17 NUMARALI ÇALIŞTAY
SORUSUNUN CEVABI
SORU 17:
YÖNETİM PLANININ ORJAN İÇİN ANLAM VE ÖNEMİ NEDİR? DEĞİŞMELİ MİDİR? NE ZAMAN? NASIL?
CEVAP:
MEVCUT DURUM ANALİZİ, DEĞERLENDİRME, TESPİT VE
SORUNLAR:
Soruda ifade edilen mesele “Yönetim planının ORJAN İÇİN ANLAMI VE ÖNEMİNİN” ortaya konmasıdır. Ayrıca sorunun
devamında “Yönetim planı DEĞİŞMELİ
MİDİR? NE ZAMAN? NASIL?” sorusuna da cevap isteniyor. Cevaplara geçmeden
önce mevcut durumu analiz edebilmek
için öncelikle 634 sayılı temel yasayı ve Yönetim Planının
onunla olan ilişkisini ele almak gerekiyor.
“634 sayılı Kat
Mülkiyeti Kanununun 12’nci maddesine göre, KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI İÇİN bağımsız bölümlerin
kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine
göre 28’inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, “kat
mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir YÖNETİM PLÂNI
GEREKLİDİR”.
Kanunun 27.maddeden 45.
Madde dahil 18 maddesi “BEŞİNCİ BÖLÜM Anagayrimenkulün Yönetim” ile ilgili. 27.
Madde “Anagayrimenkulün, kat
malikleri kurulunca yönetileceği ve yönetim tarzının, kanunların emredici
hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu kurul tarafından kararlaştırılacağını”
hükme bağlamış. 28.madde “B) Yönetim planı” başlığı altında. İlk cümlesi:
“YÖNETİM PLANI yönetim tarzını, kullanma
maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait
diğer hususları düzenler” ifadesiyle yönetim planının amacını
özetlemiş.
Hemen ardından gelen ikinci cümle: “Yönetim planı, bütün kat
maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir” diyor. Takip eden üçüncü cümlesi ise
Yönetim planında hüküm bulunmayan haller için: “..anagayrimenkulün yönetiminden doğacak
anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır” genel kuralını getirmiş.
Dolayısıyla söz konusu madde özetle “yönetim
planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin
alacakları ücreti ve yönetime alt diğer hususları” düzenlediği gibi “YÖNETİM
PLANININ, tıpkı Kooperatifin Ana sözleşmesi gibi BÜTÜN KAT
MALİKLERİNİ BAĞLAYAN BİR SÖZLEŞME HÜKMÜNDE OLDUĞUNU” da beyan ediyor.” (GT)
İşte ORJAN SİTESİ YÖNETİM PLANININ
bizim için ANLAM ve ÖNEMİ öncelikle temel dayanağı
olan 634 SAYILI YASADAN
kaynaklanıyor. Kat irtifakının kurulması için TEMEL ŞART. Kat Mülkiyeti hukukunun YASADAN SONRA GELEN İKİNCİ BELGESİ. Sitenin yönetim tarzını
ve kullanma maksat ve şekli ile yönetime ait bütün diğer hususları içermesi
sebebiyle bir ANASÖZLEŞME HÜKMÜNDE.
Ayrıca Kat Malikleri açısından da bir TAAHHÜTNAME
NİTELİĞİNDE. Anlaşmazlıkların nasıl çözüleceğini de kurala bağlıyor. Bütün
bunlar Yönetim Planının yasal açıdan Orjan için ne anlam ifade ettiğini ve
önemini özetleyen ana başlıklar.
Aslında süreç 1985’te 634 sayılı Kat Mülkiyeti kanununun 1 ve 14.maddeleri
bağlamında Kat İrtifakının tesisi ve
Yönetim Planının tescili ile başlamıştı. Bu yasal alt yapıya dayalı
olarak Tapuda Kat İrtifakı Kurulmuş
ve Yönetim Planı tescil olunarak 25.03.1985 tarihinden itibaren Orjanda KAT MÜLKİYETİ HUKUKU doğmuş oluyordu. Hatırlanacak olursa;
özellikle kuruluşu takip eden 5 yıl içerisinde ortakların ısrarlı talep ve
baskıları sonucu önce kura çekimi, sonra da 1985’te Kat İrtifakının tesisi ile YÖNETİM PLANININ TESCİLİ yapılmıştı.
Böylelikle herkesin yeri belli olmuş Kat İrtifaklı Tapular verilebilir hale
gelmişti. Nitekim 4 Ekim 1986 tarihinde sembolik bir “tapu dağıtım töreni“
ile borcu bulunmayan bir kısım ortağa tapuları teslim edildi. Tüm bu işlemler
40 yıl önce 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 1,14,15,16, 17 ve 28.maddelerine
dayalı olarak yapılmıştı.
Böylece daha ortada inşaatlar bile yokken Orjanın geleceği öngörülmüş ve bu
hususlar genel kurullarda defalarca görüşülmüştü. Bu arada evi olan, yeni satın
alan herkes tapuya tescil edilen Yönetim Planını bir taahhütname olarak imzalamıştı. Dolayısıyla bu temel belge
kurulması öngörülen SİTE YÖNETİMİNİN
ANASÖZLEŞMESİ olduğu kadar
Kat Malikleri için de bir TAAHHÜTNAME
hükmündeydi.
“Orjan Yapı Kooperatifi Site Yönetim Planı”
adıyla 40 yıldır Kooperatifin temel belgeleri arasında saklanan ve halen resmi
Web sitesinin https://orjan.com.tr/kurumsal/site-yonetim-plani bölümünde yayında olan 6 ana başlıkta 38 maddeden oluşmaktadır.
Yönetim Planımızın A-GENEL HÜKÜMLER başlıklı 1.
maddesi; “Bu yönetim planı 634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUNUNUN HÜKÜMLERİNE
GÖRE HAZIRLANMIŞ olup, Balıkesir İli Burhaniye İlçesi Çoruk Köyü
Çiftlik mevkiinde tapunun 1303 parselde kayıtlı 499176 m2 yüz ölçümündeki
arsa üzerinde YAYGIN STİL 1803 BAĞIMSIZ BÖLÜMLERDEN ibaret olup
(OR-JAN) Sınırlı Sorumlu Orman ve Jandarma Mensupları Sahil Arsa Turizm Yapı
kooperatifi adlı ANA GAYRİMENKUL İÇİN KAT MALİKLERİNİ BAĞLAYAN BİR
SÖZLEŞME HÜKMÜNDEDİR” ifadesiyle
başlıyor.
2.madde OR-JAN Sitesine ait ORTAK YERLER ayrı
ayrı belirtiliyor. Her bir bağımsız bölümün arka veya ön cephelerinde bulunan BAHÇELERİN
yapılabileceği, Kooperatif Yönetim Kurulunun alacağı bir kararla da bu kısımların
ortaklaşa yeşillendirilebileceği öngörülüyor. Maddenin (h) fıkrasında ise; “Vaziyet
planında görüldüğü üzere gazino, çarşı, idare binaları ve yazıhaneler
Ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerine tahsis edilen eklenti dışında kat
mülkiyeti kanununun 4. Maddesinde sayılan yerler ile ortaklaşa
kullanma ve faydalanma için zorunlu olan sair yerler KAT
MALİKLERİNİN ORTAKLAŞA İSTİFADE EDECEK YERLER OLUP bunların sevk ve idaresi
her sene toplanacak Yönetim Kurulu kararı ile saptanacak ve ihale ve idaresi
yapılacaktır” deniyor.
3.madde 1803 Dubleks meskenin niteliği
sadece konut ve pansiyon olarak kullanılabileceği, bunun dışında başka amaçlarla
kullanılmayacağına dair. Ayrıca “Ortak yerlerin
bozulmasına veya hasarına sebep olan kat malikinin KUSURLU HAREKETİ
SEBEBİYLE o ortak gideri ödeyeceği” de aynı maddede
belirtiliyor. 5. madde “Bu yönetim
planı, Ana taşınmaz malın bütün bağımsız bölüm maliklerini ve onların
mirasçılarını, bağımsız bölümleri sonradan satış veya herhangi bir sebeple
iktisap edecek olan üçüncü kişileri DE BAĞLAR” hükmünü
getirmiş. Devamında “Yönetim
Planının değiştirilmesi için kat maliklerinin OY BİRLİĞİ ŞARTTIR” deniliyor. Takip eden 6. madde ise “BU YÖNETİM PLANINDA HÜKÜM BULUNMAYAN HALLERDE kat
mülkiyeti kanunu Medeni kanun ve diğer kanunların emredici hükümleri uygulanır” şeklinde.
Yönetim Planımızın “B-KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE
BORÇLARI” ile ilgili. Burada özellikle 7.maddede yer alan “..Ancak kendi
bağımsız bölümlerinde ana taşınmaz mala, zarar verecek veya sitenin görünüşünü
bozacak her türlü tadilat, onarım, tesisler, yapmaları kesinlikle yasaktır” hükmü oldukça dikkat
çekici. Takip eden 8.madde çok daha ilginç: “Kat malikleri ortak yerlerin
bakım ve temizliğine, korunmasına itina göstermeye ve sitenin güzelliğine gölge
düşürecek her türlü hareketlerden, uğraşılardan kaçınmaya mecburdurlar.
Bütün kat maliklerinin imzası alınmadıkça BU YÖNETİM PLANI
İLE KONULAN YASAKLARA TÜM KAT MALİKLERİ UYMAK ZORUNLULUĞUNDADIRLAR” diyor. İŞTE SİZE ORJANIN İHTİYACI OLAN TEMEL
KURAL.
1985’ten 2014’e kadar yaklaşık 30 yıl serbestlik
kararları sebebiyle konutların yapımını bekledik. 1986’da başlayan inşaatlar
kooperatifin müteahhide yaptırdığı ilk konutlar beğenilmeyince tartışmalı genel
kurullarda kademeli serbestlik kararları geldi. Önce subasman mecburiyeti getirildi,
ardından ortaklar kaba inşaatlarını yapmaları için zorlandılar.
Sonrasında da ince işler ve konutların tamamlanmasının ortakların
tamamen kendi imkânları ile yapılmasına izin verildi. Bunun sonucu olarak 1985-1995
dönemi 10 yıl içinde Orjanda büyük çapta ve yoğun bir konut yapım faaliyeti
gerçekleşti. Bu arada kanalizasyon alt yapısı ve parke taşlı cadde ve sokak
inşaatları da sürüyordu.
Dolayısıyla o dönem çok büyük bir şantiye haline
gelen Orjan sahasında onlarca müteahhit görünümlü taşeron ustalar ortaya
çıkmıştı. İşte bu durum ücretli bir şantiye kontrol mühendisi
çalıştırılmasını gerektirdi. Doğal olarak diğer işlerin kontrolü yanında
konutların projeye uygun yapılmasıyla da ilgileniliyordu. O günlerde
Yönetim Planından sıkça söz ediliyor, projeye uygunluk ve dış görünüm
konularında belli ölçüde bir disiplin ve hassasiyet gözleniyordu. Çünkü
yönetim planımızın 9.maddesi bunu gerektiriyordu:
“Madde–9) Kat malikleri
kendi bağımsız bölümleri ve bu yönetim planı ile kendilerine gösterilen bahçe
ve ortak yerleri kullanırken hüsniyet kurallarına uymak zorundadır.”
Maddenin devamında “Özellikle aşağıdaki yazılı
hususları yapamazlar” başlığı altında yer alan pek çok fıkra aşağıda
görüldüğü üzere zaten çıkabilecek bu sorunlara mani olmak için düşünülmüş
olmalıydı.
“f) Sitenin genel görünümü beyaz serpme, doğramalar doğal ahşap
rengi olup bu görünüm yönetim kurulu kararları ile değiştirilmedikçe
kat maliklerince değiştirilmesi veya başka başka renklerle boyanması kesinlikle
yasaktır.
g) Bağımsız
bölümlere ilave veya tadilat yapılması halinde genel dış görünüme ters düşmesi
göz önüne alınarak bu gibi ilavelere dair sitenin serpme, doğal ahşap renk
uyumu sağlanması amaç olup, buna ancak yönetim kurulu kararının
alınmasından sonradır ki ilave ve tadilatlar yapılabilecektir. Esas
itibariyle tip planımız dışında ilave ve ek tesisat, tadilat yapılmaması
esastır.
h) Ortak yerler
olarak belirlenen bahçe ve otoparklar, plaj ve orta alan kat malikleri
kurulunca karar alınmaksızın hiç bir tesis, tadilat ekim ve dikim
yapılamaz.
ı) Tüm kat
malikleri ilk plajla ilk bloklar arasında yeterli mesafe bırakılarak
yapılacak gazino, kafeteryasının işletilmesine peşinen muvafakat etmişlerdir.
k) Bağımsız bölüm
teraslarının gölgelendirilmesinde doğal malzemelerden yararlanmaya özen
gösterilecek genel görünüme ters düşecek renklerde branda,
ondülin, eternit ve benzeri yapay malzemeler kullanılmayacak ve görüntünün
engellenmemesine dikkat edilecektir.
l) Arabaların
konulması için ayrılacak yerler dışında her hangi bir yere oto vesaiti gibi
araçlar gelişi güzel park edilemeyecektir. Kat malikleri ön ve arkada
bulunan bahçelerin duvarlarının yapım işlemlerini yönetim kurulunca tespit
edilecek standartlara uygun olarak yapmak veya duvarların toptan
yaptırılmasına karar verilmesi halinde kat malikleri yapılacak masrafa iştirak
edecektir.”
1995’ten 2014’e kadar süren 20 yıl içerisinde YAPILAR
TAMAMLANIP YAPI KULLANMA İZNİ ALAN BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN ÜÇTE İKİSİ FİİLEN
KULLANILMAYA BAŞLANDIĞINDA ise artık kanunun 17. maddesi hükmü öne
çıkmıştı. Zira “Kat irtifakı sahibinin haklarını” düzenleyen bu
maddenin 3.fıkrası hükmü ve KAT MÜLKİYETİ HUKUKU uyarınca şartlar yerine gelmiş, ANAGAYRİMENKULÜN
YÖNETİMİNDE KAT MÜLKİYETİ HÜKÜMLERİNİN uygulanma
zamanı gelmişti.
Çünkü “Kat irtifakı sahibinin haklarını” düzenleyen 17. Maddenin 3.fıkrası
hükmü; “Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde YAPI
FİİLEN TAMAMLANMIŞ VE BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN ÜÇTE İKİSİ FİİLEN KULLANILMAYA
BAŞLANMIŞSA, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi ANAGAYRİMENKULÜN YÖNETİMİNDE KAT MÜLKİYETİ HÜKÜMLERİ UYGULANIR” şeklindedir. Demek oluyor ki KONUTLAR FİİLEN TAMAMLANMAMIŞ OLSA DA Kat İrtifaklı yada Kat Mülkiyetli tapu sahipleri
olarak bizler 40 yıldır 634 sayılı yasanın ve Yönetim Planının tanımladığı
haklara sahibiz ve borçlarla yükümlüyüz.
11.madde “Bağımsız bölümü veya eklentisini bu yönetim planının 3. maddesine (1803 bağımsız bölüm sadece konut ve
pansiyon olarak kullanılabilecek bunun dışında başka amaçlarla kullanılmayacak) aykırı olarak kullanan kat maliki
yapılan ihtara ve tembihlere rağmen tutumunu değiştirmezse KAT MÜLKİYETİ
YASASININ 25. MADDESİ GEREĞİNCE KENDİSİNE AİT BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN MÜLKİYETİNİ
DEVRETMESİ istenebilir” hükmüne yer vermiş. Bu hükmün
tamamlanmayan SUBASMANLAR İÇİN kullanılıp kullanılmayacağı düşünülmeye değer.
C-SİGORTA İŞLERİ başlıklı 13 ve
14.maddeleri “bağımsız bölümlerin sigorta ettirilebilmesi ve hasara uğraması
halinde, ödenecek sigorta bedeli” hakkında. 15,16,17,18 ve 19 maddeler
“Ç-GENEL GİDERLERE KATILMA” bölümüyle ilgili. 20, 21, 22, 23, 24, 25 ve
26.maddeler “D-KAT MALİKLERİ KURULUNUN” oluşumu, toplantıları, oy kullanma,
kararlar, yönetici/yönetim kurulu seçimi ve değiştirilmesi konularını
düzenlemiş. “YÖNETİCİ VE DENETÇİLER” başlıklı (E) bölümünde yer alan 27, 28,
29, 30 ve 31.maddelerde; Yönetici, Yönetim Kurulu ve deneticinin seçimi, iş
ve hizmetleri, ücretleri, kat maliklerinin yönetim giderlerine katılımı ile
Ortak yerlerde acele yapılması gereken onarım ve ıslah işleri için gereken
katılma payı hakkında düzenlemeler yapılmış.
E bölümündeki 32.madde “Yönetim Kurulu kat mülkiyeti ve ana
sözleşmesinde belirtilen görevlerin dışında aşağıdaki işleri görecektir”
diyor ve (a) dan (g) ye kadar 8 fıkra sayıyor:
a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların uygulanması,
b) Ana gayrimenkulün amacına uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gerekli tedbirlerin alınması,
c) Kat malikleri kurulunca karar verilmişse sitenin sigorta ettirilmesi,
ç) Gelir ve giderlerin kaydı için noterlikçe onaylanmış bir işletme
defterinin tutulması ve bu defteri her yıl ocak ayı içinde notere
kapattırılması, defter ve belgelerin en az beş yıl süreyle saklanması,
d) Sitenin yönetimi, bakımı ve onarımı için gerekli paraların avans olarak
toplanması, borçların ödenmesi, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat
malikleri hakkında dava ve icra takibinin yapılması.
e) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması ve gündemin hazırlanması,
f) Seçimi izleyen on gün içinde işletme projesini hazırlayarak kat
malikleri kuruluna sunulması, on beş gün içinde bir itiraz vukuu bulmadıysa
projenin uygulanması,
g) Yönetim Kurulu seçimi müteakip aralarında görev bölümü yaparlar.
Görüldüğü üzere bu sayılanlar KURULACAK SİTE YÖNETİM KURULUNUN GÖREVLERİ aslında. Fakat maddenin giriş cümlesinde bir yazım hatası da var gibi görünüyor. Öte yandan burayı “KAT MÜLKİYETİ KANUNU VE KOOPERATİF ANA SÖZLEŞMESİNDE BELİRTİLEN GÖREVLERİN DIŞINDA” şeklinde okuyacak olursak, buradan Yönetim Planına göre Kooperatif yönetim kurulunun kendiişlerinden başka Site Yönetim Kurulunun yapması gereken BU GÖREVLERİ de üstlenmesi gerektiği ortaya çıkar. Belki de 40 yıl önce Yönetim Planını hazırlayıp tapuya tescil ettirenler SİTE YÖNETİMİ KURULANA KADAR kendilerinden sonraki BÜTÜN YÖNETİM KURULLARININ BÖYLE BİR GÖREVLE YÜKÜMLÜ OLACAKLARINI varsaymış olabilirler.
“DENETÇİ” başlıklı 33.madde denetçilerin seçimini, verecekleri raporu, kat maliklerine gönderilmesiyle ilgili. 34.madde “Kat malikleri ve kiracıları kimliklerini, iş adresini bildirmeye ve yazılı sözleşme yapmış iseler bunun bir suretini yönetim kuruluna tevdii etmeye mecburdur” diyor. “Kat malikleri kendi bağımsız bölümlerinde oturanların müteselsil sorumluluğu” 35. maddede yazılı. 36.madde ise 6.maddede yer alan bir genel kuralı “İş bu yönetim planında bulunmayan veya yazılmayan hususlar kat mülkiyeti kanununda belirtilen hükümlere uyulur” şeklinde farklı bir ifadeyle tekrar etmiş.
37.madde ile “Yönetim Planının 25.03.1985 tarihinde düzenlenmiş olduğunu” anlıyoruz. Ve bu metin ve muhteva hazırlayan o günkü yönetim tarafından “bütün maddeleri ile okunarak arzularına uygunluğu imzalarıyla kabul ve beyan edilmiş”. Yönetim planının 38. ve son maddesi ise bir TAAHHÜT niteliğinde: “Kooperatifimizin genel kurullarında alınacak bütün kararlara uyacağımı ve bu kararların yükleyeceği bütün vecibeleri yerine getireceğime mülkiyetimin devri halinde kooperatif yönetim kurulunun muafa katını alacağımı şartsız taahhüt ederim”.
YÖNETİM PLANI NE ANLAM İFADE EDER? Bağımsız bölümlerin ve sitenin nasıl yönetileceği, ortak yer ve araç-gereçlerin nasıl kullanılacağı ve site sakinlerinin uyması gereken kurallar yer alır. Bu yönetim planı sayesinde, site sakinleri arasında doğabilecek anlaşmazlıkların da önüne geçilmektedir. Peki, YÖNETİM PLANI NEDEN ÖNEMLİDİR? Çünkü, Yönetim planı ORTAK BİR SÖZLEŞME NİTELİĞİNDE olduğundan bütün kat maliklerini bağlar. Yasal olarak her bir SİTE İÇİN DÜZENLENMEK ZORUNDADIR. Tescilini yapan tapudan ya da yönetimden talep edilebilir. YÖNETİM PLANINA UYMAK TÜM KAT MALİKLERİ İÇİN GÖREVDİR VE KANUNİ BİR YÜKÜMLÜLÜKTÜR.
Sonuç olarak; YÖNETİM PLANI ORJAN İÇİN 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklı YASAL BİR GEREKLİLİKTİR. 40 yıl önce kurulması öngörülen SİTE YÖNETİMİ için bir ANASÖZLEŞME olarak hazırlanmıştır. Kat Malikleri olarak HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİMİZİ içermektedir. Ayrıca her birimizin altına imza koyduğu yazılı bir TAAHHÜTNAME niteliğindedir.
Bu bağlamda Yönetim Planında Kooperatif anasözleşmesinde olmayan pek çok HİZMETLER 634 sayılı yasaya dayanılarak yer almış bulunuyor. Aynı şekilde kooperatif yönetimlerinin yasal görev ve yetki alanı dışında kalan ve Toplu Yaşamın gereği uyulması gereken KURALLAR da buradadır. Ki ihtiyaç halinde konabilecek başka kurallar için de yasal dayanak oluştururlar. İşte bütün bunlar YÖNETİM PLANININ Orjan için NE ANLAMA GELDİĞİNİ VE ÖNEMİNİ yeterince özetlemektedir.
Peki, Yönetim Planımız DEĞİŞMELİ MİDİR? NE ZAMAN? NASIL? Elbette değişmelidir. Çünkü; her şeyden önce 40 yıl öncenin şartlarıyla yazılmıştır. Bugünün gerekliliklerini öngörememeleri nedeniyle eksikleri var. Düzeltilmesi gereken maddeleri var. Kaldı ki bu süre zarfında 634 sayılı yasada bazı değişiklikler olmuştur. Misâl olarak en başta da YASAYA TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERİN İLAVE EDİLMİŞ olmasını gösterebiliriz.
Ayrıca bugün kentlerimiz yasanın çıktığı
1965 Türkiye’sinden çok farklıdır. 2024
itibarıyla 30 büyükşehir belediyemiz, 51 ilimiz ve toplam 922 ilçemiz
bulunmakta ve ülkemizin %80’den fazlası
şehirlerde yaşamaktadır. Apartman yaşamı beldelere bile yayılmıştır. Şehirlerimizde KONUT SİTELERİ VE TOPLU
KONUT UYGULAMALARI giderek çoğalıyor. Bu yüzden insanlarımız yıllar içinde kent
yaşamının gereği haline gelen en basit bir apartman
yönetiminden giderek site yönetimine, daha da ötesi TOPLU YAPI sistemlerine
kadar uyum göstermek durumunda kalmışlardır. Bu nedenle YÖNETİM PLANLARI artık yaşamımızın bir
parçasıdır.
Dolayısıyla çevremizde
örnek alınacak pek çok iyi uygulama, pek çok deneyim ve sorunlar için
yararlanılacak pek çok teknik ve hukuki çözümler duruyor. Bu açıdan 40 yıl sonra
biz de hem yasaya uyum ve uygunluğun
sağlanması, hem de iyi uygulama örneklerinden yararlanmak üzere yönetim
planımızı günün şartlarına göre GÜNCELLEMELİYİZ.
Bu bağlamda en başta “Orjan Yapı
Kooperatifi Site Yönetim Planı” adını
“ORJAN SİTESİ YÖNETİM PLANI” olarak değiştirmeliyiz.
Ancak “1985 tarihli Yönetim Planı, 2007 yılında 634 sayılı
Kat Mülkiyeti Kanununda yapılan değişiklikten önce hazırladığından bu kanuna
sonradan eklenen 9’uncu Bölümdeki Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümleri
kapsamamaktadır”. Bu nedenle, genel kurulda alınacak “Yönetim Planını uygulama” kararından
sonra güncellenmelidir.” (GT) Ayrıca güncellenecek Yönetim Planında
Orjan Sitesi oluşumunun bir TOPLU
YAPI YÖNETİMİ olabilmesi için gereken örgütlenme biçimi, seçilme,
karar alma, görev, yetki ve sorumluluklar yer almalıdır. Bu kapsamda Blok yönetici ve denetçileri, TOPLU YAPI TEMSİLCİLER ve YÖNETİM KURULLARINA ilişkin
esaslar da düzenlenmelidir.
YÖNETİM PLANININ DEĞİŞTİRİLMESİ 634 sayılı Kat Mülkiyeti kanununun “B) Yönetim planı” başlıklı 28.maddesinde açıklanmış. Buna göre (Değişik fıkra: 13 /04 /1983- 2814/11 Md.) “Yönetim planının
değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır”. Kat
maliklerinin 33’üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır. “Yönetim
planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve
cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar” deniliyor. (GT)
Yönetim plânı, “toplu yapı
kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar”. Değiştirilebilmesi için de,
toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin
tamsayısının “beşte dördünün oyu” şarttır. “III - OYA KATILMA” başlıklı
31.madde “Her
kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir”
diyor. Ayrıca aynı maddenin son paragrafı da vekâlet sistemiyle ilgili. “(Değişik
son fıkra: 14/11/2007-5711/16 md.) Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil
eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy
sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez.
Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en
fazla iki kişiye vekâlet edebilir”.
KAT MÜLKİYETİ KANUNUNDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA İLİŞKİN 5711 sayılı Kanun (https://mgm.adalet.gov.tr/Resimler/SayfaDokuman/181020191029245711%20KAT%20M%C3%9CLK%C4%B0YET%C4%B0%20KANUNUNDA%20DE%C4%9E%C4%B0%C5%9E%C4%B0KL%C4%B0K.pdf) Yönetim Planımızın tescilinden 22 yıl sonra 14.11.2007 tarihinde kabul edilmiştir. Böylece 634 sayılı Kanuna 65.inci maddeden sonra gelmek üzere "TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLER" başlıklı "Dokuzuncu Bölüm" altında 65-74 maddeler eklenmiş, mevcut 66 ve 67.nci maddeler, 75 ve 76.ncı maddeler olarak teselsül ettirilmiştir.
Buna göre “Kanunun 69.uncu maddesi gereğince;
yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse, TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULU, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız
bölüm maliklerince seçilen blok
yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm
maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği
toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Toplu yapı temsilciler kurulunda, bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve
temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler”
Bu değişikliğin bizim gibi gruplar halinde 95 blokta yaygın stil 1803
bağımsız konutu bulunan ve yapısı itibariyle TOPLU YAPI ÖZELLİĞİ gösteren bir sitede daha bir önemle dikkate
alınması gerekir. Zira Yönetim Planımız 40 yıl önce Orjanda adeta tek bir
apartman varmış gibi düzenlenmiştir. Bu itibarla yasada yer alan TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERİN
Orjan Yönetim Planına yansıması
bir zorunluluk halindedir.
YÖNETİM PLANININ DEĞİŞTİRİLMESİ konusunda 634 sayılı Kat
Mülkiyeti kanununun “B) Yönetim planı” başlıklı
28.maddesi “Yönetim planının
değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır”
diyor. Ancak bu hüküm 1965 tarihinin
şartlarına göre. Nitekim 42 yıl sonra KAT MÜLKİYETİ KANUNUNDA DEĞİŞİKLİK
YAPILMASINA İLİŞKİN 5711 sayılı Kanun 14.11.2007 tarihinde kabul edilmiştir.
Böylece 634 sayılı Kanuna 65.inci maddeden sonra gelmek üzere "TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL
HÜKÜMLER" başlıklı "Dokuzuncu Bölüm" altında 65-74 maddeler
eklenmiş.
Bu düzenleme Yönetim Planımızın hazırlanıp tescil edildiği 1985’ten de 22
yıl sonradır. Hemen ardından 2 yıl dolmadan 23.06.2009 tarihinde kabul edilen 5912 sayılı Yasayla (https://mgm.adalet.gov.tr/Resimler/SayfaDokuman/181020191127405912.pdf) yeni bir değişikliğin daha yapıldığını
görüyoruz. Bu değişiklik özellikle
bizim gibi kanunun Yürürlüğe Girmesinden Önce Kurulan Toplu Yapılarla ilgili. Nitekim kanunun
5.maddesi ile 634 sayılı Kanuna eklenen Geçici 2.inci madde: “5912 sayılı Kanunun yürürlük (07/07/2009)
tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planının Kanun hükümlerine
uyarlanması amacıyla YAPILACAK İLK
DEĞİŞİKLİK TALEPLERİNDE, değişiklik
için mevcut kat malikleri kurulunun SALT
ÇOĞUNLUĞU İLE KARAR ALINMASI yeterlidir. Mevcut
toplu yapı yönetimleri, değiştirilen yönetim planına göre yeni yöneticiler
seçilinceye kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı
yöneticisi seçimi, en geç yönetim planının değiştirilmesini takip eden üç ay
içinde yapılır” hükmünü
amir. TAAHHÜTNAME
NİTELİĞİ ve ANASÖZLEŞME
HÜKMÜNDE olması sebebiyle de doğal olarak yeni yönetim planında da mevcut kat maliklerinin imzaları alınması
gerekiyor.
Dolayısıyla Orjan Yönetim Planının 1985’te yapıldığı ve bu tarih 2009 değişikliğinden önce olduğu için YAPILACAK İLK DEĞİŞİKLİKTE kat malikleri kurulunun SALT ÇOĞUNLUĞU İLE KARAR ALINMASI mümkün olabilir. O yüzden yapılacak değişiklik/güncelleme sürecinde öngörülecek hedef, takip edilecek yol haritası ve stratejiler ile BU HUSUSUN DA DEĞERLENDİRİLMESİNİ öneriyoruz.
BU DURUMDA HANGİ “SORUNLARLA” KARŞI KARŞIYAYIZ:
Srn 17.01: 1985
tarihli 40 yıllık Orjan Yapı Kooperatifi
Site Yönetim Planının “ORJAN SİTESİ YÖNETİM PLANI” olarak güncellenmesi,
Srn 17.02: Orjan Yönetim Planının
32.maddesinde belirtilen “YÖNETİM
KURULUNUN” mevcut KOOPERATİF
YÖNETİMİ olup olmadığı,
Srn 17.03: Mevcut Yönetim Planının 634
sayılı yasaya 2007’de ilave edilen TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERE göre düzenlenmemiş olması,
Srn 17.04: Mevcut Yönetim Planının değiştirilmesi için KAT
MALİKLERİNİN BEŞTE DÖRT oyunun gerekmesi,
KISA,
ORTA VE UZUN VADELİ HEDEFLER:
Bir önceki aşamada yapılan durum analizi, değerlendirme, tespitlerden yola
çıkılarak karşı karşıya olduğumuz sorunlara çözüm olmak
üzere; Yakın (2025), orta (2026-2029) ve uzun
vadede (2030-2037) “HEDEFLERIMIZ” neler olmalı?
Hdf 17.01:Srn 17.01 numaralı soruna çözüm
olmak üzere: YÖNETİM PLANI GÜNCELLENME
ÇALIŞMALARININ 2025 seçimli
genel kurulunda başlatılması, taslağın 2026
olağan genel kurul toplantısında görüşülmesi ve 2027 yılında da Temsilciler Kurulunda onaylanarak yürürlüğe
girmesi,
Hdf 17.02: Srn 17.02 numaralı soruna çözüm
olmak üzere: YÖNETİM PLANI 32.maddesinde geçen ifadenin 2025 yılı
itibariyle “Yönetim Kurulu KAT MÜLKİYETİ KANUNU VE KOOPERATİF
ANA SÖZLEŞMESİNDE BELİRTİLEN GÖREVLERİN DIŞINDA aşağıdaki işleri görecektir” şeklinde okunması ve anlaşılması,
Hdf 17.03:Srn 17.03 numaralı soruna çözüm
olmak üzere: YÖNETİM PLANINDA
YAPILACAK GÜNCELLEMENİN 2025-2027
arası iki yıllık dönemde TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLER de dikkate
alınarak yapılması,
Hdf 17.04:Srn 17.04 numaralı soruna çözüm
olmak üzere: YÖNETİM PLANINDA YAPILACAK
İLK DEĞİŞİKLİK için 2027
yılında yapılacak kat malikleri kurulunda SALT
ÇOĞUNLUK ile karar alınması,
HEDEFLERE
ULAŞTIRACAK STRATEJİLER:
Çalıştay sonunda düzenlenecek SONUÇ RAPORUNDA yer almak
üzere belirlenen hedeflere ulaştıracak STRATEJİLER neler
olabilir? Nasıl bir yol haritası öneriyorsunuz?
Haziran 2025 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;
Str 17.2025.01: Srn 17.02 numaralı
soruna çözüm olmak ve Hdf 17.02 hedefini gerçekleştirmek üzere; E bölümündeki
32.madde “Yönetim Kurulu kat mülkiyeti ve ana sözleşmesinde
belirtilen görevlerin dışında aşağıdaki işleri görecektir” diyor ve (a) dan (g) ye kadar 8 fıkra sayıyor. Dikkat edilirse bu
sayılanlar KURULACAK SİTE YÖNETİM
KURULUNUN GÖREVLERİ aslında. Maddenin giriş cümlesinde bir yazım hatası da
olabilir ama burayı “KAT MÜLKİYETİ KANUNU VE KOOPERATİF ANA SÖZLEŞMESİNDE BELİRTİLEN
GÖREVLERİN DIŞINDA” şeklinde okuyacak olursak, buradan Yönetim Planına
göre Kooperatif yönetim kurulunun kendiişlerinden başka Site Yönetim Kurulunun
yapması gereken BU GÖREVLERİ
de üstlenmesi gerektiği ortaya çıkar. Belki
de 40 yıl önce Yönetim Planını hazırlayıp tapuya tescil ettirenler SİTE YÖNETİMİ KURULANA KADAR kendilerinden
sonraki BÜTÜN YÖNETİM KURULLARININ BÖYLE
BİR GÖREVLE YÜKÜMLÜ OLACAKLARINI varsaymış olabilirler. Bu sebeple yapılacak ilk 2025 seçimli genel kurulunda alınacak yetki kararı kapsamında ve “yönetim planının derhal uygulanması”
bağlamında KOOPERATİF YÖNETİM KURULUNUN 32.maddede sayılan görevleri de
üstlenmesi gerekiyor.
Haziran 2027 SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;
Str 17.2027.01: Srn 17.01 numaralı soruna
çözüm olmak ve Hdf 17.01 hedefini gerçekleştirmek üzere; Amaç 1985 tarihli
ORJAN SİTESİ YÖNETİM PLANININ derhal uygulanmaya başlanması, güncellenmesi ve
Blok Yönetimleri ile Site Yönetimi Temsilciler Kurulunun teşkil edilmesidir.
Kaybedilen bunca zamana rağmen şimdi başlasak önce
geçici Blok yöneticilerinin atanması, Yönetim Planı güncelleme çalışmasının
başlatılması, Blok yönetimlerinin oluşması, TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULU ve
YÖNETİMİNİN oluşumu ile güncellenen Yönetim Planının güncellenip yürürlüğe
girmesi en az üç dört genel kurul sürecektir. Nitekim bu yöndeki YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNİN ilk iki
yılının yetki kararlarıyla (2025-2026),
diğer iki yılının yönetimin
birleştirilmesi suretiyle (2027-2028), son üç yılının da işletme ve yönetim kooperatifinin yönetici seçilmesiyle (2029-2031)
birlikte TOPLAM 7 YIL SÜRECEĞİ
tahmin edilmektedir. Bu yüzden öncelikle önümüzdeki iki yıllık süreçte
kooperatif yönetimlerinin geçici ve süreli nitelikte yetki kararları ile site
yönetimi oluşturma, yönetim planı uygulama ve güncelleme çalışmaları
yapmalarının sağlanması gerekiyor. Çünkü sorunun aşılabilmesi ancak 1985
tarihli Orjan sitesi yönetim
planının derhal uygulanmaya başlanması ve Yönetim
Planının 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 9’uncu bölüm: Toplu
yapılara ilişkin özel hükümlere göre güncellenmesiyle mümkündür. Bu bağlamda 2028’de yapılacak Genel Kurula kadar 4 yıllık süreçte; Öncelikle yakın vadede 2025 yılında yapılacak İLK SEÇİMLİ GENEL KURULDA kooperatif
yönetimi için geçici ve süreli
nitelikte bir yetki kararı alınacaktır. Bunun için Çalıştay Raporuna
uygun olarak Yönetim Kurulu konuyla ilgili gündem maddesini olağan genel
kurulun gündemine koymalıdır. Alınacak kararla
SİTE YÖNETİMİ OLUŞTURMA, YÖNETİM PLANINI DERHAL UYGULAMA VE Yönetim
Planının 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 9’UNCU BÖLÜM: TOPLU YAPILARA İLİŞKİN
ÖZEL HÜKÜMLERE göre GEREKEN GÜNCELLEME ÇALIŞMALARI için GÖREV verilecektir. Bu yöntemle Haziran 2026 genel kuruluna kadar
geçici Blok yöneticileri atanabilir ve Yönetim Planı güncelleme çalışması
başlatılabilir. Yapılacak 2026 Genel kurulunda bu çalışmalar ve yönetim
planı taslağı görüşülerek süre bir yıl
daha uzatılırsa 2026 yılında Blok yönetimleri de oluşabilir ve Temsilciler Kurulu
teşekkül edebilir. Takip eden yıl 2027’de çağrı üzerine yapılacak
ilk TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULU TOPLANTISINDA güncellenen Yönetim Planı görüşülerek onaylandığı takdirde 2027-2028 döneminde TOPLU YAPI SİTE
YÖNETİMİ OLUŞMUŞ, YÖNETİM PLANI GÜNCELLENMİŞ VE buna göre UYGULAMA da
BAŞLATILMIŞ olacaktır.
Ancak sonraki 2029-2031 dönemi üç yıllık süre içinde de İŞLETME VE YÖNETİM KOOPERATİFİ kurulup yönetici seçilmesiyle
birlikte Orjanda hedeflenen esas uygulamaya geçilecektir.
Str 17.2027.02: Srn 17.03 numaralı
soruna çözüm olmak ve Hdf 17.03 hedefini gerçekleştirmek üzere; KAT MÜLKİYETİ
KANUNUNDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA İLİŞKİN 5711 sayılı Kanun Yönetim Planımızın
tescilinden 22 yıl sonra 14.11.2007 tarihinde kabul edilmiştir. Böylece 634
sayılı Kanuna 65.inci maddeden sonra gelmek üzere "TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLER" başlıklı
"Dokuzuncu Bölüm" altında 65-74 maddeler eklenmiş, mevcut 66 ve
67.nci maddeler, 75 ve 76 ncı maddeler olarak teselsül ettirilmiştir. Buna
göre “Kanunun
69.uncu maddesi gereğince; yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse, TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULU, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız
bölüm maliklerince seçilen blok
yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm
maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği
toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Toplu yapı temsilciler kurulunda, bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve
temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler” . Bu
değişikliğin bizim gibi gruplar halinde 95 blokta yaygın stil 1803 bağımsız
konutu bulunan ve yapısı itibariyle TOPLU
YAPI ÖZELLİĞİ gösteren bir sitede önemle dikkate alınması gerekir. Zira
Yönetim Planımız 40 yıl önce Orjanda adeta tek bir apartman varmış gibi
düzenlenmiştir. Bu itibarla
yasada yer alan TOPLU YAPILARA İLİŞKİN
ÖZEL HÜKÜMLERİN Orjan Yönetim Planına yansıması bir zorunluluk halindedir.
Dolayısıyla Yönetim Planının güncelleme çalışmalarında mutlak dikkate alınması
gerekiyor ki TOPLU YAPI olabilelim. Bu nedenle Stratejimiz; “2025 yılında yapılacak İLK SEÇİMLİ GENEL KURULDA kooperatif
yönetimi için geçici ve süreli
nitelikte bir yetki kararı alınmalı, alınacak kararla Yönetim Planının 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 9’UNCU BÖLÜM:
TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLERE göre GEREKEN GÜNCELLEME ÇALIŞMALARI için GÖREV verilmeli ve Yönetim Planı
güncelleme çalışması başlatılmalıdır. 2026
Genel kurulunda da yönetim planı taslağı görüşülerek süre bir yıl daha uzatılırsa 2026
yılında Blok yönetimleri de oluşabilir ve Temsilciler Kurulu teşekkül edebilir.
Takip eden yıl 2027’de de çağrı üzerine
yapılacak ilk TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULU TOPLANTISINDA güncellenen Yönetim Planı görüşülerek onaylanabilir” şeklindedir.
Str 17.2027.03: Srn 17.04 numaralı soruna
çözüm olmak ve Hdf 17.04 hedefini gerçekleştirmek üzere; YÖNETİM PLANININ DEĞİŞTİRİLMESİ konusunda 634 sayılı Kat Mülkiyeti
kanununun “B) Yönetim planı” başlıklı
28.maddesi “Yönetim planının
değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır”
diyor. Ancak bu hüküm 1965
tarihinin şartlarına göre. Nitekim 42 yıl sonra KAT MÜLKİYETİ KANUNUNDA
DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA İLİŞKİN 5711 sayılı Kanun 14.11.2007 tarihinde kabul
edilmiştir. Böylece 634 sayılı Kanuna 65.inci maddeden sonra gelmek üzere
"TOPLU YAPILARA İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLER" başlıklı "Dokuzuncu
Bölüm" altında 65-74 maddeler eklenmiş. Bu düzenleme Yönetim Planımızın
hazırlanıp tescil edildiği 1985’ten de 22 yıl sonradır. Hemen ardından 2 yıl
dolmadan 23.06.2009 tarihinde kabul edilen 5912 sayılı Yasayla yeni bir değişikliğin daha yapıldığını görüyoruz. Bu
değişiklik özellikle bizim gibi kanunun Yürürlüğe Girmesinden Önce Kurulan
Toplu Yapılarla ilgili. Nitekim kanunun 5.maddesi ile 634 sayılı
Kanuna eklenen Geçici 2.inci madde: “5912 sayılı Kanunun yürürlük (07/07/2009) tarihinden önce kurulan toplu
yapılara ait yönetim planının Kanun hükümlerine uyarlanması amacıyla YAPILACAK İLK DEĞİŞİKLİK TALEPLERİNDE, değişiklik için mevcut kat malikleri
kurulunun SALT ÇOĞUNLUĞU İLE KARAR ALINMASI
yeterlidir” hükmünü amir. Bu
nedenle 2025 te başlayıp iki yıl
sürecek olan güncelleme çalışmalarından sonra onay için 2027 Temsilciler Kuruluna geldiğinde SALT ÇOĞUNLUK İLE KARAR
ALINMASI mümkün olabilecektir. Daha sonra da TAAHHÜTNAME NİTELİĞİ VE ANASÖZLEŞME
HÜKMÜNDE olması sebebiyle doğal olarak yeni yönetim planında da mevcut kat maliklerinin imzaları alınacak ve
yürürlüğe girmiş olacaktır.