126 08 Şubat 2014 Cumartesi 08:50 SİTE YÖNETİMİ.........................Ada yönetimi

Ada yönetimi

Yönetim kavramı, genel olarak insanların işbirliğini sağlama ve onları bir amaca doğru yöneltme, uyumlaştırma ve denetleme çabalarının toplamı olarak bilinir.

Bu nedenle bütün yönetim biçimleri her şeyden önce bir iş ve faaliyetler sürecidir ki bu faaliyetler, yöneticiler tarafından yerine getirilir.

Öncelikle yapılacak işlerin amaca göre planlanması, programa bağlanması gerekir. Ardından bu doğrultuda örgütlemenin (yer, araç gereç, bilgi, finans ve insan kaynaklarının organizasyonu)  yapılması ve bütün bu faktörlerin koordinasyon (uyum) içinde yöneltilmesi gelecektir. En son, gerçekleştirilen faaliyetlerin gidişatı denetlenip, elde edilen verilerle gerekli düzeltmelerin yapılması ve yeniden planlama çalışmalarıyla yönetim süreci devam eder.

Blok, ada ve toplu yapı (site) yönetiminde görev alanlar da, Blok kat malikleri kurulundan, Ada ve Toplu Yapı Temsilciler kuruluna kadar bütün kademelerde yer alan birer yöneticidirler.

Bu sebeple ana gayrimenkulün yönetiminde yer alan kimselere “yönetici”, birden çok yöneticiden oluşan heyetlere de “yönetim kurulu” denmektedir. 634 sayılı KMK’na göre [1]Yönetici/Yönetim Kurulları kat maliklerinin; hem sayı, hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından göreve getirilirler. Kendi aralarından ya da dışardan olabilir. Bu yöneticiler her yıl (yönetim planımızda en geç iki yılda bir Haziran ayında) kat malikleri/ Ada Temsilciler kurulu /Toplu Yapı Temsilciler kurullarının kanuni toplantılarında yeniden atanır veya seçilirler. [2]

Blok, Ada ve Toplu Yapı Yönetim görevleri, yönetim planında ayrı ayrı belirtilmiştir. 634 sayılı KMK’na göre [3]ise Blok, Ada ve Toplu Yapı ayırd edilmeksizin tüm yöneticilerin genel ortak görevleri vardır. Buna göre yöneticiler;

• Blok, Ada ve Toplu Yapı Temsilciler kurullarınca verilen kararların yerine getirilmesi,
• Gayrimenkullerin amaca uygun olarak kullanılması, korunması, sigorta ettirilmesi, bakımı ve onarımı için kat maliklerinin yararına olan konularda gereken tedbirlerin alınması,
• Genel yönetim işleriyle, korunma, sigorta, onarım, temizlik, asansör, kalorifer, sıcak ve soğuk hava için kat maliklerinden aidat veya avans olarak uygun miktarda paranın toplanması,
• Yönetimle ilgili bütün ödemelerin kabulü, doğan borçların ödenmesi ve bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması,
• Geneli ilgilendiren tebligatların kabulü, bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek şekilde gerekli tedbirlerin alınması,
• Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi,
• Toplanan paraları ve/veya avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada yöneticisi sıfatıyla hesap açtırılması,
• Blok Kat malikleri kurulu / Ada Temsilciler kurulu/ Toplu Yapı Temsilciler kurullarının toplantıya çağrılması,
• Karar ve işletme defterlerinin yasal sürelerde tasdikinin yapılması, bu defterlerin tutulması ve belgelerin saklanması, [4]
• Yıllık Bütçenin (işletme projesi) hazırlanıp onaylatılması, [5]
• Oturanlarla ilgili kolluk kuvvetleri ve muhtarlık işlerinin yapılması,
• Personel (kapıcı vs.) ile sözleşme yapılması, ücret ve sigorta prim bordrolarının tanzim edilmesi, Personel kıdem tazminatı fonunun oluşturulması ile yeni işe başlayan personelin Çalışma Bakanlığına yasal sürelerde bildirilmesi,
• Görevli, kapıcı, kaloriferci vb. gibi teknik ve yardımcı hizmetlerde çalışanların kimliklerini, işe başlamalarını takibeden 3 gün içinde doldurulacak bir belge ile Mahalli Genel Kolluk Örgütüne bildirilmesi,
• Kaloriferci belgesi ve asansör işletme belgesi gibi yıllık işlemlerin takip edilmesi,
• Yangın söndürme cihazları ve baca temizliği gibi (Asansör vb.) tesisatın periyodik bakımlarının yapılması,
• Yönetici/yönetim kurulu üyelerinin ad, soyad ve telefonlarının giriş kapısı/ilan panosuna uygun bir konumda asılması,
• Dışardan alınan/sağlanan hizmetler için sözleşme yapılması,
• Gayrimenkullerin üçüncü şahıslara verebileceği hasarlar için tedbir alınması (örneğin; kopan sıvaların düşerek arabalara zarar vermesi gibi)

gibi işleri yürütmekle görevli, sorumlu [6] ve yetkilidirler. [7]

Yöneticilerin Kat mülkiyeti kanununa göre hakları [8] da vardır. Örneğin yaptıkları yönetim hizmeti karşılığında kat maliklerinden ücret alma hakları gibi. Bu kanuni bir haktır. Yönetici, yönetim planında [9]veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir. Ancak bunun miktarı yasada belli değildir. Buna kat malikleri karar verip tespit ederler.

Özel bir oran olmadığı için, arsa ve sayı bakımından, kat maliklerinin çoğunlukla vereceği karara göre, bir ücret verilebilir. Uygulama bazen ücret vermek yerine bir takım masraflardan yöneticiyi muaf tutmak şeklinde de olmaktadır. Bu halde Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.

Ancak, belli bir şekil, oran veya miktar belirlenmişse, uygulama devam ettirilir, eğer bu sağlanamamışsa, bu takdirde mahkemeye başvurularak yönetici, hakkı olan adil bir ücretin tespitini isteyebilir.

Yönetici görev başında iken temsil ettiği kat maliklerinin vekil haklarına sahiptir. Aynı şekilde, bir  vekil olarak da sorumludur. Yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişki Borçlar Kanunu’ndaki vekalet akti hükümlerini kapsamaktadır. Bu sebeple yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarına ve talimatlarına aykırı davranamaz.

Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kurullarına o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse, yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.

Yönetici, kurul kararlarını, protokol ve sözleşmeleri, yapılan ihtar ve tebligatları, bütün giderleri, tarih sırasıyla bir deftere yazmaya ve bu defteri (işletme), giderleri tüm belgeleriyle bir dosyada saklamaya mecburdur. Bu defterin her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir. Bu görevleri yerine getirmeyen yöneticiden para cezası alınması hükmolunur.

Yönetici bütün harcamaları belgeye bağlamak, gelir ve giderleri noterden onaylanmış bir işletme hesabı defterine yazmak zorundadır. Bu defterde bir sayfaya gelirler, bir sayfaya giderler yazılacaktır. Her ödemenin kimin tarafından yapıldığı ve kime ne ödendiği defterden belli olmalıdır. İşletme hesabı defterine yapılacak kayıtlar mutlaka belgeye dayandırılmalı ve mutlaka tarih sırasına göre yapılmalıdır.

Yönetici bütün gelirleri tek bir bankada toplamalıdır. Ancak, yönetici kendi banka hesabına para yatırtamaz, kredi kartıyla ödeme yapamaz. Ayrıca, bir yönetici her ne sebeple olursa olsun elden makbuz karşılığı aidat da almamalıdır ve ihtiyaç halinde bankadan para çekmelidir. Yönetici bankamatik kartıyla değil banka dekontu ya da kasa makbuzu karşılığı para çekmeli ve bu belgeler kayda alınıp saklanmalıdır. Gerekmediği durumda para çekilmesi ise, bu paranın yöneticinin kendi işinde kullanımı gibi bir durum doğurur ki, bu da suçtur.

Yöneticilik, ciddi ve sorumluluk gerektiren bir iştir. Bu sebeple yönetici ve avukatı bu konularda bilgili ve ehil olmalıdır. Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümlülükleri, yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen, vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici (hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip) yöneticilikten çekilerek, bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir.

Yönetici her an denetime hazır olmalıdır. Denetim ve kurul toplantılarından önce bankadan tüm yılın ekstresi alınmalı, bir yıllık hesap defterini, orijinal belgeleriyle denetçinin yanında incelemesini sağlamalıdır. Yöneticinin belgesiz harcama yapması güveni kötüye kullanma suçunu [10]oluşturur. Yönetici, mahkumiyeti halinde işine devam edemez. 

---

[1] 634 sayılı KMK, BEŞİNCİ BÖLÜM, Anagayrimenkulün Yönetimi, D) Yönetici: I - Atanması: Madde 34 – Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.

 Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.

 Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.

 Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.

 Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.

 Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.

 Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.

 Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde, kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini istiyebilir. (Değişik son fıkra: 14/11/2007-5711/18 md.) Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece, elli Türk Lirasından ikiyüzelli Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir.

[2] YÖNETİM PLANI 2. BÖLÜM, Ada Yönetimi, B-ADA YÖNETİM KURULU, Seçimi, Madde 28- a- Ada Yönetim Kurulu en geç iki yılda bir Haziran ayında Ada Temsilciler Kurulunun ilk olağan toplantısında kurulun kendi üyeleri arasından, 3’ü asıl 1’i yedek üye seçilir. Seçim, her aday ayrı ayrı oylanarak yapılır. İlk iki oylama turlarında en az toplantıya katılanların salt çoğunluğu kadar oy sağlanamazsa, üçüncü turda en çok oy alanlar seçilmiş olur. Tutanak düzenlenir. Seçim sonuçları da Ada Temsilciler Kurulu Karar Defterine yazılır. Ayrıca her bloğun duyuru tahtasında ilan edilir. Seçimlerin hangi yöntem ile yapılacağını(gizli oy, açık oy) Temsilciler Kurulu karar verir.

b- Yönetim Kurulu, seçimi izleyen ilk toplantıda bir başkan, bir başkan vekili, birde sayman seçerek görev bölümü yapar. Kararlarını salt çoğunlukla alır ve kararlar Yönetim Kurulu Karar Defterine yazılır. Bu defterin eksiksiz tutulmasından ve saklanmasından başkan şahsen sorumludur. Bu defter eski ve yeni yönetim kurulları arasında tutanakla devir teslim edilir. Yönetim Kurulu üyeleri görev sürelerinin sonunda yeniden seçilebilirler. Yeni yönetim kurulu seçilinceye kadar eskisi göreve devam eder. Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde notere kapattırılması mecburidir.

[3] 634 sayılı KMK, BEŞİNCİ BÖLÜM, Anagayrimenkulün Yönetimi, D) Yönetici: II - Yöneticinin görevleri: 1. Genel yönetim işlerinin görülmesi: Madde 35 – Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:

a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;

b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;

c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;

d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;

e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısiyle doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;

f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;

 g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması;

 h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;

 i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;

 j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;

 k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.

[4] 634 sayılı KMK, BEŞİNCİ BÖLÜM, Anagayrimenkulün Yönetimi, D) Yönetici: 2. Defter tutulması ve belgelerin saklanması: Madde 36 – Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.

 Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlıyarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir.

 Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmiyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.

[5] 634 sayılı KMK, BEŞİNCİ BÖLÜM, Anagayrimenkulün Yönetimi, D) Yönetici: 3. İşletme projesinin yapılması: Madde 37 – (Değişik: 13/4/1983 - 2814/12 md.) Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.

 Bu projede özellikle:

 a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;

 b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar;

 c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı;

Gösterilir.

Bu proje,kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır.

Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

[6] 634 sayılı KMK, BEŞİNCİ BÖLÜM, Anagayrimenkulün Yönetimi, D) Yönetici: III - Sorumluluğu: 1.Genel kural: Madde 38 – Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. (Ek fıkra: 14/11/2007-5711/19 md.) Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır. 2. Hesap Verme: Madde 39 – Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayısiyle o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür.

Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.

[7] YÖNETİM PLANI 2. BÖLÜM, Ada Yönetimi, Görev, Yetki ve Sorumlulukları, Madde 29-

1- Ada Yönetim Kurulları aynen bir vekil gibi görevli ve sorumludur. Ada Yönetim Kurulu en geç iki yılda bir Ada Temsilciler Kurulunun yapacağı ilk olağan toplantıda o tarihe kadar görülen hizmetlerin, elde edilen gelirlerle yapılan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Bu amaçla gelir-gider durumunu gösteren bir raporu, Ada Temsilciler Kurulu üyelerinin bilgisine toplantıdan en az bir hafta önce imza karşılığı sunar. Bu raporu, toplantıdan yine bir hafta önce her bloğun duyuru tahtasına asarak öteki kat maliklerinin de bilgisine sunar. Yönetim Kurulu, gelir gider hesabının KMK. ile mevzuata göre usulünce tutulmasını, Başkanı kanalı ile sağlar. Bu hesaplara ilişkin her türlü belgenin Toplu Yapı Yönetim Kurulu sorumluluğunda yasal süresi boyunca saklanmasını, Başkan gözetir. Devir teslim tutanaklarının da birer örneğini saklar.

2- Ada Yönetim Kurulu özellikle aşağıda belirtilen görevleri yapar: a- Ada Temsilciler Kurulunca verilen kararları yerine getirir.

b- Ada kapsamı içinde bloklar dışında kalan ortak yerler ile ortak kullanıma açık olan alanların amacına uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gerekli önlemleri alır. Bu önlemlerin gerektirdiği (kapıcı, bekçi, bahçıvan, elektrikçi, tesisatçı vb.) hizmet sözleşmelerini imzalar; bu kişilerin çalışmalarını düzenler, onları yönetir ve denetler. Ada Yönetim Kurulu, blok kapıcılarını işe alır, çalışmalarını düzenler, onları yönetir ve denetler.

c- Göreve başladığında, gelecek zamanı kapsayan, bir işletme projesi (bütçe) yok ise, 15 gün içinde yenisini hazırlar. Varsa onu uygulamayı sürdürür. İşletme Projesi (bütçe) hazırlanırken önce bir yıllık giderlerin çeşidi ve tutarı tahmin edilir. Buna Toplu Yapı Yönetim Kurulu Bütçesinden o Adaya isabet eden pay eklenir. Böylece belirlenecek yıllık gider,

KMK.'nun 20. maddesi uyarınca, Ada'da bulunan bağımsız bölüm sahiplerine (kat maliklerine) aidat ortak gider payı olarak dağıtılarak karşılanır. İşletme projesi, Ada Temsilciler Kurulu üyelerine imza karşılığı duyurulup kurulun bunu görüşmek üzere toplanması sağlanır. Ada Temsilciler Kurulu, İşletme Projesini kesinleştirir.

d- Ada Yönetim Kurulu ortak gider payını (aidatını) ve gecikme tazminatını KMK.'na dayanarak, bağımsız bölümden kiracı olarak veya başka sebeple devamlı olarak yararlanandan da isteyebilir. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekte olduğu kira bedeli ile sınırlıdır. Kiracı yaptığı ödemeyi kira borcundan düşer. Ortak gider payının (aidatın) ödeme yükümlüsü kat maliki olduğundan yukarıdaki fıkraya göre tahsilat takibi yapılıyor olması, bağımsız bölüm sahibinden de yükümlülüğü yerine getirmesini istemeye engel değildir. Onun sorumluluğu ortadan kalkmaz.

e- Ada Yönetim Kurulu, her türlü gelir-gider izlemelerini, bunların belgelenmesini, muhasebesinin tutulmasını, banka hesabını, nakit, çek, ödeme talimatı kullanılmasını Toplu Yapı Yönetim Kurulunun yönetmekte olduğu görevliler eliyle sürdürür.

f- Ada Yönetim Kurulu kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine ve yürütmeye yetkili olduğu hizmetler nedeniyle üçüncü kişilere karşı Ada'daki bütün kat maliklerini temsilen dava açar, icra takibinde bulunur. Bu çerçevede açılacak davalarda, davalı olarak Ada'yı temsil eder. Bu davaların gerektirdiği avukatlık ücreti ile her türlü yargılama giderleri ortak giderden karşılanır.

g- Ada Temsilciler Kurulu kararı ile veya bunun kurulun verdiği yetkiye dayanarak kendisi tarafından sözleşmesi feshedilen veya sona eren kapıcı, bekçi vb. görevlilerin oturdukları yerlerin 15 gün içinde boşaltılmasını sağlar; bu amaçla yerel mülki amirliğe başvurur.

h- Ada'yı ilgilendiren tebligatı kabul eder.

3- Ada Yönetim Kurulu bu maddenin 2/c fıkrasında sayılan görevlerin dışında kalan görevlerin yürütülmesi için, Başkanına yetki verebilir. Yetkilendirme kararında yetkinin sınırı, borçlandırma ve harcamalarda gösterilerek açık seçik belirtilir. Bu tür yetkilendirmenin dışında kalan bütün borçlandırma ve harcamalar karara dayandırılır. Her türlü belgeler ile Ada Yönetiminin hesaplarından para çekilirken en az iki imza kullanılması zorunludur.

4- Ada Yönetim Kurulu tarafından yerine getirilmesi öngörülen yukarıdaki hizmetler, Ada Temsilciler Kurulunca yetki verildiği takdirde sözleşme yapılarak bir gerçek ya da tüzel kişiye yaptırılabilir.

[8] 634 sayılı KMK, BEŞİNCİ BÖLÜM, Anagayrimenkulün Yönetimi, D) Yönetici: IV - Hakları: Madde 40 – Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.

Kat malikleri,kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden istiyebilir. Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret istiyebilir, (Değişik: 13/4/1983 - 2814/13 md.) Kat malikleri kurulu,kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.

[9] YÖNETİM PLANI 2. BÖLÜM, Ada Yönetimi,Ücreti, Madde 30- Ada Yönetim Kurulu üyelerine ödenecek ücret, Ada Temsilciler Kurulunca belirlenir ve işletme projesinde (bütçede) gösterilir. 

[10] Yeni Ceza Kanunu-Madde 255/2