19
NUMARALI ÇALIŞTAY SORUSUNUN CEVABI
SORU 19:
YÖNETİM PLANININ HANGİ BÖLÜM VE MADDELERİ
GÜNCELLENMELİ? GEREKÇELİ OLARAK DEĞİŞİKLİK ÖNERİNİZ NE OLUR?
CEVAP:
MEVCUT DURUM ANALİZİ, DEĞERLENDİRME, TESPİT
VE SORUNLAR:
1985 tarihli Yönetim Planı “sadece blok
yönetimleri için geçerli olabilir.” Site Yönetim Planı olarak
kullanılamaz, çünkü “içeriğinde Toplu Yapı (Site) ile ilgili hususlar
yoktur” . Bu nedenle iptal edilip yenisi hazırlanmalıdır. (GT)
Mevcut Yönetim Planımızın “Orjan Yapı Kooperatifi Site Yönetim Planı” olan adı “ORJAN
SİTESİ YÖNETİM PLANI” olarak
değişecektir.
Mevcut Yönetim Planımızda TANIMLAR bölümü bulunmuyor. O nedenle Mevcut Yönetim Planımızın A-GENEL HÜKÜMLER (Madde-1)
kısmı yerine 1’İNCİ BÖLÜM: TANIMLAR kısmı (1-4 maddeler) yer alacak.
Mevcut Yönetim Planımızın A-GENEL HÜKÜMLER Madde–1)
eski şekli: A-GENEL HÜKÜMLER Madde–1) Bu yönetim planı 634 sayılı
kat mülkiyeti kanununun hükümlerine göre hazırlanmış olup, Balıkesir İli
Burhaniye İlçesi Çoruk Köyü Çiftlik mevkiinde tapunun 1303 parselde kayıtlı
499176 m2 yüz ölçümündeki arsa üzerinde yaygın stil 1803 bağımsız bölümlerden
ibaret olup (OR-JAN) Sınırlı Sorumlu Orman ve Jandarma Mensupları Sahil Arsa
Turizm Yapı kooperatifi adlı ana gayrimenkul için kat maliklerini bağlayan bir
sözleşme hükmündedir.”
Yeni şekli: 1’İNCİ BÖLÜM: TANIMLAR
ORJAN
(ORMAN VE JANDARMA MENSUPLARI) SİTESİ (TOPLU YAPI):
Madde 1- BALIKESİR
İli Burhaniye İlçesi Çoruk Köyü Çiftlik mevkiinde; Burhaniye Tapu Müdürlüğü’nün
343/3 No.lu ada ve parselinde kayıtlı; 500. 157, 30 m2, yüz ölçümündeki arsa
üzerinde olup Burhaniye Belediye Başkanlığı tarafından onaylı Yerleşim Planı ve
uygulama projelerine göre yapılmıştır. ORJAN Sitesi; 95 yaygın stilli Blok
Yapısı,1803 Bağımsız Bölümü, alt yapı tesisleri ve ortak yerleri olan bir Toplu
Yapıdır.
Böylece “1303 parsel” 343/3 parsel ve
“499176m2” 500157m2 olarak düzeltilmiş, maddede yer alan eski (OR-JAN) Sınırlı
Sorumlu Orman ve Jandarma Mensupları Sahil Arsa Turizm Yapı kooperatifi” adı da
çıkarılmış olacaktır.
TOPLU YAPI
(SİTE):
Madde 2-Bir veya
birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre
yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal
tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı
birden çok yapıyı ifade eder. Toplu Yapı kapsamındaki imar parsellerinin
bitişik veya komşu olmaları şarttır.
BLOK YAPI:
Madde 3- Toplu
Yapı (Site) kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok Bağımsız
Bölümü kapsayan ve ortak yerleri bulunan ana yapıya Blok Yapı denir. Bu
kapsamda ORJAN Sitesinde 95 yaygın stilli Blok Yapı mevcuttur. Blok Yapılar,
çevrelerindeki cadde, sokak veya yeşil alanlarla (parklarla) birbirinden
ayrılmıştır.
BAĞIMSIZ
BÖLÜM (İKİZ KONUT):
Madde 4-Blok
Yapıların içindeki bağımsız mülkiyete konu olan konutlara Bağımsız Bölüm (İkiz
Konut) denir. Bu kapsamda 95 Blok Yapıda 1803 Bağımsız Bölüm (İkiz Konut)
mevcuttur. 17 Blokta 7; 8 Blokta 18; 70 Blokta 22 Bağımsız Bölüm vardır.
Mevcut Yönetim Planımızın A-GENEL HÜKÜMLER
kısmının geri kalan 2-6 maddeleri güncellenecek yeni metinde 2’İNCİ BÖLÜM:
GENEL HÜKÜMLER başlığı altında yer alacak.
Bu bölümde yer alan 2.madde ortak yerler
ile ilgili:
Madde–2) Bu (OR-JAN ) Sitesine ait ortak yerler ayrı
ayrı belirtilmektedir.
a) Her bir bağımsız bölümün arka veya ön
cephelerinde vaziyet planında belirtildiği bahçe kısmı yapılabileceği gibi
ayrıca Kooperatif Yönetim Kurulunun alacağı bir kararla da bu kısımlar
ortaklaşa yeşillendirilecektir.
b) Vaziyet planında gösterilen otoparklar,
c) Plaj, Kır Bahçesi ve eklentiler,
d) Artezyen kuyusu ve buna bağlı olarak
yapılacak tesisler,
e) Siteye ait orta alan genel aydınlatma
tesisleri,
f) Siteye ait plaj önündeki iskele,
dubalar ve buna benzer tesisatlar,
g) Plaj gölgelikleri ve buna benzer
teferruat ve büfeler,
h) Vaziyet planında görüldüğü üzere
gazino, çarşı, idare binaları ve yazıhaneler Ana gayrimenkulün bağımsız
bölümlerine tahsis edilen eklenti dışında kat mülkiyeti kanununun 4. Maddesinde
sayılan yerler ile ortaklaşa kullanma ve faydalanma için zorunlu olan sair
yerler kat maliklerinin ortaklaşa istifade edecek yerler olup bunların sevk ve
idaresi her sene toplanacak Yönetim Kurulu kararı ile saptanacak ve ihale ve
idaresi yapılacaktır.
Bu madde için önerilen “ORTAK YER Madde-5” metni şöyle olabilir.
ORTAK YER:
Madde
5- ORJAN Sitesinin ortak yerleri; Blok Yapıların ve İkiz
Konutların (Bağımsız Bölümlerin) dışında kalan, fiziki ve elektronik güvenlik
tesisleri, artezyen kuyusu, su deposu, genel aydınlatma tesisleri, yaya
kaldırımlar, sokaklar, caddeler, otoparklar, yeşil alanlar, parklar, spor
tesisleri, alt yapı tesisleri, idari ve sosyal tesisler (yönetim binaları,
cami, aile sağlık merkezi) ihaleyle ile sözleşmeli çalıştırılan işletmeler (çay
bahçeleri, kafeler, marketler, büfeler, fırın, terzi, bisiklet tamirhanesi,
yüzme havuzu tesisleri) ve Konut Yapı Kooperatifinin mülkiyetindeki 343/1 ve
343/2 No.lu parsellerdeki yeşil alanlar ve parklar, belediyeye ecri misil
kirası ödenen iskeleler, dubalar ve plaj tesisleridir. Blok Yapıların ortak
yerleri ise komşu İkiz Konutların; bitişik ana duvarları ve bahçelerinin sınır
duvar veya çitleridir.
Eski bölümün geriye kalan 3-6 maddelerinin
kalıp kalmayacağı, güncelleme gereği olup olmadığı değerlendirilebilir.
Madde–3) Bu taşınmaz mal üzerindeki yapılar 1803 zemin
ve birinci kattan ibaret 1803 Dubleks meskenden ibaret olup kat mülkiyeti
kütüğündeki bu meskenler sadece konut ve pansiyon olarak kullanılabilecek bunun
dışında başka amaçlarla kullanılmayacaktır.
Madde–4) Ortak yerlerin bozulmasına veya hasarına, kat
maliklerinden biri veya onun bağımsız bölümünden faydalanan kimsenin kusurlu
bir hareketi sebep olmuşsa, ortak gider o kat maliki tarafından ödenir. Eğer
diğer kat malikleri ödememişlerse yaptıkları ödemeler oranında sebep olan şahsa
karşı rücu hakları vardır.
Madde–5) Bu yönetim planı, Ana taşınmaz malın bütün
bağımsız bölüm maliklerini ve onların mirasçılarını, bağımsız bölümleri
sonradan satış veya herhangi bir sebeple iktisap edecek olan üçüncü kişileri de
bağlar. Yönetim Planının değiştirilmesi için kat maliklerinin oy birliği
şarttır.
Madde–6) Bu yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde
kat mülkiyeti kanunu Medeni kanun ve diğer kanunların emredici hükümleri
uygulanır.
SİTENİN YÖNETİM VE DENETİMİ Mevcut Yönetim Planında 19-37
maddelerde yer alıyor. 20 den 27’ye kadar olan maddeler “D-KAT MALİKLERİ
KURULU, Ancak buradaki hususlar Orjan sanki tek bir apartmanmış gibi
düzenlenmiş:
19.madde “Kat malikleri
kurulu en yüksek karar ve yönetim organıdır. Arsa payı ne olursa olsun ana
gayrimenkuldeki bütün bağımsız bölüm malikleri kat malikleri kurulunun birer
tabii üyesidir”
ifadesiyle Kat malikleri kuruluna
giriş yapılmış. Çünkü devamında gelen ve 20 den 27’ye kadar olan
maddeler “D-KAT MALİKLERİ
KURULU” bölümünü oluşturuyor.
Söz konusu maddelerde “kat malikleri kurulunun kararlarına
uymakla yükümlülük” (Madde 20), “Kat malikleri kurulunun
toplanma zamanı ve şekli” (Madde 21),
“birçok bağımsız bölümü olanların oy sayısı” (Madde 22), “Kat malikleri kurulunca alınan kararların
duyurulması” (Madde 23), “Kat
malikleri kurulu karar defteri, kararların imzalanması” (Madde 24), “izleyen olağan
toplantıya kadar görev yapacak yöneticinin seçimi” (Madde 25). “Yönetim Kurulu
kat malikleri kurulunca seçilir. Yönetim Kurulunun görev süresi bir
yıldır. Yönetim Kurulu kat malikleri kurulunun olağan üstü toplanarak vereceği
kararla her zaman görevden alınabilir. Yönetim Kurulu istifa ederse kat
malikleri kurulu derhal toplanarak yenisini seçer. Bu amaçla yapılacak
toplantı için bir defada yapılacak davet yeterlidir.” (Madde 26) hususları açıklanıyor. Bu bölümün akabinde 27 den 38’e kadar olan maddeler “E-YÖNETİCİ
VE DENETÇİLERİN” görev, yetki ve
sorumluluklarıyla ilgili.
37. madde üzerinde durulmaya değer bir
farklılık taşıyor:
Madde-32) Yönetim
Kurulu kat mülkiyeti ve ana sözleşmesinde belirtilen görevlerin dışında aşağıdaki işleri
görecektir:
a) Kat malikleri kurulunca verilen
kararların uygulanması,
b) Ana gayrimenkulün amacına uygun olarak
kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gerekli tedbirlerin alınması,
c) Kat malikleri kurulunca karar
verilmişse sitenin sigorta ettirilmesi,
ç) Gelir ve giderlerin kaydı için
noterlikçe onaylanmış bir işletme defterinin tutulması ve bu defteri her yıl
ocak ayı içinde notere kapattırılması, defter ve belgelerin en az beş yıl
süreyle saklanması,
d) Sitenin yönetimi, bakımı ve onarımı
için gerekli paraların avans olarak toplanması, borçların ödenmesi, borç ve
yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat malikleri hakkında dava ve icra
takibinin yapılması.
e) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması
ve gündemin hazırlanması,
f) Seçimi izleyen on gün içinde işletme
projesini hazırlayarak kat malikleri kuruluna sunulması, on beş gün içinde bir
itiraz vukuu bulmadıysa projenin uygulanması,
g) Yönetim kurulu seçimi müteakip
aralarında görev bölümü yaparlar.
Görüldüğü gibi 32.madde açık açık “YÖNETİM KURULU KAT MÜLKİYETİ VE ANA SÖZLEŞMESİNDE BELİRTİLEN GÖREVLERİN DIŞINDA AŞAĞIDAKİ İŞLERİ GÖRECEKTİR” diyor ve (a) dan (g) ye kadar 8 fıkra sayıyor. Bu sayılanlar KURULACAK SİTE YÖNETİM KURULUNUN GÖREVLERİ aslında. Fakat maddenin giriş cümlesinde bir yazım hatası var gibi görünse de burayı “KAT MÜLKİYETİ KANUNU VE KOOPERATİF ANA SÖZLEŞMESİNDE BELİRTİLEN GÖREVLERİN DIŞINDA” şeklinde okumamız gerekiyor.
Bu durumda
asıl maksadın Kooperatif yönetim kurulunun kendiişlerinden başka Site Yönetim
Kurulunun yapması gereken BU
GÖREVLERİ de üstlenmesinin istendiği ortaya çıkar. Belki de 40 yıl önce Yönetim Planını
hazırlayıp tapuya tescil ettirenler SİTE
YÖNETİMİ KURULANA KADAR kendilerinden sonraki BÜTÜN YÖNETİM KURULLARININ BÖYLE BİR GÖREVLE YÜKÜMLÜ OLACAKLARINI varsaymış
olmalılar. Tabi bu şekilde bir düzenleme sorunludur ve normal site
yönetimi görevleri içinde zaten ortadan kalkmış olacaktır.
Önerilen 3’ÜNCÜ BÖLÜM: SİTENİN YÖNETİM VE DENETİMİ
6-10 maddeler arasında açıklanmış olacak.
SİTE
YÖNETİM VE DENETİM KURULLARI:
Madde 6- ORJAN
Sitesindeki hem sitenin hem de konut yapı kooperatifinin Yönetim ve Denetim
Kurullarıdır. Site Yönetim Kurulu 3 üyeden, Denetim Kurulu ise 2 üyeden oluşur.
Site Yönetim kurulundaki iki üyeden biri sitenin yönetiminden diğeri de konut
yapı kooperatifinin yönetiminden sorumlu başkan yardımcılarıdır. Denetim
kurulundaki iki üyeden biri sitenin, diğeri de konut yapı kooperatifinin
denetiminden sorumludurlar.
SİTE
YÖNETİM MÜDÜRLÜĞÜ:
Madde 7-Sitenin
ortak yerlerindeki hizmetleri; Site Yönetim Planına, Site Yönetimi Temsilciler
Kurulunun ve Site Yönetim Kurulunun karar ve talimatlarına göre yürütmek
amacıyla, Site Yönetim Kurulu tarafından kurulan ve 4857 sayılı İş Kanunu’na
göre görevlendirilen fiili yürütme organıdır.
KAT MALİKİ
VE BLOK KAT MALİKLERİ KURULLARI:
Madde 8-Kat
Maliki, bağımsız mülkiyete konu olan ikiz konutun malikidir. Kat Maliki, aynı
zamanda Konut Yapı Kooperatifinin Ortağı ve Genel Kurul üyesi de olabilir. Kat
Malikleri Kurulu, her bloktaki kat maliklerinden oluşan karar organıdır.
SİTE
TEMSİLCİLER KURULLARI:
Madde 9- 95
Blokun Yönetici ve Deneticilerinden oluşan kurullardır. Yöneticilerden oluşan
kurul, Site Yönetimi Temsilciler Kurulu; deneticilerden oluşan kurul, Site Denetimi
Temsilciler Kuruludur. Bu kurullar, Site Yönetim ve Denetim Kurullarını
seçerler.
KONUT YAPI
VEYA İŞLETME KOOPERATİFİ:
Madde 10- ORJAN
Konut Yapı veya İşletme Kooperatifinin görev ve sorumlulukları 1163 sayılı
Kooperatifler Kanunu ile Ana Sözleşmesinde belirtilmiştir. İşletme
Kooperatifine dönüşünceye kadar görevi; dönüşüm sürecini tamamlamak, mevcut
personel ve malzeme kadrosuyla sitenin idari ve mali hizmetlerini yürütmek,
ortak yerlerinin bakım ve onarımlarını yapmak ve sözleşmeli işletmeleri yönetmektir.
Önerilen metinde 2’İNCİ BÖLÜM: GENEL HÜKÜMLER 11-13 maddeler olarak yer
alıyor.
KAPSAM:
Madde
11- Bu Yönetim Planı, Blok Yapıların bütün bağımsız bölüm
kat maliklerini, onların mirasçılarını, bağımsız bölümleri sonradan satış veya
herhangi bir suretle iktisap edecek olan üçüncü şahısları, bağımsız bölümlerde
herhangi bir sebebe dayanarak oturan ve faydalananları bağlayan bir sözleşme
hükmündedir.
Madde 12- Yönetim
Planında hüküm bulunmayan hallerde, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 4721
sayılı Türk Medeni Kanunu ve diğer kanunlardaki hükümler uygulanır.
SİTE VE
KONUT YAPI KOOPERATİFİ YÖNETİM VE DENETİMİNDE İŞ BİRLİĞİ:
Madde 13-ORJAN
Sitesindeki üyelerin çoğunluğunun hem kat maliki hem de kooperatif ortağı ve
genel kurul üyesi olmaları nedeniyle, yönetim ve denetimde sadelik prensibine
uymak, iki başlılığı ortadan kaldırarak iş birliğini sağlamak, personel ve
ücretlerde tasarruf sağlamak amacıyla, Sanayi ve Ticaret Bakanlığının 1163
sayılı Kooperatifler Kanunu’na dair 2004/1 No.lu tebliğine uygun olarak “Site
Yönetim ve Denetim Kurulları ile Konut Yapı Kooperatifi Yönetim ve Denetim
Kurulları” birleştirilmiştir. Bu bağlamda Site ikiz görevli bir Site Yönetim
Kurulu ile yönetilir ve bir Denetim Kurulu ile denetlenir.
TOPLANTI
VE SEÇİM:
Madde 14-Site Yönetimi
Temsilciler Kurulu ile Site Denetimi Temsilciler kurulunun toplantı ve
seçimleri:
1-ORJAN
Sitesi Temsilciler Kurulları ile ORJAN Konut Yapı Kooperatifi Genel Kurulunun
toplantıları her yıl HAZİRAN ayının 15’i ile 30’u arasında, öncelik Site
Temsilciler Kurullarının toplantısında olmak üzere aynı gün veya birbirini
takip eden iki günde yapılır. Temsilciler, mazeretleri nedeniyle toplantıya
katılamadıklarında, kendi blok kat malikleri kurullarının “vekil olarak
seçtikleri” vekilleri toplantıya katılabilir. Aksi takdirde temsilcilerin vekil
tayin etme yetkisi yoktur.
2-Site ve
Konut Yapı Kooperatifinin Yönetim ve Denetim Kurullarının seçimleri “iki yılda
bir” yapılır. 95 Blok Yöneticisi ve Deneticisinden oluşan ORJAN Sitesi
Temsilciler Kurullarının seçtikleri Site Yönetim ve Denetim Kurulu, müteakiben
yapılacak ORJAN Konut Yapı Kooperatifi Yönetim ve Denetim Kurulunun seçimlerine
de aday olarak katılırlar. Seçimlerin sonucunda, yönetim ve denetim kurulu hem
Sitenin hem de Konut Yapı Kooperatifinin yönetim ve denetim kurulları olarak
ikiz görev yaparlar.
3-Site
Yönetim ve Denetim Kurulları, Site Temsilciler Kurullarındaki 95 Blok
Yöneticisi ve Deneticilerinin içinden; “yönetici ve deneticilerin temsil
ettikleri blokların toplam oylarının salt çoğunluğuyla”, gizli oy-açık tasnif
usulüyle seçilirler. Site Temsilciler Kurulundaki 95 Blok
Yöneticisi ile Deneticisi, “bloklarındaki bağımsız bölüm sayısı kadar” oy
hakkına sahiptirler.
4-Site
Yönetim Kurulu “üç”, Denetim Kurulu “ise” iki üyeden oluşur ve yedekleriyle birlikte
seçilirler. Site Yönetim ve Denetim Kurulları, görev, yetki ve sorumluluklarını
kendi arasında paylaşmak amacıyla, ilk toplantılarında “gizli oy açık tasnif”
usulüyle yaptıkları seçim sonucuna göre görev bölümü yaparlar. Oylarda eşitlik
halinde kuraya başvurulur.
5-Seçimleri
müteakip eski ve yeni Yönetim ve Denetim Kurulları 7 gün içinde karşılıklı
görev devir- teslimi yaparlar ve devir- teslim sonuçlarını bir tutanakla kayıt
altına alırlar.
SİTE
YÖNETİM KURULU:
Madde 15- Site
Yönetim Kurulu, “yürütme organıdır”. Görev, yetki ve sorumlulukları; 634 sayılı
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 9’ncu Bölümünde, Ana Sözleşmede ve aşağıdaki
maddelerde açıklandığı gibidir;
1-Site
yönetim kurulunun, blok yöneticilerinin, site müdürlüğünün ve site temsilciler
kurulunun görev bölümlerini, tanımlarını ve talimatlarını hazırlar. Site
Müdürlüğü vasıtasıyla siteyi yönetir.
2-Site
yönetiminden sorumlu başkan yardımcısı vasıtasıyla;
a-Balıkesir Valiliği, Çevre ve Şehircilik İl
Müdürlüğü, Burhaniye Kaymakamlığı, İlçe Tarım Müdürlüğü, Emniyet Müdürlüğü, PTT
Müdürlüğü ve Belediye Başkanlığı ile iş birliği yapmak suretiyle; güvenlik,
deniz ve çevre temizliği, sivrisinek ve haşaratla mücadele, çevresel gürültü,
hayvan hakları, motorlu araç trafiğinin tanzimi, otopark yerlerinin belirlenmesi
ve posta dağıtım hizmetleri için her türlü tedbiri alır ve gerekli kuralları
belirler.
b-Sitede her türlü fiziki ve elektronik güvenlik
tedbirlerini alır. Bu maksatla; sitenin giriş-çıkışlarında ve sitenin zorunlu
olarak açık bulundurulan boşluklarında kontrol noktaları tesis eder. Elektronik
kamera sistemiyle 24 saat esasına göre kontrol altında bulundurur. Hırsızlık ve
gasp olaylarına mani olmak için her türlü tedbiri alır.
c--5159 sayılı Hayvanları Koruma Kanununun 6’ıncı
maddesine uygun olarak sitede başıboş dolaşan kedi ve köpeklerin
kısırlaştırılmasını ve aşılanmasını sağlar. Sitenin muhtelif yerlerine Hayvan
Beslenme Noktaları kurar ve bu hayvanların site sakinlerini rahatsız etmemesi
için gerekli tedbirleri alır.
d-Çevresel Gürültünün Değerlendirilmesi ve Yönetimi
Yönetmeliğine göre site sakinlerinin huzur ve sükûnunu, beden ve ruh sağlığını
korumak amacıyla, sosyal tesislerden yayılan sesin 50 desibeli aşmaması için
gerekli tedbirleri alır.
e-Kültür ve Turizm Bakanlığının İnşaat Yasağı Genelgesi
ve Burhaniye Belediyesinin Encümen Kararları gereğince; ses, görüntü ve çevre
kirliliğine mâni olmak amacıyla 15 HAZİRAN-15 EYLÜL tarihlerinde ilan edilen
inşaat yasağını takip ve kontrol eder.
f-Normal olarak Blok Yöneticileri ile iletişimde
bulunur ancak acil hallerde Kat Malileri ile de iletişimde bulunmak amacıyla;
sabit ve mobil iletişim sistemlerine ek olarak toplu iletişim sistemlerini
(SMS) ve internet vasıtasıyla; Web. Sitesi ve Sosyal Paylaşım sitesi kurar ve
işletir.
g-Yaz sezonunda sahil bandında, kumsalda, denizde ve
yüzme havuzu tesisinde; huzuru, güvenliği ve sağlığı korumak amacıyla gerekli
tedbirleri alır.
h-Site içinde otomobillerin herhangi bir kazaya
sebebiyet vermemesi için gerekli hız sınırlamalarını belirler. Önemli yerlere
hız kesici kasisler monte ettirir. Otomobillerin cadde ve yolları kapatmadan
park etmesi için gerekli kuralları belirler ve uygun bölgelerde otoparklar
tesis eder.
ı- Blok Kat Maliklerinin sitenin ortak yerleri ile
ilgili her türlü dilek ve şikâyetlerini bildirmelerini sağlamak üzere, sitenin
çeşitli sosyal, idari tesis ve işletmelerine Dilek ve Şikâyet Kutuları koyar.
Bu şikâyetleri her hafta toplar, konularına göre tasnif eder, acil olanlarla
ilgili tedbirleri alır. Orta vadeli olanları aylık Yönetim Kurulu toplantılarının;
uzun vadeli ve maliyeti yüksek olanları ise yıllık ORJAN Sitesi Temsilciler
Kurullarının toplantı gündemine alır, görüşülmesini sağlar ve Site Yönetimi
Temsilciler Kurulu vasıtasıyla gerekli kararları alır. Bütün dilek ve
şikâyetlere yaptığı işlemlerin sonucunu ilgililere bildirir.
j-Uygun fiyat ve koşullarda tarihi, kültürel, sportif
ve eğlence amaçlı gezi organizasyonları yapar. Çay bahçelerinde canlı müzik
eşliğinde eğlenceler düzenler. Burhaniye Kaymakamlığı ile iş birliği yapmak
suretiyle, kültür, sanat ve spor kursları (resim, heykel, müzik, el sanatları,
tiyatro, spor vb.) açar, konferanslar düzenler, sağlıklı yaşam ve çevre
bilincini geliştirmek amacıyla yarışmalar düzenler.
k-Blok Yöneticilerinin bu yönetim planındaki görev,
yetki ve sorumluklarını yerine getirip getirmediklerini kontrol eder ve
sonuçlarını sözlü ve yazılı olarak bildirir. Blok Yöneticilerinin her türlü
öneri, istek ve şikâyetlerini inceler, gerekli işlemleri yapar ve sonucu
kendilerine bildirir.
3- Konut Yapı Kooperatifinin yönetiminden sorumlu başkan yardımcısı vasıtasıyla;
a- Blok Yöneticilerinin yıllık İşletme Proje ve
Bütçelerine göre mali ve idari ihtiyaçlarını karşılar, hesaplarını,
bilançosunu, defterlerini ve muhasebesini yönetir.
b- Konut Yapı Kooperatifi Ana Sözleşmesinin 6’ıncı
Bölümüne uygun olarak Konut Yapı Kooperatifinin mevcut personel, araç ve gereci
ile Blok Yapıların dışında kalan “Sitenin Ortak Yerlerinin” bakım, onarım
ve işletmesini yaptırır.
c-Ortak yerlerde uygulanacak temizlik kurallarını
belirler. Ortan yerlerin bakım ve onarım giderleriyle ilgili hesapları,
bilançoyu, defterleri ve muhasebeyi yönetir.
d- Kat malikleri/kooperatif ortaklarından alınan aidat
gelirleri ile işletmelerin kira gelirlerinin toplamına uygun olarak hem Konut
Yapı Kooperatifin sorumluluğundaki ortak yerlerinin bakım ve onarım giderleri
hem de blokların yıllık ihtiyaç giderlerine ve uygun olarak “Sitenin iki
bölümden oluşan Yıllık İşletme Proje ve Bütçesini” hazırlar.
e- İşletmeler dahil bütün ortak yerlerin “kullanma
talimatlarını ve ihale sözleşmelerini” hazırlar, bu talimat ve sözleşmeleri
Site Temsilciler Kurulunun kararlarına göre günceller,
f- Bütçe gelirlerini teşkil eden aidatlarını zamanında
ödemeyen kat maliklerinden, geciktikleri günler için aylık %5 hesabıyla gecikme
tazminatı alır. Ödemede bir aydan fazla gecikenler hakkında, dava açmak ve icra
takibi yapmakla yükümlüdür.
g- Konut Kapı Kooperatifinin İşletme Kooperatifine
dönüşüm sürecini yürütür.
SİTE DENETİM KURULU:
Madde 16-Site
Denetim Kurulunun görev, yetki ve sorumlulukları 634 sayılı Kat Mülkiyeti
Kanunu’nun 9’uncu Bölümünde, Konut Yapı Kooperatifi Ana Sözleşmesinde ve
Kooperatif ve Üst Kuruluşlarının Denetimine Dair Yönetmelikte açıklandığı
gibidir. Site Denetim Kurulu Blok Deneticilerini de denetler.
Mevcut Yönetim Planında bir “BLOK” kavramı
olmadığı gibi “BLOKLARA” ilişkin herhangi bir düzenleme de bulunmuyor. O
nedenle önerilen taslakta 4’ÜNCÜ BÖLÜM: BLOKLARIN YÖNETİM VE DENETİMİ 17-20 maddelerde açıklanmış.
4’ÜNCÜ BÖLÜM: BLOKLARIN YÖNETİM VE DENETİMİ
BLOK KAT
MALİKLERİ KURULU:
Madde
17- Blok Kat Malikleri Kuruluna katılma, oy hakkı,
toplanma, çağrı ve kararları ile ilgili usul ve esaslar 634 sayılı Kat
Mülkiyeti Kanunu’nun 5’inci Bölümünde açıklandığı gibidir. Blok Kat Malikleri
Kurulları her yıl, Site Temsilciler Kurullarının toplantısından 7 gün önce
HAZİRAN ayı içinde toplanırlar.
BLOK
YÖNETİCİLERİ VE DENETİCİLERİ:
Madde 18-Blok
Yöneticileri ve Deneticilerinin Seçimi:
1-Blok
Yöneticileri ve Deneticilerinin seçimleri, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun
5’inci Bölümündeki usul ve esaslara göre “her yıl” yapılır. Yönetici ve
deneticiler “yedekleriyle” birlikte seçilir. En çok oy alan asıl; ikinci
sıradaki de yedeği olur. 7 Bağımsız Bölümü olan Blok Yapılarda ilk toplantı
yeter sayısı 4; 18 Bağımsız Bölümü olan Blok Yapılarda ilk toplantı yeter
sayısı 10; 22 Bağımsız Bölümü olan Blok Yapılarda ilk toplantı yeter sayısı
12’dir.
2-Asıl
yönetici ve deneticiler, mazeretleri nedeniyle Site Temsilciler Kurullarının
toplantılarına katılamadıklarında yedeklerini vekil tayin ederler. Yönetici
veya Deneticiler Site Yönetim veya Denetim Kuruluna seçildiklerinde, Blok Kat
Malikleri Kurulu olağanüstü toplanarak yeni yönetici veya deneticileri
yedekleri ile birlikte seçerler.
Madde
19- Blok Yöneticilerinin görev, yetki ve sorumlulukları:
Blok
Yöneticilerinin görev, yetki ve sorumlulukları, 634 sayılı Kat Mülkiyeti
Kanunu’nun 5’inci Bölümünde (Md. 35: 40) açıklandığı gibidir.
1-Bloktaki Kat Maliklerinin kendi aralarında meydana
gelecek anlaşmazlıklara Blok Kat Malikleri Kurulu kararları ile çözüm
getirirler.
2-Bloktaki Kat Maliklerinin sitenin ortak yerleri ile
ilgili dilek ve şikâyetlerini Site Yönetim Kurulu Başkanlığına veya Denetim
Kuruluna bildirirler.
3- Site Yönetim Kurulunun karar ve talimatlarını Blok
Kat Maliklerine tebliğ, icrasını takip ve kontrol ederler.
4-Blok yönetim giderleri için ihtiyaç duydukları
avansı Site Yönetim Kurulu Başkanlığından temin ederler ve Blok Kat
Maliklerinden ayrıca aidat toplamazlar.
Madde 20-Blok
Denetçilerinin görev, yetki ve sorumlulukları:
Blok
Denetçilerinin görev, yetki ve sorumlulukları, 634 sayılı Kat Mülkiyeti
Kanunu’nun 5nci Bölüm 41nci maddesinde açıklandığı gibidir. Denetici,
Temsilciler Kurulunun bir üyesi olarak 15’inci maddede açıklanan Site Denetim
Kurulunun seçimlerinde oy kullanırlar.
Mevcut Yönetim Planında HAKLAR ve SORUMLULUKLAR 7
ile 12.maddeler arasındaki “B” başlıklı bölümde “KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE BORÇLARI”
başlığı ile yer alıyor.
YÖNETİM
PLANININ 7.maddesi “Kat
malikleri kat mülkiyeti kanununun
ve yönetim planındaki hükümler
saklı kalmak üzere kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.
Ancak kendi bağımsız bölümlerinde ana
taşınmaz mala, zarar verecek veya sitenin görünüşünü bozacak her türlü tadilat,
onarım, tesisler, yapmaları kesinlikle yasaktır” diyor.
8.madde “Kat malikleri ortak yerlerin bakım ve temizliğine,
korunmasına itina göstermeye ve sitenin güzelliğine gölge düşürecek her türlü
hareketlerden, uğraşılardan kaçınmaya mecburdurlar. Bütün kat maliklerinin
imzası alınmadıkça bu yönetim planı ile
konulan yasaklara tüm kat malikleri uymak zorunluluğundadırlar” hükmünü
getirmiş.
9. Maddede “Kat malikleri kendi bağımsız bölümleri ve bu
yönetim planı ile kendilerine gösterilen bahçe ve ortak yerleri kullanırken hüsniyet kurallarına uymak zorundadır”
genel kuralı yer alıyor. Bu maddenin hemen altında “ÖZELLİKLE AŞAĞIDAKİ YAZILI HUSUSLARI YAPAMAZLAR” başlığı
ile (a) dan (l) ye kadar 13 alt fıkrada bu hususlar tek tek sayılmış. Böylece o
günün şartlarında Orjanda uygulanacak “KURALLAR”
yazılı hale getirilip yönetim planına konulmuş.
Bu kurallar; halı, kilim vs. silkemekten, kedi, köpek ve tavuk gibi vesaire hayvan beslemeye, patlayıcı ve pis kokulu maddeler
bulundurmaktan, site sakinlerini rahatsız edici gürültü yapmaya. Çevrenin
sinek, sivrisinek ve diğer zararlılara karşı ilaçlanmasından, araçların gelişi
güzel park edilemeyeceğine kadar pek
çok detay hususu içermekte. Uygulanmadığı,
öyle bir kenarda unutulduğu için okuyunca şaşırılabilir.
a) Bağımsız bölümlerin balkon ve pencerelerinden halı,
kilim vs. gibi şeyler silkemezler, su, çöp ve benzeri malzemeleri dökemez veya
atamazlar.
b) Kendi bağımsız bölümü ortak yerlerde kat malikleri
kurulunca izin verilmedikçe kedi, köpek ve tavuk gibi vesaire hayvan
besleyemez, barındıramazlar.
c) Bağımsız bölümlerde eklenti ve ortak yerler ile
sitenin orta alanlarında patlayıcı ve pis kokulu maddeler bulunduramaz,
kendilerine ayrılan yerler dışındaki ortak yerlere hiç bir şey bırakamazlar.
d) Özellikle gece yatma saatlerinde gürültü yapacak
şekilde çamaşır makinesi radyo, taksi klaksonu vs. araçlar kullanılmasında site
sakinlerini rahatsız edemezler bunlar içinde site içinde hareket eden motorlu taşıtların
klakson çalmaları gündüz ve gece yasaktır.
e) Kat malikleri kendi bağımsız bölümlerinde diğer kat
maliklerini rahatsız edecek şekilde grup toplantıları düzenleyemez, eğlence
tertip edemezler.
f) Sitenin genel görünümü beyaz serpme, doğramalar doğal
ahşap rengi olup bu görünüm yönetim kurulu kararları ile değiştirilmedikçe kat
maliklerince değiştirilmesi veya başka başka renklerle boyanması kesinlikle
yasaktır.
g) Bağımsız bölümlere ilave veya tadilat yapılması
halinde genel dış görünüme ters düşmesi göz önüne alınarak bu gibi ilavelere
dair sitenin serpme, doğal ahşap renk uyumu sağlanması amaç olup, buna ancak
yönetim kurulu kararının alınmasından sonradır ki ilave ve tadilatlar
yapılabilecektir. Esas itibariyle tip planımız dışında ilave ve ek tesisat,
tadilat yapılmaması esastır.
h) Ortak yerler olarak belirlenen bahçe ve otoparklar,
plaj ve orta alan kat malikleri kurulunca karar alınmaksızın hiç bir tesis,
tadilat ekim ve dikim yapılamaz.
ı) Tüm kat malikleri ilk plajla ilk bloklar arasında
yeterli mesafe bırakılarak yapılacak gazino, kafeteryasının işletilmesine
peşinen muvafakat etmişlerdir.
i) Her kat maliki sağlık koşullarına uygun olarak
yönetim kurulunca saptanacak kapaklı bir çöp bidonu edinmek zorundadırlar.
j) Ayrıca bir karara gerek olmaksızın tüm kat
malikleri çevrenin sinek, sivrisinek ve diğer zararlılara karşı ilaçlanmasına
ilişkin masraflara katılmak zorundadırlar.
k) Bağımsız bölüm teraslarının gölgelendirilmesinde
doğal malzemelerden yararlanmaya özen gösterilecek genel görünüme ters düşecek
renklerde branda, ondülin, eternit ve benzeri yapay malzemeler kullanılmayacak
ve görüntünün engellenmemesine dikkat edilecektir.
l) Arabaların konulması için ayrılacak yerler dışında
her hangi bir yere oto vesaiti gibi araçlar gelişi güzel park edilemeyecektir.
Kat malikleri ön ve arkada bulunan bahçelerin duvarlarının yapım işlemlerini
yönetim kurulunca tespit edilecek standartlara uygun olarak yapmak veya
duvarların toptan yaptırılmasına karar verilmesi halinde kat malikleri
yapılacak masrafa iştirak edecektir.
YÖNETİM PLANININ 10.maddesi; “Siteye bağımsız bölüm ilavesi hakkında”. Bu durumda “kat mülkiyeti kanununun 44. maddesinin uygulanacağını” bildiriyor. 11.maddeye göre “Bağımsız bölümü veya eklentisini bu yönetim planının 3. maddesine aykırı olarak kullanan kat maliki yapılan ihtara ve tembihlere rağmen tutumunu değiştirmezse kat mülkiyeti yasasının 25. maddesi gereğince kendisine ait bağımsız bölümün mülkiyetini devretmesi” istenebiliyor. Peşinden gelen 12.madde; “Kat malikleri diğer bağımsız bölümlerde eklenti ve ortak yerlerde meydana gelen arızaların giderilmesi için kendi bağımsız bölümlerine girilmesi gerekiyorsa buna izin vermek zorundadırlar. Ancak bu gibi işleri uygun bir zamanda yapılması bu izin nedeniyle kat malikinin rahatsız edilmesine meydan verilmemesi gereklidir” hükmünü içeriyor.
Devamında YÖNETİM PLANININ “C-SİGORTA İŞLERİ (13-14 mad.),” ve ”Ç-GENEL GİDERLERE KATILMA
(15-16-17-18-19 mad.) bölümleri var. Buna göre; “Kat malikleri ana gayri menkulün ortak
giderlerine aşağıdaki tespite göre katılırlar” denilerek “a) Arsa payı ne olursa olsun kapıcı veya bekçi
ücreti otomat, sitenin bakımı gibi sabit
giderlere ödeyecekleri meblağı yönetici veya yönetim kurulu karar
verecektir” genel
kuralını getirmiş. (15.madde) Bir sonraki madde “Kat maliklerinden hiç biri kendi ortak
yerler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunlardan yararlanmaya
lüzum ve ihtiyaç duymadığını ileri sürerek veyahut ta meskeninde oturmadığını
ileri sürmek suretiyle gider veya avans
payını ödemekten kaçınamaz” diyor. (16.madde) “Bağımsız bölüm kiraya
verilmişse; avanstan veya ortak, giderlerden kendisine düşen payı, noterlikçe
veya imzası karşılığında yapılan ihtara rağmen, bir hafta içinde ödemeyen kat
maliklerinin borcu kira alacağına mahsuben kiracıdan alınıp, bu yolla dahi
alınamazsa kat mülkiyeti kanununun ilgili maddeleri uyarınca yönetici
tarafından icraca tahsil edilir” hükmü
oldukça ciddi bir yaptırım. (17.madde)
18.madde “Bütün ortak yerlerin bakım, onarım ve
yenileme giderlerine mal sahipleri iştirak etmek zorundadırlar” kuralıyla
başlıyor. Hemen ardından “Turistik
ve sosyal tesisler ile günü birlik tesisler ve çarşı yerindeki dükkânların
yapım işinin” plana
uygun olarak yapılacağı ve “bakım ile kiraya verilme işlerinin de
yönetim kurulunca tespit edilecek şekilde yapılacağı” öngörülüyor.
Ayrıca mevcut Yönetim Planının sonunda yer
alan 34 ve 35.maddeler de farklı yerde bulunmasına rağmen aslında içeriği
itibariyle kat maliklerinin SORUMLULUKLARIYLA ilgili.
Madde-34) Kat malikleri ve kiracıları değiştikçe
bunların kimliklerini ve iş adresini bildirmeye ve yazılı sözleşme yapmış ise
bunun bir suretini yönetim kuruluna tevdii etmeye mecburdur.
Madde-35) Kat malikleri kendi bağımsız bölümlerinde
oturanlardan borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen ile müteselsil en
sorumludurlar. Yönetim Planı için önerilen taslakta 21.madde 5’İNCI BÖLÜM: “BLOK KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE
SORUMLULUKLARI” başlığını taşıyor.
5’İNCI BÖLÜM: BLOK KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE
SORUMLULUKLARI
Madde
21- Kat Maliklerinin, genel, bağımsız bölümlere, ortak
yerlere ve ortak giderlere ilişkin hak ve sorumlulukları 634 sayılı Kat
Mülkiyeti Kanunu’nun 3 ve 4’üncü Bölümlerinde; Konut Yapı Kooperatifi Ortağı ve
Genel Kurul Üyesi olarak görev, yetki, sorumluluk ve hakları ORJAN Konut Yapı
Kooperatifi Ana Sözleşmesinin 3’üncü Bölümünde ve aşağıda açıklandığı gibidir.
1-Kat Maliki ve Blok Kat Malikleri Kurulu üyesi
olarak, 3 ve 4’üncü Bölümlerde açıklanan usullere uygun olarak, Bloklarının
Yönetici ve Deneticilerini seçerler.
2-Site Yönetim Kurulunun ve Blok Yöneticilerinin karar
ve talimatlarına uyarlar.
3-Bağımsız bölümlerini ve bahçelerini kullanım
amaçları dışında depo ve hayvan barınağı olarak kullanamazlar.
4-Barbeküleri dışında açıkta hava kirliliğine sebep
olacak şekilde mangal yakamazlar.
5-Komşularıyla anlaşmadan ortak yan duvarlarında veya
bahçe duvarlarında (çitlerinde) tadilat yapamazlar ve görüş alanlarını
kapatamazlar.
6-Bahçelerine ağaç dikerken, dallarının komşusunun
bahçesine taşacağını dikkate alırlar, taşan dallarını budarlar ve komşularından
izin almadan bahçelerine giremezler.
7-Gece saat 24: 00’den sonra teraslarda yüksek sesle
konuşamazlar.
8-Otomobillerini, kendi caddeleri veya sokakları ile
ortak yerlerdeki park alanları dışında başka cadde veya sokaklara park edemezler
ve park etmede trafiği engellememeye dikkat ederler.
9-Evsel atıklarını mutlaka çöp torbasına koyarak
konteynırların içine atarlar, yanına veya açığa çöp bırakmazlar. Bahçelerinde
budadıkları ince ağaç dallarını ve yabani otlarını öncelikle konutlarının
bahçelerine gömerler. Sadece kalın dalları, tadilatlarla ilgili inşaat
artıklarını ve eski eşyalarını Site Yönetim Kurulunun belirlediği gün ve
saatlerde en yakın konteynırların yanına bırakırlar.
Tadilatlar esnasında kesinlikle cadde, sokak ve yaya kaldırımlara
inşaat malzemesi koymazlar ve çimento kardırmazlar. Kedi ve köpekler için
cadde, sokak, yaya kaldırımları ve yeşil alanlara kuru mama dışında sulu ev
yemeği artıkları koymazlar. Diğer ortak yerlere ve plaj tesislerinde yerlere
boş şişe, çöp atıkları, eski eşya, ot, ağaç dalları, vb. malzeme atmazlar.
10- Kiraladıkları konutlarının kira sözleşmelerinin
bir suretini Blok Yöneticisine teslim ederler.
11-Sitenin ortak yerlerindeki sokak, cadde, yaya
kaldırımı, ağaç, park ve yeşil alanları kendi bağımsız bölümlerinin bir parçası
gibi sahiplenemezler.
12-15 Mayıs-15 Ekim tarihleri arasında ilan edilen
inşaat yasağına uyarlar.
13-Kendi Bloklarındaki kat malikleriyle ve sitenin
ortak yerlerinin kullanılması ile ilgili dilek ve şikâyetlerini Blok Yöneticilerine
bildirirler.
Mevcut Yönetim Planında SON HÜKÜMLER ve YÜRÜRLÜK MADDELERİ olarak nitelendirilebilecek 36 ile 38.maddeler herhangi bir başlık olmadan en sona sıralanmış.
Madde-36) İş bu yönetim planında bulunmayan veya
yazılmayan hususlar kat mülkiyeti kanununda belirtilen hükümlere uyulur.
Madde-37) 25.03.1985 Tarihinde düzenlenen iş bu
yönetim planının metin ve muhtevası yazılı taşınmaz malın bütün maddeleri ile
okunarak arzularına uygunluğunu imzalarıyla kabul ve beyan ederler.
Madde-38) Konut Kredisi alma konusunda gerek Toplu
Konut ve Kamu Ortaklığı Yönetimi ve gerekse diğer Kredi Kuruluşlarınca istenen
şartlara Yönetim Kurulunca verilen kararlar doğrultusunda uymayı kabul
ediyorum. Kooperatifimizin genel kurullarında alınacak bütün kararlara uyacağımı
ve bu kararların yükleyeceği bütün vecibeleri yerine getireceğime mülkiyetimin
devri halinde kooperatif yönetim kurulunun muafa katını alacağımı şartsız
taahhüt ederim.
YÖNETİM
PLANININ 38.nci ve son maddesi tam bir “TAAHHÜTNAME” niteliğinde: “…Kooperatifimizin genel kurullarında alınacak
bütün kararlara uyacağımı ve bu kararların yükleyeceği bütün vecibeleri yerine
getireceğime mülkiyetimin devri halinde kooperatif yönetim kurulunun
muafakatını alacağımı şartsız taahhüt ederim” .
Yönetim Planı için önerilen taslakta bu
konuda sadece 22.madde 6’INCI
BÖLÜM: “YÖNETİM PLANININ YÜRÜRLÜĞE GİRMESİ VE UYGULANMASI” başlığını taşıyor.
6’INCI BÖLÜM: YÖNETİM PLANININ YÜRÜRLÜĞE GİRMESİ VE
UYGULANMASI
YÜRÜRLÜĞE
GİRME UYGULAMA:
Madde 22-Bu Yönetim
Planı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa 5912 sayılı kanunun 5. maddesi ile
eklenen geçici 2. maddesine göre, “bu kanunun yürürlük tarihinden önce (2009)
kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının bu kanun hükümlerine uyarlanması
amacı ile yapılan ilk değişiklik” olduğundan Site Yönetimi Temsilciler Kurulu
üyelerinin temsil ettikleri Bağımsız Bölümlerin “salt çoğunluğunun” imzaladığı
tarihte yürürlüğe girer ve uygulanmaya başlanır. Bu Yönetim Planı yürürlüğe
girdiğinde 1985 tarihli ORJAN Kooperatifi Sitesi Yönetim Planı yürürlükten
kalkar.
Görüldüğü gibi mevcut yönetim planında düzeltilmesi gereken hususlar, çıkarılması lazım gelen ifade ve
maddeler ile eklenmesi
gereken bölümler var. Bu şekildeki maddeler neredeyse tüm yönetim
planını kapsıyor. Ayrıca 2007’de kanuna eklenen toplu yapıyla ilgili özel hükümlerin komple yönetim
planımıza yansıması gerektiğini de ilave edelim.
Çünkü Mevcut Yönetim Planımızda “SİTENİN YÖNETİM VE
DENETİMİ” başlıklı 19-37 maddeler Orjanı basit bir apartman gibi ele almış. İçinde yer alan gerek “KAT
MALİKLERİ KURULU”, gerekse “YÖNETİCİ VE DENETÇİLERLE” ilgili hükümlerin TOPLU YAPI ÖRGÜTLENMESİNE UYGUN OLARAK
tamamen değiştirilmesi gerekiyor. Bu yüzden bütün bu değişiklikleri kısmi bir
YÖNETİM PLANI DEĞİŞİKLİĞİ olarak nitelendiremeyiz. Bu iş tastamam bir GÜNCELLEME ÇALIŞMASI olacak.
Her ne kadar güncelleme çalışması genel kurulun yetki
kararıyla birlikte başlayacaksa da şu anda elimizde sayın Güray TEKİN tarafından hazırlanıp
önerilmiş bir taslak çalışma var. Görevlendirilecek YÖNETİM PLANI GÜNCELLEME KOMİSYONU çalışmalarına bu taslak
üzerinden başlayabilir. O süreçte bazı maddelerin de önerilen taslak şekil ve yapı
içinde mukayeseli olarak değerlendirilerek bazılarının muhafazası, bazılarının
da uyarlanarak son şeklini alması mümkün.
Bu arada Türkiye’de hem Toplu Yapı olarak, hem de
kalabalık yazlık özelliği ile dikkate alınabilecek benzer pek çok örnek var.
Bunlardan ve tecrübe edilmiş iyi uygulamalardan da yararlanılabilir. Son olarak
taslak metnin 634 sayılı kanunun
bölüm, madde yapısı, akışı ve hükümleriyle karşılaştırılarak
olgunlaştırılmasından sonra nihai şeklini alması mümkün.
BU DURUMDA HANGİ “SORUNLARLA” KARŞI
KARŞIYAYIZ:
Srn
19.01: Mevcut Orjan
yönetim planının GÜNCELLENEREK KOMPLE
YENİLENME gereği,
Srn
19.02: Güncellemenin mevcut Orjan
yönetim planına göre YAPILMASI VE ONAYLANMASI,
Srn
19.03: Güncellenmiş ve onaylanmış YENİ YÖNETİM PLANININ tapuda tescil işlemleri ve yürürlüğe
girmesi,
KISA, ORTA VE UZUN VADELİ HEDEFLER:
Bir önceki aşamada yapılan durum analizi, değerlendirme,
tespitlerden yola çıkılarak karşı karşıya olduğumuz sorunlara çözüm olmak
üzere; Yakın (2025), orta (2026-2029) ve uzun
vadede (2030-2037) “HEDEFLERIMIZ” neler olmalı?
Hdf
19.01: Srn 19.01 numaralı
soruna çözüm olmak üzere: 2025 seçimli
genel kurulunda alınacak yetki kararıyla “GÜNCELLEME” yapılmak üzere çalışmaların başlatılması,
Hdf
19.02: Srn 19.02 numaralı soruna çözüm olmak üzere: Mevcut Orjan yönetim planı Güncelleme çalışmasının
2025 genel kurulunda alınacak yetki kararıyla başlatılması,
2026 genel kurulunda görüşülmesi ve yetki kararının bir yıl daha
uzatılarak, 2027 genel kuruluyla eş zamanlı olarak ONAYLANMASI,
Hdf
19.03: Srn 19.03 numaralı
soruna çözüm olmak üzere: Güncellenmiş
ve onaylanmış YENİ YÖNETİM PLANININ 2027 genel kurulundan sonra tapuda tescili ile yürürlüğe girmesinin sağlanması,
HEDEFLERE ULAŞTIRACAK STRATEJİLER:
Çalıştay sonunda düzenlenecek SONUÇ RAPORUNDA yer
almak üzere belirlenen hedeflere ulaştıracak STRATEJİLER neler
olabilir? Nasıl bir yol haritası öneriyorsunuz?
Haziran
2025 seçimli genel kuruluna kadar;
Str 19.2025.01:Srn
19.01 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 19.01 hedefini gerçekleştirmek üzere; Öncelikle mevcut Orjan yönetim
planının değişiklik şeklinde değil GÜNCELLENEREK
KOMPLE YENİLENME suretiyle yapılması kabul edilmelidir. Zira mevcut
yönetim planında düzeltilmesi gereken
hususlar, çıkarılması lazım
gelen ifade ve maddeler ile eklenmesi
gereken bölümler var. Bu şekildeki maddeler neredeyse tüm yönetim
planını kapsıyor. Ayrıca 2007’de kanuna eklenen toplu yapıyla ilgili özel hükümlerin komple yönetim
planımıza yansıması da önemli ve şart.
Mevcut Yönetim Planımızda “SİTENİN YÖNETİM VE DENETİMİ” başlıklı 19-37
maddeler Orjanı basit bir apartman
gibi ele almış. İçinde yer alan gerek “KAT MALİKLERİ KURULU”, gerekse
“YÖNETİCİ VE DENETÇİLERLE” ilgili hükümlerin TOPLU YAPI ÖRGÜTLENMESİNE UYGUN OLARAK tamamen
değiştirilmesi lazım. Bu yüzden bütün bu yenilenmeyi kısmi bir YÖNETİM PLANI
DEĞİŞİKLİĞİ olarak değil tamamen bir
GÜNCELLEME ÇALIŞMASI olarak nitelendiriyoruz. Dolayısıyla bu çalışmanın GÜNCELLEME suretiyle komple yenilenme şeklinde yapılabilmesi
için 2025 seçimli
genel kuruluna gündem olması gerekiyor. Önerimiz aynı
gündemde Genel Kurulda alınacak bir kararla ORJAN KOOPERATİF YÖNETİMİNE bir
yıllık geçici ve süreli olarak; YÖNETİM PLANINI UYGULAMA, Blok Yönetimlerini
oluşturmak üzere GEÇİCİ BLOK YÖNETİCİLERİNİ ATAMA, YÖNETİM
PLANININ GÜNCELLENMESİNİ SAĞLAMA ve
SİTE YÖNETİMİ TEMSİLCİLER KURULUNUN oluşumunu tamamlama görev ve yetkisinin istenmesidir. Bu süre 2026 genel kurulunda bir yıl daha
uzatılabilecek ve 2027 Genel kuruluna kadar sonuçlanmış olacaktır. O zaman 634
Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa uygun olarak ORJAN SİTESİ YÖNETİM PLANI
güncellenmiş, Blok yönetici ve
deneticileri belirlenmiş, Toplu Yapı (site) Temsilciler Kurulu teşekkül etmiş, Site
Yönetim/Denetim kurulları oluşmuş ve Site Müdürlüğü kurulmuş olmalıdır.
Dolayısıyla Orjanda TOPLU YAPI (SİTE)
YÖNETİMİNE geçiş için herhangi bir engel kalmamış olur.
Haziran
2027 seçimli genel kuruluna kadar;
Str 19.2027.01:Srn 19.02
numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 19.02 hedefini gerçekleştirmek üzere; Burada
aşılması gereken sorun aynı zamanda oluşan iki farklı olgunun “yumurta mı tavuktan, tavuk mu yumurtadan
çıkar” paradoksu ile ifade edilebilecek ilişkisinden kaynaklanmaktadır.
Mevcut Yönetim Planı hükümleri ile TOPLU YAPI (SİTE) ÖRGÜTLENMESİ yapılabilir
mi? Yetki kararı ile oluşacak TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULU güncellenen yönetim
planını görüşüp onaylayabilir mi? Karar nisabı tüm kat maliklerinin 4/5 mi
(1803/5*4=1443) yoksa ½+1 salt çoğunluk (190/2+1=96) mu olacaktır? Bu karmaşık
güncelleme ve onay süreci Tapu tescili sırasında sorun yaratır mı? Bu
paradoksu aşmanın yolu yine 2025 yılı seçimli genel kurulunda alınacak geçici
ve süreli yetki kararından geçiyor. BİRİNCİ SENARYO ŞÖYLEDİR: Söz
konusu karar aynı zamanda mevcut yönetim planının o andan itibaren
uygulanmasını da içereceğinden şayet en başında bu kararı alabiliyorsak, hem
güncelleme sürecini hem de TOPLU YAPI (SİTE) ÖRGÜTLENMESİNİ yasal biçimde başlatmış oluruz. Çünkü
yönetim planımızın 36.ncı maddesi “İş bu yönetim planında bulunmayan veya
yazılmayan hususlar kat mülkiyeti kanununda belirtilen hükümlere uyulur”
dediğinden 2007’de değişen 634 sayılı kanuna uymak 66-74 maddelerde yer alan “Toplu
Yapılara İlişkin Özel Hükümlere” de uymayı içerecektir. Dolayısıyla da yetki
kararına dayanarak önce blok temsilcilerinin atanması
gerçekleşecek, daha sonra da blok yönetimlerinin oluşumu sağlanacaktır. Böylece 190 kişilik TEMSİLCİLER KURULU mevcut
yönetim planına dayalı olarak teşekkül etmiş olur. Kurulu tıpkı genel
kurullar gibi 2027 yılında toplantı için çağıracak olan da yine yetki kararına
dayalı olarak Kooperatif yönetimidir. Bu noktada Yönetim Planının
güncellenme çalışmasının da sonuçlanması gerekiyor. Eş zamanlı olarak toplanan
TOPLU YAPI (SİTE) TEMSİLCİLER KURULUNDA güncellenen yönetim planının ½+1 salt
çoğunluk (96 OY) nisabıyla onaylanması mümkün olabilirse ardından alınacak uygulama
kararıyla süreç tamamlanabilir. İKİNCİ
SENARYO DA ŞÖYLE OLABİLİR: Süreç yine
2025’teki yetki kararı ile başlar. Bu karara dayanılarak güncelleme çalışmaları
başlatılarak 2026 genel kurulunda görüşülerek diğer
çalışmalarla birlikte tamamlanabilmesi için yetki kararı bir yıl daha uzatılır
ve 2027 yılı Genel kuruluna kadar sonuçlandırılır. Nisap konusunda başlangıçta
usul görüşmeleri yapılıp duruma göre hangi nisapla karar verileceği
belirlenebilir. Ağır basan ihtimal 4/5 nisapla (1443 oy) onaylanması olacaktır.
Aynı yıl güncellenmiş yeni yönetim planına uygun olarak önce blok yöneticisi ve
denetçilerinin seçimleri yapılır ve bu şekilde blok yönetimlerinin oluşumu
sağlanmış olur. Böylece 190 kişilik TOPLU YAPI (SİTE) TEMSİLCİLER KURULU güncellenen
yönetim planına dayalı olarak teşekkül eder. Çağrı üzerine toplanacak
kurulda yeni yönetim Planının uygulanması kararı alınarak güncellenme ve
örgütlenme süreci sonlandırılır. Bundan sonraki uygulama tamamen yeni yönetim
planına uygun olarak yürütülecektir. Bu işlemler usulü ile yapılırsa
onaylanmış yeni yönetim planının tapuda tescili ilgili YÖNETMELİK ve GENELGE hükümlerine göre sadece
bir prosedür işidir.
Str 19.2027.02:Srn 19.03
numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 19.03 hedefini gerçekleştirmek üzere; 16.8.2008
tarihli Resmi Gazetede yayınlanan Toplu Yapılarda “Kat Mülkiyeti (https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2008/08/20080816-3.htm) ve Kat İrtifakı Tesisine Dair
Yönetmelik” Toplu yapılarla ilgili birçok konuya açıklık
getirmiştir. Ayrıca TKGM tarafından
01.09.2021 tarih ve 730554 sayı ile çıkarılan “Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti” konulu 2021/4 GENELGE (file:///C:/Users/grundig/Downloads/Kat%20Mu%CC%88lkiyeti%20Kat%20I%CC%87rtifak%C4%B1.pdf)
de
bu konularla ilgilidir. Bu Genelge ile tapu müdürlüklerindeki Kat Mülkiyeti Kanunundan
kaynaklanan tapu işlemlerinin genel olarak açıklanmasının amaçlandığı
anlaşılıyor. Genelgenin “b)Yönetim Planı Değişikliği” bölümünün 2.nci paragrafında ise; “Yönetim planı değişikliğinin tapu sicilinde
gösterilebilmesi için kat malikleri ve temsilcileri tarafından yeter çoğunlukta
imzalı kabul beyanlarını içerir noter tasdikli kat malikleri kurulu kararının
ibraz edilmesi gerekir. Tapu müdürlüğünce kat malikleri kurulunun toplanma
usulü, kabulün sağlanma biçimi ve imzaların ilgililerine ait olup olmadığı vs.
hususlara bakılmaksızın sadece Kanunda
öngörülen kabul çoğunluğunun sağlanıp sağlanmadığının belirlenmesi yeterlidir.
Yönetim planındaki imzaların ilgililerine ait olduğuna dair tescil istem
belgesine yöneticinin beyanı alınır” İfadesi var. Buradan çıkarılacak sonuç özetle “Yönetim
planı değişikliğinin tapu sicilinde gösterilebilmesi için kat malikleri ve
temsilcileri tarafından yeter çoğunlukta
imzalı kabul beyanlarını içerir noter tasdikli KAT MALİKLERİ KURULU KARARININ
ibraz edilmesi gerektiğidir”. Yani
tescil işlemi için Tapu Müdürlüğüne tüm kat maliklerinin 4/5 ‘inin (1803/5*4=1443)
imzalı kabul beyanlarını içerir noter tasdikli KAT MALİKLERİ KURULU KARARI
sunulacaktır. Bu zorunluluk geçmişte mevcut Yönetim Planının 38.maddesi
uyarınca BİR TAAHHÜT VE SÖZLEŞME
OLARAK hepimiz tarafından imzalanmak suretiyle yerine getirilmişti. DOLAYISIYLA BU İKİ GEREKLİLİK AYNI ANDA
YERİNE GETİRİLEBİLİR. Sadece noter tasdiki gerekiyor.
Netice olarak bu konudaki stratejimiz güncellenmiş ve onaylanmış
YENİ YÖNETİM PLANININ 2027 genel kurulundan sonra yukarıda bahsi geçen
yönetmelik ve genelge uyarınca tapuda tescili ile yürürlüğe
girmesinin sağlanması şeklindedir.
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder