16 Ocak 2025 ORJAN ÇALIŞTAYI; .....................SORU 10 CEVABI, HEDEFLER, STRATEJİLER VE 7 YILLIK YOL HARİTASI

 

10 NUMARALI ÇALIŞTAY SORUSUNUN CEVABI

 

SORU 10:

SİTE YÖNETİMİ KURULMADAN ÖNCE KOOPERATİF TARAFINDAN KAMU HİZMETİ ALMAK ÜZERE BAZI ALT VE ÜST YAPILARIMIZI İLGİLİ KAMU KURULUŞLARINA DEVRETMEMİZ MÜMKÜN MÜ? BELLİ BİR ŞARTI VAR MIDIR? NASIL OLUR?

CEVAP:

MEVCUT DURUM ANALİZİ, DEĞERLENDİRME, TESPİT VE SORUNLAR:

Bu soruyu 1 Kasım’da Çalıştay olarak ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞINA şöyle sorduk:

“5- Site yönetimi kurulmadan önce kooperatif tarafından kamu hizmeti almak üzere bazı alt (kanalizasyon,  doğalgaz,  su,  elektrik)  ve üst yapılarımızı(bulvar,  cadde,  sokak,  otopark,  park, cami,  sağlık ocağı) ilgili kamu kuruluşlarına devretmemiz mümkün mü? Belli bir şartı var mıdır? Nasıl olur?”  

11 Kasımda ALDIĞIMIZ CEVAP aşağıdadır:

“Konut  Yapı  Kooperatifi  Örnek  Anasözleşmesi'nin  "Amaç  ve  faaliyet  konuları"  başlıklı  6.ncı maddesinde;  "Kooperatifin amacı ortaklarının konut ihtiyaçlarını karşılamaktır. Bu amaçla kooperatif; 1) Arsa ve arazi satın alır, birleştirir, imar planına uygun biçimde böldürerek altyapı, plan, proje ve maliyet hesapları hazırlar ve ortaklarına konut yaptırır.2) Yaptırılan konutların mülkiyetini bu anasözleşmede yazılı esaslara göre ortaklarına aktarır.3) Ortaklarının sosyal, kültürel ve ekonomik ihtiyaçlarını karşılamak üzere gerekli tesisleri kurar, bunları ortaklarına aktarabilir.4) Yukarıdaki fıkralardaki yazılı hususları sağlamak üzere, ilgili kurum ve kuruluşlarla ortak çalışmalarda bulunabilir, gayrimenkul ve menkulleri iktisap eder, kiralar, kiraya verir, satar ve benzeri tasarruflarda bulunur, ayni haklar tesis eder." hükmü bulunmaktadır. (BAKANLIK)

Görüldüğü üzere bakanlık verdiği cevapta Anasözleşmenin "Amaç ve faaliyet konuları"  başlıklı 6.maddesini işaret ediyor. Zira aynı maddenin 4.fıkrasında da “Yukarıdaki fıkralardaki yazılı hususları sağlamak üzere, ilgili kurum ve kuruluşlarla ortak çalışmalarda bulunabilir, gayrimenkul ve menkulleri iktisap eder, kiralar, kiraya verir, satar ve benzeri tasarruflarda bulunur, ayni haklar tesis eder" hükmü bulunuyor.

Yani Kooperatifin asıl amacı “ortaklarının konut ihtiyaçlarını karşılamaktır.” Bunun için “…birleştirir, imar planına uygun biçimde böldürerek…” “Ortaklarının sosyal, kültürel ve ekonomik ihtiyaçlarını karşılamak üzere gerekli tesisleri kurar” ve bu “hususları sağlamak üzere, İLGİLİ KURUM VE KURULUŞLARLA ORTAK ÇALIŞMALARDA BULUNABİLİR, gayrimenkul ve menkulleri iktisap eder, … Ve benzeri tasarruflarda bulunur” ifadesiyle Kooperatifin ORTAKLARIN FAYDASI VE GEREKLİLİKLER DEĞERLENDİRİLEREK icap edeni yapabileceği anlaşılmaktadır.

Nitekim aynı cevapta Bakanlık şu çözümlemeyi de yapmış: “Kooperatif tarafından yapılan alt ve üst yapıların ihtiyaçlar ve konusuyla alakalı meri mevzuat çerçevesinde ortakların faydası ve gereklilikler değerlendirilerek genel kuruldan karar almak suretiyle ilgili kurumlarla yapılacak sözleşmeler çerçevesinde devredilmesinin mümkün olduğu,  değerlendirilmektedir.” (BAKANLIK)

Sonuç olarak “KOOPERATİF TARAFINDAN KAMU HİZMETİ ALMAK ÜZERE BAZI ALT VE ÜST YAPILARIMIZNIN İLGİLİ KAMU KURULUŞLARINA DEVREDİLMESİ MÜMKÜNDÜR” diyor. Burada sayılan şartlar bu devrin “ihtiyaçlar”, “alakalı meri mevzuat”, “ortakların faydası ve gereklilikler” değerlendirilerek “genel kuruldan karar almak suretiyle” ve “ilgili kurumlarla yapılacak sözleşmeler çerçevesinde” yapılmasıdır.  

Buna göre; “Gerekirse alt ve üst yapı tesislerinin bakım-onarım sorumluluğu ULUDAĞ Elektrik ve TÜRKTELEKOM Telefon/İnternet gibi ilgili kurumlara (Burhaniye Belediyesi, BASKİ Su ve AKSA Doğalgaz) devredilmelidir.” (GT) O zaman bu çerçevede; yeniden yapılacak mevzi imar planından önce, kooperatif genel veya site temsilciler kurulu “yapılan alt ve üst yapıların kamu kurum ve kuruluşlarına devri” konusunda “ ihtiyaçlar ve konusuyla alakalı meri mevzuat” çerçevesinde “ortakların faydası ve gereklilikler değerlendirilerek” şu sorulara cevap bulmalıdır:

“(1) Bakım ve onarım giderleri yüksek maliyetlere sebep olan “alt ve üst yapı tesisleri” (Kanalizasyon, doğalgaz ve su şebekesi, yağmur suyu kanalları vb. ile Yollar, sokaklar, kaldırımlar, refüj ve otoparklar) diğer bazı sitelerde olduğu gibi “belediye mi terk edilmeli yoksa halen olduğu gibi ortak yer olarak mı kalmalıdır?

(2) Kamuya açık Burhaniye Kaymakamlığı sağlık müdürlüğüne ait “2 No.lu Aile Sağlık Merkezi,” müftülüğe bağlı “Caminin” bulunduğu alan ve Meslek Lisesinin arkasındaki “313/2 No.lu parsel” Burhaniye Kaymakamlığına takas yoluyla devredilip karşılığında “ana girişten ORJAN Kafe dahil Atatürk Caddesinin bir bölümü, İnönü Caddesinin yarısı (diğer yarısı halka açık olacak şekilde), 343/1 ve 343/2 No.lu parsellerin arasındaki boşluklar ve 343/2’nin devamındaki yol 343/3 No.lu parsele eklenmeli mi yoksa güvenlik sorunu devam mı etmelidir?” (GT)

Ayrıca bu işlemler için 3194 sayılı İMAR KANUNUNUN 11 ve 18.maddeleri ile 634 sayılı KAT MÜLKİYETİ KANUNUNUN 67 ve 68.maddeleri ile konuyla ilgili diğer meri mevzuat göz ardı edilmemelidir.

BU DURUMDA HANGİ “SORUNLARLA” KARŞI KARŞIYAYIZ:

Srn 10.01: Bazı Kooperatif alanları ile kamuya ait yerlerin TAKAS EDİLMESİ,

Srn 10.02: Kamu hizmeti almak üzere BAZI ALT VE ÜST YAPILARIMIZIN devredilmesi,

 

KISA, ORTA VE UZUN VADELİ HEDEFLER:  

Bir önceki aşamada yapılan durum analizi, değerlendirme, tespitlerden yola çıkılarak karşı karşıya olduğumuz sorunlara çözüm olmak üzere; Yakın (2025), orta (2026-2029) ve uzun vadede (2030-2037) “HEDEFLERIMIZ” neler olmalı?

Hdf 10.01: Srn 10.01 numaralı soruna çözüm olmak üzere; 2028 yılı Genel Kuruluna kadar gerekli görülen bazı Kooperatif alanları ile kamuya ait arsaların TAKAS EDİLMESİNİN sağlanması,  

Hdf 10.02:  Srn 10.02 numaralı soruna çözüm olmak üzere; 2029 yılı Genel kuruluna kadar gerekli görülen BAZI ALT VE ÜST YAPILARIMIZIN kamuya devredilmesi,

HEDEFLERE ULAŞTIRACAK STRATEJİLER:

Çalıştay sonunda düzenlenecek SONUÇ RAPORUNDA yer almak üzere belirlenen hedeflere ulaştıracak STRATEJİLER neler olabilir? Nasıl bir yol haritası öneriyorsunuz?

Haziran 2028  genel kuruluna kadar;

Str.10.2028.01:Srn 10.01 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 10.01 hedefini gerçekleştirmek üzere; 2026 Genel Kurulunda kurulacak 3 kişilik İmar Planı Güncelleme teknik komisyonunun 2027 Genel Kurulunda yapmış olduğu inceleme, değerlendirme ve önerilerinin görüşülmesi, Bu çerçevede 2028 yılı Genel Kuruluna kadar gerekli görülen bazı Kooperatif alanları ile kamuya ait arsaların (Örneğin “Ana girişten ORJAN Kafe dahil Atatürk Caddesinin bir bölümü ve İnönü Caddesi Burhaniye Belediyesinin arsası olduğundan diğer parseller veya bu parseldeki 2 No.lu Aile Sağlık Merkezi ve Caminin bulunduğu arsa kesimi vb.”) TAKAS EDİLMESİNİN sağlanması” (GT)

Haziran 2029 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;

Str.10.2029.01: Srn 10.02 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 10.02 hedefini gerçekleştirmek üzere; 2026 Genel Kurulunda kurulacak 3 kişilik İmar Planı Güncelleme teknik komisyonunun yapmış olduğu inceleme, değerlendirme ve önerilerinin 2027 Genel Kurulunda görüşülmesi,  Bu bağlamda; Gerekli görülen bazı alt ve üst yapılar ile bazı tesisler “Orjan yapı kooperatifi ilgili kurumlarla Sağlık Müdürlüğü, Diyanet işleri Vakfı Burhaniye İlçe Başkanlığı, Balgaz Burhaniye İlçe Müdürlüğü, Baski Burhaniye İl Müdürlüğü ile yapılacak olan protokol şartlarına uygun olmak koşuluyla Orjan Yapı koop. Kendi karar defterinde karar almak suretiyle alt ve üst yapılarını Kamu Kuruluşlarına devredilebilir. Ancak tüm bunların Orjan Yapı Kooperatifinin yapacağı Genel Kuruldan geçirilmesi icap ettiğinden” (KB) 2029 yılı Genel kurulunda alınacak kararla gerekli görülen BAZI ALT VE ÜST YAPILARIMIZIN kamuya devri mümkündür.