1-GENEL:
Tatil
Sitemiz 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’na göre hazırlanmış olan Kooperatif
Ana Sözleşmesine göre Sınırlı Sorumlu ORJAN Turizm ve Konut Yapı Kooperatifi tarafından
yönetilmektedir. Kooperatifin ana amacı (Madde
6),’’ortaklarının konut ihtiyaçlarını karşılamaktır.’’
2-KONUT YAPI KOOPERATİFİNİN
ORTAKLARIN KONUT İHTİYAÇLARINI KARŞILANMA SÜRECİ:
a-1978
yılında kurulan Kooperatif, ‘’genel
kurulda alınan yanlış kararlar ve yönetim kurullarının, alınan doğru
kararlardaki müeyyideleri cesaretle uygulayamamaları’’ nedeniyle, 20 yıl
içinde (1998) tamamlaması gereken 1803 konutun inşasını tamamlayamamıştır.
Kooperatif, Balıkesir Valiliğinin müsaadesi ile bu süreyi 40+20 yıla (2038) çıkarmış
ve kuruluşundan bu yana geçen 45 yıl içinde 1803 konuttan tahminen 1783’ini
tamamlayarak ortaklar adına tescil edebilmiştir. Geriye kalan tahmini 20
adet ‘’su basmanı’’ seviyesindeki
konut ve diğer yapı projeleri ise tamamlanamamıştır.
b-Kooperatif Genel Kurulu, (DENETKO Kooperatifi
gibi) tek bir genel kurul kararı ile bütün konutları Yönetim Kuruluna
yaptırsaydı; Yönetim Kurulu hem 1803 konutu 20 yıl içinde tamamlayabilirdi hem
de aynı tasdik edilmiş standart projeyi uygulayacağı için bütün konutların dış
badana renkleri, duvarları, çitleri, balkon genişlikleri, kat sayıları, vb.
aynı olurdu.
3-KONUT YAPI KOOPERATİFİ
TÜZEL KİŞİLİĞİNDEN TOPLU YAPI KAT MALİKLERİ KURULUNA GEÇİŞ SÜRECİ:
a-Ana
sözleşmenin 64ncü maddesi gereğince, yapılan konutlar ortaklara dağıtıldıktan
sonra; ‘’kooperatifin aradan çekilir ve
konutların mülkiyetleri ortaklara aktarılarak ferdi münasebete geçiş’’ işlemlerine
başlanır. Her ortağın kendi konutlarının ‘’Kat
Mülkiyetli Tapu Senetlerini ve Yapı Kullanma İznin Belgelerini/İskân
Ruhsatlarını almalarını müteakip, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre kooperatif
yönetiminin en çok bir yıl içinde, ortaklarının ferdi münasebet işlerini
sonuçlandırması şarttır.’’
b-Bunun
anlamı; Kooperatif Sözleşmesine göre hukuki statüsü ‘’Ortak ve Genel Kurul Üyesi’’ olan konut yaptıran kişinin statüsünün; 634 sayılı Kat mülkiyeti
Kanununa göre ‘’Kat Maliki ve Kat
Malikleri Kurulu Üyesi’’ ne dönüşmesidir. Bu durumda ‘’Kat Maliki ve Kat Malikleri Kurulu Üyesi’’ olan kişinin; Ana
Sözleşmenin 3ncü Bölüm (ORTAKLIK İŞLEMLERİ)’de açıklanan ‘’Ortaklık’’ ve Md.23: 41 ‘de açıklanan ‘’Genel Kurul Üyeliği’’ ile ilgili görev, yetki ve
sorumlulukları sona erer.
c-Ancak
kooperatif yönetimleri 45 yıllık süre içinde konutları tamamlayamadığı gibi, ferdi
münasebet ve hukuki statü dönüşümünü de gerçekleştirememiştir. Konutlarının kat
mülkiyetli tapu senetlerini ve yapı kullanma izin belgelerini alan konut
sahipleri, şu anda ‘’hem kooperatif ortağı
ve genel kurul üyesi hem de kat maliki ve kat malikleri kurulu üyesi’’ olarak
çifte statüye sahiptir.
d-634
sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre, yapılan konutların ortaklar adına tescil
edilmesi ve ferdi mülkiyete geçilebilmesi için ‘’Yönetim Planı’’ gerektiğinden, 1985 yılında bir yönetim planı ve
Burhaniye Tapu Müdürlüğüne gönderilmiştir.
HABERKENT
ve DENETKO Kooperatif ve Site Yönetimleri, kendi Yönetim Planlarını uygulamaya
devam etmektedirler. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince hazırlanmış olan
Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olmasına
rağmen;’’ 634 sayılı Kat Mülkiyeti
Kanunu ve ORJAN Tatil Sitesinin Yönetim Planı 28 yıl kâğıt üzerinde kalmış ve
uygulanmamıştır.’’
e- Ayrıca sitenin yönetimi için, 634 sayılı
Kat Mülkiyeti Kanununa göre kurulması gereken ‘’ORJAN Tatil Sitesi Kat Malikleri Kurulu’’ ve kurulun seçmesi
gereken ‘’ORJAN Tatil Sitesi Yönetim ve
Denetim Kurulları’’ teşkil edilmemiştir. Bu yönetim boşluğu, Yapı
Kooperatifi Ana Sözleşmesinde (Madde 44) ‘’site
yönetimi ile ilgili hiçbir hüküm bulunmadığı halde’’, Yapı Kooperatifi
Yönetim Kurulu tarafından kanunsuz olarak doldurulmuştur ve doldurulmaya devam
edilmektedir.
f-
Bu yasa dışı yönetim sorunlarının; Yapı Kooperatifi Genel Kurul Üyelerinin
çoğunluğunun ‘’mevcut yasa ve
sözleşmelerdeki statü, hak ve sorumluklarının bilincinde olmamalarından’’,
ve seçilen Yapı Kooperatifi Yönetim Kurullarının, ‘’yasa dışı olsa da yönetimi Site Yönetimi ile paylaşmamak ve yönetimde
tek söz sahibi olmak’’ istemelerinden kaynaklandığını değerlendiriyorum.
g-
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa 2007 yılında eklenen (DOKUZUNCU BÖLÜM)’’Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümlere’’
göre ORJAN Tatil Sitesi de ‘’Toplu
Yapı’’ kapsamındadır. Bu nedenle mevcut Yönetim Planının bu değişikliğe
göre, Yapı Kooperatifi Yönetim Kurulu ile de koordine edilerek yeniden
hazırlanması, ‘’Toplu Yapı Kat Malikleri
Kurulunun’’ teşkil edilmesi ve ‘’yönetimin
bu kurulun seçeceği ORJAN Tatil Sitesi Yöneticisine devredilmesi’’
gerekmektedir. Bu durumda;
(1)
95 Blok Kat Malikleri Kurulunun
teşkili (17 blokta 7 kat malikinden, 8 blokta 18 kat malikinden, 70 blokta 22
kat malikinden oluşan),
(2)
Her bloktaki kat malikleri kurulunun bir
Yönetici ve Denetici seçmesi (95 Blok yöneticisi ve deneticisi),
(3)
95 Blok Yöneticisinden oluşan Toplu Yapı
Kat Malikleri Kurulu veya yetki verdiği Toplu Yapı Temsilciler Kurulunun teşkili,
(4)
Toplu Yapı Temsilciler Kurulunun ise bir
Yönetici ve Denetici seçmesi (ORJAN Sitesi Yöneticisi ve deneticisi),
(5)
Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu (veya yetki verdiği Toplu Yapı Temsilciler
Kurulu) tarafından tek bir ORJAN Tatil
Sitesi Yönetim Planının hazırlanması gerekmektedir.
4-KONUT YAPI
KOOPERATİFİNİN DAĞILMA/TASFİYE VEYA TÜRÜNÜ DEĞİŞTİRME SÜRECİ:
a-Konut
Yapı Kooperatifine ait su basmanı seviyesindeki tamamlanmamış konut ve diğer
yapı projelerinin bitirilmesi, ortaklar adına bütün tescil işlerinin
tamamlanarak amacına ulaşmasıyla; Ana Sözleşmenin 85nci maddesi gereğince 6
ay içinde dağılma/tasfiye veya türünü değiştirme sürecine girmesi
gerekmektedir.
b-Konu ile ilgili olarak 2012 yılında HABERKENT ve DENETKO sitelerinde yaptığım görüşme ve inceleme sonuçlarına göre; Yapı Kooperatiflerinin kamu tüzel kişiliklerinin bulunması nedeniyle sahip oldukları personel ve mal varlıklarının (memur ve işçi kadroları ile motorlu araçlar ve çeşitli iş makineleri) dağılmayı müteakip kamu tüzel kişiliği bulunmayan site yönetimine devrinin yasal olarak mümkün olmadığı anlaşılmıştır. Kooperatifin bu potansiyelini muhafaza etmek amacıyla, Ana Sözleşmede usulüne uygun değişikliklerin yapılması (kooperatifin amacı ve türü değiştirilmek suretiyle) ve dağıtılmadan ‘’Turizm ve İşletme Kooperatifi’’ ne dönüştürülmesi uygun olacaktır.
5-S.S. ORJAN TURİZM VE İŞLETME
KOOPERATİFİ İLE ORJAN TATİL SİTESİ KAT MALİKLERİ KURULUNUN/YÖNETİCİSİNİN
İLİŞKİLERİ (KURULDUĞUNDA):
a-HABERKENT
Sitesi, konut yapı kooperatifini işletme kooperatifine dönüştürmüştür. Ayrıca
sitesini 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre hazırladığı Yönetim Planına
göre yönetmektedir. Kooperatif Genel Kurulu ve Site Kat Malikleri Kurulu
toplantılarını ayrı ayrı yapmaktadır. Sitelerinde hem kooperatif
yönetim/denetim kurulu hem de site yöneticisi/deneticisi seçmektedir. Konut
sahipleri; hem işletme kooperatifinin ortağı/genel kurul üyesi, hem de kat
maliki/kat malikleri kurulu üyesidir.
b-DENETKO
Sitesi, yapı kooperatifini süresini uzatarak devam ettirmektedir. HABERKENT
sitesinde olduğu gibi Yönetim Planını kullanmaktadır. Diğer seçim konuları ve
konut sahiplerinin statüleri de aynıdır.
c-Her
iki site de ‘’1163 sayılı Kooperatifler
Kanunu, Yapı Kooperatifi An Sözleşmesi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve
Yönetim Planı’’ gibi yasal mevzuatı uygulama konusunda, ORJAN sitesinden
ileridedir.
d-
ORJAN Tatil Sitesi de 5 yıllık
dönüşüm süreci içinde 3 ve 4ncü maddelerde açıkladığım şekilde HABERKENT sitesi
gibi; yapı kooperatifini ‘’İşletme
Kooperatifine’’ dönüştürebilir ve yeni hazırlayacağı ‘’Yönetim Planını’’ hayata geçirebilir. Bu durumda, İşletme
Kooperatifini, yaptığı idari hizmetleri ve işleri dikkate alarak bir ‘’Belediye’’ teşkilatına; Site
Yönetimini de ‘’Mülki Amirliklere (Kaymakamlık)’’
benzetmek mümkündür. Bu mümkün olmadığı takdirde “ORJAN Turizm ve Konut
Yapı Kooperatifi” yine görevine devam edebilir.
e-Bir
tatil sitesinde iki ayrı yönetim arasında çıkabilecek ‘’yönetim, yetki ve
seçim kargaşasına mâni olmak ve
hizmetlerin daha etkin ve koordineli olarak yürütülmesini sağlamak’’
amacıyla; ‘’ORJAN Tatil Sitesi Turizm ve
Konut Yapı (İşletme) Kooperatifi Yönetim Kurulu ile ORJAN Tatil Sitesi Yönetim
Kurulunun’’ görevleri birleştirilerek “ikiz görevli tek bir yönetim kurulu”
teşkil edilebilir ve iki yönetim kurulunun da seçimleri aynı gün ve gündemle
yapılabilir ki bunun TSK’de ve diğer kamu kurumlarında birçok örneği vardır.
18
Ağustos 2023
Güray
Tekin
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder