04 NUMARALI ÇALIŞTAY SORUSUNUN CEVABI
SORU 4.
FERDİLEŞME NEDİR? NASIL TAMAMLANIR?
SONUÇLARI NE OLUR? KOOPERATİFLE VE SİTE YÖNETİMİ İLE İLGİSİ NEDİR?
MEVCUT DURUM ANALİZİ, DEĞERLENDİRME, TESPİT VE
SORUNLAR:
FERDİLEŞME
NEDİR? Sorusunu cevaplandırabilmek için öncelikle tanımlarla
başlayalım. Mevzuatımıza göre FERDİLEŞME; “konutların
tamamlanarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu kütüğünde kooperatif adına
kayıtlı bulunan bağımsız bölümlerin (konutların) mülkiyetinin ortaklara
devredilerek, tapularının verilmesi” demek. Yani yapı
kooperatiflerinin inşa ettikleri konut ve iş yerlerini kooperatif ortakları
adına tapuya tescil işlemi oluyor.
Yargıtay 6. hukuk Dairesi’nin E. 2021/4356 K.
2022/4344 T. 26.9.2022 tarihli kararına göre FERDİLEŞME; “Yapı
kooperatiflerinin inşa ettikleri konut ve işyerlerinin kooperatif üyeleri
adlarına tescil işlemidir.”
Bir başka deyişle FERDİ MÜNASEBET; “konutların tamamlanarak yapı kullanma izninin
alınması ve tapu kütüğünde kooperatif adına kayıtlı bulunan bağımsız bölümlerin
(konutların) mülkiyetinin ortaklara devredilerek, tapularının verilmesidir.” Bu konuyla ilgili diğer ifade ise FERDİ MÜLKİYETE GEÇİŞ tir. “Konut Yapı Kooperatiflerinde ferdi mülkiyete geçilmesi; bir
başka deyişle inşası
biten konutların kooperatif tüzel kişiliğinin mülkiyetinden çıkıp her bir
ortağın mülkiyetine girmesi ve bu durumun tescili” işlemidir. Görüldüğü
gibi farklı tanımlardaki ortak nokta BİTEN
KONUTLARIN ORTAKLARIN MÜLKİYETİNE DEVREDİLMESİ VE TAPUYA TESCİLİ oluyor.
Öncelikle daha önceki yazılarımda da sık
sık belirttiğim gibi, artık şunu anlamalıyız: “KONUT
KOOPERATİFLERİ İLEL-EBED KURULMAZLAR. Nihayetinde 1163 sayılı Kooperatifler
kanunu ve Ana sözleşmeye göre amaç ortaklarına konut yapmaktır. İş bittiğinde de dağılması/ veya şekil
değiştirmesi gerekir. Bunun için tanınan süre de sadece 1 (bir) yıldır.” Çünkü,
1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 81. maddesinde, konut yapı kooperatiflerinin anasözleşmede gösterilen işlerin
tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil
edilmesiyle amacına ulaşmış sayılacağı ve dağılacağı, yapı
kullanma izninin alınmasını müteakip en geç bir
yıl içinde ortakların
Kat Mülkiyeti Kanununa göre FERDİLEŞME
(FERDİ MÜNASEBET E GEÇİŞ) süreci işlerinin
sonuçlandırılacağı son derece açık bir şekilde belirtilmekte.
Bu meseleyi Şehircilik ve Çevre Bakanlığına da sorduk ve konu
hakkında bilgi talep ettik. 01.11.2024 tarihli dilekçemizde yönelttiğimiz
sorumuz şöyleydi: “Bakanlık2017 aralığında kooperatife yazdığı yazıda
"önce ferdileşmeyi tamamlayın" dediğine göre; Ferdileşme nasıl
tamamlanacaktır? Bu süreçte kat irtifaklı tapuların kat mülkiyetli tapulara
dönüşmesi gerekiyor mu? Ferdileşmenin tamamlandığını nasıl
anlayacağız? Sonuçları ne olur? Bu konuda uyulması gereken yasal bir mevzuat
var mı?”
Bakanlık başvurumuza şöyle cevap verdi: ”Yapı
kooperatiflerinin özellikle site işletme kooperatifine dönüşmesini
kolaylaştırmak için 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun "Dağılma sebepleri" başlıklı 81 inci maddesinin ikinci fıkrasında, "Yapı kooperatifleri, anasözleşmede
gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ve/veya
işyerlerinin ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve
dağılır. Ancak tescil işleminden sonra usulüne uygun şekilde anasözleşme
değişikliği yapılarak kooperatifin amacının değiştirilmesi halinde dağılmaya ilişkin
hüküm uygulanmaz. Amacına ulaşılarak dağılma sürecine girmiş olan
kooperatiflerden çıkan veya çıkarılan ortağın konutu veya işyeri çıkma veya
çıkarılma sebebiyle geri alınamaz; ancak, bu eski ortaklar daha sonra
oluşabilecek tasfiye masraflarına katılırlar. Konut kooperatiflerinde yapı
kullanma izninin alınmasını müteakip en geç bir yıl içinde ortakların Kat
Mülkiyeti Kanununa göre ferdi münasebet işleri sonuçlandırılır." düzenlemesi yer almaktadır. (BAKANLIK)
Şehircilik
bakanlığı Kooperatifimize 2017 de yazdığı yazıda kat irtifaklı tapuyu kabul
etmeyerek "FERDİLEŞMEYİ tamamlayın" dediğine göre bunun anlamı,
"iskân raporlarını almış kat irtifaklı tapu sahibi olanların tapularının
KAT MÜLKİYETİNE dönüştürülmesi gerekir" demek mi? oluyor.
Evet, aynen öyle. ““Yapı kooperatiflerinin üzerinde taşınmaz var ise
ferdileşme suretiyle hak sahibi ortaklarına dağıtım ve tescilini yapıp
kooperatifi fes etmek/yada tür değiştirmesi gerekiyor. Çevre şehircilik
Bakanlığı bu uyarıyı onun için yapmış. Ferdilesmenin ne olduğu nasıl yapılacağı belli.
Yöneticiler basiretli olmalı. Denetçiler ve 40 yıldır bekleyen kooperatif
ortakları da. Çünkü Kooperatifin amacı ferdileşmedir. Çevre Şehircilik
Bakanlığı da de üzerine düşen yasa hükmünü hatırlatmış. (Av. Serdar
USTA)
““Sadece
kat irtifakı kurulması kooperatifin ferdileşmesini mümkün hale getirmez. Bu
nedenle de kooperatifin ortaklarına ferdi tapularını verip tasfiye olmasını
sağlamaz. Ancak imar barışının ikinci aşaması olan kat mülkiyet süreci ile
ilgili gerekli işlemler yapıldığı takdirde, ferdileşme süreci başlar ve
kooperatif tasfiye olup, sicilden terkin edilebilir.” (Mali
Müşavir Evren Özmen-Kooperatif Site Yönetimi Danışmanlığı, Özmen Mali
Müşavirlik)
“Ruhsatını alıp ta tamamlanamayan bağımsız bölümler
var ve aidat toplayıp tamamlama imkânı yok ise bile kat irtifaklı olarak ta
genel kurul kararıyla ferdileşme yapılabilir. Aksi halde yönetimlerin
sorumluluğu devam eder.” (Murat Öner) ““Kooperatifler
Kanunu'nun 81.maddesine göre, anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve
ferdi mülkiyete geçirilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle
kooperatif amacına ulaşmış sayılır ise de, site yönetimine geçiş için
tasfiyenin tamamlanmasına ilişkin bir koşul bulunmuyor. Ancak, kooperatif
anasözleşmesinin 64/2. maddesine göre, yapı kullanma izninin iskân ruhsatının)
alınmasını müteakip bir yıl içinde, ortakların Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre
ferdi mülkiyet işlemlerini sonuçlandırmaları zorunluluğu vardır.” (Av.H.Sancar KARACA)
Peki, Orjan’da durum ne? 1803 konutun
birkaç tanesi hariç tamamlanıp fiilen kullanıldığı halde özellikle son 25 yıldır hem 1163 sayılı
kooperatifler yasasına, hem de 634 sayılı Kat mülkiyeti kanununa aykırı olarak
site yönetimine geçmedik/geçemedik. Oysa konutların bitmesi ve iskân
raporlarının alınması ile “FERDİLEŞME” yani “FERDİ MÜLKİYETE GEÇİŞ” işleminin
başlatılması gerekiyordu. Serbestlik kararları meseleyi yıllara yaymış olsa da
sorunu ortadan kaldırmıyordu. Bu mesele büyüyen bir kartopu gibi kooperatifimizin
önünde çözülmeyi ve adım atılmasını bekliyor. Sürecin
ertelenip durması hayrımıza değil. Kanunlara uymamak çok ciddi bir konu, öte yandan site beklentilerimize ve
menfaatlerimize de aykırı.
Orjan’da “Tapunuz var mı?” sorusuna “Elbette
var. Niye ki?” diye cevap veren birçok insan bulabilirsiniz. İşte bu
cevap “Doğru bildiğimiz yanlışlardan” sadece bir
tanesi. Çünkü, kooperatif yönetimleri bugüne kadar süreyi 60 yıla çıkararak
elimizdeki KAT İRTİFAKLI TAPULARIN
cins tashihi yapılarak KAT MÜLKİYETİ
TAPUSU haline dönüşmesi için bir
tür süre uzatımı aldılar. Ama bu süre
değerlendirilemeyince hem FERDİLEŞME (FERDİ
MÜNASEBETE GEÇİŞ) yani Kat Mülkiyetli Tapularımızın verilmesi,
hem de SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ gibi
devasa iki sorun gelecek yıllara ertelemiş ve ötelemiş oldu.
Oysa
elimizdeki kat irtifakı
tapuları nihayetinde geçici bir belge. Halâ kurasını
çektiğimiz arsa üzerindeki
inşaata yönelik mülkiyet hakkı sahibiyiz. Ancak bu belgenin konutlar
bittiğinde kat mülkiyeti tapusuna dönüşmesi şarttı. “KAT İRTİFAKI” neticede arsa
payını gösteren bir tapudur. O tapuda maliki olunan dairenin ada ve parsel
numarası ile kaç nolu bağımsız bölüm olduğu yazılıdır. Kooperatif ortağı KAT İRTİFAK TAPUSUNU aldıktan sonra
inşaat oturulur duruma gelip iskân aldımı artık bir KAT MALİKİ olur.”(Av.İrfan
KÖK) Bu
işlemin de iskân raporunun alınmasını izleyen bir yıl içinde yapılması lazımdı.
“KAT
MÜLKİYETİNE DÖNUSME yani cins
tashihi işlemi farklı bir husus. Kat mülkiyeti tapu senedinin başında KAT MÜLKİYETİ TAPUSU yazar. Muhteviyatında
da ili, ilçesi, mahallesi, cadde ve sokağı ada, pafta, parsel numarası, bağımsız
bölüm no yazar. Toplu olarak Kat mülkiyetine dönüştürme işlemi yasada yapılan değişiklik
gereği ilgili belediye imar müdürlüğü tarafından harçları ödettirilip işlem
sonucunu Tapu siciline gönderilerek yapılıyor. Toplu karar alınarak kat
mülkiyetine dönüştükten sonra her malik bireysel olarak tapuya gidip kendi
tapusunu değiştirebilir. Ayrıca her kat irtifak sahibi kendi tapusu ile tapu
sicile gidip kat mülkiyeti tapusunu düzenletebilir.” (Av.İrfan KÖK)
FERDİLEŞME NASIL TAMAMLANIR? Madem sadece yönetim
planı hazırlama ve kat irtifakı tapusu ferdileşmeye/ferdi
mülkiyete geçişi sağlamıyor. Madem elimizde
bulunan geçici belgeler arsa tapusu ile kat mülkiyeti tapusu arasında bir ara
form. Yani inşaatın başlamış ama tamamlanmamış olması hali. Madem Kat
mülkiyeti tapusunda ise artık tamamlanmış bir inşaat yani “bina” söz konusu. O
zaman ferdileşme süreci nasıl başlayacak ve nasıl tamamlanacaktır?
Mevzuatımıza
göre FERDİLEŞME sürecini başlatan ilk adım FERDİ MÜLKİYETE GEÇİŞ.
Bu işlem yapı kullanma izin belgesi sonrasında KOOPERATİF YÖNETİMİNİN TALEBİ ve
tapu devri ile
sonuçlandırılıyor. Ancak Madde hükmüne
göre yapı kullanma izninin alınmasını MÜTEAKİP EN ÇOK BİR YIL İÇİNDE ferdi
münasebete geçiş işleminin sonuçlandırılması lazım. Tabi
ki bu bir yıllık süre kooperatif yönetimi için, Tapu sicil müdürlüğü ile ilgili
değil. Kat mülkiyetine geçmek için gerekli belgeler (proje, liste, fotoğraf
gibi) tamamlanınca ticaret sicilinden alınmış yetki belgesine istinaden
kooperatif temsilcileri kat mülkiyeti talebinde bulunuyorlar. Bu talebe istinaden her bağımsız bölüm kime
ait ise onun adına kat mülkiyeti kütük sayfasında ayrı ayrı tescil ediliyor. Aynı
tescil kooperatif için de söz konusu. Yani ferdileşme ile beraber kooperatifin adı da tapu
kütüğünden terkin edilmiş oluyor.
Orjan için SİTE
YÖNETİMİ kaçınılmaz ve yasal bir zorunluluk. Bu süreç daha kat irtifakı aşamasında
doğmuştu. Çünkü 1985 yılında tapuya tescil edilen YÖNETİM PLANI hepimiz
adına açık bir irade beyanı idi. Sonrasında zaten her birimiz tapularımızı
alırken o belgeyi imzaladık. Böylece
tescil edilen yönetim planı bütün Orjan ortakları ve yönetimler için uyulması
zorunlu bir taahhütname halini aldı. 40 yıldır da
kooperatifin asli belgeleri arasında duruyor.
Bu bağlamda, konutların bitmesi ve iskân
raporlarının alınması ile “FERDİLEŞME” yani “FERDİ MÜLKİYETE GEÇİŞ” sürecinin
başlaması, yani KAT
İRTİFAKLI TAPULARIMIZIN KAT MÜLKİYETİNE DÖNÜŞMESİ gerekiyordu.
Bu mesele hala önümüzde ve hayata geçirilmeyi bekliyor. Bu anlamda Orjan’da
1803 konutun 2/3’ü tamamlanıp fiilen kullanıldığı halde site yönetimine
geçilmemesi hem 1163 sayılı kooperatifler yasasına, hem de 634 sayılı Kat
mülkiyeti kanununa açık aykırılık teşkil eden bir durum. Çünkü, 1163 sayılı
Kooperatifler Kanununun 81. Maddesi son derece açık. Konut yapı kooperatifleri anasözleşmede
gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar
adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılır. Yapı
kullanma izninin alınmasını müteakip en
geç bir yıl içinde de ortakların Kat Mülkiyeti
Kanununa göre FERDİ MÜNASEBET işleri
sonuçlandırılır.
PEKİ, BİZ NE YAPTIK? 20 yıllık kooperatif süresini önce 40
yıla, daha sonra da 60 yıla çıkardık. Böylelikle de özellikle son 25 yıl içinde
hem kooperatifin amacının sonlanması, hem de tapuların kat mülkiyetine
dönüşmesi sorununu YILLAR İÇİNDE BİR
KARTOPU GİBİ BÜYÜTTÜK. Bugün baktığımızda sorun o kadar büyük ki görülemiyor.
Öte yandan 634 sayılı yasa kapsamında bir
site yönetimi kurulabilmesi için konutların fiilen teslim edilmiş ve içinde
yaşanmaya başlanmış olması da site yönetimi için yeterli değil. 17.maddedeki şartlar tamamlandığında işte o
zaman site yönetimi oluşturma hazırlıkları başlayabilir. Ki bu bize göre
2/3 çoğunluğun sağlandığı 2014 yılıdır. Demek oluyor ki şu anda olması
gerekenin en az 7 yıl gerisindeyiz.
Şehircilik bakanlığı kooperatife 2017 de
yazdığı yazıda “…yazı
ekinde yer alan tapunun ise kat irtifaklı olduğu, kat mülkiyetine dönüşmediği,
dolayısıyla Kooperatifler Kanunu uyarınca kooperatifin ferdileşme işlemlerinin
gerçekleşmediği görüldüğünden…”ifadesiyle
dosyada ekli bulunan KAT İRTİFAKLI
TAPUYU da kabul etmemiştir. Buradan çıkarılacak sonuç, Orjanda FERDİLEŞME için KAT İRTİFAKLI TAPULARIN
YETERLİ OLMADIĞIDIR. Kooperatif
amacının sonlanabilmesi için kat irtifaklı tapuların kat mülkiyetine dönüşmesi
gerektiğidir. Bu
durum site yönetimi kurulmasına engel değildir ama kooperatif açısından "iskân raporlarını almış kat
irtifaklı tapu sahibi olanların tapularının KAT MÜLKİYETİNE dönüştürülmemesi”
FERDİLEŞME işlemlerinin
gerçekleşmediği anlamına gelmektedir.
Bu yavaştan alış, hatta unutma/unutturma
bir tür kanuna karşı durma değil midir? Olması gerekeni yapmayıp, ertelemelerle zaman kazanmaya çalışmak belki
kurnazca ama hiç de hayrımıza değil. Kooperatif olarak
kalmayı sürdürmenin, kanunlara karşı direnmenin hiçbir bir yararı yok. 1803 KONUTU İÇEREN 343/3 ANAGAYRİMENKULÜN MÜLKİYETİ HALA
KOOPERATİFTE. Ayrıca zaten Kooperatif üzerinde
anagayrimenkule dahil olmayan ve yerleşim planında konut alanı bulunmayan 3
tane daha tapu bulunuyor. O yüzden mümkün olan ilk fırsatta genel
kuruldan FERDİ MÜLKİYETE
GEÇİŞ sürecini başlatacak bir karar alınması son derece önemli.
FERDİLEŞMENİN TAMAMLANMASININ SONUÇLARI NE
OLUR? Orjan’da 1985 yılında kat İrtifakı kuruldu. O yıldan
bu yana herkes tapu müdürlüğünden mavi renkli Kat İrtifakı Tapusunu almış
durumda. Ama Kooperatifin nihai amacı; tamamlanan ve Yapı Kullanma İzni (iskân
raporu)almış konutların birer BAĞIMSIZ
BÖLÜM olarak Kat Mülkiyetli Tapularının verilmesini sağlamak (FERDİLESME-Ferdi Mülkiyete geçiş)
olduğu halde bu güne kadar ne bu yönde bir niyet ne de bir çaba görmedik,
duymadık. Bu kusur ve ihmal ötesi çok ciddi bir durum.
Bakanlığın başvurumuza cevabında : ”Yapı kooperatiflerinin
özellikle site işletme kooperatifine dönüşmesini kolaylaştırmak için 1163
sayılı Kooperatifler Kanunu'nun
"Dağılma sebepleri"
başlıklı 81 inci maddesinin ikinci fıkrasına göre, “Bu
düzenleme ile anasözleşmede gösterilen işlerini tamamlayan ve tüm ortaklar
adına kat mülkiyeti ile tapu tescil işlemlerini gerçekleştiren kooperatiflerin,
tescil işleminden sonra usulüne uygun şekilde anasözleşme değişikliği yaparak
dağılmaya ilişkin hükümler uygulanmaksızın site işletme kooperatifine dönüşmesine
imkân tanınmıştır. Dolayısıyla tüm ortaklar adına kat mülkiyeti ile ferdileşme
gerçekleştirmeyen kooperatiflerin tür değiştiremeyeceği,
değerlendirilmektedir.” (BAKANLIK) ifadesi var.
Bakanlık sonuç olarak Orjan yönetiminin
işletme kooperatifine geçme talebini, dosyadaki kat irtifaklı tapu örneğini de
kabul etmeyerek ve 'ÖNCE FERDİLEŞMEYİ
TAMAMLAYIN' diyerek reddetmiş. Bu arada da ne yapmamız gerektiğini açık
seçik belirtmiş. “Öncelikle
kat mülkiyeti tapusu vererek ferdi münasebete geçmeniz gerekiyor!” diyor.
Ancak bu uyarıya rağmen ARADAN GEÇEN 7 YILA RAĞMEN yine ne bir
duyuru, ne bir yönlendirme, ne de gündem maddesi göremedik. Eski yönetimler
bırakın bu konuda çalışmayı, bazı ortaklarımızın tamamen kendi çabasıyla cins
tashihi yaparak tapularını Kat Mülkiyetine çevirmiş olmalarına da seyirci
kaldılar.
Bu tutum sürdürülürse Bakanlıkla yapılacak
ilk yazışmada kooperatifin daha ağır eleştirilmesi kaçınılmaz olacak. Öte
yandan hem 1163 hem de 634 sayılı yasaya aykırılık nedeniyle açılacak herhangi
bir dava sonucu yönetim kooperatifi dağılma eşiğinde, kendisini de tasfiye
görevlisi durumunda bulabilir. Çünkü ister konut ister
işyeri amaçlı olsun, bütün
yapı kooperatiflerinin ana sözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi
mülkiyete geçilip konutların veya işyerlerinin ortaklar adına tescil
edilmesiyle amaçlarına ulaşmış sayılacakları ve dağılacakları yasa gereği. Yasa
bu su sonun tek istisnasını da açıklamış: “AMACI VE ADI DEĞİŞTİRİLİRSE O TAKDİRDE
DAĞILMAYA İLİŞKİN HÜKÜMLER UYGULANMAZ” diyor.
Bu durumda bilinmesi
gereken bir şey daha var. Varlığı işletme kooperatifine dönüşse bile FERDİ MÜLKİYET TAPULARINI ORTAKLARA
DAĞITTIKTAN SONRA kooperatif artık o SİTEYİ YÖNETEMEZ! Bu yazlık siteler için de, kışlık siteler için de sanayi siteleri
için de geçerli bir kural. Maalesef malikler de haklarını bilmedikleri
için bunu olağan görebiliyorlar.
Ferdileşme sürecinde “Kat irtifaklı tapu sahipleri iskân raporu aldıklarında KAT MALİKİ
olmuş oluyorlar mı?” sorusu akla takılabilir. Cevap şu: 634 teki
kat maliki tanımı "Kat Maliki; Kat Mülkiyeti Kanununa göre yapımı
tamamlanmış ve kullanıma hazır bir binanın bağımsız alanları üzerindeki kat
mülkiyeti hakkına sahip kişilere denir." Bu nedenle zaten almış olduğumuz
kat irtifakı tapularına istinaden kat malikiyiz. Çünkü Kat irtifakı kat
mülkiyetinin bir ön aşamasıdır. Yalnız kat maliki olmak için iskân ruhsatı alma
zorunluluğu var. (Memduh Demir) Ancak “634
sayılı kanunda bu kanuna tabi olmak için kat mülkiyeti tapusu alma şartı yok.
Bu tapuyu verme sorumluluğu yönetimlere, alma sorumluluğu da doğrudan kat
malikine ait”. (GT)
Bu durumda “aralarında
iskân raporu almış, halen konutunda oturan Kat irtifaklı tapu sahipleri de
bulunan 2/3 çoğunluk kendi insiyatifleriyle toplanıp site yönetimi kurabilir
mi?” sorusunun cevabı da uzmanların görüşüne göre “evet”. “Yönetim oluşturabilirsiniz. Yönetim oluşturmazsanız
sorun olur. Çünkü işler yürümez. (Memduh
Demir)
Yönetim planına uyarak tüm işlerinizi yapabilirsiniz. Ortak alan arsa dükkân
varsa işlerlik kazanması gerekiyorsa Site Yönetimi oluşturup aidat ile sitenizi
yaşanır hale getirin”(Kemal
Dikmen) “Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 17.maddesine göre, kat
mülkiyeti kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız
bölümlerin 2/3'ü fiilen kullanılmaya başlanmışsa kat mülkiyeti hükümleri
uygulanabileceğine göre, bu aşamada site yönetiminin teşekkül ettirilmesine
hukuken bir engel yoktur” diye düşünüyorum. (Av.H.Sancar KARACA)
Neticede amacını ve
işlevini tamamlayan kooperatiflerin derhal Genel Kurul’u toplayarak tasfiye
yada dönüşüm sürecini başlatmaları gerekiyor. Genel Kurul toplanmıyor veya kooperatifin dağılması yada işletme
kooperatifine dönüşüm yönünde karar alınamıyorsa konu dava konusu edilebilir. Bu
durumda mahkemenin vereceği
kararla kooperatifin dağılması ve kapatılması gündeme
gelebiliyor. Bu süreci durduracak tek seçenek ana sözleşme değişikliği yaparak İşletme
Kooperatifine dönüşümdür.
Şayet hazırlıklı değilsek, böyle
herhangi bir emrivaki ile karşılaştıktan sonra düşünmeye başlasak bile çok geç
kalmış olmaz mıyız? O zaman
emin olun bu hale düşmek hepimiz için daha sancılı olabilir. O
yüzden gelin bugünden düşünüp hazırlanalım. Meselâ 2021 yılında 1163 sayılı
Kooperatifler kanununa eklenen yeni değişikliklere uyum için süre bitmeden
gerekli düzenleme ve uyum adımlarını atmak zorundayız. Özellikle de
anasözleşmede değişiklik çok önemli.
Çünkü 21/10/2021 tarihinde 7339 sayılı KOOPERATİFLER KANUNU İLE BAZI
KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN’un https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2021/10/20211026-2.htm 11.maddesi
aynen: “MADDE 11 – 1163 sayılı Kanunun 81 inci maddesinin ikinci fıkrasının
birinci ve ikinci cümleleri aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. “Yapı
kooperatifleri, anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi
mülkiyete geçilip konutların ve/veya işyerlerinin ortaklar adına tescil
edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılır. Ancak tescil işleminden sonra
usulüne uygun şekilde anasözleşme değişikliği yapılarak kooperatifin amacının
değiştirilmesi halinde dağılmaya ilişkin hüküm uygulanmaz” şeklinde.
Öte yandan kooperatif anasözleşmemizin https://orjan.com.tr/kurumsal/ana-sozlesme DAĞILMA VE
TASFİYE
başlıklı YEDİNCİ BÖLÜMÜNDE Birleşme
ve Devir (Madde 84), Dağılma Sebepleri (Madde 85), Tasfiye Kurulu (Madde 86) ve
Tasfiye Kurulunun Görevleri ve Tasfiyenin Yürütülmesi(Madde 87) ise
hala değiştirilmedi. Kaldı ki 26 maddelik aynı kanunun başta KOOPBİS (3 ve 4.maddeler) olmak üzere uyum gerektiren başka maddeleri
de var. Özellikle vurgulanması gereken nokta; 7339 sayılı değişiklik kanununun 19.maddesi
ile eklenen GEÇİCİ MADDE 9’da “..Kooperatifler
ve üst kuruluşları, anasözleşmelerini en geç üç yıl içinde bu Kanun hükümlerine
intibak ettirmek zorundadır. Anasözleşmelerini intibak ettirmeyen kooperatif ve
üst kuruluşları dağılmış sayılır…”hükmü bulunuyor. Bu çok ciddi bir
uyarı. Demek ki önümüzdeki bir yıllık süre Orjan için son derece önemli ve
stratejik. Gereği
yapılmazsa duvara çarpmış gibi olacağız.
Konu ile ilgili
aydınlatılması gereken son konu; FERDİLEŞMENİN
KOOPERATİFLE VE SİTE YÖNETİMİ İLE İLGİSİ NEDİR? sorusudur. Belki birileri için çarpıcı ve şaşırtıcı gelebilir ama ORJAN ASLA YASAL ANLAMDA BİR SİTE DEĞİLDİR, OLMADI
DA. Gelecekte öyle olacağı kesin, ama bugün için değil. Konuşmalarda, yazılı paylaşım, öneri, yorum ya da eleştirilerde hep bu
adın kullanıldığını hepimiz biliyoruz. O kadar yaygın ki, henüz yasal olarak
site yönetimine geçmeden bir site olduğumuzu içselleştirmiş durumdayız. Neticede
kooperatif ne olacaksa olacak, onunla eş zamanlı olarak da 634 sayılı yasa ve yönetim planına göre kat
malikleri kurulunun oluşmasıyla; yönetim planının güncellenmesi
ve site yönetiminin işlemesi de başlamış olacak.
FERDİLEŞME 1803 kooperatif ortağının da “YAPI KULLANMA İZİN BELGELERİNİ VE KAT MÜLKİYETİ
TAPULARINI” alması ise; 1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 81.maddesine göre konutları
inşa etme ve ferdileşmeyi yapmanın sorumlusu Yönetim Kurulu olduğu halde, hala
bazı konutlar yapılamadığı gibi ferdileşme sorumluluğunu da yerine
getirmemiştir. Ferdileşme işlemleri yıllara yayılmış olarak her kat maliki tarafından
yapılmak zorunda kalmıştır. Bu şart oluştuğunda konut yapı kooperatifi işletme
kooperatifine geçebilir /veya kendini tasfiye edebilir. Ama “Bu şartın site yönetimine geçişle bir ilgisi yoktur
ve gerçekleşmese de site yönetimine geçiş yapılır”. (GT) Neden?
Çünkü 634 sayılı kanunun 17.nci madde üçüncü fıkrası “Kat
irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız
bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine
geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri
uygulanır” diyor da ondan.
Sonuç
olarak proje tamamlanıp konutlar bittiğinde elimizdeki kat irtifaklı
tapuların kat mülkiyeti tapusuna dönüşmesi şarttı. Somut olarak bu işlemin de iskân raporunun alınmasını
takip eden bir yıl içinde olması gerekiyordu. Ayrıca 2/3 çoğunluğun sağlandığı
andan itibaren de ORJANDA SİTE YÖNETİMİ kurulmalıydı. Kooperatif
yönetimleri Orjanı KOOPERATİF OLARAK ama sanki BİR SİTE YÖNETİMİ İMİŞ GİBİ yönetemezler. Bunu hala bir seçenekmiş gibi gören, düşünen pek çok insan var aramızda.
Konuşurken, yazarken “bu da nereden çıktı?” diyenler
oldukça fazla. Neden? Çünkü, Kooperatif yönetimleri özellikle son 25 yıldır
kendilerini böyle ”…miş gibi”
lanse ettiler. Orjan bundan dolayı maalesef bunca yıldır bir site
yönetimi altında yaşadığını sandı. Hâlbuki öyle değildi.
Ertelemeler ve süre uzatmalar o kadar normal hale getirdi ki bu durumu; o kadar
alıştık ki halimize sonunda başka yoldan gitmemiz gerektiğini aklımıza bile getirmiyoruz.
Hatta bu konuda temelsiz münakaşalara dahi girebiliyoruz.
Orjan
Konut Yapı kooperatifi 1163 sayılı Kooperatifler kanunu ve Ana sözleşme
çerçevesinde 46 yıldır varlığını sürdürüyor. Konut siteleri ise 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yönetim Planına
göre kurulup, yönetilmekte. Site yönetimlerinin oluşturulabilmesi
için de ilk olarak kat maliklerinin en az 3'te 1'inin "Genel Kurul"
çağrısı üzerine toplanması gerekiyor. Yönetim seçimi işte bu kat malikleri
genel kurul toplantısında yapılacak. Toplantı sonrasında; yönetime seçilen kişi
"Site yöneticisi" oluyor. Birden fazla kişi
seçilmesi halinde ise; artık bir "Yönetim Kurulu"ndan
söz edilmekte.
Peki “site” nedir, ne Kooperatiften
ne farkı var? Site kelimesinin kökeni, Latince'deki "çite" kelimesiymiş.
Dilimize Fransızca'dan geçmiş bir sözcük. Sözlüklere göre “belirli
amaçlarla kurulmuş, oluşturulmuş konut topluluğuna” site deniyor. Kelime anlamı olarak “kent ve şehir”olgusuyla doğrudan alâkalı
bir kavram. Bu nedenle site için bir tür “toplu konut yerleşkesi”
diyebiliriz. Bir veya birden fazla imar parseli üzerinde, belli
bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış birden çok konut yapısını içinde
barındıran alana "SİTE" deniyor. Dayanağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu.
1163 sayılı Kooperatifler Kanununa https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.1163.pdf göre
kurulmuş ve faaliyet gösteren bugünkü Orjan ise eski ve büyük bir yazlık KONUT KOOPERATİFİ. Ama neticede bir
yapı Kooperatifi olarak da amacımız “konutların
ve kat mülkiyetli tapuların teslim ve tescili”yle sınırlı. Teşbihte
hata olmaz kooperatifi bir müteahhit gibi görebiliriz. Öte yandan aslında site yönetimi süreci daha kat irtifakı kurulurken, 1985 yılında
tapuya tescil edilen YÖNETİM
PLANI ile başlamıştı. Kat
irtifaklı tapularımızı da sonraki yıllarda gruplar halinde veya peyderpey
bireysel taleplerle aldık. Aradan 40 yıl geçti hala kooperatif olarak devam
ediyoruz. Oysa “Bana göre 634 sayılı kat mülkiyeti kanununun 17. maddesi gereğince
site yönetimine geçişin önünde hiçbir yasal engel yok. Kaldı ki bu yasaya göre
hazırlanmış 1985 tarihli Yönetim Planı da var.” (GT)
Peki, “mevcut
yasaya ve yönetim planlarına göre kat irtifaklı tapu sahipleri diğer kat malikleri
gibi toplantılara katılıp oy kullanabilirler mi?” Bir uzman bu konuda şöyle
demiş: “Kat irtifaklı veya kat mülkiyeti fark etmez
toplantılara katılıp oy kullanabilirsiniz. Bunun yasal dayanağı 634 sayılı kat mülkiyeti
kanunudur.” (Memduh Demir)
1163 ile 634 farklı iki yasa. Birbirine
karıştırılmamalı. Birinde kooperatifin amacını tamamlayıp tasfiyesine yada
şekil değiştirmesine giden bir süreç var diğerinde ısrarla önü kesilmek istenen
site yönetimi kurulması. Meselenin kesişim
noktası her ikisinin de ortak noktası gibi görünen ve ısrarla geciktirilen
FERDİLEŞME ile ilgili. O yüzden bugün temel sorunumuz; Konutu biten iskân
almış halen oturmakta olan ortaklarımızın neden hala tam olarak KAT MÜLKİYETİ hakkına sahip olamamaları
ve neden hala SİTE YÖNETİMİNE
geçememiş olmamızdır. Bu sorunun bu güne kadar geciktirilmiş olması gerçekten
Orjan için çok ciddi bir problem.
İşin uzmanları da; “kooperatiflerde
ferdileşme işlemi tamamlanırken, kooperatif adına kayıtlı bağımsız bölüm kalmadığında
zaten kooperatifin ismi pasif durumda kalır”. (Av.İrfan KÖK) Kanun
“Kooperatif
ana sözleşmede gösterilen islerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip
konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılır.
Ancak, tescil tarihinden itibaren altı ay içerisinde usulüne uygun şekilde ana
sözleşme değişikliği yapılarak kooperatifin amacının ve türünün değiştirilmesi
halinde dağılmaya ilişkin hüküm uygulanmaz” şeklindedir
(Av.Serdar USTA)dediğine göre
seçeneklerimiz belli, yol haritamız nettir.
Kooperatif
açısından Ferdileşme bir zorunluluk, ancak SİTE YÖNETİMİ kurulmasının şartı
değildir. Site yönetimi kurulması için
17.maddeye göre kat irtifak sahibi 2/3 çoğunluk yeterli. Sonuçta tüm kat
malikleri kooperatif amacı çerçevesinde eninde sonunda kat mülkiyet tapularını
alacaklar zaten. Bu süre konutlar bitip iskân raporu
alındığında işlemeye başlamıştı. Sadece
sürecin TAMAMLANMASI GEREKİYOR. Ama Konutların üçte ikisi fiilen kullanılıyorsa artık
site yönetimine geçme bir tercih değil, zorunluluk haline gelmiş oluyor. Bu yüzden Ne yapabileceğimizi vaktinden evvel düşünüp ona
göre hareket etmek mecburiyetindeyiz. SONUÇ OLARAK ENİNDE SONUNDA SİTE YÖNETİMİNE GEÇMİŞ OLMAYACAĞIZ MI? Kooperatif olarak
kalmayı sürdürmenin, kanunlara karşı direnmenin, hiçbir bir yararı yok. Bir
denetim sonucunda, YASAL BİR DEĞİŞİKLİK
ya da bir mahkeme kararıyla “buraya
kadar!” denilirse daha mı iyi olacak. Korkularımızı ve
tereddütlerimizi aşmak için öncelikle onlarla yüzleşmemiz gerekiyor.
Orjan için 2031’e kadar önümüzdeki 7 yılda
takip edilecek istikamet ve gidilecek yol apaçık belli. Bu yüzden günün güncel
sorunları kadar, belki onlardan daha fazla mümkün olduğu kadar geleceğe dair düşünmeye
de çalışmalıyız. Çünkü karşımızda duran, yolumuzu tıkayan sorun FERDİLEŞMENİN TAMAMLANMASI ise asıl
odaklanılması gereken mesele de SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİNİ başlatabilmektir. Artan yoğunlukta bu
konuda düşünmeye, fikir üretmeye ve birlik beraberliğe ihtiyacımız var.
Neticede ORJAN’IN GELECEĞİ bu.
BU DURUMDA
HANGİ “SORUNLARLA” KARŞI KARŞIYAYIZ:
Srn 04.01: Yıllardır ertelenen FERDİLEŞME (Ferdi mülkiyete geçiş) SÜRECİ tamamlanmalı. (Srn01.11 ve Srn 02.03 ile bağlantılıdır.)
Srn 04.02: Kat İrtifaklı tapuların KAT MÜLKİYETİNE DÖNÜŞMESİ SÜRECİ BAŞLATILMALI.
(Srn01.11 ve Srn 02.03 ve sorunlarla bağlantılıdır)
Srn 04.03: ORJANIN
SİTE YÖNETİMİNE GEÇİŞ SÜRECİ BAŞLAMALI. (Sr.01.06,
Sr.01.15, Srn 01.24 ve Srn03.03 ile bağlantılıdır)
Srn 04.04: Orjan henüz yasal anlamda bir site değil, yönetimler
onu KOOPERATİF OLARAK ama sanki BİR
SİTE YÖNETİMİ İMİŞ GİBİ yönetemezler.
Srn 04.05: 2021
de çıkan 7339 sayılı kooperatifler
kanunu ile bazı kanunlarda değişiklik yapılmasına dair kanun uyarınca ORJAN ANASÖZLEŞMESİ TANINAN SÜRE İÇİNDE
BU KANUN HÜKÜMLERİNE İNTİBAK ETTİRİLMELİ.
KISA, ORTA VE UZUN VADELİ HEDEFLER:
Bir önceki aşamada yapılan durum analizi, değerlendirme, tespitlerden yola çıkılarak karşı karşıya olduğumuz sorunlara çözüm olmak üzere; Yakın (2025), orta (2026-2029) ve uzun vadede (2030-2037) “HEDEFLERIMIZ” neler olmalı?
Hdf 04.01: Srn 04.01 numaralı sorun için çözüm olmak üzere;
Srn.01.11 bağlamında Hdf.01.11 ve Hdf 02.03 hedeflerle bağlantılıdır.
Hdf 04.02: Srn 04.02
numaralı sorun için çözüm olmak üzere; Srn.01.11 ve
Srn 02.03 sorunlar bağlamında Hdf.01.11 ve Hdf.02.03 hedeflerle
bağlantılıdır.
Hdf 04.03: Srn 04.03 numaralı sorun için çözüm olmak üzere;
Hdf.01.06, Hdf.01.15, Hdf.01.24 ve Hdf 02.04 hedef ile bağlantılıdır.
Hdf 04.04: Srn 04.04 numaralı sorun için çözüm olmak
üzere; Srn.01.06, Srn.01.15 ve Srn.01.24 Srn 02.04 sorunları da dikkate
alınarak, Hdf.01.06, Hdf.01.15, Hdf.01.24 ve Hdf 02.04 hedefleri takip edilir.
Hdf 04.05: Srn 04.05 numaralı sorun için çözüm olmak
üzere; 7339 sayılı kanun uyarınca YAPILMASI GEREKEN ORJAN ANASÖZLEŞME
DEĞİŞİKLİĞİNİN gerçekleştirilmesi.
HEDEFLERE ULAŞTIRACAK STRATEJİLER:
Çalıştay sonunda
düzenlenecek SONUÇ RAPORUNDA yeralmak üzere belirlenen hedeflere ulaştıracak STRATEJİLER neler olabilir? Nasıl bir yol haritası öneriyorsunuz?
Haziran 2025
SEÇİMLİ genel kuruluna kadar;
Str.04.2025.01:
Srn 04.03
numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.04.03 hedefini gerçekleştirmek üzere;
Sr.01.06, Sr.01.15, Srn 01.24 ve Srn 03.03 numaralı sorunlar bağlamında
Hdf.01.06, Hdf.01.15 ve Hdf.01.24 hedefleriyle bağlantılı olarak; (Ek: Yapı kooperatifi halinin sonlandırılması
ile işletme kooperatifi ve site yönetimi konularında gereğinin yapılabilmesine
yönelik genel kuruldan önce konulacak gündem maddesinin açıklaması yapılmalı.
Bunun için Çalıştay raporunda tespit edilen sorunlardan hareketle önerilen
hedef ve stratejilerden yararlanılmalı. Böylece ortaklar kooperatif yönetiminin
site yönetimi olmadığını, görev ve hizmet farklılığı olduğunu, yapı kooperatifi
halinin er geç terk etme zorunluluğu olduğunu anlamalıdır. (YE) devamında;
Str.01.2025.06, Str.01.2027.05, Str.01.2029.02, Str.01.2031.01 ve
Str.01.2031.04 ve Str.03.2025.02 stratejileri uygulanılarak sonuca
gidilecektir.
Str.04.2025.02: Srn 04.04 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.04.04 hedefini gerçekleştirmek üzere; Srn.01.06, Srn.01.15 ve Srn.01.24 Srn 02.04 sorunları da dikkate alınıp Hdf.01.06, Hdf.01.15, Hdf.01.24 ve Hdf 02.04 hedefleri takip edilerek, Str.01.2025.06, Str.01.2027.05, Str.01.2029.02, Str.01.2031.01 ve Str.01.2031.04, Str.03.2025.02 ve Str.04.2025.01 stratejileri uygulanarak sonuç alınacaktır.
Haziran 2026 genel kuruluna kadar;
Str.04.2026.01: Srn 04.02 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.04.02 (Hdf.02.03 ile aynı)
hedefini gerçekleştirmek üzere; 1163 sayılı kanunun 81. Maddesi uyarınca Orjan
Ortaklarına KAT MÜLKİYETLİ TAPULARININ
VERİLEBİLMESİ için GENEL KURULDAN
KARAR ALINARAK tapu müdürlüğü ve belediye nezdinde gereken hazırlığın
başlatılması Srn.01.11 ve Srn 02.03
sorunlar bağlamında Hdf.01.11 ve Hdf.02.03 hedeflerle bağlantılı olarak
Str.01.2026.06 ve Str.01.2027.01 stratejileri uygulanarak gerçekleştirilmeli ve
Str.02.2027.02 stratejisiyle sonuçlandırılmalıdır.
Str.04.04.2026.02: Srn 04.05 numaralı sorun için çözüm ve Hdf 04.05 hedefini gerçekleştirmek üzere; 7339 sayılı kanun uyarınca YAPILMASI GEREKEN ORJAN ANASÖZLEŞME DEĞİŞİKLİĞİNİN genel kurulda onaylanması.
Haziran 2027 genel kuruluna kadar;
Str.04.2027.01: Srn 04.01 numaralı sorun için çözüm olmak ve Hdf.04.01
hedefini gerçekleştirmek üzere; Srn.01.11 ile Srn.02.03 da dikkate alınarak
Hdf.01.11 ve Hdf 02.03 hedefi kapsamında Str.01.2026.06, Str.01.2027.01 ve
Str.02.2027.02 stratejileri uygulanarak gerçekleştirilir.