16 Mart 2022 Çarşamba 16:00 ORJAN POSTASI.................................İlk adım: Ferdi mülkiyete geçiş

İlk adım: Ferdi mülkiyete geçiş

Orjan için 2030’a kadar önümüzdeki 8 yılda takip edilecek istikamet ve gidilecek yol apaçık belli. Bu yüzden güncel sorunlara değil, mümkün olduğu kadar geleceğe dair yazmaya devam ediyorum. Çünkü karşımızda duran ve asıl odaklanılması gereken mesele SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİ. Artan yoğunlukta bu konuda düşünmeye, fikir üretmeye ve birlik beraberliğe ihtiyacımız var. Neticede ORJAN’IN GELECEĞİ bu.

Tekrar tekrar vurgulamakta yarar var: Orjan için site yönetimi daha kat irtifakı aşamasında doğmuştu. Çünkü 1982-85 döneminde tapuya tescil edilen YÖNETİM PLANI hepimiz adına açık bir irade beyanı idi. Sonrasında zaten her birimiz tapularımızı alırken o belgeyi imzaladık. Böylece tescil edilen yönetim planı bütün Orjan ortakları ve yönetimler için uyulması zorunlu bir taahhütname halini aldı. 36 yıldır da kooperatifin asli belgeleri arasında duruyor.

634 sayılı KAT MÜLKİYETİ KANUNU’nun BEŞİNCİ BÖLÜM, Ana gayrimenkulün Yönetimi başlığında yer alan 28.nci maddesi Yönetim planını şöyle tanımlıyor: “Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.”

Orjan Yapı Kooperatifi Site Yönetim Planının A-GENEL HÜKÜMLER başlığı altındaki 1.nci maddesinde de şöyle şöyle bir ifade var: “Bu yönetim planı 634 sayılı kat mülkiyeti kanununun hükümlerine göre hazırlanmış olup, Balıkesir İli Burhaniye İlçesi Çoruk Köyü Çiftlik mevkiinde tapunun 1303 parselde kayıtlı 499176 m2 yüz ölçümündeki arsa üzerinde yaygın stil 1803 bağımsız bölümlerden ibaret olup (OR-JAN) Sınırlı Sorumlu Orman ve Jandarma Mensupları Sahil Arsa Turizm Yapı kooperatifi adlı ana gayrimenkul için kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.”

Bu bağlamda, konutların bitmesi ve iskân raporlarının alınması ile “FERDİLEŞME” yani “FERDİ MÜLKİYETE GEÇİŞ” sürecinin başlaması, yani KAT İRTİFAKLI TAPULARIMIZIN KAT MÜLKİYETİNE DÖNÜŞMESİ gerekiyordu. Bu mesele hala önümüzde ve hayata geçirilmeyi bekliyor. Bu anlamda Orjan’da 1803 konutun 2/3’ü tamamlanıp fiilen kullanıldığı halde site yönetimine geçilmemesi hem 1163 sayılı kooperatifler yasasına, hem de 634 sayılı Kat mülkiyeti kanununa açık aykırılık teşkil eden bir durum.

Çünkü, 1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 81. Maddesi son derece açık.  Konut yapı kooperatifleri anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılır. Yapı kullanma izninin alınmasını müteakip en geç bir yıl içinde de ortakların Kat Mülkiyeti Kanununa göre FERDİ MÜNASEBET işleri sonuçlandırılır.  

Peki biz ne yaptık? 20 yıllık kooperatif süresini önce 40 yıla, daha sonra da 60 yıla çıkardık. Bu bir tür kanuna karşı durma değil mi? Olması gerekeni yapmayıp, ertelemelerle zaman kazanmaya çalışmak belki kurnazca ama hiç de hayrımıza değil. Kooperatif olarak kalmayı sürdürmenin, kanunlara karşı direnmenin hiçbir bir yararı yok. O yüzden mümkün olan ilk fırsatta genel kuruldan FERDİ MÜLKİYETE GEÇİŞ sürecinin başlatacak bir karar alınması son derece önemli.

Nefesimizin daha ilk zorlukta tükenmesine izin vermemeliyiz. Orjan Genel Kurulunun bütün yapısal güçlüklere ve 2/3 karar gerektiren çoğunluk sorununa rağmen alınması gereken kararları cesaretle alması şart. ZİRA BU KARARLAR BİR SON DEĞİL YENİ BİR GELECEĞİN BAŞLANGICI OLACAKLAR. Kurulacak yeni işletme kooperatifinin de desteğiyle yeniden uzun bir yolculuğa çıkacağız. İşimiz hiç te kolay değil. Bu yüzden ne yapabileceğimizi önceden düşünüp ona göre hareket etmek mecburiyetindeyiz.

Bu yolculuk, o KADER GENEL KURULU sonrası izlenecek yol haritasıyla gerçekleşecek. Öyle bir yol ağzındayız ki sağ tarafa dönen yolun başında “SİTE YÖNETİMİNE GİDER” şeklinde bir levha var. Fakat hemen altında da bir uyarı yer alıyor: “Bu gidişin dönüşü yoktur, başka seçeneği de. O yüzden hazırlığını yap ve kararlı bir şekilde yürü!” 

Evet, AMAÇ NİHAYETİNDE YASAL ÇERÇEVEDE GERÇEK BİR SİTE YÖNETİMİ OLUŞTURMAK. Tekrar etmekte yarar var; bu süreç kooperatif genel kurulunda alınması gereken iki önemli stratejik kararla başlayacak. FERDİ MÜLKİYETE GEÇİŞ ve kooperatifin BİR İŞLETME KOOPERATİFİNE dönüştürülmesi kararları aynı zamanda yarım asırlık Orjan Konut Yapı Kooperatifinin tasfiyesini de içeriyor.

Böylece her iki karar da hayatımızda yeni bir dönemi başlatacak. Yasal olarak ferdi mülkiyete geçiş, KAT MÜLKİYETİ TAPULARIMIZIN verilmesiyle son bulurken, işletme kooperatifine dönüşüm de ORJAN ANA SÖZLEŞMESİNİN BU YÖNDE DEĞİŞTİRİLMESİ suretiyle gerçekleşecek. Sonrasında kilitli kapılar açılacak ve adeta ikinci baharımızı yaşayacağız.

Bunların her ikisi de kendi içinde birer başlangıç olduğu kadar, diğeriyle de bağlantılı gerçekleşecek şeyler. Ancak, takdir edersiniz ki her ikisi için de ciddi bir hazırlık, emek ve zaman gerekiyor. Zira kooperatif mülkiyetindeki tapular masaya yatırılacak. Ferdi mülkiyet konusu olan bina tapularımız ile tapusu işletme kooperatifinde kalması gereken yerler ve devlete terk edilecek kamusal hizmet alanları tek tek belirlenecek. Tapu işlemleri yapılacak ve bunlara göre Orjan’ın yeni mevzi imar planı çıkartılacak.

Bütün bu işlemler bittiğinde –ki en az 3 yıl sürer- artık Orjan Konut Yapı Kooperatifinin İşletme Kooperatifine dönüşmesi ve Orjan site yönetiminin doğması için önümüzde artık hiçbir engel kalmayacak. Ancak bütün bunların yapılabilmesi öncelikle buna inanmış kararlı bir yönetim ve bütünlük içinde bir genel kurula ihtiyaç gösteriyor. Önümüzde çok açık bir gelecek vizyonu olmalı ki inanıp destek verelim. Bu mesele yuvarlak sözlerle geçiştirilecek, önem sırasına göre gündemin en sonlarında yer alacak bir konu değil.

Bu yıldan bir şey çıkmaz, ama 2023 yılına geldiğimizde artık iki şeyi anlamış oluruz. Mevcut yönetim bu konuyu gereğince sahiplenmiş mi? Orjan kamuoyu bu süreçle alakalı yeterince bilgilendirilmiş mi? Ortaklar arasında belli bir destek düzeyi sağlanamaz ve yönetim tarafından benimsenip gündeme alınamazsa patinaja devam edeceğiz demektir.

Bu durumda ne olur? Belki 2, belki de 4-5 yıl daha zaman kaybetmiş ve 2030’a dayanmış oluruz. Kooperatifin ikinci uzatması 2038’de bitiyor. İşin oraya kadar varması sonuç olarak gerekli kararlar alınsa bile 15-16 yıl gecikmiş olmak demek. ENİNDE SONUNDA OLACAK OLAN OLACAK! Kooperatif genel kurulu zor olmasına rağmen kendi hakkında “Tamam, buraya kadar!” diyecek. Bu kaçınılmaz bir şey.

Ancak ayak diremeyi sürdürürsek Bakanlık denetimi ya da bir mahkeme kararıyla karşılaşmamız kuvvetle muhtemel. Meselâ geçtiğimiz ekim ayında 1163 sayılı kanunda bazı değişiklikler yapıldı. Bunlardan biri de 9.ncu madde kapsamında farklı ve çok önemli. Söz konusu madde ile belirlenecek kooperatiflere artık “DIŞ DENETİM” zorunluluğu geldi.

Yapılan bu değişiklikle, mevcut denetim kurulunun yanı sıra bazı ülkelerde örnekleri bulunan zorunlu dış denetim sisteminin bizde de uygulamaya geçirilmesi hedeflenmiş durumda. Dış denetimi yapacak denetçiler bu madde kapsamında belirtilen denetçiler arasından genel kurulca seçilecekler.

Orjan yönetiminin bu ve diğer değişiklikler için en kısa sürede gerekli çalışmaları tamamlayıp ana sözleşme değişikliğini Genel kurul gündemine getirmesi gerekiyor. Aksi halde bunun ciddi bir müeyyidesi var. Madde 19 ile 1163 sayılı Kanuna eklenen geçici madde bu müeyyidelerle ilgili. Bakanlık zaten 2017 yılında kooperatife verdiği yazılı cevapta ne yapmamız gerektiğini açık seçik belirtmiş. “Öncelikle kat mülkiyeti tapusu vererek ferdi münasebete geçmeniz gerekiyor” diyor. Bu görüşe rağmen mevcut durum sürdürülürse yapılacak ilk dış denetimde kooperatifin ağır şekilde tenkit edilmesi kaçınılmaz.  

Öte yandan hem 1163 hem de 634 sayılı yasaya aykırılık nedeniyle açılacak herhangi bir dava sonucu yönetim kooperatifi dağılma eşiğinde, kendisini de tasfiye görevlisi durumunda bulabilir. Kaldı ki genel kurullar bu konuda gerekli kararları alamazsa zaten yasal olarak kooperatif dağılmış sayılacak ve tayin edilmiş memurlar eliyle bu tasfiye yapılacak.

Çünkü ister konut ister işyeri amaçlı olsun, bütün yapı kooperatiflerinin ana sözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların veya işyerlerinin ortaklar adına tescil edilmesiyle amaçlarına ulaşmış sayılacakları ve dağılacakları yasa gereği. Yasa bu su sonun tek istisnasını da açıklamış: “Amacı ve adı değiştirilirse o takdirde dağılmaya ilişkin hükümler uygulanmaz” diyor.

Peki, ferdi mülkiyete geçiş ne demek? Ferdileşme mevzuatımıza göre, “konutların tamamlanarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu kütüğünde kooperatif adına kayıtlı bulunan bağımsız bölümlerin (konutların) mülkiyetinin ortaklara devredilerek, tapularının verilmesi” demek. Yani yapı kooperatiflerinin inşa ettikleri konut ve iş yerlerini kooperatif ortakları adına TAPUYA TESCİL İŞLEMİ oluyor.

Bu işlem yapı kullanma izin belgesi sonrasında KOOPERATİF YÖNETİMİNİN TALEBİ ve tapu devri ile sonuçlandırılıyor. Madde hükmüne göre yapı kullanma izninin alınmasını müteakip en çok bir yıl içinde ferdi münasebete geçiş işleminin sonuçlandırılması lazım. Tabi ki bu bir yıllık süre kooperatif yönetimi için, Tapu sicil müdürlüğü ile ilgili değil.

Kat mülkiyetine geçmek için gerekli belgeler (proje, liste, fotoğraf gibi) tamamlanınca ticaret sicilinden alınmış yetki belgesine istinaden kooperatif temsilcileri kat mülkiyeti talebinde bulunuyorlar. Bu talebe istinaden her bağımsız bölüm kime ait ise onun adına kat mülkiyeti kütük sayfasında ayrı ayrı tescil ediliyor. Aynı tescil kooperatif için de söz konusu. Yani ferdileşme talebi ile beraber kooperatifin adı da tapu kütüğünden terkin edilmiş oluyor.

Bu durumda bilinmesi gereken bir şey daha var. Varlığı işletme kooperatifine dönüşse bile FERDİ MÜLKİYET TAPULARINI ORTAKLARA DAĞITTIKTAN SONRA kooperatif artık o SİTEYİ YÖNETEMEZ. Bu yazlık siteler için de, kışlık siteler için de sanayi siteleri için de geçerli bir kural. Maalesef ülkemizde bizim gibi birçok kooperatif tapu verdiği halde on yıllardır siteleri yönetmeye devam ediyor, malikler de haklarını bilmedikleri için bunu olağan görebiliyorlar.

Hâlbuki amacını ve işlevini tamamlayan kooperatiflerin derhal Genel Kurul’u toplayarak tasfiye sürecini başlatmaları gerekiyor. Genel Kurul toplanmıyor veya kooperatifin dağılması yönünde karar alınamıyorsa konu dava konusu edilebilir. Bu durumda mahkemenin vereceği kararla kooperatifin dağılması ve kapatılması sağlanabiliyor.

Şayet hazırlıklı değilsek, böyle herhangi bir emrivaki ile karşılaştıktan sonra düşünmeye başlasak bile çok geç kalmış olmaz mıyız? O zaman emin olun bu hale düşmek hepimiz için daha sancılı olabilir. O yüzden gelin bugünden düşünüp hazırlanalım.

Meselâ kanundaki yeni değişikliklere uyum için üç yıllık bir süre konulmuş. Yani, Orjan kooperatifi olarak 31.12.2023 tarihine kadar gerekli düzenleme ve uyum adımlarını atmak zorundayız. Demek ki bu ÜÇ YILLIK GEÇİŞ SÜRECİ bizim için son derece önemli ve stratejik. Çünkü nihai kararımızı verip süre sona ermeden kooperatifin dağılmasını /ya da değişiklik suretiyle yoluna devam etmesini tercih edebiliriz.

Belki birileri için çarpıcı ve şaşırtıcı gelebilir ama ORJAN ASLA YASAL ANLAMDA BİR SİTE DEĞİLDİR, OLMADI DA. Gelecekte öyle olacağı kesin, ama bugün için değil. Neticede kooperatif ne olacaksa olacak, onunla eş zamanlı olarak da 634 sayılı yasa ve yönetim planına göre kat malikleri kurulunun oluşmasıyla; yönetim planının güncellenmesi ve site yönetiminin işlemesi de başlamış olacak.

SADECE YÖNETİM PLANI HAZIRLAMA VE KAT İRTİFAKI TAPUSU FERDİLEŞMEYE/FERDİ MÜLKİYETE GEÇİŞİ SAĞLAMIYOR. Zira elimizde bulunan geçici belgeler arsa tapusu ile kat mülkiyeti tapusu arasında bir ara form. Kat irtifakı tapusu için inşaatın başlanmış ama tamamlanmamış olması gerekiyor. Kat mülkiyeti tapusunda ise artık tamamlanmış bir inşaat yani “bina” sözkonusu. 

Öte yandan 634 sayılı yasa kapsamında bir site yönetimi kurulabilmesi için konutların fiilen teslim edilmiş ve içinde yaşanmaya başlanmış olması da site yönetimi için yeterli değil. 17.maddedeki şartlar tamamlanır ve ana gayrimenkulün tek maliki olan kooperatif yönetimi tarafından tapuya tescil edilirse işte o zaman site yönetimi oluşturma hazırlıkları başlayabilir. Bir başka deyişle yapının ortaklaşa/hisseli olduğu durumlarda 634 sayılı kanun uygulanamaz ve site yönetimi oluşturulamaz.

Proje tamamlanıp konutlar bittiğinde elimizdeki kat irtifaklı tapuların kat mülkiyeti tapusuna dönüşmesi şarttı. Somut olarak bu işlemin vakti de iskan raporunun alınmasıydı. Neden? Çünkü 634 sayılı kanunun 17.nci madde üçüncü fıkrası “Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır” diyor.

Gerek malik, gerek yönetici, gerekse de kat malikleri kurulu 634 sayılı Kat Mülkiyeti kanununda tanımlanan kavramlar. 1163 sayılı Kooperatifler kanununda bunların karşılığı ortak, yönetim ve genel kurul ifadeleri oluyor. Nitekim, yönetim planının “D-KAT MALİKLERİ KURULU” başlıklı bölümü de başlı başına bu oluşumu açıklamakta.

Gelecek hafta bu oluşum üzerinde duracağız. Sağlıkla ve esenlikte kalın.