19 Ağustos 2023 Cumartesi 14:00 ORJAN SİTE YÖNETİMİ................Kooperatifler Kanunu’na Dair Tebliğ (Tebliğ No: 2004/1)

1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nun 81’inci Maddesinin Uygulamasına İlişkin 22 Ekim 2004 Tarihli 25621 Sayılı Resmî Gazetede Yayımlanan Tebliğ

Sanayi ve Ticaret Bakanlığından: 1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu’na Dair Tebliğ (Tebliğ No: 2004/1)

1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 81'inci maddesinin 2'nci fıkrasında, konut yapı kooperatiflerinin ana sözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılacağı ve dağılacağı, ancak tescil tarihinden itibaren 6 ay içerisinde usulüne uygun şekilde ana sözleşme değişikliği yapılarak kooperatifin amacının değiştirilmesi halinde dağılmaya ilişkin hükmün uygulanmayacağı, mahkemece veya genel kurulca tasfiye memurları seçilmediği takdirde tasfiye işlerini yönetim kurulunun yapacağı hükme bağlanmıştır. Konut yapı kooperatiflerinde, ferdi mülkiyete geçilerek, konutların tapuda ortaklar adına tescil edilmesinden sonra kooperatif tüzel kişiliğinin devam etmesi halinde, konut sahipleri ile kooperatifler arasında çeşitli hukuki sorunların meydana geldiği gözlenmektedir.

Bu nedenle;

1- 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu (Md.81) ve konut yapı kooperatifi örnek ana sözleşmesi (Md.85) Hükümleri çerçevesinde, “bütün ortakların tapularının dağıtılmış olması halinde kooperatifin amacının gerçekleştiğinin ve ferdîleşmenin tamamlandığının kabul edilmesi gerekmektedir”. Böylece ferdîleşmesini tamamlamış bir konut yapı kooperatifi, “son ortağın tapusunun verildiği tarihten itibaren altı ay içinde amacı değiştirilerek başka bir kooperatif türüne dönüştürülmediği takdirde”, herhangi bir genel kurul kararına gerek kalmaksızın dağılma durumuna gireceğinden, yönetim kurulunca anılan Kanunun 81'inci maddesinin verdiği görev ve yetkiye dayanılarak derhal ana sözleşmede öngörülen “tasfiye işlemlerine başlanması zorunludur”. Genel kurul toplantıya çağrılmak suretiyle tasfiye kurulu üyelerinin genel kurulca seçilmesi de mümkündür. Bu durumdaki kooperatiflerin organlarının görev ve yetkileri tasfiyenin yürütülmesi ile sınırlı olup, yeni taahhütler içeren bir tasarruf yapma ehliyetleri bulunmamaktadır.

2- “İşletme kooperatiflerine dönüşen konut yapı kooperatifinin ise site işletme kooperatifi ana sözleşmesi hükümleri kapsamında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre yetki verildiğinde site yönetimini üstlenmeleri mümkün olabilecektir”.

1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nun 86'ncı maddesi uyarınca tebliğ olunur.

19 Ağustos 2023

Güray Tekin

18 Ağustos 2023 Cuma 11:00 ORJAN SİTE YÖNETİMİ.........................S.S. ORJAN TURİZM VE KONUT YAPI KOOPERATİFİNİN DÖNÜŞÜMÜ

S.S. ORJAN TURİZM VE KONUT YAPI KOOPERATİFİNİN DÖNÜŞÜMÜ

1-GENEL:

Tatil Sitemiz 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’na göre hazırlanmış olan Kooperatif Ana Sözleşmesine göre Sınırlı Sorumlu ORJAN Turizm ve Konut Yapı Kooperatifi tarafından yönetilmektedir. Kooperatifin ana amacı (Madde 6),’’ortaklarının konut ihtiyaçlarını karşılamaktır.’’

2-KONUT YAPI KOOPERATİFİNİN ORTAKLARIN KONUT İHTİYAÇLARINI KARŞILANMA SÜRECİ:

a-1978 yılında kurulan Kooperatif, ‘’genel kurulda alınan yanlış kararlar ve yönetim kurullarının, alınan doğru kararlardaki müeyyideleri cesaretle uygulayamamaları’’ nedeniyle, 20 yıl içinde (1998) tamamlaması gereken 1803 konutun inşasını tamamlayamamıştır. Kooperatif, Balıkesir Valiliğinin müsaadesi ile bu süreyi 40+20 yıla (2038) çıkarmış ve kuruluşundan bu yana geçen 45 yıl içinde 1803 konuttan tahminen 1783’ini tamamlayarak ortaklar adına tescil edebilmiştir. Geriye kalan tahmini 20 adet ‘’su basmanı’’ seviyesindeki konut ve diğer yapı projeleri ise tamamlanamamıştır.

 b-Kooperatif Genel Kurulu, (DENETKO Kooperatifi gibi) tek bir genel kurul kararı ile bütün konutları Yönetim Kuruluna yaptırsaydı; Yönetim Kurulu hem 1803 konutu 20 yıl içinde tamamlayabilirdi hem de aynı tasdik edilmiş standart projeyi uygulayacağı için bütün konutların dış badana renkleri, duvarları, çitleri, balkon genişlikleri, kat sayıları, vb. aynı olurdu.

3-KONUT YAPI KOOPERATİFİ TÜZEL KİŞİLİĞİNDEN TOPLU YAPI KAT MALİKLERİ KURULUNA GEÇİŞ SÜRECİ:

a-Ana sözleşmenin 64ncü maddesi gereğince, yapılan konutlar ortaklara dağıtıldıktan sonra; ‘’kooperatifin aradan çekilir ve konutların mülkiyetleri ortaklara aktarılarak ferdi münasebete geçiş’’ işlemlerine başlanır. Her ortağın kendi konutlarının ‘’Kat Mülkiyetli Tapu Senetlerini ve Yapı Kullanma İznin Belgelerini/İskân Ruhsatlarını almalarını müteakip, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre kooperatif yönetiminin en çok bir yıl içinde, ortaklarının ferdi münasebet işlerini sonuçlandırması şarttır.’’

b-Bunun anlamı; Kooperatif Sözleşmesine göre hukuki statüsü ‘’Ortak ve Genel Kurul Üyesi’’ olan konut yaptıran kişinin statüsünün; 634 sayılı Kat mülkiyeti Kanununa göre ‘’Kat Maliki ve Kat Malikleri Kurulu Üyesi’’ ne dönüşmesidir. Bu durumda ‘’Kat Maliki ve Kat Malikleri Kurulu Üyesi’’ olan kişinin; Ana Sözleşmenin 3ncü Bölüm (ORTAKLIK İŞLEMLERİ)’de açıklanan ‘’Ortaklık’’ ve Md.23: 41 ‘de açıklanan ‘’Genel Kurul Üyeliği’’ ile ilgili görev, yetki ve sorumlulukları sona erer.

c-Ancak kooperatif yönetimleri 45 yıllık süre içinde konutları tamamlayamadığı gibi, ferdi münasebet ve hukuki statü dönüşümünü de gerçekleştirememiştir. Konutlarının kat mülkiyetli tapu senetlerini ve yapı kullanma izin belgelerini alan konut sahipleri, şu anda ‘’hem kooperatif ortağı ve genel kurul üyesi hem de kat maliki ve kat malikleri kurulu üyesi’’ olarak çifte statüye sahiptir.

d-634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre, yapılan konutların ortaklar adına tescil edilmesi ve ferdi mülkiyete geçilebilmesi için ‘’Yönetim Planı’’ gerektiğinden, 1985 yılında bir yönetim planı ve Burhaniye Tapu Müdürlüğüne gönderilmiştir.

HABERKENT ve DENETKO Kooperatif ve Site Yönetimleri, kendi Yönetim Planlarını uygulamaya devam etmektedirler. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince hazırlanmış olan Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olmasına rağmen;’’ 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve ORJAN Tatil Sitesinin Yönetim Planı 28 yıl kâğıt üzerinde kalmış ve uygulanmamıştır.’’

e- Ayrıca sitenin yönetimi için, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre kurulması gereken ‘’ORJAN Tatil Sitesi Kat Malikleri Kurulu’’ ve kurulun seçmesi gereken ‘’ORJAN Tatil Sitesi Yönetim ve Denetim Kurulları’’ teşkil edilmemiştir. Bu yönetim boşluğu, Yapı Kooperatifi Ana Sözleşmesinde (Madde 44) ‘’site yönetimi ile ilgili hiçbir hüküm bulunmadığı halde’’, Yapı Kooperatifi Yönetim Kurulu tarafından kanunsuz olarak doldurulmuştur ve doldurulmaya devam edilmektedir.

f- Bu yasa dışı yönetim sorunlarının; Yapı Kooperatifi Genel Kurul Üyelerinin çoğunluğunun ‘’mevcut yasa ve sözleşmelerdeki statü, hak ve sorumluklarının bilincinde olmamalarından’’, ve seçilen Yapı Kooperatifi Yönetim Kurullarının, ‘’yasa dışı olsa da yönetimi Site Yönetimi ile paylaşmamak ve yönetimde tek söz sahibi olmak’’ istemelerinden kaynaklandığını değerlendiriyorum.

g- 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa 2007 yılında eklenen (DOKUZUNCU BÖLÜM)’’Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümlere’’ göre ORJAN Tatil Sitesi de ‘’Toplu Yapı’’ kapsamındadır. Bu nedenle mevcut Yönetim Planının bu değişikliğe göre, Yapı Kooperatifi Yönetim Kurulu ile de koordine edilerek yeniden hazırlanması, ‘’Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulunun’’ teşkil edilmesi ve ‘’yönetimin bu kurulun seçeceği ORJAN Tatil Sitesi Yöneticisine devredilmesi’’ gerekmektedir. Bu durumda;

(1) 95 Blok Kat Malikleri Kurulunun teşkili (17 blokta 7 kat malikinden, 8 blokta 18 kat malikinden, 70 blokta 22 kat malikinden oluşan),

(2) Her bloktaki kat malikleri kurulunun bir Yönetici ve Denetici seçmesi (95 Blok yöneticisi ve deneticisi),

(3) 95 Blok Yöneticisinden oluşan Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu veya yetki verdiği Toplu Yapı Temsilciler Kurulunun teşkili,

(4) Toplu Yapı Temsilciler Kurulunun ise bir Yönetici ve Denetici seçmesi (ORJAN Sitesi Yöneticisi ve deneticisi),

(5) Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu (veya yetki verdiği Toplu Yapı Temsilciler Kurulu) tarafından tek bir ORJAN Tatil Sitesi Yönetim Planının hazırlanması gerekmektedir.

4-KONUT YAPI KOOPERATİFİNİN DAĞILMA/TASFİYE VEYA TÜRÜNÜ DEĞİŞTİRME SÜRECİ:

a-Konut Yapı Kooperatifine ait su basmanı seviyesindeki tamamlanmamış konut ve diğer yapı projelerinin bitirilmesi, ortaklar adına bütün tescil işlerinin tamamlanarak amacına ulaşmasıyla; Ana Sözleşmenin 85nci maddesi gereğince 6 ay içinde dağılma/tasfiye veya türünü değiştirme sürecine girmesi gerekmektedir.  

b-Konu ile ilgili olarak 2012 yılında HABERKENT ve DENETKO sitelerinde yaptığım görüşme ve inceleme sonuçlarına göre; Yapı Kooperatiflerinin kamu tüzel kişiliklerinin bulunması nedeniyle sahip oldukları personel ve mal varlıklarının (memur ve işçi kadroları ile motorlu araçlar ve çeşitli iş makineleri) dağılmayı müteakip kamu tüzel kişiliği bulunmayan site yönetimine devrinin yasal olarak mümkün olmadığı anlaşılmıştır. Kooperatifin bu potansiyelini muhafaza etmek amacıyla, Ana Sözleşmede usulüne uygun değişikliklerin yapılması (kooperatifin amacı ve türü değiştirilmek suretiyle) ve dağıtılmadan ‘’Turizm ve İşletme Kooperatifi’’ ne dönüştürülmesi uygun olacaktır.

5-S.S. ORJAN TURİZM VE İŞLETME KOOPERATİFİ İLE ORJAN TATİL SİTESİ KAT MALİKLERİ KURULUNUN/YÖNETİCİSİNİN İLİŞKİLERİ (KURULDUĞUNDA):

a-HABERKENT Sitesi, konut yapı kooperatifini işletme kooperatifine dönüştürmüştür. Ayrıca sitesini 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre hazırladığı Yönetim Planına göre yönetmektedir. Kooperatif Genel Kurulu ve Site Kat Malikleri Kurulu toplantılarını ayrı ayrı yapmaktadır. Sitelerinde hem kooperatif yönetim/denetim kurulu hem de site yöneticisi/deneticisi seçmektedir. Konut sahipleri; hem işletme kooperatifinin ortağı/genel kurul üyesi, hem de kat maliki/kat malikleri kurulu üyesidir.

b-DENETKO Sitesi, yapı kooperatifini süresini uzatarak devam ettirmektedir. HABERKENT sitesinde olduğu gibi Yönetim Planını kullanmaktadır. Diğer seçim konuları ve konut sahiplerinin statüleri de aynıdır.

c-Her iki site de ‘’1163 sayılı Kooperatifler Kanunu, Yapı Kooperatifi An Sözleşmesi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yönetim Planı’’ gibi yasal mevzuatı uygulama konusunda, ORJAN sitesinden ileridedir.

d- ORJAN Tatil Sitesi de 5 yıllık dönüşüm süreci içinde 3 ve 4ncü maddelerde açıkladığım şekilde HABERKENT sitesi gibi; yapı kooperatifini ‘’İşletme Kooperatifine’’ dönüştürebilir ve yeni hazırlayacağı ‘’Yönetim Planını’’ hayata geçirebilir. Bu durumda, İşletme Kooperatifini, yaptığı idari hizmetleri ve işleri dikkate alarak bir ‘’Belediye’’ teşkilatına; Site Yönetimini de ‘’Mülki Amirliklere (Kaymakamlık)’’ benzetmek mümkündür. Bu mümkün olmadığı takdirde “ORJAN Turizm ve Konut Yapı Kooperatifi” yine görevine devam edebilir.

e-Bir tatil sitesinde iki ayrı yönetim arasında çıkabilecek ‘’yönetim, yetki ve seçim kargaşasına mâni olmak ve hizmetlerin daha etkin ve koordineli olarak yürütülmesini sağlamak’’ amacıyla; ‘’ORJAN Tatil Sitesi Turizm ve Konut Yapı (İşletme) Kooperatifi Yönetim Kurulu ile ORJAN Tatil Sitesi Yönetim Kurulunun’’ görevleri birleştirilerek “ikiz görevli tek bir yönetim kurulu” teşkil edilebilir ve iki yönetim kurulunun da seçimleri aynı gün ve gündemle yapılabilir ki bunun TSK’de ve diğer kamu kurumlarında birçok örneği vardır.

18 Ağustos 2023

Güray Tekin

17 Ağustos 2023 Perşembe 15:00 ORJAN SİTE YÖNETİMİ..................BUNLARI BİLİYOR MUSUNUZ?

BUNLARI BİLİYOR MUSUNUZ?

1-ORJAN Konut Yapı Kooperatifinin görevinin, bir ‘’inşaat müteahhidi gibi’’ imar planına göre sadece ‘’üyelerine konut ve sitenin alt yapı tesislerini yapmak’’ olduğunu,

2-Kat Mülkiyeti Kanununa göre, 2014 tarihinden itibaren üyelerin 2/3’ü kat irtifakı veya kat mülkiyeti tapularını aldıklarından ORJAN Sitesinde ‘’Site Yönetim Kurulunun kurulmasının’’ şart olduğunu, Site Yönetiminin kurulması için Konut Yapı Kooperatifinin tasfiye edilmesinin ‘’şart olmadığını’’ ve bir sitede hem ‘’Site Yönetiminin hem de Kooperatif Yönetiminin olabileceğini’’ ancak bunların görevlerinin farklı olacağını.

3-Bu yönetim kurulundan önce 2010-2021 tarihlerinde görev yapan Konut Yapı Kooperatifi Yönetim Kurulunun, ‘’Site Yönetim Kurulunun kurulmasını engellediğini’’ ve görevi ve yetkisi olmadığı halde 2014 tarihinden bu yana ‘’ORJAN Sitesini kanunlara ve ana sözleşmesine aykırı olarak yönetmeye devam ettiğini’’ ve bu nedenle 2014 tarihinden itibaren Kooperatif Genel Kurulunun ‘’site yönetimiyle ilgili aldığı bütün kararların yasalara aykırı olduğunu,’’

4-Site Yönetim Kurulunun görevinin, ‘’siteyi yönetmek’’; Konut Yapı veya İşletme Kooperatifinin görevinin ise, ‘’sitenin ortak yerlerinin bakım ve onarımlarını yapmak’’ olduğunu,

5-Aşağıdaki ana görevlerin kurulması engellenen Site Yönetim Kuruluna ait olduğunu;

a- Site Temsilciler Kurulunun aldığı kararlara göre sitenin yönetimi,

b-Sitenin güvenliği ve güvenlik hizmeti,

c-Sosyal tesislerin veya işletmelerin işletilmesi,

d-Sitenin bütçesinin hazırlanması,

e-Kat maliklerinden/üyelerden aidatların toplanması,

f-Sitenin ortak yerlerinin bakım ve onarımlarının yapılması (Konut Yapı veya İşletme Kooperatifi vasıtasıyla)

6-Komşu DENETKO, HABERKENT ve İMKO Sitelerini, ‘’Site Yönetim Kurullarının Yönettiğini’’,

7-ORJAN Konut Kapı Kooperatifinin tabi olduğu 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu ve Ana Sözleşmesinin (1978 tarihli) aşağıdaki önemli maddelerini biliyor musunuz?

1163 sayılı Kooperatifler Kanunu:

Madde 1- Tüzel kişiliği haiz olmak üzere ortaklarının belirli ‘’ekonomik menfaatlerini ve özellikle meslek ve geçimlerine ait ihtiyaçlarını işgücü ve parasal katkılarıyla karşılıklı yardım, dayanışma ve kefalet suretiyle sağlayıp korumak amacıyla’’ gerçek ve tüzel kişiler tarafından kurulan değişir ortaklı ve değişir sermayeli ortaklıklara kooperatif denir.

(DİKKAT! Bu maddede ‘’bir siteyi yönetme’’ amacı var mı?)

Madde 2- Yapı kooperatifleri ile konusuna taşınmaz mal temliki dâhil bulunan diğer kooperatiflerin Ana sözleşmelerinde ortaklara ‘’taşınmaz mal temlik edilebileceği’’ hakkındaki taahhütler başka bir resmî şekil aranmaksızın muteberdir.

(DİKKAT! Bu maddede ‘’bir siteyi yönetme’’ amacı var mı?)

Madde 6- Kooperatifin amacı, ‘’ortaklarının konut ihtiyaçlarını karşılamaktır’’. Bu amaçla kooperatif:

Arsa ve arazi satın alır, birleştirir imar planına uygun biçimde böldürerek altyapı, plan, proje ve maliyet hesapları hazırlar ve ‘’ortaklarına konut yaptırır’’.

Yaptırılan konutların mülkiyetini bu ana sözleşmede yazılı esaslara göre ortaklarına aktarır. Ortaklarının sosyal, kültürel ve ekonomik ihtiyaçlarını karşılamak üzere ‘’gerekli tesisleri kurar, bu tesisleri işletir veya kiraya verir.’’

(DİKKAT! Bu maddede ‘’bir siteyi yönetme’’ amacı var mı?)

Madde 85- Kooperatif ana sözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ‘’ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılır’’. Ancak, tescil tarihinden itibaren altı ay içerisinde usulüne uygun şekilde ana sözleşme değişikliği yapılarak kooperatifin amacının ve ‘’türünün değiştirilmesi’’ halinde dağılmaya ilişkin hüküm uygulanmaz.

(AÇIKLAMA: Kooperatif Yönetimleri, yaklaşık 20 adet su basmanını konuta dönüştüremediğinden bu madde uygulanamamıştır. Yani kooperatif hem dağıtılamamakta hem de türü değiştirilememekte veya İşletme Kooperatifine dönüştürülememektedir. Bunun sebebi de kooperatif genel kurulunun, kuruluş yıllarında aldığı yanlış kararlardır.)

8-ORJAN Sitesinin 2014 yılından beri tabi olduğu 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun aşağıdaki önemli maddelerini biliyor musunuz?

Madde 1- Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, ‘’o gayrimenkulün maliki’’ veya ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre, ‘’bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir’’. Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre ‘’irtifak hakları kurulabilir’’.

Madde 3- Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.

Madde 15- Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartıyla, Medenî Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.

Madde 16- Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.

Madde 17- (Ek fıkra: 13 /04 /1983- 2814/7 Md.) Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi ana gayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır. 

(AÇIKLAMA: Bu maddeye göre 2014 tarihinde ORJAN Sitesinde konutların 2/3’ünden fazlası kat irtifakı veya kat mülkiyeti tapularını aldıklarından, bu kanunun 9ncu Bölümünde açıklanan esaslara göre ORJAN Sitesinde Toplu Yapı/Site Yönetim Kurulunun kurulması gerekir.)

Madde 66- (Ek madde: 14 /11 /2007-5711 S.K./22.mad.) Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.

(AÇIKLAMA: Bu tarife göre, 343/3 No.lu imar parseli üzerinde ve yerleşim planında bulunan konutları kapsayan ORJAN Sitesi de Toplu Yapıdır.  

Madde 27 – Ana gayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.

(AÇIKLAMA: Bu maddedeki ana gayrimenkulün ORJAN Sitesindeki karşılığı 95 adet Bloğun her biri, kat malikleri kurulu da bu bloklardaki kat maliklerinin tümüdür.)

Madde 28- Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime alt diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, ana gayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.

(AÇIKLAMA: Konut Yapı Kooperatifi konutları inşa ettirirken, inşası tamamlanan konutların kat malikleri bu kanunun 12nci maddesinde göre kat irtifaklı tapularını almaları için bir yönetim planı gerektiğinden Yönetim Kurulu 1985 yılında aşağıdaki link adresindeki sözde yönetim planını usulen hazırlamış ancak bunu uygulamamıştır.)

Madde 69- (Ek madde: 14/11/2007-5711 S.K./22. Mad.) Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir.

Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, ada temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Toplu yapı temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.

(AÇIKLAMA: ORJAN Sitesinde 95 Blok Yapı olduğundan, her bloktaki kat malikleri toplu yapı kat malikleri kuruludur. Her toplu yapıyı bu kurulların seçeceği bir yöneticinin yönetmesi ve yöneticiyi de bir deneticinin denetlemesi gerekir. Her bloğun yöneticisi toplu yapı temsilciler kurulunun bir üyesi olduğundan ORJAN Sitesinde 95 Yöneticiden oluşan Temsilciler Kurulunun teşkil edilmesi gerekir. Bu kurul, Konut Yapı Kooperatifindeki Genel Kurulun karşılığıdır.)

Madde 71- (Ek madde: 14/11/2007-5711 S.K./22. Mad.) Yönetim plânında başka türlü düzenlenmedikçe, blok kat malikleri kurulu blok için, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için, toplu yapı temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atar.

Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir. Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi ise, toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile atanır. 

(AÇIKLAMA: Bu maddeye göre Site Yöneticisi ve Deneticisi, Site Temsilciler Kurulu tarafından seçilir. Bu yönetici ve denetici, Konut Yapı Kooperatifindeki Yönetim ve Denetim Kurullarının karşılığıdır.)

17 Ağustos 2023

Güray Tekin