14 Şubat 2025 Cumartesi 18:00 ORJAN POSTASI III...........................NE YAPMALIYDIK, NE YAPMALIYIZ?

NE YAPMALIYDIK, NE YAPMALIYIZ?

Özellikle son 10 yıldır 634 sayılı kat mülkiyeti yasasının 17.nci maddesinin UYGULANMAMIŞ olması çok ciddi bir sorun. 15 numaralı çalıştay sorusunda ifade edilen mesele de bu. Çünkü 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 17’inci maddesinde “Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi ana gayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır” hükmü bulunuyor.

Kaldı ki bu yasaya göre hazırlanmış 1985 tarihli YÖNETİM PLANIMIZ da var. Yönetim planımız bugüne kadar uygulanmamış da olsa zamanı geldiğinde uygulanması için hazırlanmıştı. Adeta Orjanın geleceğinin SİTE YÖNETİMİ olacağının da işareti ve mührüydü. O yüzden bu aşamada yani kooperatif amacını tamamlamamış da olsa, tasfiye olmadan da site yönetiminin teşekkül ettirilmesi mümkün. Zira bu konunun Kat Maliklerinin toplanıp yönetici seçmelerine hukuken bir engel teşkil etmediği konusunda da uzmanlar ittifak halinde. Buna rağmen özellikle de 2014 yılından beri ORJAN’da geçmiş yönetim kurulları “kat mülkiyeti hukukunu” uygulamamakta ısrar ettiler.

Oysa 2014 yılında bitmiş ve yapı kullanma izni alınmış konutların Orjan’da 2/3 çoğunluğu sağlamış durumdaydı. Dolayısıyla söz konusu madde “o andan itibaren Orjanda Kat Mülkiyeti Hukukunun geçerli olacağını” hatırlatmış olmalıydı.  Bu nedenle 2014 yılından bu yana SİTE YÖNETİMİNE GEÇMEK artık Orjan için “BİR TERCİH DEĞİL YASAL ZORUNLULUK” haline gelmişti. Bu gerçeği kabullenmemiz ve bir an evvel gereğini yapmamız gerekiyor. Şu halde 7 yıldır biz yanlış yerde, yanlış yoldayız. Dolayısıyla da Nasrettin hoca gibi “Kaybettiğimiz şeyi olması gereken yerde değil başka yerde arıyoruz!” Doğal olarak da havaya tartışıp duruyoruz. Aradığımız şey SİTE YÖNETİMİNDE. Demek oluyor ki şu anda olması gerekenin en az 7 yıl gerisindeyiz.

Altını kalın çizgilerle vurgulamamız gerekiyor ki; “İster kat irtifaklı ister Kat Mülkiyetli tapu sahibi olsunlar 1803 bağımsız bölümün bulunduğu anagayrimenkul ve ortak alanlarını yani 343/3 PARSELİ KOOPERATİF YÖNETEMEZ. Genel kural budur. Çünkü bu durumda kooperatif yönetimi 634 sayılı kanun ve yönetim planından kaynaklı SİTE YÖNETİMİ kurulmasına müdahale etmiş, geciktirmiş/ertelemiş ve SİTE GÖREV VE YETKİLERİNİ gasp etmiş olur. Orjanda Kat malikleri anagayrimenkulde örgütlenip site yönetimi kuramadığı için bu durum halen devam ediyor.” Bilinmeli ki bu yargı benim değil konunun uzmanlarının ve Yargıtay’ın görüşü.

Orjan oldukça eski ve büyük bir yazlık KONUT YAPI KOOPERATİFİ. Ama amacı “konutların ve kat mülkiyetli tapuların teslim ve tesciliyle” sınırlı. Teşbihte hata olmaz kooperatifi bir müteahhit gibi görebiliriz. 1163 sayılı Kooperatifler kanunu ve Ana sözleşme çerçevesinde 46 yıldır varlığını sürdürüyor. KONUT SİTELERİ ise 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yönetim Planına göre kurulup, yönetilmekte. Bu yüzden Orjanda site yönetimi süreci daha kat irtifakı kurulurken, 1985 yılında tapuya tescil edilen YÖNETİM PLANI ile başlamıştı. Kat irtifaklı tapularımızı da sonraki yıllarda gruplar halinde veya peyderpey bireysel taleplerle aldık. Ancak, aradan 40 yıl geçti hala kooperatif olarak devam ediyoruz. Bu büyük bir sorun.

Ne olmalıydı? Bir kere daha vurgulamalıyım ki 17.maddeye göre 2/3 çoğunluğun sağlandığı andan itibaren ORJANDA SİTE YÖNETİMİ kurulmalıydı. Zira KOOPERATİF başka şey SİTE bambaşka bir şey. Farklı yasal dayanakları ve hukuksal alt yapıları var. Biri KOOPERATİF HUKUNA göre, diğeri KAT MÜLKİYETİ HUKUKUNA göre varlıklarını sürdürüyor. Bu nedenle Kooperatif yönetimleri Orjanı KOOPERATİF OLARAK ama sanki BİR SİTE YÖNETİMİ İMİŞ GİBİ yönetemezler. Bunu hala bir seçenekmiş gibi gören, düşünen pek çok insan var aramızda. Konuşurken, yazarken “bu da nereden çıktı?” diyenler oldukça fazla.

Neden? Çünkü, Kooperatif yönetimleri özellikle son 25 yıldır kendilerini böyle ”…miş gibi” lanse ettiler. Ertelemeler ve süre uzatmalar o kadar normal hale getirdi ki bu durumu; o kadar alıştık ki halimize sonunda başka yoldan gitmemiz gerektiğini aklımıza bile getirmiyoruz. Hatta bu konuda temelsiz münakaşalara dahi girebiliyoruz. Orjan bundan dolayı maalesef bunca yıldır bir site yönetimi altında yaşadığını sandı. Hâlbuki öyle değildi.

Site yönetimlerinin oluşturulabilmesi için de ilk olarak kat maliklerinin en az 3'te 1'inin çağrı üzerine toplanması gerekiyor. Yönetim seçimi işte bu kat malikleri genel kurul toplantısının işi. Toplantı sonrasında da yönetime seçilen kişi "Site yöneticisi" oluyor. Birden fazla kişi seçilmesi halinde artık bir "Yönetim Kurulu" belirlenmiş oluyor.

Kooperatif açısından bakıldığında nihai amaç olan FERDİLEŞME elbette yasal bir zorunluluk. Ana sözleşmesinin de gereği. Ancak ferdi münasebete geçiş SİTE YÖNETİMİ kurulması için bir ön şart değil. Site yönetimi kurulması için 17.maddeye göre kat irtifak sahibi 2/3 çoğunluk da yeterli. Sonuçta tüm kat malikleri kooperatif amacı çerçevesinde eninde sonunda kat mülkiyet tapularını alacaklar zaten. Bu süre konutlar bitip iskân raporu alındığında işlemeye başlamıştı. Sadece sürecin TAMAMLANMASI GEREKİYOR. Ama Konutların üçte ikisi fiilen kullanılıyorsa artık site yönetimine geçme bir tercih değil, zorunluluk haline gelmiş oluyor.

Buna göre 2/3 çoğunluğun sağlandığı andan itibaren Orjanda SİTE YÖNETİMİNE GEÇİLMESİ ve Kat İrtifaklı tapular Kat mülkiyetine dönüşmemiş olsa dahi ANAGAYRİMENKULÜN YÖNETİMİNDE KAT MÜLKİYETİ HÜKÜMLERİNİN UYGULANMASI gerekiyordu. Zira site yönetimine geçiş için tasfiyenin tamamlanmasına ilişkin bir koşul bulunmuyor. Ancak, kooperatif anasözleşmesinin 64/2. maddesine göre, “yapı kullanma izninin (iskân ruhsatının) alınmasını müteakip bir yıl içinde, ortakların Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ferdi mülkiyet işlemlerini sonuçlandırmaları zorunluluğu” var.

Bu şartlar Orjanda 2014’ten beri var. O halde hemen, hiç vakit kaybetmeden ve ertelemeden/ötelemeden önümüzdeki genel kuruldan başlayarak SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNİN BAŞLATILMASI en önemli ve öncelikli iş. Çünkü SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİ kapsamında BLOK YÖNETIMLERININ BELIRLENMESI, TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULUNUN OLUŞMASI ve YÖNETİM PLANININ GÜNCELLENMESİ var.

Bu işler en iyimser tahminle üç genel kurul sürer. 2025’te bir yetki kararı ile Blok yöneticilerinin atanması ve Yönetim planının güncelleme çalışmalarının başlaması, 2026’da Temsilciler Kurulunun ilk toplantısını yaparak taslak Yönetim Planının görüşülmesi, 2027 Haziranında da güncellenen yeni Yönetim Planının onaylanarak yürürlüğe girmesiyle beraber Site Yönetiminin belirlenmesi mümkün. Böylece 2027 yazından itibaren Orjanda SİTE YÖNETİMİ kurulmuş olabilir.

PEKİ, BİZ NE YAPTIK? 20 yıllık kooperatif süresini önce 40 yıla, daha sonra da 60 yıla çıkardık. Böylelikle de özellikle son 25 yıl içinde hem kooperatifin amacının sonlanması, hem de tapuların kat mülkiyetine dönüşmesi sorununu YILLAR İÇİNDE BİR KARTOPU GİBİ BÜYÜTTÜK. Bugün baktığımızda sorun o kadar büyük ki görülemiyor. Bu yüzden gözümüzü iyice açıp ne yapabileceğimizi vaktinden evvel düşünüp ona göre hareket etmek mecburiyetindeyiz. SONUÇ OLARAK ENİNDE SONUNDA SİTE YÖNETİMİNE GEÇMİŞ OLMAYACAĞIZ MI? 

Kooperatif olarak kalmayı sürdürmenin, kanunlara karşı direnmenin, hiçbir bir yararı yok. Bir denetim sonucunda, YASAL BİR DEĞİŞİKLİK ya da bir mahkeme kararıyla “buraya kadar!” denilirse daha mı iyi olacak. Korkularımızı ve tereddütlerimizi aşmak için öncelikle onlarla yüzleşmemiz gerekiyor. 

Fakat kooperatifin 17.nci madde gereği 2/3 çoğunluğun sağlandığını düşündüğümüz 2014 yılından bu yana amacını zorlayarak SİTE YÖNETİMİ İMİŞ GİBİ hareket ettiğini, buna karşılık YÖNETİM PLANINI DA UYGULAMAKTAN özellikle kaçındığını gözlemliyoruz. Bu uygulamada bir tür YETKİ GASPI durumu ortaya çıkarıyor. Doğru olan usulünce bir yetki kararı alarak çözüme doğru yönelmektir.

Böyle bir yetki kararını süreli olarak ve site yönetimi kurulana kadar, yönetim planını uygulamak kaydıyla içinde bulunduğumuz hale GEÇİCİ BİR ÇÖZÜM olarak kullanabiliriz. En azından başlangıç fitilini ateşler. Kaybedilen yıllara, Orjan kamuoyunun bugüne kadar site yönetimiyle ilgili bilgi dağarcığının boş kalmasına rağmen bu karar gelecek için umut teşkil edebilir.

Bu teklif gündeme konulur ve genel kurulda onaylanırsa, nihayet Orjan için “küçük ama büyük bir adım” atılmış olacaktır. Zira artık niyet açıkça belli olmuş, istikamet netleşmiş olur. Bu hem yönetimin YENİ BİR VİZYONLA seçilmesini hem de Orjanın BELİRSİZLİKTEN KURTULUP geleceğine ısınmasını kolaylaştırır. Kaldı ki bu rota değişikliği Kooperatifimizin 1163 sayılı kanunun 81.maddesi uyarınca zorunlu olan “FERDİLEŞME SÜRECİNİ TAMAMLAMASINI” engellemeyeceği gibi daha da hızlandıracaktır.

Bu hamle kesin çözüme doğru SİTE YÖNETİMİ SÜRECİNİ BAŞLATACAK DOĞRU BİR KARAR olarak değerlendirilebilir. Böylece geçici Blok Yöneticileri belirlenerek Blok yönetimlerinin kurulması ilk iş olacaktır. Eş zamanlı olarak mevcut yönetim planının uygulanması ve güncelleme çalışmalarının da başlatılması söz konusudur. Bir yıllık sürenin sonunda gelinen aşama hakkında 2026 yılında yapılacak Genel Kurula gündem yapılarak bilgi verilmesi halinde alınan yetkinin bir yıl daha uzatılması mümkün olabilir.

Bu takdirde de 2027 genel kuruluna paralel olarak ilk TEMSİLCİLER KURULU toplanarak hem GÜNCELLENEN YÖNETİM PLANINI ONAYLAYABİLECEK, hem de SİTE YÖNETİM VE DENETİM KURULLARINI seçebilecektir. Bunun anlamı 2027-2028 yılları itibariyle TOPLU YAPI YÖNETİMİ kurulmuş ve yeni yönetim planının uygulamasının başlamış olmasıdır.

Mevcut yönetim taze bir heyecanla ve canla başla çalışıyor. Ama onları bir için seçtik. Kuşkusuz onların da önceliği genel kurula kadar verilen görevleri yapmak ve 2025’ten sonrası için yeniden yetki alabilmektir. Bu noktada hem onlara hem de tüm ortaklara hatırlatıyoruz ki: “Orjan için 2031’e kadar önümüzdeki 7 yılda takip edilecek istikamet ve gidilecek yol apaçık belli. Bu yüzden günün güncel sorunları kadar, belki onlardan daha fazla mümkün olduğu kadar geleceğe dair düşünmeye de çalışmalıyız.

Çünkü karşımızda duran, yolumuzu tıkayan sorun FERDİLEŞMENİN TAMAMLANMASI ise asıl odaklanılması gereken mesele de SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNİ başlatabilmektir.” O yüzden artan yoğunlukta bu konuda düşünmeye, fikir üretmeye ve birlik beraberliğe ihtiyacımız var. Neticede ORJAN’IN GELECEĞİ bu.