17 Ocak 2025 Cuma 11:00 ORJAN POSTASI III......................................GELECEK İÇİN “İLK ADIM”

GELECEK İÇİN “İLK ADIM”

46 yıl sonra Orjanın önünde halli gereken büyük ve önemli iki temel mesele var. İlki kooperatifle ilgili; Ana sözleşmenin 6.maddesi ve 1163 sayılı yasanın 2021’de değişen 81.maddesi uyarınca FERDİLEŞMENİN TAMAMLANMASI. Diğeri en azından 2014’ten beri ertelenen/ötelenen, yokmuş gibi davranılan SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNİN BAŞLATILMASI. 

Ferdileşme konusunda yapılacak şey çok açık ve basit. “Ortakların Kat Mülkiyeti Tapularının verilerek/yada almaları sağlanarak” bu işlemin TAPUYA TESCİLİ ile birlikte Kooperatifin 343/3 nolu anagayrimenkul parselinden ilişiğinin tamamen kesilmesi. Bu aşamada kooperatif amacına ulaşmış sayılır ve ya tasfiye/yada İşletme Kooperatifine dönüşüm süreci başlamış olur. Bu da takip eden 6 ay içinde ana sözleşme değişikliği yapılarak gerçekleşir. Böylece tasfiye zorunluluğu da ortadan kalkar. Ticaret Bakanlığının İşletme Kooperatifleri için hazırlamış olduğu tip bir ana sözleşme ve tabela değişikliği ile de gerekli dönüşüm tamamlanmış olur.

Bu değişim/dönüşüme paralel olarak bir taraftan da 634 sayılı kat mülkiyeti kanununun 17. Maddesine göre; SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ süreci başlatılacaktır. Zira; anılan madde “Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve "bağımsız bölümlerin üçte ikisi" fiilen kullanılmaya başlanmışsa, "kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi" ana gayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır” der. Kaldı ki 1985 tarihi YÖNETİM PLANI da mevcut olduğuna göre bu şartlarda SİTE YÖNETİMİ kurulmasının önünde herhangi bir engel bulunmamaktadır.

Bu çerçevede önce Blok geçici Yöneticileri atanacak, onlar da Bloklarında bir yönetici bir denetici olmak üzere ikişer kişilik BLOK YÖNETİMLERİNİ oluşturacaklardır. Ardından yapılacak çağrı ile SİTE YÖNETİMİ TEMSİLCİLER KURULU toplanacak ve ilk iş olarak 1985’ten beri mevcut olan ancak uygulanmayan/uygulanamayan Site Yönetim Planını TOPLU YAPI YÖNETİMİNE uygun şekilde güncelleyecektir.

Bu Orjanda geleceğe yönelik İLK ADIM olacaktır ve stratejik önemi kendisinden büyüktür. Ceketin ilk düğmesi doğru iliklenirse diğerleri de doğru olur. İlk adımın böyle bir kıymeti harbiyesi ve değeri var. Kararlı ve sebatkâr olunursa bütün bu işlemler birbiriyle eşgüdümlü olarak 7 yılda tamamlanabilir. Her yıl genel kurullarda adım adım gerekli kararlarla şekil ve yön verilerek 2031 Genel Kuruluna kadar sonuç alabiliriz.  

Şayet 2025 yılında yapılacak ilk Genel Kurulda; Blok geçici Yöneticilerini atama ve Yönetim Planı Güncelleme çalışmaları için Kooperatif yönetimine görev ve yetki verilebilirse Orjanda SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ için ilk adım atılmış ve süreç böylece başlamış olacaktır.

Orjandaki kat maliklerinin güncellenmiş kat mülkiyeti tapu senetlerinde “1‘den başlayarak 95’e kadar numaralanmış içinde 22, 18 ve 7’li bitişik nizam bağımsız bölümlerin bulunduğu yapı grupları” BLOK olarak adlandırılmıştır. Ki halk dilinde buna “Apartman” denilmekte. Alışık olduğumuz apartman dairelerinin buradaki karşılığı ise her biri birer “özel mülk” olarak “BAĞIMSIZ BÖLÜM” oluyor.

 “Geçici Toplu Yapı Yönetimini atamak için” öncelikle Genel Kurulun buna YETKİ VERMESİ ve “1985 tarihli ORJAN Sitesi Yönetim Planının uygulanması ve güncelleme çalışmalarının başlatılması” kararının alınması gerekiyor. Bu karar alındıktan sonra  634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 9. Bölüm Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümlerin 73’üncü maddesi gereğince, Kooperatif Yönetim Kurulu  95 Blokun “geçici yöneticilerini” atar.

Bu durumda “GEÇİŞ SÜRECİNDE KOOPERATİF GENEL KURULUNDA GEÇİCİ TOPLU YAPI YÖNETİMİ İLE BLOK (ADA) YÖNETİCİLERİ VE DENETÇİLERİ ATANABİLİR Mİ?” sorusunun cevabı açık ve net olarak “EVET, ATANABİLİR” olmaktadır. Nitekim atanan “Geçici yöneticiler” bloklarının kat malikleri kurulu içinden “yedekleriyle birlikte bir asli Yönetici ve Denetici” seçerek” BLOK YÖNETİMLERİNİ OLUŞTURURLAR.

Bu şekilde seçilmiş olan 95 Blok Yönetimleri “Site Temsilciler Kurulunu” oluşturur. Site Temsilciler Kurulu da kendi içlerinden yedekleriyle birlikte “Site Yönetim Kurulu ve Denetim kurulunu” seçer. Böylece SİTE (TOPLU YAPI) YÖNETİMİ oluşmuş olur. 1803 konut tek parselde (343/3) olduğu için bugün için SİTE YÖNETİMİ söz konusu. Ama 634 sayılı Kanun çok parselli oluşumlar için 2007 de yapılan bir değişiklikle TOPLU YAPI seçeneği için özel hükümler ortaya koymuş. Bu nedenle kanunun bu maddesinde geçen “bir veya birden çok imar parseli” ifadesi gereği toplu yapılar için sadece “çok parselli oluşumların” söz konusu edilmediğini anlıyoruz.

Ancak Orjanın Yönetim Planının 1985 tarihli olması, bugüne kadar uygulanmaması/uygulanamaması bu arada 634 sayılı kanunda 22 yıl sonra 2007 yılında yapılan TOPLU YAPI ÖZEL HÜKÜMLERİ gerçekliği dikkate alınarak bu oluşum sağlanabilecektir. Bu nedenle Orjanda Yönetim planının TOPLU YAPI YÖNETİMİ örgütlenmesini mümkün kılacak şekilde değiştirilmesi en doğrusu olur. Yani böylece 95 Blokun her biri için temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oya sahip TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULU oluşabilir.

Bu yüzden ilk yapılacak öncelikli ve önemli iş Yönetim planının günün şartlarına uygun güncellenmesi olacaktır. Böylece önümüzdeki yakın dönemde Blok Yöneticileri atanarak geçici Blok Yönetimleri oluşturulabilirse SİTE YÖNETİMİ istikametimiz TOPLU YAPI YÖNETİMİNE evrilmiş ve netleşmiş olacaktır. Bu da sorunun  “Nasıl?” kısmının cevabı olmaktadır.

Muhtemelen 2025 yılı 29 Haziranında yapılacak olan Olağan Genel kurul Orjanda bu doğumu sağlayacak İLK ADIMIN atılması bakımından çok çok önemli. Kuşkusuz şu anda Kooperatif gündeminde başta alt ve üst yapı projeleri ile peyzaj işinin hesabının görülerek kapatılması ve SU konusunda yaşanan sıkıntılar var. Kanunda 2021 yılında yapılan değişiklik uyarınca yapılması zorunlu ana sözleşme değişiklikleri ve KOOPBİS’e uyum meselesi de sırada. Belki yönetimin daha iyi ve güzel bir orjan için başka bazı projeleri de olabilir. Ancak bunlar halledilebilir güncel meseleler. 

46 yıl sonra Orjanın geleceği için atılması gereken İLK ADIM günceli aşan cesur ve vizyoner bir yaklaşım gerektiriyor. Sürekli ertelenip ötelendiği için bir kartopu gibi büyüyen iki temel meseleyi artık daha fazla görmezden gelemeyiz. Bunlar yazımızın başında da ifade ettiğimiz gibi FERDİLEŞMENİN TAMAMLANMASI ile SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNİN BAŞLATILMASIDIR. Bu yüzden geminin rotası doğru yöne çevrilmeli ve ilk adım da buna göre gecikmeden ve doğru atılmalıdır.