Bütçe sürecinde bazı sorunlar
Yönetim planının 17/a, 28/a ve 38 maddeleri Blok yöneticileri, Ada Yönetim Kurulları ve Toplu Yapı Yönetim Kurulunun en geç iki yılda bir Haziran ayında seçilmelerini öngörmektedir.
Görev, Yetki ve Sorumluluklarını belirleyen 29/2-c maddesine göre ise Ada Yönetim Kurulları "Göreve başladığında önündeki zamanı etkileyen bir işletme projesi (bütçe) yok ise, 15 gün içinde yenisini hazırlar. Varsa onu uygulamayı sürdürür." demektedir. 41/c ve d maddelerinde de Toplu Yapı Yönetiminin "Ada Yönetim Kurullarının işletme projeleri (bütçeleri) hazırlanmalarına yardımcı olur." "Toplu Yapı Yönetimi için bir işletme projesini (bütçesi)hazırlar. Bu bütçeyi, Ada yönetimlerinin bütçelerinden önce hazırlayarak, kendi bütçesinin giderlerini, o bütçelerden "gelir" olarak karşılar." hükmü bulunmaktadır.
Buna göre seçilen yönetim organlarının ilk görevleri 15 gün içinde bir bütçe hazırlamaktır. Bu da en geç Temmuz ayı içinde yapılacak demek olduğundan Bütçelerin 1 Ağustos tarihi itibariyle yürürlüğe girmesi kaçınılmaz olmaktadır. Bütçelerin bir yıllık dönemler için yapılmaları kendi tabiatları icabıdır ve zaten uygulamalar da onu göstermektedir. Zira aidatların yazdan yaza yeniden belirlenmeleri kışın ortasında değişiklik yapmaktan daha uygundur. Kısaca bütçelerin 1 Ağustos-31 temmuz arasını kapsayan 12 aylık dönem için yapılmaları gerekir.
Bu nedenle bütçe 01.08.2013-31.12.2013 arası beş aylık değil, 01.08.2013-31.07.2014 arası bir yıllık olmalıdır. Bütçenin bilanço ya da gelir gider tablosu gibi mali yıl (ocak-Aralık) esaslı olması şart değildir. Ancak bu şekilde yapılması için alınmış özel bir neden ve karar varsa da o zaman Aralık ayında yeni yıl için yeniden bütçe yapılması (aidatların değişmesi dahil) gerekecektir. Bu konuda bir başka sorun da Haziran ayında seçilecek yeni yönetimlerin yıl sonuna kadar 6 ay mevcut bütçeyi uygulamak zorunda kalmaları olacaktır.
Yönetim Planına göre "Ada İşletme Projesi (bütçe) hazırlanırken önce bir yıllık giderlerin çeşidi ve tutarı tahmin edilir. Buna Toplu Yapı Yönetim Kurulu Bütçesinden o Ada ya isabet eden pay eklenir. Böylece belirlenecek yıllık gider, KMK.'nun 20. maddesi uyarınca, Ada'da bulunan bağımsız bölüm sahiplerine (kat maliklerine) aidat ortak gider payı olarak dağıtılarak karşılanır. İşletme projesi, Ada Temsilciler Kurulu üyelerine imza karşılığı duyurulup kurulun bunu görüşmek üzere toplanması sağlanır. Ada Temsilciler Kurulu, İşletme Projesini kesinleştirir. "
Ancak, taslaklardan anlaşıldığı kadarıyla Ada Bütçeleri yükün çoğunu Bloklara bırakmış görünüyor. Bu konudaki uygulamalar incelendiğinde bazı adaların özel giderlerini Blokların kendilerine bıraktığı, bazı adaların blokların aylık standart genel giderlerini (ufak tefek tamirat, asansör vs ) karşılamada zorlanmamaları için Blok Katkı Payı vb. adlarla her ay Blok yöneticilerine ödenmek üzere belli meblağları Ada Bütçelerine koyduğu, bazılarının da blok katkı payı vermemekle birlikte blokların tüm giderlerini Ada Bütçelerine koydukları görülmektedir.
Elbette ki Blokların sadece onları ilgilendiren özel giderlerini karşılamak amacıyla Ada bütçesine gider kalemi koymak zorunluluğu yoktur. Ancak Blokların hiç olmazsa her ay ödemek zorunda oldukları genel giderleri ödemekte zorlanmamaları amacıyla blok yöneticilerine ödenmek üzere Blok Katkı Payı olarak belli bir meblağın Ada Bütçelerine konulmasında belki fayda olabilir. Bu yüzden benim görüşüm Ada yönetiminin işin daha çoğunu kendi üzerine alarak blokların yükünü hafifletmesi yönündedir.
Yine görebildiğim kadarıyla Toplu yönetim Katkı Payı ve Ada Payı bütün konutlar için eşit miktarda belirlenmiş. (6,87 TL, 22,00TL) Oysa yönetim planımıza göre, Bütçedeki gider tutarları Daire sahiplerine KMK 20.madde çerçevesinde paylaştırılacaktır. Maddeden de anlaşıldığı üzere giderler dairelere paylaştırılırken istenirse m2 ye göre ( gider tutarı tüm dairelerin toplam m2 sine bölünür ve sonuçta çıkan m2 birim tutarı her dairenin m2 si ile çarpılır ), istenirse de eşit (gider tutarı toplam daire sayısına bölünür) olarak paylaştırılır. Bu tamamen Temsilciler Kurulunun iradesine bağlıdır.
Ancak bu konuda anlaşma olmazsa ( oyçokluğu ya da oybirliği ) o zaman KMK 20.maddesindeki çözüme göre paylaştırma yapılmak zorunluluğu vardır. Görüldüğü üzere esas olan m2 paylaşımıdır. Bu da farklı katkı payları anlamına gelir. Uygulamada genellikle Doğalgaz ve yatırım giderleri m2 ye göre, diğer gider kalemleri ise eşit olarak dairelere paylaştırılmaktadır. Ancak, bütçe toplantısı yapılırken temsilciler kurulu karar defterine gider kalemlerinin çeşit ve tutarları yazılırken nasıl (m2 ya da eşit ) paylaştırıldığının da yazılması faydalı olacaktır.
Her yıl tekrar edeceğini düşünerek ve farklı adaların ihtiyaçlarını kapsayacak şekilde; Bütçelerde birbirine yakın kalemleri tek düzen hesap planına göre gruplandırma yapmak ve olabildiğince standart bir format oluşturmak son derece yararlı olacaktır. Örneğin bu durumda;
Bütçenin giderler tarafında; Personel Maaşları, Sosyal yardımlar, Vergi ve SGK İşveren Payı, Kıdem Tazminatı Fonu ile Huzur Hakkı ödemelerini "Personel, İşçi Ücret ve Giderleri" başlığı altında,Demirbaş alımları, Ortak Alan Elk.Su, D.Gaz Abonelik (depozito, teminat vb) giderleri ile Çevre Duvarı, Çevre Aydınlatma vb. Yapım giderlerini "Sabit kıymet giderleri" başlığı altında,Ada ortak alan elektrik giderleri, Su Giderleri, Bina Bakım Onarım Giderleri, Kazan, Hidrofor Bakım Gideri, Asansör Bakım Onarım Gideri, Peysaj ve Demirbaş bakımı, Temizlik Malzeme Giderleri, Ortak Alan İlaçlama Giderleri, Ulaşım Giderleri (Yol, Nakliye vb.) ile Haberleşme Giderlerini (Telefon, İnternet, Posta, Kargo vb.) "Dışarıdan sağlanan Fayda ve Hizmet Giderleri" başlığı altında,Yönetim Büro Giderleri (Kırtasiye, Noter vb.Muhtelif Giderler), Ortak Bahçe, Çim Mak. Yakıt Gid. Ve Öngörülemeyen giderleri (Gelir Gider farkı), "Çeşitli Giderler" başlığı altında toplamak mümkündür.
Bütçenin gelirler tarafında ise; Devir Alınan Miktar, Aidatlar (C, C2 , L5, CK-1 Tipi (3+1), CK-1 Tipi (4+1) Daireler), Demirbaş Gelirleri (Demirbaş Devir, Kira Gelirleri, Demirbaş Avansları) ve Diğer Gelirler (Faiz getirisi, Gecikme vb) başlıkları altında ayrımlanabilecektir.
Hazırlanan Bütçe taslaklarında Bütçe denkliğine dikkat edilmediği buna karşılık "Gelir gider farkı" şeklinde bir kaleme yer verildiği görülmektedir. Bütçelerde doğal olarak gider fazlası olmaz, belki yuvarlamalardan dolayı ortaya çıkan gelir fazlaları olabilir. Bu durumda, denkliği sağlamak için bu rakamı "Çeşitli Giderler" başlığı altında "Öngörülemeyen giderler" açıklamasıyla bütçelendirmek uygun olacaktır. Çünkü rakam genellikle çok küçüktür ve ancak yıl içinde ortaya çıkabilecek diğer fazla gelir unsurlarıyla bir anlamı olabilecektir. Aktarma yetkisi alındığı takdirde de başlangıçta öngörülememiş bazı giderlerin bu kalemden karşılanması mümkündür.
Son olarak hazırlanan Bütçelerin altına bir not/duyuru veya açıklama bölümü eklenmelidir. Çünkü;
"Bu bütçenin, hangi yönetim kurulu tarafından düzenlenmiş olduğu, hangi tarihli temsilciler kurulunda görüşülerek karara bağlandığı, yöneticiler için Huzur Hakkı adı altında bir ödeme yapılıp yapılmayacağı,
Aylık ortak gider aidatı paylaştırmasının neye göre yapılmış olduğu, Ağustos ayından itibaren aylık aidatların Blok türlerine göre kaç TL olarak toplanacağı, Konut başına Toplu Üst Yönetim Katkı Payı, Ada Ortak Gider Payı ve Blok gider payının ne olduğu,
Yıl içinde herhangi bir sabit kıymet, Demirbaş alımı yapılıp yapılmayacağı, maliyetin ne olduğu, bunun için ne kadar avans öngörüldüğü ve bu avansların hangi taksitlerle toplanacağı, Üst yönetimde toplanan Aidatlardan belirlenmiş Toplu Yapı Katkı Payı kesildikten sonra her ayın kaçına kadar Yönetim tarafından hangi banka Şb.'de açılan hangi hesaba yatırılacağı, gecikme durumunda aylık % kaç gecikme faizi uygulanacağı,
Tahmini bütçenin ada genelindeki masrafları karşılamak için, yönetim planının ve KMK.'nun hangi maddeleri esas alınarak hazırlandığı, Yönetim Kurulunun işletme projesi kalemleri arasında aktarma yetkisi olup olmadığı, artan gelir olursa gelecek yıla devredilip devredilmeyeceği "
Hususlarında Kat Maliklerinin bilgilendirilmesi hem yararlı hem de bir zorunluluktur.
Ayrıca karar defterine gider kalemleri, tutarlarıyla birlikte yazıldıktan sonra bu gider kalemleri arasında aktarma yapılıp yapılmayacağı hangilerinde yapılacağı hangilerinde yapılmayacağını gösterir bütçe prensiplerinin de yazılmasının gereği ve faydası vardır. Zira dönem içinde harcamalar yapılırken bazı gider kalemlerinde fazla harcama yapılması gereği, bazı gider kalemlerinde ise tahminden daha az harcama yapılması durumu ortaya çıkmaktadır. Bu yüzden gerekli hallerde, bütçe kalemlerinin tamamı ya da bazıları arasında para aktarma yetkisinin Yönetim Kuruluna verilmesi, bütçenin o kalemini aşan harcamalarda Yönetim Kurulunun Temsilciler Kurulunu sadece bu iş için toplamak zorunda bırakmayacağı gibi bütçeyi idare edecek ve denetleyecek yönetim ve denetim kurullarının da işlerini kolaylaştıracaktır.
(Devam edecek)
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder