yasal değildir. Bu aidatı tahsil etme
sorumluluğu Site/Toplu Yapı Yönetim Kuruluna aittir.
e-Konut
Yapı Kooperatifindeki bireylerin statüsü “ortak
veya genel kurul üyesi”; Site/Toplu Yapıdaki bireylerin statüsü ise “kat maliki veya kat malikleri kurulu
üyesidir”.
f-Konut
Yapı Kooperatifi ile Site/Toplu Yapı arasındaki tek benzerlik, “her ikisinde de Yönetim ve Denetim Kurullarının
olmasıdır”. Ancak bu yönetim ve denetim kurullarının görevleri farklıdır.
4-KONUT YAPI KOOPERATİFİ
GÖREVİNE DEVAM EDERKEN SİTE/TOPLU YAPI YÖNETİM KURULU HANGİ ŞARTLAR
GERÇEKLEŞTİĞİNDE GÖREVİNE BAŞLAYABİLİR?
a-1163
sayılı Kooperatifler Kanunu’nun 81nci maddesi ve Konut Yapı Kooperatifi Ana
Sözleşmesinin 64ncü maddesine göre; ‘’Yapılan
konutlar ortaklara dağıtıldıktan ve mülkiyetleri ortaklara aktarıldıktan sonra
ferdi münasebete geçiş işlemlerine, yani ortakların 634 sayılı KMK’na tabi ’kat
maliki’ statüsüne geçiş işlemlerine başlanır. Kat malikleri yapı kullanma izin
belgelerini almayı müteakip en fazla bir yıl içinde kooperatifle ilişkisi
kesilir. Yani ’ortak ve genel kurul üyeliği’ statüsü ortadan kalkar.’’ Bu yasa ve ana
sözleşme hükümlerine rağmen, ORJAN Sitesinde üyelerin büyük çoğunluğu
“kat mülkiyeti tapularını ve yapı kullanma izin belgelerini aldıkları halde” ferdi
münasebete geçiş işlemlerine başlanmamış ve kooperatifle ilişkileri
kesilmemiştir. Ancak Konut Yapı
Kooperatifi, Ana Sözleşmenin 85nci maddesine göre “konutların tamamının
inşasını müteakip kat mülkiyeti tapularını ve yapı kullanma izin belgelerini
aldıkları takdirde İşletme Kooperatifine” dönüşebilir ve bu durumda, kat
maliklerinin yeni kooperatifin ‘’ortağı
ve genel kurul üyesi’’ statüsü devam eder.
b-
ORJAN Tatil Sitesinin Yönetim Planı 1985 yılında hazırlanıp Burhaniye Tapu
Müdürlüğüne onaylatıldığı halde o tarihten bu yana ORJAN Tatil Sitesi Yönetim
ve Denetim Kurulları seçilmemiş ve Kat Malikleri Kurulları ‘’yok’’ sayılmıştır. Yönetim boşluğu halen gayri meşru olarak Konut Yapı Kooperatifi
Yönetim Kurulu tarafından işgal edilmektedir. Ayrıca ORJAN Tatil
Sitesinde ‘’kat maliki’’ statüsüne
geçmiş eski ortak ve genel kurul üyelerinin hiçbirinin kooperatifle ilişkileri
kesilmemiştir. Konut Yapı Kooperatifi Yönetim Kurulunun, kat maliki statüsüne
geçen, konutunun borcunu bitiren, tapu senedini ve yapı kullanma izin belgesini
alan eski ortağından ‘’pay veya aidat’’
adı altında para tahsil etmesi yasal değildir. Bu aidatı tahsil etme
sorumluluğu Site/Toplu Yapı Yönetim Kuruluna aittir.
c-634
sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 12nci maddesine göre bir ana gayrimenkulde (Site/Toplu
Yapıda) ‘’kat mülkiyetinin kurulabilmesi
için o ana gayrimenkule ait yönetim planının hazırlanmış olması’’
gerekmektedir ki 1985 yılında hazırlanmış bir yönetim planı vardır. Ayrıca aynı
kanunun 34ncü maddesine göre ‘’ ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla
bağımsız bölümü varsa yönetici atanması mecburidir.’’ Bu durumda Konut Yapı Kooperatifi
görevine devam ederken, her blokta (ana gayrimenkulde) en az sekiz kooperatif ortağının statüsü kat malikine dönüştüğü ve dolayısıyla yönetici atanma mecburiyeti doğduğu anda, o blokun 634 sayılı
KMK’na göre yönetilmesi gerekmektedir.
5-BİR SİTE/TOPLU YAPI
İÇİNDE HEM KONUT YAPI KOOPERATİFİ YÖNETİMİNİN HEM DE SİTE/TOPLU YAPI YÖNETİMİN
BULUNMASI; GÖREV, YETKİ VE SORUMLULUKLARIN PAYLAŞIMINDA KARIŞIKLIKLARA SEBEP
OLMAZ MI?
a-
4 a. Maddesinde de açıklandığı gibi; 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nun 81nci
maddesi ve Yapı Kooperatifi Ana Sözleşmesinin 64ncü maddesine göre; ‘’Kat malikleri kat mülkiyeti tapularını ve
yapı kullanma izin belgelerini almayı müteakip en fazla bir yıl içinde
kooperatifle ilişkisi kesilir.’’ Ayrıca Ana Sözleşmenin 85nci maddesine
göre; ‘’ana sözleşmede gösterilen
işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına
tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılır. Ancak, tescil tarihinden
itibaren altı ay içerisinde usulüne uygun şekilde ana sözleşme değişikliği
yapılarak kooperatifin amacının ve türünün değiştirilmesi halinde (İşletme
Kooperatifine dönüşmesi halinde) dağılmaya ilişkin hüküm uygulanmaz.’’
b-Bu
durumda normal şartlarda Konut Yapı Kooperatifinin 1986 yılında amacına
ulaşarak İşletme Kooperatifine dönüşmesi gerekirdi. Bu durum gerçekleşseydi,
bir yıl için görev, yetki ve sorumlulukların paylaşımında herhangi bir
karışıklık olmazdı. Kat malikleri, aynı zamanda İşletme Kooperatifinin ortağı
ve genel kurul üyesi olurlardı. Ancak Konut Yapı Kooperatifi Yönetim Kurulu,
hem amacını gerçekleştiremediğinden hem de Site/Toplu Yapı Yönetim Kurulunun
kurulmasına engel olduğundan ‘’ görev,
yetki ve sorumlulukların paylaşımında bir karışıklık değil; halen yetki gaspı
söz konusudur.’’
6-KONUT YAPI KOOPERATİFİ, SİTE/TOPLU
YAPI YÖNETİM KURULUNUN KURULMASINI GENEL KURUL TOPLANTILARININ GÜNDEMİNE
ALMIYORSA ALINMASI GEREKEN TEDBİRLER NELERDİR?
a-Geçmiş
yıllarda, mevcut Konut Yapı Kooperatifi Yönetim Kurulu hakkında ‘’dava açmak’’ için gerekli girişimlerde bulunulmuşsa da dava velilinin, “dava
sonuçlarının gerekli yaptırımı sağlayamayacağını bildirmesi” ve “yüksek
avukatlık/dava ücretlerinin ödenmesindeki güçlükler” nedeniyle “dava açılmasından
vazgeçilmişti”.
b-Bu
nedenle en uygun tedbir, öncelikle genel kurul üyelerini “Site Yönetimine”
geçiş konusunda bilgilendirmek, bu konuda farkındalık yaratmak, ilk seçimli
olağan Genel Kurul toplantısına kadar bu konuyu amaç edinen “yeni bir
yönetim kurulu aday grubunu oluşturmak”, Ana Sözleşmenin 36’ıncı maddesi
gereğince seçimli ilk olağan Genel Kurul toplantısında mevcut Yönetim ve Denetim Kurullarını ‘’ibra etmemek’’ ve gündeme göre
yapılacak seçimlerde ‘’Site/Toplu Yapı
Yönetim Kurulunu kuracak ve İşletme Kooperatifine dönüşümü sağlayacak’’
yeni Yönetim Kurulu aday grubu seçimle iş başına getirmektir.
7-SİTE/TOPLU YAPI YÖNETİM KURULU KURULDUĞUNDA KONUT YAPI VEYA İŞLETME KOOPERATİFİ İLE GÖREV, YETKİ VE SORUMLULUKLAR NASIL PAYLAŞTIRILICAKTIR?
a-Bu
sorunun cevabını bir örnekle açıklamak konunun anlaşılmasını
kolaylaştıracaktır; Konut Yapı veya İşletme Kooperatifini, tüzel kişiliği ve iş gücü (hizmet
personeli ve iş makinaları) kapasitesi ile il veya ilçelerdeki ‘’Belediye Başkanlıklarına’’; Site/Toplu
Yapı Yönetim Kurulunu, illerde ‘’Valilik’’,
ilçelerde ‘’Kaymakamlık’’
teşkilatına; Kat Maliklerini de bu
il veya ilçelerdeki ‘’Halka’’
benzetmek mümkündür. Vali veya kaymakam, il veya ilçenin en büyük mülki amiri
sıfatıyla il veya ilçenin yönetiminden sorumlu ise; Site/Toplu Yapı Yönetim
Kurulu da sitenin yönetiminden sorumludur. Belediye Başkanlıkları il veya
ilçede halka karşı imar, iskân, yol, ulaşım, temizlik vb. belediye hizmetinden
sorumlu ise; Konut Yapı veya İşletme Kooperatifi de sitedeki kat maliklerine
karşı belediye hizmetlerine benzer hizmetlerden sorumludur. Bu durumda Site/Toplu Yapı Yönetim Kurulu hiyerarşik olarak İşletme Kooperatifinin
üstündedir.
b-Ayrıca
Site/Toplu Yapı Yönetim Kurulu ve Kat Malikleri veya Kurulları; ‘’İşveren ve hizmet talebinde bulunan
taraf’’, Konut Yapı veya İşletme Kooperatifi ise; ‘’işçi ve hizmet veren taraf’’ konumundadırlar. Ancak kat malikleri aynı zamanda Konut Yapı
veya İşletme Kooperatifinin ortağı/genel kurul üyesi olacaklarından hem
Site/Toplu Yapı Yönetim Kurulunda hem de Konut Yapı veya İşletme Kooperatifi
Yönetim Kurulunda görev alabileceklerdir. Bu durumda ‘’işçi ve hizmet veren taraf’’, Konut Yapı veya İşletme
Kooperatifinin istihdam ettiği işçileri olacaktır.
c-Yukarıdaki
açıklamalar dikkate alınarak hazırlanacak ORJAN Tatil Sitesi/Toplu Yapı Yönetim
Planında görev, yetki ve sorumluluklar açık olarak belirtilmelidir. Sanayi ve
Ticaret Bakanlığın 2004/1 sayılı tebliğine uygun olarak;
’’Bir
sitede iki ayrı yönetim ve denetim kurullarının bulunması yani iki başlı
yönetim yerine, Site/Toplu Yapı Yönetim ve Denetim Kurulları aynı zamanda Konut
Yapı veya İşletme Kooperatifinin Yönetim ve Denetim Kuruları olarak da
görevlendirilmelidir”.
20 Ağustos 2023
Güray Tekin
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder