20 NUMARALI ÇALIŞTAY
SORUSUNUN CEVABI
SORU 20:
ORJANDA ÇOĞUNLUKLA 22'Lİ BLOKLAR VAR, AMA 18'Lİ 7'Lİ BLOKLAR DA BULUNUYOR?
ÖZELLİKLE 7 BAĞIMSIZ BÖLÜMÜ BULUNAN 17 BLOKLARIN SİTE ÖRGÜTLENMESİ İÇİNDE YERİ
NASIL OLACAK?
CEVAP:
MEVCUT DURUM ANALİZİ, DEĞERLENDİRME, TESPİT VE
SORUNLAR:
Bu sorun öncelikle Orjanın kuruluşunda kanunda bulunmayan TOPLU YAPI ÖZEL
HÜKÜMLERİ ve mevcut YÖNETİM PLANININ (https://orjan.com.tr/kurumsal/site-yonetim-plani) sanki tek bir apartmanmış
gibi düzenlenmiş olmasından
kaynaklanıyor. Dolayısıyla da 8’den az bağımsız bölümler için yönetici seçilip
seçilmeyeceğine dair 1985 şartlarında ne böyle bir sorun öngörülmüştü ne de
buna dair açık bir hüküm vardı.
634 sayılı Kat Mülkiyeti
Kanununun (https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.634.pdf)
2007’de
5711 sayılı kanunla eklenen TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLER kısmı DOKUZUNCU
BÖLÜM Kapsam başlıklı 66.maddesi TOPLU YAPIYI tarif etmiş: “(Ek: 14/11/2007-5711/22
md.) Toplu yapı, bir veya
birden çok imar parseli üzerinde, belli
bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri,
sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle
bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder. Toplu yapı kapsamındaki imar
parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında
kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya
ayrılan yerler için bu şart aranmaz..”
Buna göre Orjan Yönetim Planının tapuya tescil edildiği 1985
tarihi itibariyle, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılacak, alt yapı
tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların
yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapı şeklinde
projelendirilip, anagayrimenkul olan 343/3 tek parsel üzerinde kat irtifakı tesis
edilmişti. Dolayısıyla daha o günden 1803 bağımsız bölüm, yönetim merkezi,
günübirlik tesisler ve ortak alanlarla birlikte yönetimi bakımından
birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı barındıran bir toplu yapı olarak
inşa edilmeye başlandığını söyleyebiliriz. Bu Orjan için vaktiyle öngörülmeyen ama sonrasında kanun değişikliği
suretiyle tanımlanmış ve adı konulmuş bir gerçekliktir.
Aradan geçen 40 yıl sonra ancak site yönetimine geçmeyi düşünüyor
ve konuşuyoruz. Doğal olarak bunu günümüzün şartlarında ve kanunun 2007’de
eklenen TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERİNE göre gerçekleştirmemiz
gerekiyor. Yani Orjanda site yönetimini yönetim planında öngörüldüğü gibi
1803 kat maliki (D-KAT MALİKLERİ KURULU Madde-20-26) ve tek
yönetici/Denetici/kurul (E-YÖNETİCİ VE DENETÇİLER Madde-27-33) şeklinde düz ve tek boyutlu kuramayız. Bu
şekil, yönetim planının 32.maddesinde tasarlandığı gibi ve adının “ORJAN YAPI KOOPERATİFİ SİTE YÖNETİM PLANI”
olarak konulmasından da anlaşılacağı üzere siteyi aslında kooperatifin
yönetmesi anlamına gelir.
Oysa kanunun TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERİNE göre her
blokta Kat Malikleri Kurulunun teşkili, yönetici ve denetici seçilmesi
gerekiyor. İşte 69.madde bu hususu açıklıyor:
Madde 69 – (Ek: 14/11/2007-5711/22
md.) Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız
bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa
ait ortak yerlere ilişkin olarak, o
blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca
yönetilir. Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu
nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi
sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan
bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir. Yönetim plânında blokların ve blok
niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı ayrıca belirtilir.
Demek ki yönetim
planının güncellenme çalışması sırasında bu maddeye göre blokların ve blok
niteliğinde olmayan yapıların İDARE
TARZININ AYRICA BELİRTİLMESİ isteniyor. Dolayısıyla önümüzdeki süreçte
zaten Blok tanımı, Blok Kat Malikleri Kurulu, Blok yöneticisi ve
deneticilerinin (Toplu yapı Temsilciler Kurulu üyeleri) seçilmesi ile görev,
yetki ve sorumlulukları Yönetim planımızda düzenlenmiş olacak. Bu yüzden
Orjanda SİTE YÖNETİMİNİ tasarlarken ana gayrimenkul olan 343/3 parselde apartman tipi dikey değil de
farklı sayılarda yaygın stil bloklar
halinde inşa edilmiş 1803 bağımsız bölüme uygun bir örgütlenme
düşünmemiz gerekiyor.
Biliyoruz ki Orjanda
çoğunlukla 22'li bloklar var, ama 18'li 7'li bloklar da bulunuyor. 22’li ve
18’li toplam 78 blokta 8’den fazla bağımsız bölüm olması dolayısıyla 34.madde
bağlamında Blok Yönetimi oluşturulmasında herhangi bir sorun yok. Ama, 8’den az 7 bağımsız bölümü bulunan 17
blokun site örgütlenmesi içinde yerinin nasıl olacağı üzerinde düşünmemiz
gerekiyor. Bunun için öncelikle bu 8
sayısının nereden geldiğini açıklayarak başlayalım. Kanunun
34.maddesine göre bu sayı, yönetici atanmasıyla ilgili bir alt sınır. Madde
yönetici seçimini sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm üzerine mecburi kılmış.
Nitekim 634 sayılı (https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.634.pdf)
Kat
Mülkiyeti Kanununun “Anagayrimenkulün Yönetimi” başlıklı BEŞİNCİ
BÖLÜM’ün “D) Yönetici: I – Atanması”yla
ilgili 34’üncü maddesinde, “Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa,
yönetici atanması mecburidir” hükmü bulunuyor. Metnin konuyla
ilgili kısmı “Kat
malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan
seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (YÖNETİCİ), kurula da (YÖNETİM KURULU) denir. ANAGAYRİMENKULÜN SEKİZ VEYA DAHA FAZLA
BAĞIMSIZ BÖLÜMÜ VARSA, YÖNETİCİ ATANMASI MECBURİDİR. .. Yönetici, kat
maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.
Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden
atanır; eski yönetici tekrar atanabilir...”şeklinde.
Bu maddeye göre “Ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız
bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir” ama “8’den
az bağımsız bölümü varsa yönetici atanmaz” da denmiyor.
(GT) Diğer bir ifade ile sekizden az bağımsız bölümü olan
binalarda/bloklarda yönetici atanması kat maliklerinin iradesine bırakılmış.
Yani yönetim planı bu yönde güncellenebilir ve 7’li bloklarda idare tarzının
nasıl olacağı belirtilebilir.
Bu anlamda “7 bağımsız bölümü bulunan bloklarda da
yönetici ve denetici seçiminin Site Yönetim Planına alınması, kanunun bu
maddesine aykırı olmaz, çünkü “kanunda açık olarak belirtilmeyen
hususlar yönetim planıyla düzenlenebilir”; seçimlerin yapılacağı tarihler,
yönetim kurulunun kaç kişiden oluşacağı ve yöneticilere ücret ödenip
ödenmeyeceği, konuları gibi.” (GT) Kaldı ki kanunun 28.maddesi Yönetim planında
hüküm bulunmayan hallerde ne olacağını da açıklamış:
“B) Yönetim planı: Madde 28 –
Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve
denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler.
Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planında hüküm bulunmıyan
hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve
genel hükümlere göre karara bağlanır.”
Dahası, aynı
kanunun D) Genel hükümlerin
uygulanma alanı: Madde 9’unda: “Kat mülkiyetine veya
kat irtifakına ait kütük kaydında veya kat malikleri arasındaki sözleşmede veya
yönetim planında veya bu kanunda hüküm
bulunmayan hallerde, kat mülkiyetinden doğan anlaşmazlıklar, Medeni Kanun ve
ilgili diğer kanunlar hükümlerine göre karara bağlanır”
hükmü de bulunuyor.
Bu nedenle 7 bağımsız
bölümü olan 17 blokta da yönetici ve denetici seçimi “istisna kabul
edilmeden” mutlaka yapılmalıdır. Aksi takdirde “site
yönetiminde birlik, beraberlik ve bütünlük bozulur, (7x17=) 119 kat malikinin
iradeleri alınacak kararlara yansımaz ve yok sayılır!” (GT)
Konuyla ilgili Dr. Şeyda DURSUN KARAAHMETOĞLU’nun “KAT
MÜLKİYETİ KANUNU’NUN 34. MADDESİNE GÖRE YÖNETİCİNİN ATANMASI” başlıklı bir bilimsel
makalesi var. Orada bu husus vurgulanarak kaynaklara dayalı açıklamalar yapılmış:
“İsteğe Bağlı Yönetici Atama
Sekizden az bağımsız bölümü olan binalar bakımından yöneticinin atanması
mecburi değildir (KMK m. 34 II). Diğer bir ifade ile sekizden az bağımsız
bölümü olan binalarda yönetici atanması kat maliklerinin iradesine
bırakılmıştır. (Yargıtay HGK. 3.7.1974, E.1972/5- 1599, K. 1974/ 812) Dolayısıyla sekizden az bağımsız bölümü
olan bir anagayrimenkuldeki kat malikleri anagayrimenkulün yönetimi için bir
yönetici atanmasını isterlerse bunun için kanuni bir engel bulunmamaktadır.
(Yargıtay 18. HD. 14.03.2005, E. 2004/10340, K. 2005/2184; Yargıtay 18. HD.
11.12.1996, E. 1996/10340, K. 1996/11100) Eğer kat maliklerinin bu yönde bir
iradeleri söz konusu değilse anagayrimenkul kat malikleri tarafından birlikte
yönetilecektir.
Yargıtay vermiş olduğu bir kararda
sekizden az bağımsız bölümü bulunan bir anagayrimenkul için yönetici atanması
zorunluluğu olmadığından dolayı yönetim planına da bu zorunluluğu getiren
bir düzenleme konulamayacağını; ancak kat malikleri kurulunca böyle bir karar
alınabileceğini belirtmiştir. (Yargıtay HGK. 3.7.1974, E. 1972/5-1599, K.
1974/812) Doktrinde bir görüş ise Yargıtay’ın varmış olduğu bu sonucu eleştirerek Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre
sekizden az bağımsız bölümü olan anagayrimenkuller bakımından yönetici atanması
hususunun iradi olduğunu belirtmiş ve bu sebeple yönetim planı ile yönetici
seçme zorunluluğunun getirilebileceğini savunmuştur. (Arpacı, Yönetim,
s. 193; Ali Haydar Karahacıoğlu/Cengiz Ergin, Kat Mülkiyeti Kanunu, 8. Baskı,
Ankara, 2011, s. 988)
Kanaatimizce
de doktrinde savunulan bu görüş üstün tutulmalıdır.
Zira kat maliklerinin oluşturduğu kişi birliğinin statüsü niteliğinde olan
yönetim planının (Haluk Nami Nomer, “Kat Mülkiyetinde Yönetim Planının Hukuki
Niteliği”, Prof. Dr. Mustafa Dural’a Armağan, İstanbul, 2013, s. 836) içerdiği
konulardan birisi de kat mülkiyetine tabi olan taşınmazların yönetim tarzıdır. Nitekim
KMK m. 28 ’de de yönetim planının yönetim tarzı, kullanma maksat ve şekli gibi
hususları düzenleyeceği belirtilmiştir. Yöneticinin atanması konusu ise yönetim
tarzına ilişkin bir husus olduğu için sekizden az bağımsız bölümü olan
taşınmazlar bakımından yönetici atanması
zorunluluğun yönetim planı ile getirilebileceği sonucuna varılabilir.” (Dr. Şeyda DURSUN KARAAHMETOĞLU)
Konuya ilişkin
başka uzmanlar da aynı görüşteler. Örneğin Av.
Kaan ÇETİNKAYA da “Yasal olarak zorunlu olmasa da
sekizden az bağımsız bölümü bulunan apartmanlarda da yönetici seçimi
yapılabilecektir. 8’den daha az sayıda bağımsız bölüm olması halinde yönetici
atanması zorunluluğu bulunmamakta olup, kat maliklerinin takdiri ile bir
yönetici atanması sağlanabilecektir”
diyor.
Sonuç olarak
yöneticinin varlığı kat mülkiyetine tabi olan taşınmazların yönetiminin
aksamadan devam edebilmesi bakımından gerekli ve önemli. Buna rağmen görüldüğü
gibi Kat Mülkiyeti Kanunu yönetici atanmasını tüm taşınmazlar bakımından
zorunlu görmemiş. 34.maddeye göre, yalnızca sekiz veya daha fazla bağımsız
bölümü olan taşınmazlar için şart. SEKİZDEN
AZ BAĞIMSIZ BÖLÜMÜ OLAN TAŞINMAZLAR BAKIMINDAN İSE YÖNETİCİ ATANMASI KAT
MALİKLERİNİN İRADESİNE BIRAKILMIŞ DURUMDA. Bu kapsamda, sekizden az 7’li
bağımsız bölümler de bulunan Orjanda yönetim planında yönetici seçme
zorunluluğu getirilebileceği gibi Kat malikleri ya da Temsilciler kurulunca
da bu yönde karar alınabilir.
Son olarak 2025
Genel Kurulu için önerdiğimiz yetki
kararı çerçevesinde geçici blok yöneticilerinin atanması konusuna
değinelim. Alınan yetkiye dayanılarak Kooperatif yönetimi tarafından atanacak
bu kişiler BLOK YÖNETİMLERİNİ
OLUŞTURMAK üzere süreli
ve geçici olarak
görevlendirilecekler. İşte bu tür geçici yönetici ve yönetimler için de 634
sayılı kanunun TOPLU YAPIYA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLER KAPSAMINDA bir düzenleme
yapılmış. GEÇİCİ YÖNETİM başlığını taşıyan 73.madde şöyle:
“(Ek: 14/11/2007-5711/22 md.) Yönetim plânında toplu yapı
temsilciler kurulu oluşuncaya kadar, bu kurulun görevlerini üstlenmek,
yetkilerini kullanmak ve kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda
bulunmak üzere, bir geçici yönetim kurulması öngörülebilir. Bu takdirde yönetim plânında geçici
yönetimin nasıl oluşacağına ve ne zamana kadar devam edeceğine ilişkin hükümlere
yer verilir. GEÇİCİ YÖNETİM EN GEÇ
TOPLU YAPININ BİTİMİNİ İZLEYEN BİR YIL SONRASINA KADAR DEVAM EDEBİLİR. Bu
süre, her halde toplu yapı kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınmasından
itibaren on yıl geçmekle sona erer.”
Mevcut yönetim
planımızda bu düzenleme yok. Zaten 73.madde kanuna 2007 yılındaki TOPLU YAPIYA
İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLER KAPSAMINDA eklenmiş. Bu nedenle 73. maddeye kıyasla 2025 GENEL KURULUNDA alınacak bir yıl süreli ve geçici yetki kararı ile GEÇİCİ BLOK YÖNETİCİLERİ/TEMSİLCİLERİNİN
ATANMASI suretiyle sürecin başlatılabileceği kanısındayız. Bu arada
Yönetim Planının güncelleme çalışması da başlamış olacak. Takip eden 2026 GENEL KURULUNDA bu
yönetici/temsilciler GEÇİCİ TEMSİLCİLER KURULU olarak YÖNETİM PLANI GÜNCELLEME
çalışmalarını görüşebilir.
Sürenin bir yıl
daha uzatılması halinde 2026-2027 döneminde bütün bloklarda seçimler yapılarak BLOK YÖNETİMLERİ dolayısıyla da asıl TOPLU YAPI (SİTE) TEMSİLCİLER KURULU
oluşmuş olur. Böylece 2027 genel kurulu ile eş zamanlı olarak çağrı üzerine
toplanacak TOPLU YAPI (SİTE) TEMSİLCİLER KURULU hem güncellenen yeni yönetim planını onaylayabilir, hem de YÖNETİM VE DENETİM KURULLARINI seçebilir.
Orjandaki 7’li blokların SİTE ÖRGÜTLENMESİ
İÇİNDEKİ YERİ konusundaki sorun; her blokun sahip olduğu bağımsız bölüm
adedi esas alınarak ve 7’li bloklar için de aynı şekilde yönetici ataması
yapılarak aşılabileceği aşikâr. Bu durumda 17 adet 7’li, 8 adet 18’li ve 70
adet 22’li olmak üzere toplam 95 blok söz konusu. Bu seçenekte yukarda yapılan
analiz ve çıkarımlar çerçevesinde 95 yönetici, 95 denetici toplam 190 temsilci
seçilmesi birinci ve asıl yol. Kullanılacak
oylar temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısına göre olacağından, oylar
1.nci grup için 7, 2.grup için 18 ve 3.grup için de 22 şeklinde sayılacaktır.
İKİNCİ
SEÇENEKTE 7’li bloklardan 45,46 - 55,56 - 30,31 – 40,71 – 72,81
– 5,6 - 15,16 ve 82,91 numaralı bloklar birbirlerine komşu olmaları dolayısıyla
14’lü bloklar olarak değerlendirilmeleri var. Bu takdirde geriye sadece sahilde
tek olan 21 numaralı blok kalıyor. Böylece bu seçenek kapsamında 8 adet 14’lü 1
adet 7’li blok yöneticisi atanması gerekecek. O zaman 1 adet 7’li, 8 adet 14’lü,
8 adet 18’li ve 70 adet de 22’li blok için 89 yönetici 89 denetçi toplamda
178 temsilci seçilmesi söz konusu.
Bu halde kullanılacak oylar temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısına göre olacağından,
oylar 1.nci grup için 7, 2.grup için 14, 3.grup için 18 ve 3.grup için de 22
şeklinde sayılacaktır.
Bu
konuda ÜÇÜNCÜ BİR SEÇENEĞİN daha değerlendirilmesi mümkün.
Sol cenahta yer alan 45,46 ve 55,56 numaralı iki adet blok 14’er bağımsız
bölümden oluşuyor. 414 ve havuzdan geriye doğru yeşil alanda da sağlı sollu
yine aynı şekil 7’li bloklar var. 5,6-15,16-82,91 ve 30,31-72,81 bloklar 14’lü,
21-40-71 bloklar ise 7’li bağımsız bölüme sahip. Bunlardan 45,46,55,56 - 5,6,30,31
- 15,16,40,71 ve 72,81,82,91 numaralı blokların birbirlerine komşu olmaları
dolayısıyla 28’li bloklar
olarak değerlendirilmeleri mümkün. Sahilde tek kalan 21 numaralı 7’li bağımsız
bölüm yine öyle kalabilir. 48-58-28-38-74-8-18 ve 89 numaralı bloklar yapısı
itibariyle 18’li bloklar.
Geriye kalan 70 blok ise zaten 22’li
olanlar.
Bu durumda Orjan
ana gayrimenkulünde 1 adet 7’li (7), 8 adet 18’li (144), 4 adet de 28’li (112)
ve geriye kalan 70 adet 22’li (1540) toplam 83 blok (1803 bağımsız bölüm) olarak
değerlendirilerek geçici yönetici atanması suretiyle site yönetimi örgütlenmesi
içinde yer alması mümkün olabilir. Yani
sonuçta her blokta 1 yönetici 1 denetici seçileceğinden TOPLU YAPI (SİTE)
TEMSİLCİLER KURULU toplam 164 kişiden oluşmuş olacaktır.
Son seçenekte de
kullanılacak oylar temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısına göre
olacağından, oylar 1.nci grup için 7, 2.grup için 18, 3.grup için 28 ve 4.grup
için de 22 şeklinde sayılacaktır.
Çünkü
“YÖNETİCİ VE DENETÇİ ATAMA” konusunda çerçeve “Madde 71” dir: “(Ek:
14/11/2007-5711/22 md.) Yönetim plânında başka türlü düzenlenmedikçe, blok kat
malikleri kurulu blok için, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı
parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için,
toplu yapı temsilciler kurulu ise toplu
yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi
atar. Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok
niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi,
bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu
tarafından seçilir. Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve
tesisler için yönetici ve denetçi ise, toplu yapı temsilciler kuruluna katılan
yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm
sayısının salt çoğunluğunun oyu ile atanır.”
Yine TOPLU YAPI
(SİTE) TEMSİLCİLER KURULU tarafından yapılacak ilk yönetim planı değişikliği
konusunda da kanuna eklenen geçici 2.maddenin önemini burada bir kez daha
yineleyelim:
“Geçici Madde 2 – (Ek: 23/6/2009-5912/5 md.) Bu Kanunun yürürlük
tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının, bu Kanun hükümlerine uyarlanması
amacıyla yapılacak ilk değişiklik için mevcut kat malikleri kurulunun salt
çoğunluğu yeterlidir. Mevcut toplu yapı yönetimleri, değiştirilen
yönetim planına göre yeni yöneticiler seçilinceye kadar geçici yönetim olarak
görevini sürdürür. Toplu yapı yöneticisi seçimi, en geç yönetim planının
değiştirilmesini takip eden üç ay içinde yapılır.”
Görüldüğü gibi
madde değişiklik için SALT ÇOĞUNLUK
istisnasını getirmiş. Biz de aynı durumdayız. Çünkü 1985 tarihli mevcut
yönetim planımız 2009 da eklenen bu düzenlemeden 24 yıl önce tescil edilmişti.
İlk kez değişiklik yapılacak. Zaten 2007’de çıkan 5117 sayılı kanunla
634 sayılı yasaya eklenen TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERE de uyum sağlama
zorunluluğumuz var. Dolayısıyla ağırlıklı olarak bu hükümlere uyarlanması
amacıyla yapılacak bu ilk değişiklik için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir. Yani
güncellemenin onaylanabilmesi için 903
oy yeterli. Bu önemli ve değerlendirilmesi gereken stratejik bir imkân.
BU DURUMDA HANGİ “SORUNLARLA” KARŞI KARŞIYAYIZ:
Srn 20.01: Orjan Toplu Yapı (Site) Örgütlenmesi içinde 7 BAĞIMSIZ BÖLÜMLÜ 17 BLOKTA yönetici seçimi,
Srn 20.02: Farklı sayıda BAĞIMSIZ BÖLÜM sahibi BLOK temsilcilerinin atanmasında alternatif seçenekler,
Srn 20.03: Farklı sayıda BAĞIMSIZ BÖLÜM sahibi BLOK temsilcilerinin Orjan Toplu Yapı (Site) Temsilciler Kurulunda oy kullanım şekli,
Srn 20.04: Geçici ve farklı sayıdaki BLOK temsilcilerinden oluşan Orjan Toplu Yapı (Site) Temsilciler Kurulunda ilk yönetim planı
değişikliğinde nisap sorunu,
KISA,
ORTA VE UZUN VADELİ HEDEFLER:
Bir önceki aşamada yapılan durum analizi, değerlendirme, tespitlerden yola
çıkılarak karşı karşıya olduğumuz sorunlara çözüm olmak
üzere; Yakın (2025), orta (2026-2029) ve uzun
vadede (2030-2037) “HEDEFLERIMIZ” neler olmalı?
Hdf 20.01: Srn 20.01 numaralı soruna çözüm olmak üzere:
2026
genel kuruluna kadar geçici blok yöneticilerin
atanması ve 2027 genel kurulunda da güncellenen
yönetim planının onaylanması,
Hdf 20.02: Srn 20.02 numaralı soruna çözüm olmak üzere: 2026 genel kuruluna kadar en uygun alternatif seçeneğin
belirlenerek geçici blok yöneticilerin atanması ve 2027 genel kurulunda da buna uygun olarak güncellenen yönetim
planının onaylanması,
Hdf 20.03: Srn 20.03 numaralı soruna çözüm olmak üzere: Yönetim planı güncelleme çalışmalarının 2025 genel kurulunda başlatılması, taslağın 2026 genel kurulunda görüşülmesi ve 2027 genel kurulunda onaylanarak yürürlüğe girmesi,
Hdf 20.04: Srn 20.04 numaralı soruna çözüm olmak üzere: Yönetim planı güncelleme çalışmalarında
ilk taslağın 2026 genel kurulunda görüşülmesi ve 2027 genel kurulunda uygulanacak nisabın belirlenmesi
suretiyle onaylanarak yürürlüğe girmesi,
HEDEFLERE
ULAŞTIRACAK STRATEJİLER:
Çalıştay sonunda düzenlenecek SONUÇ RAPORUNDA yer almak
üzere belirlenen hedeflere ulaştıracak STRATEJİLER neler
olabilir? Nasıl bir yol haritası öneriyorsunuz?
Haziran 2027 seçimli genel kuruluna kadar;
Str 20.2027.01:Srn 20.01 numaralı
soruna çözüm olmak ve Hdf 20.01 hedefini gerçekleştirmek üzere; 634 sayılı yasanın
“YÖNETİCİ VE
DENETÇİ ATAMA” konusunda çerçeve 71.maddesine göre: “(Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)
Yönetim plânında başka türlü düzenlenmedikçe, blok kat malikleri kurulu blok
için, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri
kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için, toplu yapı temsilciler kurulu
ise toplu yapı kapsamındaki bütün
ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atar. Blok
yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliğinde olmayan
yapıların ortak yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi, bu yapılardaki kat
maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir” hükmü
bulunuyor. Dolayısıyla stratejimiz şu olmalı: Öncelikle 2025 genel kurulunda alınacak yetki
kararına dayanılarak 7 BAĞIMSIZ BÖLÜMLÜ 17 BLOKTA geçici yöneticilerin atanması ve yönetim planı
güncelleme çalışmalarının başlatılması gerekiyor. Böylece 7’li blokların geçici olarak TOPLU YAPI (SİTE) ÖRGÜTLENMESİ
İÇİNDE yer almaları sağlanmış olur. Bu arada 7’li blokların TOPLU YAPI
(SİTE) ÖRGÜTLENMESİ İÇİNDEKİ yerlerine ilişkin düzenleme yönetim planı
güncelleme çalışmalarına yansıyacaktır. Ardından
2026 genel kurulunda güncellenen yönetim
planı taslağının geçici TEMSİLCİLER
KURULU tarafından görüşülmesi mümkün hale gelmiş olur. Aynı genel
kurulda yetki kararı bir yıl uzatıldığı takdirde, 2027 genel kuruluna kadarki sürede BLOK YÖNETİMLERİNİN SEÇİM SURETİYLE OLUŞUMUNA odaklanılacaktır. TOPLU
YAPI (SİTE) TEMSİLCİLER KURULU tarafından yapılacak ilk yönetim planı
değişikliği konusunda kanuna eklenen geçici 2.maddeye göre “
Mevcut toplu yapı yönetimleri, değiştirilen yönetim planına göre yeni
yöneticiler seçilinceye kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu
yapı yöneticisi seçimi, en geç yönetim planının değiştirilmesini takip eden üç
ay içinde yapılır.” diyor. Böylece 2027 yılında asli
olarak teşekkül etmiş olan TOPLU YAPI (SİTE) TEMSİLCİLER KURULU çağrı üzerine
toplandığında güncelleme çalışmaları tamamlanan yeni yönetim planı görüşüp onaylanabilir
ve süreç te tamamlanmış olur.
Str 20.2027.02:Srn 20.02 numaralı soruna çözüm olmak ve
Hdf 20.02 hedefini gerçekleştirmek üzere; Orjanda farklı bağımsız bölümlere sahip üç
tür blok var. Bunlar 17 adet 7’li, 8 adet 18’li ve 70 adet
22’li olmak üzere toplam 95 blok. Stratejimize göre 2025
genel kurulunda alınacak bir yetki kararıyla süreç başlıyor. Yönetici seçiminde
BİRİNCİ YÖNTEM bu sayılara uygun yönetici atanması. Dolayısıyla
bu yolla 95 x 2 = 190 temsilci seçilmiş olacak. İKİNCİ SEÇENEKTE 7’li
bloklardan 45,46 - 55,56 - 30,31 – 40,71 – 72,81 – 5,6 - 15,16 ve 82,91 numaralı
bloklar birbirlerine komşu olmaları dolayısıyla 14’lü bloklar olarak
değerlendirilmeleri var. Bu takdirde geriye sadece sahilde tek olan 21 numaralı
blok kalıyor. Böylece 8 adet 14’lü 1 adet 7’li blok yöneticisi atanması
gerekecek. O zaman 1 adet 7’li, 8 adet 14’lü, 8 adet 18’li ve 70 adet de 22’li
blok için 89 yönetici 89 denetçi toplamda 178 temsilci seçilmesi söz konusu.
SON SEÇENEK 45,46,55,56 - 5,6,30,31 - 15,16,40,71 ve 72,81,82,91
numaralı blokların 28’li bloklar olarak değerlendirilmeleri ve sahilde tek
kalan 21 numaralı 7’li bağımsız bölümün aynı kalması. Bu durumda da 1
adet 7’li, 8 adet 18’li, 4 adet de 28’li ve 70 adet 22’li olmak üzere toplam 83
bloka geçici yönetici atanması toplam 83 x 2= 164 temsilci belirlenmiş
olacak. Sonuç olarak kat maliklerinin takdiri hangi yönde olursa olsun geçici
TEMSİLCİLER KURULU OLUŞMUŞ ve site yönetimi örgütlenmesi şekillenmiş olur. Dolayısıyla
da BU TÜR BİR BLOK ÖRGÜTLENMESİNİN 2025 te başlatılan YÖNETİM
PLANI GÜNCELLEME ÇALIŞMALARINDA YERİNİ ALMASI, ilk taslağın 2026 da görüşülmesi ve 2027 genel kurulunda da tamamlanarak ONAYLANMASIYLA süreç
sonlanmış olacaktır. Akabinde hem TOPLU YAPI (SİTE) TEMSİLCİLER KURULU asli
olarak teşekkül etmiş, hem de yeni yönetim planının yürürlüğe girmesi mümkün
hale gelir.
Str 20.2027.03:Srn 20.03 numaralı soruna çözüm olmak ve
Hdf 20.03 hedefini gerçekleştirmek üzere; Stratejimiz 634 sayılı yasanın “YÖNETİCİ VE DENETÇİ ATAMA”
konusunda çerçeve 71.maddesine dayanıyor.
Buna göre: ..Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve
tesisler için yönetici ve denetçi ise, toplu yapı temsilciler kuruluna katılan
yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm
sayısının salt çoğunluğunun oyu ile atanır.” Bu durumda 2027 yılında asli
olarak teşekkül etmiş olan TOPLU YAPI (SİTE) TEMSİLCİLER KURULU çağrı üzerine
toplandığında güncelleme çalışmaları tamamlanan yeni yönetim planı görüşülecektir.
Onaylanabilmesi için TEMSİLCİLER KURULU üyeleri
71.madde bağlamında temsil ettikleri
bağımsız bölüm sayısına göre oy kullanacaklardır. Bu şekilde ilk değişiklik
olması sebebiyle
2009’da eklenen geçici 2.maddeye göre salt çoğunluk nisabı sağlandığında onaylanabilir.
Böylece 2025’te başlatılan yönetim planı
güncelleme süreci; ilk taslağın 2026
da görüşülmesi, tamamlanmış yeni yönetim planının da 2027’de onaylanmasıyla beraber sonlanacak ve yürürlüğe girmiş olacaktır.
Str 20.2027.04:Srn 20.04 numaralı soruna çözüm olmak ve
Hdf 20.04 hedefini gerçekleştirmek üzere; Stratejimiz TOPLU
YAPI (SİTE) TEMSİLCİLER KURULU tarafından yapılacak ilk yönetim planı
değişikliğinde salt çoğunluğun yeterli olacağına dayanıyor. Çünkü kanuna
eklenen geçici 2.maddeye göre
yapılacak ilk değişiklik için mevcut kat malikleri kurulunun
salt çoğunluğu yeterli görülüyor. “Geçici Madde 2 – (Ek: 23/6/2009-5912/5
md.) Bu Kanunun yürürlük tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim
planlarının, bu Kanun hükümlerine
uyarlanması amacıyla yapılacak ilk değişiklik için mevcut kat malikleri
kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir. Mevcut toplu yapı yönetimleri,
değiştirilen yönetim planına göre yeni yöneticiler seçilinceye kadar geçici
yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı yöneticisi seçimi, en geç yönetim
planının değiştirilmesini takip eden üç ay içinde yapılır.” Görüldüğü
gibi madde değişiklik için SALT
ÇOĞUNLUK istisnasını getirmiş. Biz de aynı durumdayız. Çünkü 1985
tarihli mevcut yönetim planımız 2009 da eklenen bu düzenlemeden 24 yıl önce
tescil edilmişti. İlk kez değişiklik yapılacak. Zaten 2007’de çıkan
5117 sayılı kanunla 634 sayılı yasaya eklenen TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL
HÜKÜMLERE de uyum sağlama zorunluluğumuz var. Dolayısıyla ağırlıklı olarak bu
hükümlere uyarlanması amacıyla yapılacak bu ilk değişiklik için mevcut kat
malikleri kurulunun salt çoğunluğu
yeterlidir. Yani güncellemenin onaylanabilmesi için 903 oy yeterli. Bu önemli ve
değerlendirilmesi gereken stratejik bir imkân. Dolayısıyla da 2025 genel kurulunda alınan yetki kararıyla başlayıp, 2026 genel kurulunda geçici TEMSİLCİLER
KURULUNDA görüşülen yönetim planı güncellemelerinin tamamlanmasıyla birlikte taslağının
2027 TOPLU YAPI (SİTE) TEMSİLCİLER
KURULUNDA ONAYLANMASIYLA sürece nokta konulmuş olacaktır. Bundan sonraki aşama yeni
yönetim planının yürürlüğe girmesi ve TOPLU YAPI (SİTE) TEMSİLCİLER KURULU ile
YÖNETİM KURULU tarafından uygulanmasıdır.
