14 Aralık 2024 Cumartesi 19:30 ORJAN POSTASI III.............................BAKANLIK YAZISI

BAKANLIK YAZISI

Bir evvelki Kooperatif yönetimi 24.12.2013 tarihinde Şehircilik ve Çevre Bakanlığına yaptığı yazılı başvurusunda İşletme kooperatifine geçme talebinde bulunmuş.  Takip eden üç yıl içinde de Kooperatifle Bakanlık arasında konu ile ilgili birkaç yazışma daha olmuş. En son 22.12.2017 tarih ve 17525 sayılı yazısı ile Bakanlık Kooperatifin İŞLETME KOOPERATİFİNE GEÇME TALEBİNİ UYGUN BULMADIĞINI bildirmiş. Bu yazışmanın tam 4 yıl sürdüğünü biz ortaklar çok sonra öğreniyoruz.

Bizim bu yazışmadan zamanın başkanını ziyaretimiz sırasında haberimiz olmuş ancak içeriği hakkında tam olarak bilgilenememiştik. Sonraki yönetim de bu ketumluğu devam ettirmiş, 2023 yılında kendisini ziyaretimiz sırasında sayın başkanın elinde sadece kısa bir süre görebilme imkânı bulmuştuk. Konu Orjanda site yönetimine geçişin mümkün olup olmadığı idi. Fakat kendisi “ORJANDA SİTE YÖNETİMİ OLMAZ!” önyargısını desteklemek için çok da anlam veremediğimiz bir davranışla yazıyı bize gösterip hemen geri çekmiş ve sümeninin altına koymuştu.

Başkanın elindeki yazıyı okumamızı istemiyor gibi bir hali vardı. Ancak daha garibi bu yazıyı bize “SİTE YÖNETİMİNE GEÇİLEMEZ!” diye göstermesiydi. Halbuki birkaç saniyeliğine göz atmış olsam da konunun site yönetimi kurulmasıyla doğrudan bir ilgisi olmadığını kamuda onca yıl yöneticilik yapmış biri olarak anlamıştım. Çünkü o gün için yazıdan aklımda kalan şu cümle bile yazının anafikrini kavramama yetmişti. “…Kanun ve anasözleşmede yer alan hükümler çerçevesinde henüz tüm ortakları bakımından FERDİLEŞMEYİ gerçekleştirmeyen Kooperatifinizin bu aşamada İŞLETME KOOPERATİFİNE dönüştürülmesinin mümkün olmadığı ..” Ama başkan konuyu bilerek saptırıyordu. İtiraz etmemize rağmen asabileşen ortamın daha fazla gerilmemesi için ziyaretimizi sonlandırmıştık.

Sonrasında face gruplarında bu konuyla ilgili yayınlanan yazılarımıza da yönetimden bir açıklama gelmedi. Yorum şeklindeki birkaç cümle ise inkâr, saptırma ve hatta tehdit üslubuyla yazılmıştı. Bu tartışmalarda sayın başkan bir ara konunun site yönetimiyle ilgili olmadığı itiraf etmişse de o cümleler daha sonra silinip kaybedildi. En son genel kurul öncesi daha önceki başkanın tanıtım toplantısında kendisine bu konu yüzüne karşı soruldu ancak bu defa geçiştirildi ve yine bir cevap almak mümkün olmadı.

Konu gizemini korurken bizde önemli bir şeylerin gizlendiği algısı oluşuyor, bu algı da giderek konunun üstünün kapatılmakta olduğu şüphesini besliyordu. Bu yüzden Çalıştay sorularının 3.sü olan “KOOPERATİFLE BAKANLIK ARASINDA 2013- 2017 YILLARI ARASINDA GERÇEKLEŞEN YAZIŞMA NEYDİ? KOOPERATİF NE TALEP ETTİ, BAKANLIK NEDEN REDDETTİ VE NE YAPMASI GEREKTİĞİNİ YAZDI? KONUYA DAİR BUGÜNE KADAR HERHANGİ BİR İŞLEM YAPILDI MI? YAPILMADIYSA NEDEN?” sorusu kaleme alındı. Ardından da Şehircilik ve Çevre Bakanlığına bizzat yazılı bir başvuru yaparak konu hakkında bilgi talep ettim.

01.11.2024 tarihli dilekçemizde dile getirilen sorumuz şöyleydi: “Kooperatifle Bakanlık arasında 2013-2017 yılları arasında gerçekleşen yazışma işletme kooperatifine geçme talebi üzerineydi. Bu talep Bakanlığınızca neden reddedildi? Dosyada bulunan kat irtifaklı tapu örneği neden kabul edilmemişti? Kooperatife önce ne yapması gerektiği belirtildi?”

Elimize ulaşan resmi cevapta Bakanlık başvurumuza şöyle cevap verdi: “Kooperatifçe Bakanlığımıza yapılan başvuruların değerlendirilmesi neticesinde 22.12.2017 tarih ve 17525 sayılı yazımız ile dosya kapsamı bilgi ve belgeler doğrultusunda değerlendirilerek kooperatife ait tüm taşınmazların mevcut durumu, tüm ortaklar adına kat mülkiyeti ile tapu tescil işlemlerinin yapılıp yapılmadığı hakkında başkaca bir bilginin yer almadığı,  yazı ekinde yer alan tapunun ise kat irtifaklı olduğu, kat mülkiyetine dönüşmediği, dolayısıyla Kooperatifler Kanunu uyarınca kooperatifin ferdileşme işlemlerinin gerçekleşmediği görüldüğünden dolayı kooperatifin anasözleşme değişikliği yaparak işletme kooperatifine dönüşmesine Bakanlığımızca izin verilmemiş olup...”

Buna göre Şehircilik bakanlığı 2017 de yazdığı yazıda “…henüz tüm ortakları bakımından ferdileşmeyi gerçekleştirmeyen Kooperatifinizin..” ifadesiyle önce “FERDİLEŞMEYİ TAMAMLAYIN!” sonra “İşletme kooperatifi talebinizi yaparsınız değerlendiririz” demiş. Ayrıca bakanlık,  “…yazı ekinde yer alan tapunun ise kat irtifaklı olduğu, kat mülkiyetine dönüşmediği, dolayısıyla Kooperatifler Kanunu uyarınca kooperatifin ferdileşme işlemlerinin gerçekleşmediği görüldüğünden…”ifadesiyle dosyada ekli bulunan KAT İRTİFAKLI TAPUYU da kabul etmemiş.

Buradan çıkarılacak sonuçlar; 1)Yazının işletme kooperatifine geçme talebi ile ilgili olduğu,  2) Kat irtifaklı tapu örneğinin kabul edilmediği, 3) Kat irtifaklı tapular kat mülkiyetine dönüşmediği için Kooperatifler Kanunu uyarınca Orjanda ferdileşme işlemlerinin gerçekleşmediğinin görüldüğü, 4) Bu nedenle anasözleşme değişikliği yaparak İşletme kooperatifine dönüşme talebinin uygun bulunmadığı”dır.

Yani Bakanlığa göre kısaca "iskan raporlarını almış kat irtifaklı tapu sahibi olanların tapularının KAT MÜLKİYETİNE dönüştürülmemesi” FERDİLEŞME (Ferdi Mülkiyete geçiş) işlemlerinin gerçekleşmediği anlamına gelmektedir. Kanuna göre kooperatifin ortaklarına karşı konut yapma ve teslim etme yanında Kat İrtifaklı tapuları Kat mülkiyetine dönüştürerek bağımsız bölüm sahiplerine (Kat Maliki) verilmesini sağlama amaç ve görevi de bulunmaktadır. 

Bakanlık netice olarak Orjan yönetiminin işletme kooperatifine geçme talebini, dosyadaki kat irtifaklı tapu örneğini de kabul etmeyerek ve 'ÖNCE FERDİLEŞMEYİ TAMAMLAYIN' diyerek reddetmiş.

Orjan’da 1985 yılından bu yana kat İrtifakı kurulmuş durumda. Herkes tapu müdürlüğünden mavi renkli Kat İrtifakı Tapusunu aldı. Ama Bakanlığın dediği gibi Kooperatifin nihai amacı; tamamlanan ve Yapı Kullanma İzni (iskân raporu)almış konutların birer BAĞIMSIZ BÖLÜM olarak Kat Mülkiyetli Tapularının verilmesini sağlamak (FERDİLESME-Ferdi Mülkiyete geçiş) ise yönetimlerin bu güne kadar ne bu yönde niyeti, ne de çabası olmadığını biliyoruz.

Üstelik Çevre Şehircilik Bakanlığının bu yazısıyla kooperatif yönetimine dolaylı olarak “İşletme kooperatifine geçebilmek için önce üzerine düşen yasa hükmünü yerine getirin” uyarısı yapılmış olmasına rağmen ARADAN GEÇEN 7 YILA RAĞMEN yine ne bir duyuru, ne bir yönlendirme, ne de gündem maddesi göremedik. Eski yönetimler bırakın bu konuda çalışmayı, bazı ortaklarımızın tamamen kendi çabasıyla cins tashihi yaparak tapularını Kat Mülkiyetine çevirmiş olmalarına da seyirci kaldılar.

Bu arada konu hakkında görüşünü aldığımız Av.Prof.Dr. Mustafa Şeref KISACIK, bize ferdileşme konusunu netleştiren iki soruyla önemli bir katkıda bulundu. “1. Herkes tapusunu aldı mı? 2. Koop. üzerinde tapu kaldı mı?”

Bu soruların cevabı açık ve netti: 1) Herkesin hisseli Kat İrtifaklı Tapusu var ancak bunlar Kat Mülkiyetine dönüştürülmedi. Dolayısıyla da 343/3 anagayrimenkulün mülkiyeti hala kooperatifte. 2) Kooperatif üzerinde anagayrimenkule dahil olmayan ve yerleşim planında konut alanı bulunmayan 3 tane daha tapusu bulunuyor.

1985 yılında kurası çekilen üyelere ait liste Kat Mülkiyeti Kanununa göre hazırlanan bina YÖNETİM PLANI, mevzi imar planı, bina projesinin onaylı örnekleri, ortak kullanım alanlarının (çarşı, yönetim binaları ve diğer ortak kullanım alanları yerleri) onaylı projeleri tapuya gönderilmiştir. Böylece 1803 parselin ortaklar adına 2/3606 şar arsa payı üzerinden KAT İRTİFAKI KURULDUĞU Tapuya da bu şekilde şerh verildiği 25.3.1985 tarihinde ilgili Tapu Müdürlüğünce bildirilmiştir.

Bu arada ayrıca 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu hükümlerine göre hazırlanmış olan ve aynı tarihte düzenlenen ORJAN YAPI KOOPERATİFİ SİTE YÖNETİM PLANI Balıkesir İli Burhaniye İlçesi Çoruk Köyü Çiftlik mevkiinde tapunun 1303 parselde kayıtlı 499176 m2 yüz ölçümündeki arsa üzerinde YAYGIN STİL 1803 BAĞIMSIZ BÖLÜM şeklinde tapuya tescil edilmiştir.

Ertesi yıl Tapu Müdürlüğünce hazırlanan KAT İRTİFAKLI TAPULAR 4 Ekim 1986 tarihinde Orjan'da yapılan Tapu dağıtım ve örnek konut anahtar teslimi töreni ile borcu bulunmayan ortaklara dağıtılmıştı. Ki daha sonra bütün ortaklar ilerleyen zaman içinde mavi renkli kat irtifaklı tapularını peyderpey almış oldular.  

Ne ilginçtir ki Bakanlık yazısından 6 ay sonra o zamanki yönetim, 30 Haziran 2018 tarihli genel kurula kooperatif süresini 20 yıl daha uzatılması için anasözleşme değişiklik teklifi getirdi. Böylece kooperatifin süresi 60 yıla yani 2038’e kadar uzatılmış oldu. O günden bu yana geçen 6-7 yılda FERDİLEŞME ile ilgili herhangi bir adımları da olmadı. İskân raporlarını alan ortakların kat mülkiyetine geçişleri yönlendirilmedi. Fakat yazıyı hiç alakası olmayan başka bir konu için daha kullandılar. Bu da “SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ OLMAYACAK!” saptırmasıydı.

Hiçbir şey gizli saklı kalmıyor. Şimdi her şey apaçık ve net. Kooperatif yönetimi 40 yıllık sürenin 2018’de dolacağını düşünerek “işletme kooperatifine geçmek” suretiyle Orjanı yönetmeye devam edebileceğini düşünmüş. Bakanlık reddedince de sürenin 60 yıla çıkarılması için anasözleşme değişikliği yapmış.  Bu arada FERDİLEŞME ve FERDİ MÜLKİYETE GEÇİŞ konusu sanki kooperatifin amacı değilmiş, bu konuda hiç görev ve sorumluluğu yokmuş gibi davranılmış. Daha da ötesi söz konusu yazışmayı “SİTE YÖNETİMİNE GEÇİLEMEZ!” saptırmasına da alet ettiler. Tabi bu kadar önemli bir meselede Orjan ortaklarının hiç bilgilendirilmemiş olması neyle izah edilebilir ki?