12 Mart 2025 Çarşamba 14:30 ORJAN POSTASI III..............................OLMAZLARI OLDURMAK!

OLMAZLARI OLDURMAK!

Bazı insanlar her işin önce “olmazını” düşünür. Olmazları birbiri ardına öylesine sayarlar ki “olurun” önüne adeta bir duvar çekilmiş olur. Bu arada onu aşmak isteyenlerde ne bir iştah ne de derman kalır. Böyleleri olacak işleri yokuşa sürmekte, olmaza çıkarmakta gayet ustadırlar ama “bu işin oluru nedir?” sorusunda nedense tıkanır kalırlar.

HÂLBUKİ HİÇBİR BAŞARI “OLMAYACAK!” DİYEREK ELDE EDİLMEMİŞTİR. Her konunun olumsuz yönleri, çıkmaz sokakları vardır elbet ama aslolan çıkışın bulunması değil midir? Elbette bütün yollar dikensiz, engelsiz, sorunsuz değildir. “Yaş tahtaya basılmaz” deyimi böyle durumlar için söylenmiş olmalıdır. “Yürürken sağına soluna dikkat et, tedbirli davran” anlamında.

Bizim çabamızı uzun zamandır izliyorsunuz. Bazen okuyarak, bazen merak ederek, bazen sıkılarak, bazen burun kıvırarak, bazen kızarak, herhalde de çok zaman yok sayıp “görmeyerek”. HÂLBUKİ BİZ NE DİYORUZ: “Orjanda Site yönetimine geçmek zorundayız, bu konuda çok geç kaldık, yapacak çok işimiz var, şimdi başlasak 7 yılda ancak tamamlayabiliriz. Bu da şöyle şöyle şöyle yapılabilir diye bıkmadan usanmadan yorulmadan “olurları sıralıyoruz” sizlere. 

“Nerden çıktı bu?”, “Olmaz o iş”, “Orjanda Site yönetimine geçilemez!”, “Orjan bunu kaldıramaz”, “Sıktınız artık”, “İşiniz mi yok sizin”, “Site olursak belediye gelir buralara el koyar”, “Kentsel dönüşüm olur”, “Biz böyle iyiyiz, başımıza iş çıkarmayın”, “Cebimizden daha fazla para çıkacak, ne lüzum var”, “Ne getirir-ne götürür?”, “Çift başlılık olur, olmaz!” ve daha neler neler. Bunların hiç birinin Orjanın kaçınılmaz geleceğine bir faydası yok. Hiçbiri çözüme hizmet etmiyor. Aksine kafa karışıklığına ve “olmaz” önyargısını arttırmaya yarıyor.

Bütün bunlara karşın bizler “olura dair” araştırmaya, düşünmeye ve yazmaya devam ediyoruz. Yeni yönetimle ÇALIŞTAY YAPILMASI konusunda uzlaştık. Kasım ayından bu yana da tüm gücümüzle Nisan sonunda Orjanda yapacağımız buluşmaya hazırlanıyoruz. Kafalardaki soruları aydınlatmak, olumsuzlukları gidermek ve olmazları oldurmak için var gücümüzle çalışıyoruz. Başlangıçta tespit ettiğimiz 22 soruyu cevaplandırarak, her hafta bu cevaplarla bağlantılı “ORJAN POSTASI III” yazılarına devam ederek sizleri bilgilendirmeye devam ediyoruz.

Şimdiye kadar 19 sorunun cevaplandırılmasını tamamladık. 20.soru da bu hafta bitiyor. Çalışmalarımızda Şehircilik bakanlığından, bu konularla ilgili akademisyenlerden, uzman profesyonellerden ve bir grup Orjanlı arkadaşımızdan yararlandık, yararlanıyoruz. Sonuçta bütün bu hazırlık 250 sayfa civarında bir ÇALIŞTAY RAPORU ile tamamlanacak. Ayrıca yönetime imzalayıp vereceğimiz bir “SONUÇ BİLDİRGEMİZ“ de olacak. Çabamız olmazlardan yola çıkarak günün yoğunluğunda kaybolmak yerine, olurlar üzerinden geleceğe dönük 7 yıllık bir yol haritası çıkarabilmek. Elimizden geleni yapacağız, takdir elbette Orjanın. Biz biliyoruz ki öyle yada böyle “olacak olan olacak”. İnşallah çok geç olmaz.

Bu hafta 20 numaralı çalıştay sorusunun da konusu olan ORJANDAKİ FARKLI BLOK YAPILARI” cevabına odaklanmıştık. Bilindiği üzere orjanda çoğunlukla 22'li bloklar var, ama 18'li ve 7'li bloklar da bulunuyor. Özellikle 7 BAĞIMSIZ BÖLÜME SAHİP 17 BLOKUN site örgütlenmesi içindeki yerinin nasıl olacağı konusu maalesef “olmazlara” malzeme yapılan meselelerden biri.

Bu sorun öncelikle Orjanın kuruluşunda kanunda bulunmayan TOPLU YAPI ÖZEL HÜKÜMLERİ ve mevcut YÖNETİM PLANININ sanki tek bir apartmanmış gibi düzenlenmiş olmasından kaynaklanıyor. Dolayısıyla da 8’den az bağımsız bölümler için yönetici seçilip seçilmeyeceğine dair 1985 şartlarında ne böyle bir sorun öngörülmüştü ne de buna dair açık bir hüküm vardı.

Ancak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa 2007’de 5711 sayılı kanunla eklenen TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERİNE göre Orjan aslında bir TOPLU YAPI olarak inşa edilmişti. Çünkü Yönetim Planının tapuya tescil edildiği 1985 tarihi itibariyle, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapı şeklinde projelendirilip, anagayrimenkul olan 343/3 tek parsel üzerinde kat irtifakı tesis edilmişti.

Dolayısıyla daha o günden 1803 bağımsız bölüm, yönetim merkezi, günübirlik tesisler ve ortak alanlarla birlikte yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı barındıran bir toplu yapı olarak projelendirildiğini ve inşa edilmeye başlandığını söyleyebiliriz. Bu Orjan için vaktiyle öngörülmeyen ama sonrasında kanun değişikliği suretiyle tanımlanmış ve adı konulmuş bir gerçeklik.

Aradan geçen 40 yıl sonra ancak site yönetimine geçmeyi düşünüyor ve konuşuyoruz. Doğal olarak bunu günümüzün şartlarında ve kanunun 2007’de eklenen TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERİNE göre gerçekleştirmemiz gerekiyor. Bu noktada her blokta Kat Malikleri Kurulunun teşkili, yönetici ve denetici seçilmesi zorunluluğu var. İşte 69.madde bu hususu açıklıyor ve yönetim planının güncellenme çalışması sırasında bu maddeye göre blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların İDARE TARZININ AYRICA BELİRTİLMESİ isteniyor.

Dolayısıyla önümüzdeki süreçte zaten Blok tanımı, Blok Kat Malikleri Kurulu, Blok yöneticisi ve deneticilerinin (Toplu yapı Temsilciler Kurulu üyeleri) seçilmesi ile görev, yetki ve sorumlulukları Yönetim planımızda düzenlenmiş olacak. Bu yüzden Orjanda SİTE YÖNETİMİNİ tasarlarken ana gayrimenkul olan 343/3 parselde apartman tipi dikey değil de farklı sayılarda yaygın stil bloklar halinde inşa edilmiş 1803 bağımsız bölüme uygun bir örgütlenme düşünmemiz gerekiyor.

Biliyoruz ki Orjanda çoğunlukla 22'li bloklar var, ama 18'li 7'li bloklar da bulunuyor. 22’li ve 18’li toplam 78 blokta 8’den fazla bağımsız bölüm olması dolayısıyla 34.madde bağlamında Blok Yönetimi oluşturulmasında herhangi bir sorun yok. Ama, 8’den az 7 bağımsız bölümü bulunan 17 blokun site örgütlenmesi içinde yerinin nasıl olacağının netleştirilmesi gerekiyor. Bunun için öncelikle bu 8 sayısının nereden geldiğini açıklayarak başlayalım. Kanunun 34.maddesine göre bu sayı, yönetici atanmasıyla ilgili bir alt sınır.

Madde yönetici seçimini sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm üzerine mecburi kılmış. Ama “8’den az bağımsız bölümü varsa yönetici atanmaz” da denmiyor. Diğer bir ifade ile sekizden az bağımsız bölümü olan binalarda/bloklarda yönetici atanması kat maliklerinin iradesine bırakılmış. Yani yönetim planı bu yönde güncellenebilir ve 7’li bloklarda idare tarzının nasıl olacağı belirtilebilir.

Bu anlamda 7 bağımsız bölümü bulunan bloklarda da yönetici ve denetici seçiminin Site Yönetim Planına alınması, kanunun bu maddesine aykırı olmaz, çünkü “kanunda açık olarak belirtilmeyen hususlar yönetim planıyla düzenlenebilir”. Kaldı ki kanunun 28.maddesi Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde ne olacağını da açıklamış. Bu nedenle 7 bağımsız bölümü olan 17 blokta da yönetici ve denetici seçimi “istisna kabul edilmeden” mutlaka yapılmalıdır. Aksi takdirde “site yönetiminde birlik, beraberlik ve bütünlük bozulur, (7x17=) 119 kat malikinin iradeleri alınacak kararlara yansımaz ve yok sayılır!”  

Konuyla ilgili bu yönde alınmış Yargıtay kararları var. Buna göre sekizden az bağımsız bölümü olan binalarda yönetici atanması kat maliklerinin iradesine bırakılmıştır. (Yargıtay HGK. 3.7.1974, E.1972/5- 1599, K. 1974/ 812) Dolayısıyla sekizden az bağımsız bölümü olan bir anagayrimenkuldeki kat malikleri anagayrimenkulün yönetimi için bir yönetici atanmasını isterlerse bunun için kanuni bir engel bulunmamaktadır. (Yargıtay 18. HD. 14.03.2005, E. 2004/10340, K. 2005/2184; Yargıtay 18. HD. 11.12.1996, E. 1996/10340, K. 1996/11100) Ayrıca uzman görüşleri de “Yasal olarak zorunlu olmasa da sekizden az bağımsız bölümü bulunan apartmanlarda da, kat maliklerinin takdiri ile yönetici atanması/seçimi yapılabilecektir” şeklinde. 

Bu nedenle 2025 Genel Kurulu için önerdiğimiz yetki kararı çerçevesinde geçici blok yöneticilerinin atanması suretiyle BLOK YÖNETİMLERİ OLUŞTURULABİLİR. İşte bu tür geçici yönetici ve yönetimler için de 634 sayılı kanunun TOPLU YAPIYA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLER kapsamında GEÇİCİ YÖNETİM başlığını taşıyan 73.madde bulunuyor.

Orjandaki 7’li blokların SİTE ÖRGÜTLENMESİ İÇİNDEKİ YERİ konusundaki sorun; her blokun sahip olduğu bağımsız bölüm adedi esas alınarak ve 7’li bloklar için de aynı şekilde yönetici ataması yapılarak aşılabileceği aşikâr. Bu durumda 17 adet 7’li, 8 adet 18’li ve 70 adet 22’li olmak üzere toplam 95 blok söz konusu. Bu seçenekte yukarda yapılan analiz ve çıkarımlar çerçevesinde 95 yönetici, 95 denetici toplam 190 temsilci seçilmesi birinci ve asıl yol. Öte yandan soruna ilişkin İKİNCİ BİR SEÇENEĞİN daha değerlendirilebileceğini düşünüyorum.

Nitekim 45,46,55,56 - 5,6,30,31 - 15,16,40,71 ve 72,81,82,91 numaralı blokların birbirlerine komşu olmaları dolayısıyla 28’li bloklar olarak değerlendirilmeleri mümkün. Sahilde tek kalan 21 numaralı 7’li bağımsız bölüm yine öyle kalabilir. 48-58-28-38-74-8-18 ve 89 numaralı bloklar yapısı itibariyle 18’li bloklar. Geriye kalan 70 blok ise zaten 22’li olanlar.

Bu durumda Orjan ana gayrimenkulünde 1 adet 7’li (7), 8 adet 18’li (144), 4 adet de 28’li (112) ve geriye kalan 70 adet 22’li (1540) toplam 83 blok (1803 bağımsız bölüm) olarak değerlendirilerek geçici yönetici atanması suretiyle site yönetimi örgütlenmesi içinde yer alması mümkün olabilir. Yani sonuçta her blokta 1 yönetici 1 denetici seçileceğinden TOPLU YAPI (SİTE) TEMSİLCİLER KURULU toplam 164 kişiden oluşmuş olacaktır.

İşte “olmaz” denilen bir sorunun daha aşılabileceğine yeni bir örnek. ORJAN POSTASI III yazılarımı takip eder ve okumaya devam ederseniz buna benzer pek çok “olmazın” “olabileceğini” anlayabilirsiniz. Önümüz açık ve net. Yolumuz zorluklarına karşın bu “olurlardan” oluşuyor. Böylece gideceğimiz istikameti aydınlatıyor, dikkat edilecek noktalara uyarı levhaları koyuyor ve ORJANIN GELECEĞİNİ SİZLERE APAÇIK GÖSTERİYORUZ.