21 NUMARALI ÇALIŞTAY
SORUSUNUN CEVABI
SORU 21:
634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUNUNA GÖRE
SİTEYİ YÖNETECEK OLAN YÖNETİCİ, DENETİCİ, YÖNETİM, KAT MALİKLERİ VE SİTE
TEMSİLCİLER KURULLARI NASIL OLUŞUR? NASIL ÇALIŞIRLAR? MEVCUT YÖNETİM PLANININ
BU KONUDAKİ YETERSİZLİĞİ NASIL GİDERİLECEKTİR?
CEVAP:
MEVCUT DURUM ANALİZİ, DEĞERLENDİRME, TESPİT VE
SORUNLAR:
Site yönetimine geçişte en çok merak edilen
konulardan biri 634 sayılı kat mülkiyeti kanununa göre siteyi
yönetecek olan yönetici ve deneticiler ile yönetim, kat malikleri ve
temsilciler kurullarının “NASIL OLUŞACAĞI?” dır. Bu oluşumların Orjanda “NASIL ÇALIŞACAKLARI?” da elbette merak konusu. Dolayısıyla şu anda buna
elvermeyen mevcut yönetim planının yetersizliğinin “NASIL GİDERİLECEĞİ?” nin de açıklanması bekleniyor. İşte Çalıştay sorularının 21.ncisi bu
meselelerle ilgili.
Mevcut “Orjan Yapı Kooperatifi Site Yönetim Planı” 1985 yılı şartlarında
1803 konutlu bir apartman için düzenlenmiş gibidir. (https://orjan.com.tr/kurumsal/site-yonetim-plani) Çünkü Madde–3 anagayrimenkulü “Bu
taşınmaz mal üzerindeki yapılar 1803 zemin ve birinci kattan ibaret 1803
Dubleks meskenden ibaret olup…” ifadesiyle tanımlıyor. Bu nedenle
sadece “Kat malikleri (Madde 7-18)”,
“Kat Malikleri Kurulu (Madde 19-26)” ile “Yönetici, Yönetim Kurulu
ve denetçilere (Madde 27-33)” yer veriyor.
Kat malikliği tanımlanmamış buna karşılık
Madde–6’da “Bu yönetim planında hüküm bulunmayan
hallerde kat mülkiyeti kanunu Medeni kanun ve diğer kanunların emredici
hükümleri uygulanır” denilerek 634 sayılı kanuna atıfta
bulunulmuş. Kat maliki, yapımı tamamlanmış olan ve oturmak için tamamen hazır
bir halde bulunan apartman ya da apartman dairesinin belli bir katında bulunan
dairelerin sahibine verilen bir isim. Kanunun “A) Kat maliklerinin hakları” bölümüne dayanıyor. “I - Bağımsız
bölüm üzerinde” başlıklı 15.madde “Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun
ilgili hükümleri saklı kalmak şartiyle, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün
hak ve yetkilere sahiptirler” diyor. Bu maddeye karşılık gelen Yönetim
Planı 7.maddede de kısmen benzer ifadeler görebiliyoruz.
Kanunun “II - Ortak yerler üzerinde”
başlıklı 16.maddesinde ise “Kat malikleri
anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet
hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına
sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır
kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat
malikine ait arsa payı ile oranlıdır” hükmü var.
Mevcut Yönetim Planının kat maliklerine
ilişkin 7 ile 19.maddeleri “B-KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE BORÇLARI” kapsamında
ele alınıp düzenlenmiş. Haklar sadece 7. Maddede “Kat malikleri kat mülkiyeti kanununun ve yönetim planındaki hükümler saklı
kalmak üzere kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde Medeni Kanunun
maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler” ifadesiyle sınırlı. Bu
ifadeyi takip eden ikinci cümle ise “Ancak kendi bağımsız
bölümlerinde ana taşınmaz mala, zarar verecek veya sitenin görünüşünü bozacak
her türlü tadilat, onarım, tesisler, yapmaları kesinlikle yasaktır” şeklinde.
Bu yasaklar
8, 9, 10, 11 ve 12.maddelerde KURAL denilebilecek ayrıntılarla devam ediyor. 13
ve 14. Madde SİGORTA İŞLERİ ile ilgili. Takip eden “Ç-GENEL GİDERLERE KATILMA”
bölümünün içeriğinde yer alan 15, 16, 17 ve 18.maddeler “ortak giderleri” sıralıyor. Dolayısıyla 7.maddenin ilk cümlesi
hariç bütün bu düzenlemeler KAT MALİKLERİNİN BORÇLARI adı altında aslında YASAK, KURAL, ÖDEV VE SORUMLULUKLARA
yer vermiş. Son madde özünde bir sonraki “D-KAT MALİKLERİ KURULU” bölümünün
girişi gibi: “Madde-19) Kat malikleri
kurulu en yüksek karar ve yönetim organıdır. Arsa payı ne olursa olsun ana
gayrimenkuldeki bütün bağımsız bölüm malikleri kat malikleri kurulunun birer
tabii üyesidir.”
21.madde KAT MALİKLERİ KURULUNUN
toplanması, karar nisabı, olağan ve olağanüstü toplantı ile oy hakkına dair: “ Madde-21) Kat malikleri kurulu bütün maliklerin katılması ile her yıl temmuz
ayının ilk pazar gününde toplanır. Bu toplantılara olağan toplantı
denir. Toplantının açılması için yarıdan fazla çoğunluk gereklidir. Bu
çoğunluğun hesabında bağımsız bölüm sayısı dikkate alınıp arsa payı dikkate
alınmaz. Olağan toplantı için çoğunluk sağlanamazsa ertesi haftaya ertelenir,
bu toplantının yapılması için çoğunluk koşulu aranmaz. Kararlar
konusunda ve yönetim planında saklı tutulan haller dışında toplantıya
katılanların oy çokluğuyla karar verilir, olağanüstü toplantılar için
K.M.K.'nun 29/2 maddesinde yazılan hallerde önemli bir sebebin çıkması,
yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin yazılı olarak
istemesi üzerine ve toplantı için saptanan tarihten en az 15 önce bütün kat
maliklerine imzalatılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla toplantı sebebi de
belirtilmek koşuluyla kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir. Olağanüstü
toplantı için ilk çağrı yapılırken birinci toplantıda yeter sayının
sağlanamaması halinde ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da
belirtilir, ikinci toplantıda olağan toplantı gibi çoğunluğun toplantıya
katılması koşulu aranmaz. Gerek olağan ve gerekse olağanüstü toplantılarda her
kat maliki veya vekili bir tek oy hakkına sahiptir. Ana gayrimenkulde
birden fazla bağımsız bölümü olan kat maliki her bağımsız bölüm için ayrı bir
oy hakkına sahiptir.”
Görüldüğü gibi Yönetim Planı tek dereceli
hazırlandığı için 21.madde KAT MALİKLERİ KURULUNUN oluşumuna yer vermemiş.
Çünkü 1803 bağımsız bölüm sahibi olan
herkes kurulun tabii üyesi olmuş oluyor. Çağrı yapıldığında toplantıya
katılabiliyorlar ve bir tek oy hakkına sahipler. Sadece takip eden 22.maddeye
göre “aynı kişinin bir çok bağımsız bölümü olması halinde oy sayısı”
değişebiliyor.
23 ve 24.maddeler kurul kararlarının
duyurulması ve karar defterini açıklamış. Sıradaki 25 ve 26.maddeler bir
sonraki “E-YÖNETİCİ VE DENETÇİLER” bölümüyle ilgili. 25.maddede “yönetici seçiminden” söz
ediliyor: “Madde-25) Kat malikleri kurulu ilk
toplantısını Temmuz ayının birinci haftasında yapar ve bunu izleyen ilk olağan
toplantıya kadar görev yapacak bir yönetici seçer.” 26.maddede ise “Yönetim
Kurulu” ile ilgili: “Madde-26) Yönetim
Kurulu kat malikleri kurulunca seçilir. Yönetim Kurulunun görev süresi bir
yıldır. Yönetim Kurulu kat malikleri kurulunun olağan üstü toplanarak vereceği
kararla her zaman görevden alınabilir. Yönetim Kurulu istifa ederse kat
malikleri kurulu derhal toplanarak yenisini seçer. Bu amaçla yapılacak toplantı
için bir defada yapılacak davet yeterlidir.”
E-YÖNETİCİ VE DENETÇİLER bölümünde yer
alan 27-32 maddeler “Yönetim Kurulu ve denetçilerin” görev, yetki ve sorumluluklarını sıralamış. Yalnız özellikle
32. madde üzerinde durulmaya değer bir farklılık
taşıyor. Çünkü maddenin giriş cümlesi “Yönetim Kurulu kat mülkiyeti ve ana sözleşmesinde belirtilen görevlerin dışında aşağıdaki işleri
görecektir” şeklinde başlıyor ve (a)
dan (g) ye kadar 8 fıkra sayıyor.
a) Kat malikleri kurulunca verilen
kararların uygulanması,
b) Ana gayrimenkulün
amacına uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gerekli
tedbirlerin alınması,
c) Kat malikleri
kurulunca karar verilmişse sitenin sigorta ettirilmesi,
ç) Gelir ve giderlerin
kaydı için noterlikçe onaylanmış bir işletme defterinin tutulması ve bu defteri
her yıl ocak ayı içinde notere kapattırılması, defter ve belgelerin en az beş
yıl süreyle saklanması,
d) Sitenin yönetimi,
bakımı ve onarımı için gerekli paraların avans olarak toplanması, borçların
ödenmesi, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat malikleri hakkında
dava ve icra takibinin yapılması.
e) Kat malikleri
kurulunun toplantıya çağrılması ve gündemin hazırlanması,
f) Seçimi izleyen on gün
içinde işletme projesini hazırlayarak kat malikleri kuruluna sunulması, on beş
gün içinde bir itiraz vukuu bulmadıysa projenin uygulanması,
g) Yönetim kurulu seçimi
müteakip aralarında görev bölümü yaparlar.
Bu sayılanlar KURULACAK SİTE YÖNETİM KURULUNUN GÖREVLERİ aslında. Fakat maddenin giriş cümlesini “KAT MÜLKİYETİ KANUNU VE KOOPERATİF ANA
SÖZLEŞMESİNDE BELİRTİLEN GÖREVLERİN DIŞINDA” şeklinde okumamız halinde asıl
maksadın Kooperatif yönetim kurulunun kendi işlerinden başka Site Yönetim
Kurulunun yapması gereken BU
GÖREVLERİ de üstlenmesinin istendiği ortaya çıkar. Bir başka açıdan
baktığımızda Orjan Kooperatif Yönetimlerinin anasözleşmede yer alan amaç ve
faaliyetler dışında kalan tüm işlerinin dayanağı aslında bu maddeye dayanıyor. Fark şu ki yönetimler bu çalışmaları
“Yönetim Planını uygulama kapsamında” yapmadılar. Bilinçli bir uygulama
değildi bu. Başlangıçtan itibaren
doğal olarak gelişti ve yönetimden yönetime devrolunarak sonunda asıl dayanak
unutuldu.
Belli ki 40 yıl önce
Yönetim Planını hazırlayıp tapuya tescil ettirenler SİTE YÖNETİMİ KURULANA KADAR kendilerinden sonraki BÜTÜN YÖNETİM KURULLARININ BÖYLE BİR
GÖREVLE YÜKÜMLÜ OLACAKLARINI varsaydılar. Ama bu durum yönetim planının tümünü
uygulama zorunluluğu da getiriyordu. Sadece
bir maddesine dayanıp diğerlerini dikkate almamak izahı güç bir paradoks. Böyle
bir düzenleme GEÇİCİ OLARAK
yapılabilir, ancak 40 yıl süren böyle bir geçicilik, yönetim planının
tümünün uygulanmaması gerçeği karşısında fazla garip olmaz mı? Dolayısıyla bu
şekildeki bir düzenleme ve uygulama/uygulamama sorunludur ve normal site
yönetimine geçildiğinde zaten ortadan kalkmış olacaktır.
“DENETÇİ” başlıklı 33.madde “Denetçilerin seçimini ve denetim raporuna”
dair: “Madde-33) Denetçiler kat malikleri
kurulunca seçilir. Olağan toplantılarda kat malikleri kuruluna vereceği bir
raporla denetimin sonucunu ve düşüncelerini belirtir. Bu rapor çoğaltılarak bir
örneği taahhütlü mektupla ve toplantıdan en az bir hafta önce kat maliklerine
gönderilir veya imza karşılığında verilir.”
Özetle mevcut yönetim planında gerek
yönetici/yönetim kurulu gerekse denetçiler için seçimle ilgili olarak “Kat malikleri kurulu ilk toplantısını
Temmuz ayının birinci haftasında yapar ve bunu izleyen ilk olağan toplantıya kadar
görev yapacak bir yönetici seçer.” (madde-25), “Yönetim Kurulu kat malikleri kurulunca seçilir.” (madde-26) ifadelerinden başka bir ayrıntı
bulunmuyor. Ama bu kadarı bizim için yeterli değil. Orjan bir apartman gibi yönetilemez. 500 bin metrekarelik
bir alanda normal büyüklükte 24 daireli 75 blokla eşdeğer 1803 bağımsız
bölümden söz ediyoruz. Ortak alanlar, tesisler ve işletmelerle birlikte devasa
bir büyüklük bu.
Dolayısıyla ister istemez “Bu yönetim planında hüküm bulunmayan
hallerde kat mülkiyeti kanunu Medeni kanun ve diğer kanunların emredici
hükümleri uygulanır” (Madde–6) hükmüne dönmek zorunda
kalıyoruz. Burada esas olan tabi ki 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu. 6.madde
oraya atıfta bulunmuş. (https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.634.pdf) Bu
sorun
öncelikle Orjanın kuruluşunda TOPLU YAPI kavramının kanunda bulunmamasından kaynaklanıyor.
Bu nedenle mevcut YÖNETİM PLANI Orjan
sanki tek bir
apartmanmış gibi
düzenlenmiş. Dolayısıyla kuruluşu itibariyle 7’li,
18’li ve 22’li bloklu kompleks bir TOPLU
YAPI ÖZELLİĞİ GÖSTEREN ORJANDA siteyi yönetecek olan yönetici, denetici,
yönetim ve temsilciler kurullarının nasıl oluşacağı 1985 şartlarında öngörülmemişti.
Bu konu ancak 2007 yılından itibaren yasaya ve hukukumuza kazandırıldı.
Doğal
olarak yönetim planında 22 yıl önce yasada bulunmayan TOPLU YAPI örgütlenmesine
ilişkin bir düzenleme olmamasına şaşmamak lazım. Sadece bizde değil o yıllarda
yapılmış benzer sitelerin yönetim planında da bu yönde herhangi bir düzenleme
yoktu. TOPLU YAPI kavramı ancak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 2007’de 5711
sayılı kanunla eklenen TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLER kısmı DOKUZUNCU
BÖLÜM Kapsam başlıklı 66.maddesinde tarif edilmiştir:
“(Ek: 14/11/2007-5711/22
md.) Toplu yapı, bir veya
birden çok imar parseli üzerinde, belli
bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım
yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından
birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder. Toplu yapı
kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu
parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park,
otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz..”
Buna göre Orjan Yönetim Planının tapuya tescil edildiği 1985
tarihi itibariyle, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılacak, alt yapı
tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların
yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapı şeklinde
projelendirilip, anagayrimenkul olan 343/3 tek parsel üzerinde kat irtifakı
tesis edilmişti. Dolayısıyla daha o günden 1803 bağımsız bölüm, yönetim
merkezi, günübirlik tesisler ve ortak alanlarla birlikte yönetimi bakımından
birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı barındıran bir toplu yapı olarak
inşa edilmeye başlandığını söyleyebiliriz. Bu Orjan için vaktiyle öngörülmeyen ama sonrasında kanun değişikliği suretiyle
tanımlanmış ve adı konulmuş bir gerçeklik.
Bu nedenle Orjanda site yönetimini yönetim planında öngörüldüğü
gibi 1803 kat maliki (D-KAT MALİKLERİ KURULU Madde-20-26) ve tek
yönetici/Denetici/kurul (E-YÖNETİCİ VE DENETÇİLER Madde-27-33) şeklinde sanki
bir tek apartmanmış gibi düz ve tek
boyutlu kuramayız. Bu şekil, yönetim planının 32.maddesinde
tasarlandığı gibi ve adının “ORJAN YAPI
KOOPERATİFİ SİTE YÖNETİM PLANI” olarak konulmasından da anlaşılacağı üzere hem 1163 sayılı yasa, hem kooperatif anasözleşmesi
ve hem de 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa aykırı olarak siteyi
aslında kooperatifin yönetmesine ısrar anlamına gelir.
Doğal olarak SİTE ÖRGÜTLENMESİNİ günümüzün şartlarında ve kanunun
TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERİNE göre gerçekleştirmemiz gerekiyor. Çünkü kanunun TOPLU
YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERİNE göre her blokta Kat Malikleri Kurulunun
teşkili, yönetici ve denetici seçilmesi gerekiyor. İşte 69.madde bu hususu
açıklıyor:
Madde
69 – (Ek:
14/11/2007-5711/22 md.) Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki
birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi
sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm
maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Bir parselde
blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok
yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak
yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan
kat malikleri kurulunca yönetilir. Yönetim
plânında blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı ayrıca
belirtilir.
Demek ki yönetim
planının güncellenme çalışması sırasında bu maddeye göre 7’li, 18’li ve 22’li toplam
95 bloklu, ortak yerler, tesisler ve işletmelerle TOPLU YAPI ÖZELLİĞİ gösteren
Orjanın KENDİNE ÖZEL İDARE TARZININ ayrıntılı olarak
belirtilmesi gerekiyor. Bu tasarımı yaparken temelde ana gayrimenkul
olan 343/3 parselde apartman tipi
dikey değil de farklı sayılarda yaygın
stil bloklar halinde inşa edilmiş 95 Bloklu 1803 bağımsız bölüme uygun
bir örgütlenme düşünmemiz gerekiyor.
Zaten bu yüzden önümüzdeki
süreçte Blok tanımının yapılması, ortak yerlerin belirtilmesi, Blok Kat
Malikleri Kurullarının oluşumu, Blok yöneticisi ve deneticilerinin (Toplu yapı
Temsilciler Kurulu üyeleri) seçilmesi ile görev, yetki ve sorumluluklarının
Yönetim planımızda yerini alması kaçınılmaz. Bu nedenle Yönetim Planımızın 634
sayılı kat mülkiyeti kanununun TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERİNE (66-74
maddelere) göre uyarlanması,
yani güncellenmesi şart.
Kanunun 14/11/2007 tarih ve 5711 sayılı kanunla eklenen 22 md.
kapsamında DOKUZUNCU BÖLÜM “Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler” başlıklı
düzenlemesi 66.maddeden 74.madde dahil 9 maddeden oluşuyor. 66.madde “Kapsam” başlıklı. Toplu Yapı
tanımı bu maddede yapılmış. “Ortak
yerler” 67.maddede açıklanmış. Buna göre “Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok
yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri bulundukları parsel veya yapıya
bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır.”
68.madde toplu yapının şartlarından olan “Vaziyet plân ve projeleri” ile ilgili. “Toplu yapılarda; yapıların
konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve
şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel veya parsellerin tamamını kapsayacak
şekilde, bir bütün olarak ilgili
makamlarca onaylanmış imar plânı hükümlerine uygun olarak hazırlanmış vaziyet
plânında ve projelerde belirtilir.”
Toplu
Yapının “Yönetimi” 69.maddede
düzenlenmiş. “Toplu
yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü
kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan
blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak
yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir.
Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu nitelikteki
yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o
parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm
maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir. Yönetim plânında blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların
idare tarzı ayrıca belirtilir. … Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı,
yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu
yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici
hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı
temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim
plânında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok
yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok
yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince
seçilen temsilcilerden oluşur. TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULU ÜYELERİNİN SAYISI VE NASIL
SEÇİLECEĞİ TOPLU YAPININ ÖZELLİĞİ DİKKATE ALINARAK YÖNETİM PLÂNINDA BELİRTİLİR. Toplu yapı temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve
temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy
hakkına sahiptirler.”
“Yönetim
plânı ve değiştirilmesi” Madde 70.maddede
yer alıyor. “Yönetici ve denetçi atama” konusu ise Madde 71’de düzenlenmiş: “Yönetim
plânında başka türlü düzenlenmedikçe, blok kat malikleri kurulu blok için,
blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri
kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için, toplu yapı temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün
ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atar. Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat
maliklerinin; blok niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için
yönetici ve denetçi, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı
bakımından çoğunluğu tarafından seçilir. Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak
yapı, yer ve tesisler için yönetici
ve denetçi ise, toplu yapı
temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil
ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile atanır.”
Maddeye göre Yönetim plânında başka türlü
düzenlenmedikçe doğal olarak tüm Bloklarda Kat
Malikleri Kurulları bağımsız bölüm sahiplerinden oluşur. Aralarından Blok yönetici ve denetçileri
atanacaktır. Bunlar da toplu yapı
temsilciler kurulunu oluştururlar. Orjan
Yönetim plânında yapılacak güncelleme çalışmasında bize özgü olarak farklı
sayıdaki bloklardaki yönetici ve denetçi atamaları ile TOPLU YAPI
TEMSİLCİLER KURULU oluşumu ayrıntılandırılacaktır. Ayrıca toplanma, karar
verme, seçme ve oy kullanma ile görev, yetki ve sorumluluklar hakkında da maddeler
olacaktır.
Dolayısıyla hedef siteyi yönetecek olan yönetici, denetici, yönetim, kat malikleri ve site
temsilciler kurullarının nasıl oluşacağı ve nasıl çalışacakları yönetim
planının güncellenmesi çalışmasıyla netleşecektir. MEVCUT YÖNETİM
PLANININ BU KONUDAKİ YETERSİZLİĞİ SON DERECE AÇIK VE ELBETTE GİDERİLMESİ
GEREKİYOR. Doğal olarak bu da 634 sayılı kat mülkiyeti kanununa, özellikle
de “TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERE” uyum sağlanması suretiyle olacak.
Konuyla ilgili sayın Güray TEKİN’in önerisi bu süreçte değerlendirilebilir. Öneriler
herhangi bir kısıtlama olmadan aşağıya eklenmiştir:
Site Yönetimine geçiş
süreci 2025-2028 (3 yıl) yıllarında aşağıdaki 3 safhada gerçekleştirilmelidir:
1’inci
safhada (Haziran 2025 olağan Genel Kuruldan-Haziran 2026 olağan Genel
Kuruluna kadar):
“1985 tarihli ORJAN
SİTESİ YÖNETİM PLANI’NIN uygulanması” kararı ile 9’UNCU SORU-CEVAPLARDA açıklanan “İmar Planında” gerekli
değişiklikleri yapmak ve ilgili kurumlara görüşmek amacıyla “3 kişilik
teknik bir komisyonun kurulması” kararı 2025 yılı Olağan Genel
Kurulunda kabul edildikten sonra, Kooperatif Yönetim Kurulu:
a- 634 sayılı Kat
Mülkiyeti Kanunun 17’inci maddesine göre kooperatif ortaklarından 2/3’ünün kat
irtifakı veya kat mülkiyeti tapularını alıp almadığını Tapu Müdürlüğüne resmen
sorarak doğrulamalı ve “bu resmi belgeyi kanıt olarak muhafaza
etmelidir”.
b-“95 blokun geçici
yöneticilerini” atamalı, bu yöneticilerin blok kat maliklerini
toplantıya davet ederek kendi aralarından yedekleriyle birlikte “bir
yönetici ve denetici” seçmelerini sağlamalıdır.
Seçimler bittikten sonra
95 blokun yöneticileri “Site Yönetimi Temsilciler Kurulu”; deneticileri
de “Site Denetimi Temsilciler Kurulunu” oluşturacaktır. Blok
Yöneticileri, yeni Site Yönetim Planı hazırlanıp yürürlüğe girinceye kadar 1985
tarihli yönetim planını uygulamalıdır.
c-“İmar Planında” gerekli
değişiklikleri yapacak “3 kişilik teknik komisyon” çalışmalara
başlamalı ve çalışmalarını 2026 olağan Genel Kurula kadar tamamlamalıdır.
2’inci
safhada (Haziran 2026 olağan Genel Kuruldan-Haziran 2027 olağan Genel
Kuruluna kadar):
a-“Çalıştay Grubu” 634
sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 9’uncu Bölümündeki Toplu Yapılara İlişkin Özel
Hükümlere uygun olarak “yeni ORJAN SİTESİ YÖNETİM PLANI’nı
hazırlamalı”, Site Temsilciler Kurulunun onayına sunulmak üzere
Kooperatif Yönetim Kuruluna teslim etmeli, 2026 yılında yapılacak Site Yönetimi
Temsilciler Kurulu toplantısının sonunda 95 temsilciye imzalatmalı
(onaylanmalı) ve 1985 tarihli Yönetim Planı yürürlükten kaldırılmalıdır.
b- “İmar
Planında değişiklikleri yapacak 3 kişilik komisyon” yaptığı çalışmayı
olağan Genel Kurulda açıklamalı, seçenekler oylanmalı ve gerekli karar
alındıktan sonra imar planlarını güncelleme çalışmasına başlamalıdır.
3’üncü safhada (Haziran
2027 olağan Genel Kuruldan-Haziran 2028 olağan Genel Kuruluna kadar):
a-Site Yönetimi
Temsilciler Kurulu ile Site Denetimi Temsilciler Kurulları, onaylanmış yeni
ORJAN SİTESİ YÖNETİM PLANINA uygun olarak “3 kişilik Yönetim ve 2
kişilik Denetim Kurullarını yedekleriyle birlikte seçmeli ve yeni
yönetim/denetim kurulları fiilen göreve başlamalıdır”. Bunun anlamı şudur; Haziran 2027 olağan genel
kurulunda Site Yönetim ve Denetim Kurulları fiilen göreve başlayacağı için önce
eski Kooperatif Yönetim ve Denetim Kurullarından görevlerini devralırlar, hem
sitenin hem de kooperatifin yönetim ve denetiminden sorumlu olurlar. Bu nedenle
artık bağımsız Kooperatif Yönetim ve Denetim Kurulundan söz edilemez! Bundan
sonra Yönetim ve Denetim Kurulları, Site Yönetimi ve Denetimi Temsilciler
Kurullarının içindeki Blok Yönetici ve Denetçileri arasından seçileceğinden
eskiden teşkil edilen birbirine rakip “Yönetim ve Denetim Kurulu Aday Grubu
oluşturma” uygulamaları da sona erer. “Site Yönetim ve Denetim Kurullarına
girmek isteyenlerin Blok Yöneticisi ve Denetçisi olması” yeterli hale gelir.
b-Site Yönetim
Kurulu “Site Müdürlüğü” teşkilatını kurup göreve
başlatmalıdır.
c- “İmar
Planındaki” gerekli değişiklere uygun olarak gerekirse Yönetim Planı
Haziran 2028’de yapılacak Site Temsilciler Kurulu olağan toplantısında
yeniden güncellenmelidir.
Görüldüğü gibi bu sürecin en önemli ayağı mevcut yönetim planının
güncellenmesi. Bize göre de bütün bu yenilenmeyi kısmi bir YÖNETİM PLANI
DEĞİŞİKLİĞİ olarak göremeyiz. Bu tamamen
bir GÜNCELLEME ÇALIŞMASI. Yapılacak
GÜNCELLEMENİN komple yenilenme şeklinde olabilmesi için öncelikle 2025 seçimli genel kuruluna gündem olması gerekiyor. Önerimiz aynı gündem maddesinde; Genel Kurulda mevcut yönetim planımızın 32.maddesine dayalı olarak alınacak bir kararla ORJAN KOOPERATİF YÖNETİMİNE bir yıllık geçici ve süreli
olarak YÖNETİM PLANINI UYGULAMA, Blok Yönetimlerini oluşturmak üzere GEÇİCİ
BLOK YÖNETİCİLERİNİ ATAMA, YÖNETİM PLANININ
GÜNCELLENMESİNİ SAĞLAMA ve SİTE YÖNETİMİ TEMSİLCİLER KURULUNUN
oluşumunu tamamlama görev ve
yetkisinin istenmesi de olmalıdır.
Yani oldukça kapsamlı bir gündem
maddesinden söz ediyoruz. Çünkü, 2025 genel kurulunda alınacak böyle bir yetki
kararı ile aslında bütün alt yapısı ile Orjanda TOPLU YAPI (SİTE) YÖNETİMİNE
GEÇİŞ SÜRECİ başlatılmış olacaktır.
Böylece 7 YIL SÜRECEK 3 AŞAMALI
VE KENDİ İÇİNDE KATMANLI BİR YOL HARİTASI söz konusu olacak. İlk aşama 2025-2027 arası 3
yıllık bir dönem. Bu dönemdeki çalışmalar mevcut yönetim planımızın 32.maddesine dayalı olarak süreli ve geçici nitelikte yetki
kararları ile ve KOOPERATİF YÖNETİM KURULUNUN sorumluluğunda yürütülecektir.
Çalışmalar bittiğinde, GÜNCELLENEN yeni yönetim planının onaya sunulması, 95
BLOK YÖNETİCİ ve DENETİCİLERİNİN SEÇİLMESİ suretiyle blok oluşumlarının
sağlanması ve TOPLU YAPI (SİTE) YÖNETİMİ TEMSİLCİLER KURULUNUN toplantıya
çağrılabilir hale gelmesi mümkün olacaktır.
2027-2029 arası ikinci aşama
2 yıllık bir dönem olacak ve yeni yönetim planı uygulanacaktır, Bu bağlamda TOPLU YAPI (SİTE) YÖNETİMİ TEMSİLCİLER
KURULU her yıl Temmuz ayında kendi gündemiyle toplanıp Orjanın yönetimi
için gerekli kararları alacaktır. Ayrıca bu süre içinde de Kooperatifin İşletme
ve Yönetim Kooperatifine dönüşme çalışmalarına devam edilecektir.
Çünkü bu noktada artık 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa uygun olarak ORJAN
SİTESİ YÖNETİM PLANI güncellenmiş, Blok
yönetici ve deneticileri belirlenmiş, Toplu Yapı (site) Temsilciler Kurulu
teşekkül etmiş, geçici Site Yönetim/Denetim kurulları oluşmuş olduğundan
Orjanda TOPLU YAPI (SİTE) YÖNETİMİNE
geçiş için kooperatifin İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİNE dönüşümü haricinde
herhangi bir engel kalmamış olacaktır. Bu
dönüşüm için de kooperatife 2029 genel kuruluna kadar süre verilmiş, hizmet
engellenmemiş ve çifte başlılığa da meydan verilmemiş olur. Ancak bu
sürenin 2029’a kadar sınırlı olduğu ve yapılan görevlendirmenin geçici olduğu
unutulmamalıdır.
Bu süre aynı zamanda TOPLU YAPI
(SİTE) YÖNETİMİNİN yürütülen iş ve hizmetleri herhangi bir soruna yol
açmadan usulü ile devre hazırlanması, idari ve mali konuların düzenlenmesi,
muhasebe işlemlerinin adaptasyonu ve Site (İşletme) Müdürlüğünün kurulması gibi
detay konular için de gereklidir. Sonuçta hedef 2029 yılı Genel kurulunda ana
sözleşme değişikliği yapılarak İŞLETME
VE YÖNETİM KOOPERATİFİNİN kurulması, aynı gün toplanan Toplu Yapı
(site) Temsilciler Kurulunca yönetim planına dayanılarak YÖNETİCİ olarak seçilmesidir.
Böylece 2025’ten 2029 Haziranına kadar 5 yıl
içinde Kooperatifin ferdileşmenin tamamlanması, imar planı değişiklikleri ve
işletme kooperatifine dönüşüm işlemleri dahil site yönetimine geçişle
ilgili öngörülen bütün bu süreçler tamamlanmış, TOPLU YAPI (SİTE) YÖNETİMİ,
İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİ ile SİTE (İŞLETME) MÜDÜRLÜĞÜ kurulmuş olacaktır.
Dolayısıyla 2029 haziranından itibaren Orjanda gerekli idari ve mali
devirler sağlanarak yeni bir dönem
başlamış ve yönetim planı bütün gerekleriyle uygulamaya konulmuş olur.
Üçüncü aşamada yani 2029 Haziranından
2031 Mayısına kadar olan son 2 yıllık dönem içinde de Kültür merkezi inşası,
imar planı değişiklikleri ile
uygulamadan kaynaklı sorunların çözülmesi ve toplu yaşamla ilgili site kuralları ile ilgili yönergenin hazırlanarak
uygulanması gibi meselelere odaklanılabilir.
BU DURUMDA HANGİ “SORUNLARLA” KARŞI KARŞIYAYIZ:
Srn 21.01: Toplu Yapı (Site) Yönetimine geçiş sürecinin 2,5 yıllık ilk aşamasında
uğraşılacak sorunlar,
Srn 21.02: Toplu Yapı (Site) Yönetimine geçiş sürecinde ikinci aşama olan 2028 başından 2029 Haziranına
kadar 1,5 yıllık dönem özellikleri ve aşılması gereken sorunlar,
Srn 21.03: Toplu Yapı (Site) Yönetimine geçiş sürecinin üçüncü
aşaması olan 2029 Temmuzundan 2030, 2031 ve 2032 yılı Haziranına kadar
olan son 3 yıllık dönem nasıl değerlendirilecek,
KISA,
ORTA VE UZUN VADELİ HEDEFLER:
Bir önceki aşamada yapılan durum analizi, değerlendirme, tespitlerden yola
çıkılarak karşı karşıya olduğumuz sorunlara çözüm olmak
üzere; Yakın (2025), orta (2026-2029) ve uzun
vadede (2030-2037) “HEDEFLERIMIZ” neler olmalı?
Hdf 21.01: Srn 21.01 numaralı soruna çözüm olmak üzere:
2025 Mayısından başlayıp 2026’da devam eden ve 2027 yılsonuna kadar sürecek
şekilde; Yönetim planının uygulanması, ÇALIŞTAY RAPORU
VE SİTE YÖNETİMİ BİLGİLENDİRME TOPLANTILARI düzenlenmesi, verilen yetkinin bir
yıl daha uzatılması, GÜNCELLEME çalışması ve GEÇİCİ BLOK YÖNETİCİLERİNİN ATANMASININ
tamamlanması, Kooperatif genel kurulu ve Temsilciler kurulu toplantısı
yapılarak yeni yönetim planının onaylanması, seçimi yapılan KOOPERATİF YÖNETİM
VE DENETİM KURULLARININ iki yıllık geçici bir süre için (Geçici yönetim
maddesi) aynı zamanda TOPLU YAPI (SİTE) YÖNETİM ve DENETİM KURULLARI olarak
görevlendirilmeleri ve yeni yönetim planının uygulanmasının başlatılması,
Hdf 21.02: Srn 21.02 numaralı soruna çözüm
olmak üzere: 2028 başından başlayıp 2029
Haziranına kadar sürecek şekilde; Yönetim
planının uygulanması, ÇALIŞTAY RAPORU VE SİTE YÖNETİMİ BİLGİLENDİRME
TOPLANTILARI düzenlenmesi, verilen yetkinin bir yıl daha uzatılması, GÜNCELLEME
çalışması ve GEÇİCİ BLOK YÖNETİCİLERİNİN ATANMASININ tamamlanması, Kooperatif
genel kurulu ve Temsilciler kurulu toplantısı yapılarak yeni yönetim planının
onaylanması, seçimi yapılan KURULLARIN iki yıllık geçici bir süre için aynı zamanda TOPLU YAPI
(SİTE) YÖNETİM ve DENETİM KURULLARI olarak görevlendirilmeleri ve yeni yönetim
planının uygulanmasının başlatılması,
Hdf 21.03: Srn 21.03 numaralı soruna çözüm
olmak üzere:2029 Haziranından 2031
Mayısına kadar KÜLTÜR MERKEZİ İNŞAASI ve GEREKEN İMAR PLANI
DEĞİŞİKLİKLERİNİN YAPILMASI, UYGULAMADAN KAYNAKLI SORUNLARIN ÇÖZÜLMESİ
ve TOPLU YAŞAMLA İLGİLİ SİTE KURALLARI İLE İLGİLİ YÖNERGENİN HAZIRLANARAK
UYGULANMASI gibi meselelerin halledilmesi,
HEDEFLERE
ULAŞTIRACAK STRATEJİLER:
Çalıştay sonunda düzenlenecek SONUÇ RAPORUNDA yer almak
üzere belirlenen hedeflere ulaştıracak STRATEJİLER neler
olabilir? Nasıl bir yol haritası öneriyorsunuz?
Haziran 2027 seçimli genel kuruluna kadar;
Str.21.2027.01: Srn 21.01 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 21.01
hedefini gerçekleştirmek üzere; Toplu Yapı (Site) Yönetimine geçiş sürecinin İLK
AŞAMASI 2025 Mayısından başlayıp 2026’da devam eden ve 2027 yılsonuna kadar sürecek
2,5 yıllık bir dönemi kapsıyor. Bu aşamada takip edilecek
stratejinin
ilk ayağı; 2025 yılı Haziran genel kurulunda Kooperatif
yönetim kuruluna mevcut yönetim planımızın 32.maddesine dayalı olarak verilecek süreli ve geçici yetki ile GÜNCELLEME KOMİSYONUNUN kurularak
yönetim planı güncelleme çalışması ve uygulamasının başlatılması, yaz aylarında
ÇALIŞTAY RAPORU VE SİTE YÖNETİMİ BİLGİLENDİRME TOPLANTILARI düzenlenmesi, GEÇİCİ
BLOK YÖNETİCİLERİNİN ATANMASINA başlanması olacaktır. Kooperatif yönetimi
aldığı yetki ile 2025 Haziranından 2026 Haziranına kadar sürecek bir yıllık zaman
zarfında bir yandan GÜNCELLEME KOMİSYONU kurarak yönetim planı güncelleme
çalışmasını başlatacak, diğer yandan yaz
aylarında ÇALIŞTAY RAPORU VE SİTE YÖNETİMİ BİLGİLENDİRME TOPLANTILARI
düzenleyecektir. Bu arada da GEÇİCİ BLOK YÖNETİCİLERİNİN de ATAMASINI yapacaktır.
Bu çalışmalarda ilk hedef yönetim planını uygulayarak güncellenmesi gereken
ayrıntıların komisyon tarafından hazırlanacak I.taslağa tam olarak yansımasına
katkıda bulunmaktır. Önerimiz Çalıştay grubuna bu defa komisyon olarak görev
ve yetki verilmesidir. Kaldı ki sayın Güray TEKİN gibi bu konuda çalışmaları
olan değerli Orjanlıların önerilerinin değerlendirilmesi gerekir. İkinci
hedef bilgilendirme toplantıları yoluyla bilinç düzeyi artan Kat malikleri
arasından geçici Blok temsilcilerinin atamasını tamamlayabilmektir. Bu konuda
da Çalıştay grubundan ve onun önereceği alanında uzman kişilerden destek
alınması yararlı olur. Stratejinin ikinci ayağında; 2026 başından Haziran ayına kadar YÖNETİM
PLANI I.TASLAĞININ HAZIRLANMASI, Haziran genel kurulunda “Yönetim kurulu seçilmesi bölümünde site yönetimi 3
kişiden oluşur, genel kurulda bir YÖNETİM ŞİRKETİ veya İŞLETME KOOPERATİFİ de yönetici olarak seçilebilir” ibaresi ile “geçici
yönetimin nasıl oluşacağına ve ne zamana kadar devam edeceğine ilişkin
hükümlere yer verilmesi” suretiyle oluşan YÖNETİM PLANI I.TASLAĞININ GÖRÜŞÜLEREK
KATKILARIN ALINMASI ve VERİLEN YETKİNİN BİR YIL DAHA UZATILMASI var. 2026
Mayısına gelindiğinde Genel kurul için çağrı mektubuna güncellenen Yönetim
Planı I.taslağının görüşülmesi ve verilen yetkinin bir yıl daha uzatılmasına
ilişkin bir gündem maddesi konulması gerekir. Zira taslağa ancak bu
görüşmelerden sonra nihai şekli verilebilir.
Ayrıca geçici Blok temsilcilerinin kendi bloklarında yedekleriyle birlikte
Yönetici ve denetici seçimleri yapmaları için süreye ihtiyaçları olacaktır. Bu
nedenle Kooperatif yönetimine verilmiş olan geçici bir yıllık yetkinin bir yıl
daha uzatılması söz konusu olabilir. Ayrıca 2026’nın yaz aylarında da yine
ÇALIŞTAY RAPORU VE SİTE YÖNETİMİ üzerine muhtelif şekil ve kapsamda
BİLGİLENDİRME TOPLANTILARININ düzenlenmesi yararlı olur. Stratejinin üçüncü ayağında; Hazirandan sonra da çalışmaların ve
yönetim planı uygulamasının sürdürülmesi, 2027 Mayıs ayına kadar GÜNCELLEME
çalışmalarının ve GEÇİCİ BLOK YÖNETİCİSİ ATAMALARININ tamamlanması, Haziran
sonunda Kooperatif genel kurulunun akabinde Temmuz ayı içinde de geçici
Temsilciler kurulu toplantısı yapılması, bu toplantılarda YENİ YÖNETİM
PLANININ GÖRÜŞÜLEREK ONAYLANMASI, seçimi yapılan KURULLARIN iki yıllık
geçici bir süre için TOPLU YAPI (SİTE) YÖNETİM ve DENETİM KURULLARI olarak
görevlendirilmeleri ve yeni yönetim planı uygulamasının başlatılması var. 2026 Haziranından 2027 Mayısına kadar sürecek bu ilave bir yıllık zaman
zarfında öncelikli olarak GÜNCELLEME KOMİSYONUNUN çalışmalarını tamamlayarak
yeni yönetim planı önerisini sunması, BLOK YÖNETİCİ ve DENETİCİLERİNİN
SEÇİLMESİ suretiyle blok
oluşumlarının sağlanması ve TOPLU YAPI (SİTE) YÖNETİMİ TEMSİLCİLER
KURULUNUN toplantıya çağrılabilir hale gelmesi hedeflenecektir. Aynı zaman
zarfında yaşanan geçici yönetim planı uygulamasından geleceğe yönelik önemli
tecrübeler edinileceğini de bekleyebiliriz. Bu şekilde 2027 Mayısına
gelindiğinde bu kez oluşmuş bulunan TOPLU YAPI (SİTE) YÖNETİMİ TEMSİLCİLER
KURULUNUN 2027 Genel kurulu ile peş peşe toplantıya çağrılması söz konusu
olacak. Kurulun gündemi üç maddede özetlenebilir. İlki güncellenen yeni Yönetim
Planının görüşülerek onaylanması. Ama süreç burada bitmiyor. TKGM’nün konuyla
ilgili bir yönetmeliği ve 01.09.2021 tarih 730554 sayılı “Kat İrtifakı ve
Kat Mülkiyeti” konulu 2021/4 GENELGESİ var. Buna göre onaylanan yönetim planının tapuda tescili gerekiyor. Doğal
olarak da yeter sayıda kat maliklerinin imzası gibi belli prosedürlere dikkat
edilmesi lazım. Gündemin diğer maddesi seçimi yapılacak KOOPERATİF YÖNETİM VE
DENETİM KURULLARININ iki yıllık geçici
bir süre için 73.maddeye dayalı olarak aynı zamanda TOPLU YAPI (SİTE)
YÖNETİM ve DENETİM KURULLARI olarak görevlendirilmeleri olacak. Bu geçici ve
süreli görevlendirme ilk aşamanın son ama en stratejik kararı. Böylece sonraki ikinci
aşamada çift başlılığa meydan verilmeden ama yasal yolla yönetim devam
edebilecek. Gündemin üçüncü maddesi bu yüzden doğal olarak ve herhangi bir
kesinti olmadan yeni yönetim planının
güncel haliyle uygulanmasına devam edilmesi olmalı. Çünkü 2029 yılsonuna
kadar devam edecek olan iki yıllık süre içinde hem yeni yönetim planının
uygulanması hem de Kooperatifin İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİNE dönüşebilmesine
imkân tanınması gerekiyor.
Haziran 2029 seçimli genel kuruluna kadar;
Str.21.2029.01: Srn 21.02 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 21.02
hedefini gerçekleştirmek üzere; Toplu Yapı (Site) Yönetimine geçiş sürecinin İKİNCİ
AŞAMASI 2028 başından başlayıp 2029 Haziranına kadar 1,5 yıl sürecektir. Birinci aşamanın sonu itibariyle gelinen bu noktada artık 634
Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa uygun olarak ORJAN
SİTESİ YÖNETİM PLANI güncellenmiş,
BLOK YÖNETİCİ VE DENETİCİLERİ belirlenmiş olduğundan Orjanda TOPLU YAPI (SİTE) YÖNETİMİNE geçiş
için SİTE YÖNETİM VE DENETİM KURULLARININ belirlenmesi ve kooperatifin İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİNE
dönüşümü haricinde herhangi bir engel kalmamış olacaktır. Bu dönemde yeni yönetim planı uygulanacak, TOPLU YAPI (SİTE) YÖNETİMİ TEMSİLCİLER KURULU her yıl kendi
gündemiyle toplanıp Orjanın yönetimi için gerekli kararları alacak ve seçilen
KURULLAR iki yıllık geçici bir süre
için TOPLU YAPI (SİTE) YÖNETİM ve DENETİM KURULLARI olarak görev
yapacaktır. Ayrıca bu süre içinde de Kooperatifin İşletme ve Yönetim
Kooperatifine dönüşme çalışmalarına devam edilecektir. Ayrıca dönüşüm için
kooperatife 2029 genel kuruluna kadar iki yıl süre verilmiş, hizmet
engellenmemiş ve çifte başlılığa da meydan verilmemiş olur. Stratejimiz öncelikle bu sürenin 2029’a kadar sınırlı olduğu ve
yapılan görevlendirmenin geçici olduğudur. Bu
süre aynı zamanda TOPLU YAPI (SİTE) YÖNETİMİNİN kooperatif tarafından
yürütülen iş ve hizmetlerin herhangi bir soruna yol açmadan usulü ile devri için hazırlanılması,
idari ve mali konuların yeni duruma göre düzenlenmesi, muhasebe işlemlerinin
adaptasyonu ve SİTE (İŞLETME)
MÜDÜRLÜĞÜNÜN kurulması gibi alt detay konular için de gereklidir. İşte
bu yüzden 2028 genel kurulunda bu geçiş sürecinin geldiği nokta itibariyle
gündem yapılarak konuşulması ve gerekli kararların alınması söz konusu
olacaktır. Sonuçta hedef 2029
yılı Genel kurulunda ana sözleşme değişikliği yapılarak İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİNİN kurulması, hemen akabinde toplanacak
Toplu Yapı (site) Temsilciler Kurulunca yönetim
planına dayalı olarak YÖNETİCİ seçilmesidir. Bunun için “İşletme kooperatifi’nin amaçları arasına bu sitenin ve maliki olduğu diğer iki parselin iyi yönetilmesi,
işletilmesiyle ilgili her şey konulabilir. Ama konutların olduğu 343/3
parselin GENEL KURUL KURULUNDA YETKİ VE GÖREV VERİLİRSE ANCAK YÖNETİCİ OLABİLİR. Bu
amaçla İşletme kooperatifi ANA
SÖZLEŞMESİ AMAÇ MADDESİNE; “343/1,
343/2 ve 313/2 parselleri mülkiyet sahibi olarak yönetmek ve 1803 bağımsız
konutun bulunduğu anagayrimenkul (343/3 parsel) ve ortak alanların da YÖNETİM,
İŞLETME VE HİZMETLERİNİ YÜRÜTMEK” ibaresini koymak gerekiyor.” (Prof.Dr. Av. Şeref Kısacık) Güncellenen yönetim
planı Yönetim kurulu seçilmesi bölümünde; “site
yönetimi 3 kişiden oluşur, genel kurulda bir yönetim şirketi veya işletme
kooperatifi de yönetici olarak seçilebilir” ibaresi bulunmalıdır. Böylece
2025’ten 2029
Haziranına kadar 5 yıl içinde Kooperatifin ferdileşmeyi
tamamlaması, gerekli görülen imar planı değişikliklerini başlatması ve işletme
kooperatifine dönüşüm işlemleri dahil site yönetimine geçişle ilgili öngörülen
bütün bu işleri tamamlamış olması gerekiyor. Bu arada TOPLU YAPI (SİTE) YÖNETİMİ, İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİ
ile SİTE (İŞLETME) MÜDÜRLÜĞÜNÜN
kurulması temel hedefler olacaktır. Dolayısıyla 2029 Haziranından itibaren
Orjanda gerekli teknik, idari ve mali devirler sağlanarak yeni bir dönem başlamış, yeni yönetim planı bütün gerekleriyle
uygulamaya konulmuş olur.
Haziran 2031 seçimli genel kuruluna kadar;
Str.21.2031.01: Srn 21.03 numaralı soruna çözüm olmak ve Hdf 21.03
hedefini gerçekleştirmek üzere; Toplu
Yapı (Site) Yönetimine geçiş sürecinin ÜÇÜNCÜ AŞAMASI 2029 Haziranından başlayıp
2031 Mayısına kadar 3 yıl sürecektir. Stratejimiz öncelikle 2029 Haziranından 2031
Mayısına kadar olan son 2 yıl içinde Orjan için önemli bir ihtiyaç olan projesi, kararı ve ihalesi yapılmış KÜLTÜR MERKEZİ
İNŞAASININ tamamlanarak hizmete
girmesi muhtemeldir. Bu arada
2027 den itibaren masada olacak olan İMAR
PLANI DEĞİŞİKLİKLERİ için gerekli teknik, mali ve yasal
değerlendirmelerin yapılarak sürecin başlatılması, 2027 ve 2028 genel
kurullarında alınacak kararlarla yönlendirilmesiyle 2029 Mayısına kadar
sonuçlandırılması mümkün olabilir. Konu
hem konut kooperatifinden İşletme kooperatifine dönüşüm açısından, hem site ortak alanlarının netleştirilmesi
hem de Orjanın ihtiyacı olan kamu
hizmetlerinin gelmesini kolaylaştırması açısından önemli ve gereklidir.
Üçüncü olarak dönem öncesinde SİTE YÖNETİMİNİN teşekkül
etmiş olması, YÖNETİCİ olarak İşletme ve Yönetim kooperatifinin seçilmesi ve güncellenmiş
yeni yönetim planının yürürlükte olması sebebiyle uygulamada bir takım sorunlar
çıkması doğal olacaktır. Burada hedef elbette ki bu sorunların TOPLU YAPI (SİTE) YÖNETİMİ TEMSİLCİLER
KURULU, İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİ GENEL
KURULU ile YÖNETİM KURULU
ve SİTE (İŞLETME) MÜDÜRLÜĞÜ arasında
koordinasyonla çözülmesidir. Çünkü artık sistem şöyle çalışacaktır: Orjanın hizmet ve faaliyet kararları yeni yönetim planı ve
anasözleşmeye dayalı olarak TOPLU YAPI (SİTE) YÖNETİMİ TEMSİLCİLER KURULU
tarafından alınacak, planlama, organizasyon, yürütme ve koordinasyon ORJAN
SİTESİ YÖNETİCİSİ sıfatıyla İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİ GENEL KURULU ile
YÖNETİM KURULU tarafından yapılacak, uygulamalar SİTE (İŞLETME) MÜDÜRLÜĞÜ
TARAFINDAN gerçekleştirilecek, denetim de DENETİM KURULU tarafından yerine
getirilecektir. Dolayısıyla çıkabilecek sorunların çözüm odaklı olarak ve
koordinasyon içinde giderilmesi kaçınılmazdır. Son olarak bu dönemde geçmiş kooperatif tecrübesi, yasal hak
ve sınırlılıklar, Orjan halkının talep ve beklentileri ile toplu yaşam
gerekleri dikkate alınarak yazılı SİTE
KURALLARI geliştirilmiş olmalıdır. Bu kuralların bir kısmı zaten 634
sayılı yasa ve yönetim planında açık bir şekilde yazılı olacaktır. Burada
yazılı hususlardan bir kısmının YÖNETİM KURULU YETKİSİ ile gerek yönlendirme ve
uyarı levhalarıyla, gerekse YÖNERGELERE
BAĞLANARAK icrası ve değiştirilebilmesi gerekir. Kalanlar da TOPLU YAPI
(SİTE) YÖNETİMİ TEMSİLCİLER KURULU kararlarıyla yönlendirilecektir. Dolayısıyla
Orjanda TOPLU YAŞAMIN gereği olan huzur
ve güvenin sağlanması büyük ölçüde bu düzenin kurulmasıyla mümkün olacaktır.
Bu yüzden son dönemde ihtiyaç halinde ve gerekiyorsa BİR KEZ DAHA YÖNETİM PLANI DEĞİŞİKLİĞİ söz konusu olabilir.
Zira hem güncellenme sürecinde hem de onayı takip eden 4 yıl içinde edinilen
tecrübeler, varsa düzeltilmesi, eklenmesi yada değiştirilmesi gereken hususlar yönetim
planına yansıtılabilir. Zira unutulmaması gereken temel konu yönetim planının yeni
dönemde ORJAN SİTESİNİN anasözleşmesi olarak uygulanacağıdır. UYGULAMANIN BAŞARISI
SÜRDÜRÜLEBİLİR OLMASINDADIR. Bu yüzden elbette herhangi bir boşluk, ihtilaf
yada Orjana uymayan hususlar kalmamalıdır. Böylece son dönem 2032 den sonraki yeni
yaşamımızın da temellerini sağlamlaştırmış ve sürdürülebilirliği sağlamış
olacaktır.
