15 Ekim 2023 Pazar 19:30 ORJAN POSTASI.........................................Bunları Biliyor musunuz? (I)

BUNLARI BİLİYOR MUSUNUZ?

1- ORJAN Konut Kapı Kooperatifinin tabi olduğu 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu ile Ana Sözleşmesinin (1978 tarihli) aşağıdaki önemli maddelerine göre ORJAN Konut Yapı Kooperatifinin görevinin, bir ‘’inşaat müteahhidi gibi’’ sadece ‘’üyelerine konut ve alt/üst yapı tesislerini inşa etmek’’ olduğunu ancak “siteyi yönetme yetkisinin olmadığını” biliyor musunuz?

1163 sayılı Kooperatifler Kanunu:

Madde 1- Tüzel kişiliği haiz olmak üzere ortaklarının belirli ‘’ekonomik menfaatlerini ve özellikle meslek ve geçimlerine ait ihtiyaçlarını işgücü ve parasal katkılarıyla karşılıklı yardım, dayanışma ve kefalet suretiyle sağlayıp korumak amacıyla’’ gerçek ve tüzel kişiler tarafından kurulan değişir ortaklı ve değişir sermayeli ortaklıklara kooperatif denir.

DİKKAT! Bu maddede ‘’bir siteyi yönetme’’ amacı var mı?

Madde 2- Yapı kooperatifleri ile konusuna taşınmaz mal temliki dâhil bulunan diğer kooperatiflerin Ana sözleşmelerinde ortaklara ‘’taşınmaz mal temlik edilebileceği’’ hakkındaki taahhütler başka bir resmî şekil aranmaksızın muteberdir.

DİKKAT! Bu maddede ‘’bir siteyi yönetme’’ amacı var mı?

Ana Sözleşme (1978 tarihli):

Madde 6- Kooperatifin amacı, ‘’ortaklarının konut ihtiyaçlarını karşılamaktır’’. Bu amaçla kooperatif arsa ve arazi satın alır, birleştirir imar planına uygun biçimde böldürerek altyapı, plan, proje ve maliyet hesapları hazırlar ve ‘’ortaklarına konut yaptırır’’. Yaptırılan konutların mülkiyetini bu ana sözleşmede yazılı esaslara göre ortaklarına aktarır. Ortaklarının sosyal, kültürel ve ekonomik ihtiyaçlarını karşılamak üzere ‘’gerekli tesisleri kurar, bu tesisleri işletir veya kiraya verir.’’

DİKKAT! Bu maddede ‘’bir siteyi yönetme’’ amacı var mı?

Madde 85- Kooperatif ana sözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ‘’ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılır’’. Ancak, tescil tarihinden itibaren altı ay içerisinde usulüne uygun şekilde ana sözleşme değişikliği yapılarak kooperatifin amacının ve ‘’türünün değiştirilmesi’’ halinde dağılmaya ilişkin hüküm uygulanmaz.

AÇIKLAMA: Kooperatif Yönetimleri, yaklaşık 20 adet su basmanını konuta dönüştüremediğinden bu madde uygulanamamıştır. Yani kooperatif hem dağıtılamamakta hem de türü değiştirilememekte yani İşletme Kooperatifine dönüştürülememektedir. Bunun sebebi de kooperatif genel kurulunun, kuruluş yıllarında aldığı yanlış kararlardır.

2- ORJAN Sitesinin “2014 yılından beri tabi olduğu ancak kooperatif yönetim kurulunun uygulamadığı” 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun aşağıdaki önemli maddelerini ve bu kanununa göre, “2014 tarihinden itibaren üyelerin 2/3’ü kat irtifakı veya kat mülkiyeti tapularını aldıklarından” ORJAN Sitesinde ‘’site yönetim kurulunun kurulmasının’’ şart olduğunu biliyor musunuz?

Madde 15- Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartıyla, Medenî Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.

Madde 16- Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.

Madde 17- (Ek fıkra: 13 /04 /1983- 2814/7 Md.) Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi ana gayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır. 

(AÇIKLAMA: Bu maddeye göre 2014 tarihinde ORJAN Sitesinde konutların 2/3’ünden fazlası kat irtifakı veya kat mülkiyeti tapularını aldıklarından, bu kanunun 9ncu Bölümünde açıklanan esaslara göre ORJAN Sitesinde Toplu Yapı/Site Yönetim Kurulunun kurulması gerekir.)

Madde 66- (Ek madde: 14 /11 /2007-5711 S.K./22.mad.) Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.

(AÇIKLAMA: Bu tarife göre, 343/3 No.lu imar parseli üzerinde ve yerleşim planında bulunan konutları kapsayan ORJAN Sitesi de Toplu Yapıdır. 

Madde 27 – Ana gayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.

(AÇIKLAMA: Bu maddedeki ana gayrimenkulün ORJAN Sitesindeki karşılığı 95 adet Bloğun her biri, kat malikleri kurulu da bu bloklardaki kat maliklerinin tümüdür.)

Madde 28- Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime alt diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, ana gayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.

(AÇIKLAMA: Konut Yapı Kooperatifi konutları inşa ettirirken, inşası tamamlanan konutların kat malikleri bu kanunun 12nci maddesinde göre kat irtifaklı tapularını almaları için bir yönetim planı gerektiğinden Yönetim Kurulu 1985 yılında yönetim planını usulen hazırlamış ancak bunu uygulamamıştır.)

Madde 69- (Ek madde: 14/11/2007-5711 S.K./22. Mad.) Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir.

Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, ada temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Toplu yapı temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.

(AÇIKLAMA: ORJAN Sitesinde 95 Blok Yapı olduğundan, her bloktaki kat malikleri toplu yapı kat malikleri kuruludur. Her toplu yapıyı bu kurulların seçeceği bir yöneticinin yönetmesi ve yöneticiyi de bir deneticinin denetlemesi gerekir. Her bloğun yöneticisi toplu yapı temsilciler kurulunun bir üyesi olduğundan ORJAN Sitesinde 95 Yöneticiden oluşan Temsilciler Kurulunun teşkil edilmesi gerekir. Bu kurul, Konut Yapı Kooperatifindeki Genel Kurulun karşılığıdır.)

Madde 71- (Ek madde: 14/11/2007-5711 S.K./22. Mad.) Yönetim plânında başka türlü düzenlenmedikçe, blok kat malikleri kurulu blok için, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için, toplu yapı temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atar. Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir. Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi ise, toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile atanır. 

(AÇIKLAMA: Bu maddeye göre Site Yöneticisi ve Deneticisi, Site Temsilciler Kurulu tarafından seçilir. Bu yönetici ve denetici, Konut Yapı Kooperatifindeki Yönetim ve Denetim Kurullarının karşılığıdır.)

3- Site yönetiminin kurulması için konut yapı kooperatifinin tasfiye edilmesinin ‘’şart olmadığını,’’ bir sitede hem ‘’site yönetiminin hem de kooperatif yönetiminin olabileceğini’’ ancak bunların görevlerinin farklı olduğunu yani, site yönetim kurulunun görevinin, ‘’siteyi yönetmek’’; konut yapı veya işletme kooperatifinin görevinin ise, ‘’sitenin ortak alanlarının bakım ve onarımlarını yapmak’’ olduğunu biliyor musunuz?

4-Bu yönetim kurulundan önce 2010-2021 tarihlerinde görev yapan Konut Yapı Kooperatifi Yönetim Kurulunun, ‘’site yönetim kurulunun kurulmasını engellediğini,’’ görevi ve yetkisi olmadığı halde 2014 tarihinden bu yana ‘’ORJAN Sitesini kanunlara ve ana sözleşmesine aykırı olarak yönetmeye devam ettiğini’’ ve bu nedenle 2014 tarihinden itibaren kooperatif genel kurulunun ‘’site yönetimiyle ilgili aldığı bütün kararların yasalara aykırı olduğunu,’’ biliyor musunuz?

5-Komşu DENETKO ve HABERKENT Sitelerinde, ‘’site yönetimlerinin kurulduğunu,” biliyor musunuz?

6-Şu ana görevlerin, kurulması engellenen “site yönetim kuruluna ait” olduğunu biliyor musunuz?

“Sitenin yönetimi, güvenlik hizmeti, sosyal tesislerin veya işletmelerin yönetimi, bütçenin hazırlanması, kat maliklerinden/üyelerden aidatların toplanması, ortak yerlerinin kullanılması, bakım ve onarımlarının yapılması”.

15 Ekim 2023, Güray Tekin