05 Ocak 2022 Salı 22:30 ORJAN POSTASI.............................................Bir zamanlar uygulanmıştı, ya sonra?

Bir zamanlar uygulanmıştı, ya sonra?

Geçen hafta 1986 yılında hazırlanarak tapuya tescil edilen “YÖNETİM PLANINI” gündeme getirmiş ve 9.ncu maddeye kadar da açıklamıştım. Hepimizin imza atmış sayıldığı o yönetim planı 35 yıldır kooperatif yönetiminin elinde. Ama kaçımız biliyoruz, kaçımız öneminden haberdar? En garibi de bilenlerin bile elinin altındaki belgeyi unutmuş olması.

Sanıyorum 10 yıl kadar kısmen uygulandıktan sonra, bir kenara itilip unutulan “Yönetim plan”ının bu hafta 9, 10, 11 ve 12.nci maddeleriyle devam edeceğiz. Bu konu ve sıradaki maddeler oldukça önemli. Yazıların uzun olmaması için konuyu üç haftaya yaymak zorunda kaldım. Ama, her birinde oldukça şaşırtıcı gerçekler okuyacaksınız, hazır olun.

Orjan’ın yönetim planının bu hafta paylaşacağım 9.ncu maddesi “Kat malikleri kendi bağımsız bölümleri ve bu yönetim planı ile kendilerine gösterilen bahçe ve ortak yerleri kullanırken hüsniyet kurallarına uymak zorundadır” kuralıyla başlıyor. Devamındaki bendler “Özellikle aşağıdaki yazılı hususları yapamazlar” başlığı altında Orjan’ı bildiğini sanan bizler için çok daha şaşırtıcı ve sarsıcı ifadeler içeriyor. 

Kolay anlaşılabilmesi için öncelikle maddeye ait toplam 14 bendi iki ana grup halinde ele almak istiyorum. 9 bendlik ilk grup kentlerde hepimizin aşina olduğu bazı birlikte yaşama kurallarını sıralamış:

“a) Bağımsız bölümlerin balkon ve pencerelerinden halı, kilim vs. gibi şeyler silkemezler, su, çöp ve benzeri malzemeleri dökemez veya atamazlar.

b) Kendi bağımsız bölümü ortak yerlerde kat malikleri kurulunca izin verilmedikçe kedi, köpek ve tavuk gibi vesaire hayvan besleyemez, barındıramazlar.

c) Bağımsız bölümlerde eklenti ve ortak yerler ile sitenin orta alanlarında patlayıcı ve pis kokulu maddeler bulunduramaz, kendilerine ayrılan yerler dışındaki ortak yerlere hiç bir şey bırakamazlar.

d) Özellikle gece yatma saatlerinde gürültü yapacak şekilde çamaşır makinesi radyo, taksi klaksonu vs. araçlar kullanılmasında site sakinlerini rahatsız edemezler bunlar içinde site içinde hareket eden motorlu taşıtların klakson çalmaları gündüz ve gece yasaktır.

e) Kat malikleri kendi bağımsız bölümlerinde diğer kat maliklerini rahatsız edecek şekilde grup toplantıları düzenleyemez, eğlence tertip edemezler.

i) Her kat maliki sağlık koşullarına uygun olarak yönetim kurulunca saptanacak kapaklı bir çöp bidonu edinmek zorundadırlar.

j) Ayrıca bir karara gerek olmaksızın tüm kat malikleri çevrenin sinek, sivrisinek ve diğer zararlılara karşı ilaçlanmasına ilişkin masraflara katılmak zorundadırlar.

l) Arabaların konulması için ayrılacak yerler dışında her hangi bir yere oto vesaiti gibi araçlar gelişi güzel park edilemeyecektir.

ı) Tüm kat malikleri ilk plajla ilk bloklar arasında yeterli mesafe bırakılarak yapılacak gazino, kafeteryasının işletilmesine peşinen muvafakat etmişlerdir.”

Kuşkusuz bu kurallar büyük şehirlerdeki sitelerde ya da en azından apartmanlarda yaşayan ortaklarımıza tanıdık gelmiştir. Kuşkusuz eksik olabilir, düzeltilmesi güncellenmesi gereken noktaları olabilir. Ama 35 sene evvel yazılmış olduğunu unutmayalım. Bunlar üç aşağı beş yukarı bir arada yaşamak için gerekli kurallar. Çok iyi bildiğimizi düşündüğümüz sorumluluklar. Ama elbette içinde Orjana uyarlanınca bugün için oldukça şaşırtıcı gelebilecek şeyler de var.

Örneğin Orjan’da “patili dostlar”la ilgili tartışmaları hatırlayacak olursak; “b) Kendi bağımsız bölümü ortak yerlerde kat malikleri kurulunca izin verilmedikçe kedi, köpek ve tavuk gibi vesaire hayvan besleyemez, barındıramazlar” cümlesi bunlardan biri. Keza d, e ve l bendleri de orjandaki şikayetleri takip edenler için “Allah, Allah! Bunlar da mı varmış?” dedirtecek cinsten kurallar.

Peki ya ikinci grupta yer alan, “f) Sitenin genel görünümü beyaz serpme, doğramalar doğal ahşap rengi olup bu görünüm yönetim kurulu kararları ile değiştirilmedikçe kat maliklerince değiştirilmesi veya başka başka renklerle boyanması kesinlikle yasaktır” ifadesini ne yapacağız? Daha da şaşırtıcı olanı, “g) Bağımsız bölümlere ilave veya tadilat yapılması halinde genel dış görünüme ters düşmesi göz önüne alınarak bu gibi ilavelere dair sitenin serpme, doğal ahşap renk uyumu sağlanması amaç olup, buna ancak yönetim kurulu kararının alınmasından sonradır ki ilave ve tadilatlar yapılabilecektir. Esas itibariyle tip planımız dışında ilave ve ek tesisat, tadilat yapılmaması esastır” bendi.

Şaşırdınız mı? İyice merak ettirmeden bu grup bendleri sıralayıp açığa çıkaralım:

“f) Sitenin genel görünümü beyaz serpme, doğramalar doğal ahşap rengi olup bu görünüm yönetim kurulu kararları ile değiştirilmedikçe kat maliklerince değiştirilmesi veya başka başka renklerle boyanması kesinlikle yasaktır.

g) Bağımsız bölümlere ilave veya tadilat yapılması halinde genel dış görünüme ters düşmesi göz önüne alınarak bu gibi ilavelere dair sitenin serpme, doğal ahşap renk uyumu sağlanması amaç olup, buna ancak yönetim kurulu kararının alınmasından sonradır ki ilave ve tadilatlar yapılabilecektir. Esas itibariyle tip planımız dışında ilave ve ek tesisat, tadilat yapılmaması esastır.

h) Ortak yerler olarak belirlenen bahçe ve otoparklar, plaj ve orta alan KAT MALİKLERİ KURULUNCA KARAR ALINMAKSIZIN hiç bir tesis, tadilat ekim ve dikim yapılamaz.

k) Bağımsız bölüm teraslarının gölgelendirilmesinde doğal malzemelerden yararlanmaya özen gösterilecek genel görünüme ters düşecek renklerde branda, ondülin, eternit ve benzeri yapay malzemeler kullanılmayacak ve görüntünün engellenmemesine dikkat edilecektir.

l) Kat malikleri ön ve arkada bulunan bahçelerin duvarlarının yapım işlemlerini yönetim kurulunca tespit edilecek standartlara uygun olarak yapmak veya duvarların toptan yaptırılmasına karar verilmesi halinde kat malikleri yapılacak masrafa iştirak edecektir.

Kooperatifin 85-95 yılları arasında mimar-mühendis bir kontrol elemanı vardı. O dönem bildiğiniz gibi konutların genel kurulca belirlenmiş sürelerle sınırlı plana uymak kaydıyla herkesin serbestçe yapabilmesi imkanı getirilmişti. Çünkü konutların kooperatif tarafından müteahhitlere yaptırılması olumsuz sonuçlanmış, işin hızlandırılması için ortakların kendilerine bırakılmıştı. Ama bu karmaşık faaliyetin de plana uygunluğunun denetlenmesi gerekiyordu.

İşte o dönem bilinçli değil (çünkü yönetim planının yürütülmesi sorumluluğunda belirsizlik vardı) ama inşaat işlerinin bir parçası olarak bu maddeden yararlanılmıştı. Hatırlayanlar olacaktır plan dışı tadilatlara engel olmak, dış görünümün beyaz serpme, doğramaların doğal ahşap rengi olması konularında oldukça katı davranılıyordu. Ama konutların tamamlandığı 1995-2005 yılları arasında ne kontrol mühendisi istihdam edildi, ne de bu kurallar hatırlandı.

Şimdi bu maddenin; konutlara ilave tadilatlardan, ön ve arkada bulunan bahçelerin duvarlarının yapımına kadar “yapılamaz!” dediklerini 16 yıldır niye yapıp durduğumuzu sorsam, “nereden çıktı” mı diyeceksiniz? Peki ya bunca yıldır yönetim planının neden güncellenmediğini sorsam, şaşırır mısınız? Kuralları uygulama durumunda olan Kooperatif Genel Kurulunun ve yönetimlerinin bunca yıllık ihmallerinden söz etsem neye yarar ki? Ya peki “KAT MALİKİ”, “KAT MALİKLERİ KURULU” ya da “SİTE YÖNETİMİ” olup olmadığı meselesine el atsam kafanız daha da karışır mı? Belki de “işin mi yok” deyip gülersiniz değil mi?

Siz gülün, gülün! O KAÇINILMAZ GÜN (Site yönetimine geçildiğinde) GELDİĞİNDE BU KEZ NE YAPACAĞINIZI ŞAŞIRACAKSINIZ. Nitekim işte Yönetim planının takip eden 10.ncu maddesi yine 634 sayılı Kat mülkiyeti kanununa atıfta bulunuyor: “Madde-10) Siteye bağımsız bölüm ilavesi hakkında kat mülkiyeti kanununun 44. maddesi  [1] uygulanacaktır.” Konu bu defa “kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi” ile ilgili.

Maddenin son iki fıkrası bu tür işlerin ancak nasıl yapılabileceğini de izah etmiş:  “Bu nitelikteki ilave ve genişletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katılmak istemiyen kat maliklerinin arsa paylarından, bu ilaveler sebebiyle azalan kısmın, ilaveyi yaptıranların bağımsız bölümlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi senette belirtilir. Bu takdirde, yeni bağımsız bölümün yapılmasına katılmıyan kat maliklerinin arsa paylarından yeni tahsis sebebiyle azalan kısmın bedeli kendilerine ödenmek şartiyle, yeni yapılan bağımsız bölüm, kat irtifakı kurulmasına dair olan eski resmi senet gereğince kat mülkiyetine çevrilerek onu yaptıranın mülkü veya yaptıranların ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına yeni malik veya malikler adına tescil edilir.”

Nasıl? Maddeyi çok iyi anlamadınız değil mi? Anadolu’da bir söz var: “DANANIN BÜYÜĞÜ AHIRDA!” İşte tam da bu yüzden mevcut yönetim planının ciddiye alınması ve en kısa sürede ferdi mülkiyete geçerek güncellenmesi gerektiğini söylemeye çalışıyorum.

11.nci madde, “Bağımsız bölümü veya eklentisini bu yönetim planının 3. maddesine aykırı olarak kullanan kat malikleri” hakkında. Yani “..kat mülkiyeti kütüğündeki bu meskenlerin sadece konut ve pansiyon olarak kullanılabileceği”ne dair. Madde aksine durumlarda malik “yapılan ihtara ve tembihlere rağmen tutumunu değiştirmezse kat mülkiyeti yasasının 25. maddesi gereğince kendisine ait bağımsız bölümün mülkiyetini devretmesi istenebilir” diyor. Gördüğünüz gibi burada da aynı kanuna yani DANANIN BÜYÜĞÜNE atıf var.

Bu yazımın son maddesi “eklenti ve ortak yerlerde meydana gelen arızaların giderilmesi” ile ilgili. 12.nci maddeye göre: “Kat malikleri diğer bağımsız bölümlerde eklenti ve ortak yerlerde meydana gelen arızaların giderilmesi için kendi bağımsız bölümlerine girilmesi gerekiyorsa buna izin vermek zorundadırlar.” “Ancak bu gibi işleri uygun bir zamanda yapılması bu izin nedeniyle kat malikinin rahatsız edilmesine meydan verilmemesi gereklidir” şeklinde bir tenbih de unutulmamış.  

Gördüğünüz gibi Kooperatif sandığında yıllardır konduğu yerde unutulmuş önemli bir belge var! Tapuya da tescil edilmiş bu “evrak-ı metruke” aynı zamanda gelecekteki yönümüzü de çiziyor. Orda lisan-ı hal ile bize deniyor ki: “BİR GÜN GELECEK KOOPERATİF İŞLEVİNİ YİTİRİP DAĞILACAK. AMA SİZLER BUNUNLA YOLUNUZA DEVAM EDECEKSİNİZ. BENİ HATIRINIZDAN ÇIKARMAYIN!”

İşte böyle. Yönetim planı aradan geçen 35 sene boyunca öylece kalmış. Bilinçli bir uygulama yapılmadığı gibi herhangi bir güncelleme de söz konusu olmamış.  Bizleri ferdi mülkiyete geçirecek adımlar atılmadığı için de “KOOPERATİF ORTAKLIĞINDAN” ferdi mülkiyet sahibi “KAT MALİKLERİ” aşamasına geçememişiz. Doğal olarak da yönetim planının kastettiği “yöneticilik” ve de “kat malikleri kurulu” teşekkül etmemiş.  

Şaşırdınız ve yoruldunuz. Sizi fazla yormayayım. Haftaya aynı Yönetim Planının “SİGORTA İŞLERİ”, “GENEL GİDERLERE KATILMA”, “KAT MALİKLERİ KURULU” ile “YÖNETİCİ VE DENETÇİLER” hakkındaki maddelerini ele alıp değerlendireceğiz. Şimdilik hoşça kalın.

---

[1] III- Bağımsız bölüm ilavesi:

Madde 44 – Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için:

a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi;

b) Anagayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tesbit edilmesi;

c) İlave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, tapu memuru huzurunda yapılacak resmi senetle, 14 üncü maddeye göre kat irtifakı kurularak bunun, anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve anagayrimenkulün kapanan eski kütük sayfasiyle 13 üncü madde hükmüne göre bağlantı sağlanması;

Şarttır.

03 Ocak 2022 23:30 Pazartesi CORONA GÜNLERİ..............................2022’ye girerken

2022’ye girerken

Bugün 03 Ocak 2022 Pazartesi. Artık 2022 yılı içindeyiz. Dünyada Virüsün ortaya çıkmasının üzerinden 741 gün geçti. Dünyamızın şimdi de Omicron nam varyant ile tam anlamıyla başı dertte. Bütün ülkelerde rakamlar katlamalı büyüyor. Dünyada corona vakaları toplamda 292 milyona (291.903.338) dayanmış durumda. Sadece bir günlük vaka sayısı 871.156 olmuş. Ölümler ise 5,5 milyonu (5.463.969) aşmak üzere.

Coronavirüs salgını ülkemizde de 655.nci gününde. Bizde de Corona vakaları toplamda 9,5 milyona (9.333.223) dayanmış durumda. Ölümler ise 82 bin (81.733) dolayında. Bu hafta günde ortalama 368.306 test yapılmış; ortalama 37.778 vaka, 152 vefat ve 24.363 iyileşen olmuş. Geçen hafta bu sayılar; 355.641, 20.477, 163 ve  22.236 idi. Görüldüğü gibi vakalar bu hafta birden 44.869'e fırladı. Vefatlar henüz 160 dolayında, inşallah artmaz.

2021 zor bir yıldı. Virüs böylece giderek diğer bildik grip virüslere mi benzeyecek, yoksa bizi daha ne hallere sokacak bilemiyoruz. 2022 yılı işte bu musibetin sonunda mıyız, aksine sonun başlangıcında mıyız gösterecek. Yeter ki sağlık ve iyilikle dolu, mutlu bir yıl olsun.

Anlaşılıyor ki Omicron varyantı diğer varyantlardan daha hızlı yayılmakta. Ülkemizde de vaka sayılarında artış öngörülmekle birlikte hastaneye yatışlar yayılma hızı kadar yüksek olmadığı anlaşılıyor. 10 günde vaka sayıları ülke genelinde iki katına çıkmış olmasına rağmen hastaneye yatışlarda %4,6 artış yaşanmış.

Vaka sayılarında yaşanan artışla birlikte, hastalığa yakalananlar arasında ileri yaştakilerin, kronik rahatsızlığı olanların sayısı da yükselecek. Bu durum, kayıplarımızın artma ihtimalini güçlendiriyor. Son 1 ayda vefat eden vatandaşlarımızdan 60 yaş üzeri olanlar tüm vefatların %87,21’i. Bununla birlikte vakaların ise %16,81’i 60 yaş üzeri vatandaşlarımız.Bu yüzden risk grubundakiler daha dikkatli olmalı, hatırlatma dozlarını mutlaka yaptırmalılar.

Daha önce görülen vakaların %22,4’ü İstanbul’da idi. Son 10 günde ise vakaların %52,3’ü İstanbul kaynaklı. Bu durum yakın gelecekte tüm illerimizde yaşanabilecek. Son 10 günde İstanbul’da vaka sayılarında yaklaşık 5 kat artış görülmesine rağmen hastaneye yatışlar sadece %6,2'de kalmış.

Son 1 ay içindeki verilere göre, kayıplarımızın %87,2’si vakaların %16,8’i arasından.Ölüm oranı yüksek bu grup, 60 yaş üzerindekilerle kronik hastalığı olanlar. Büyükler, kronik hastalığı olanlar kendilerini mutlaka koruma altına almalılar.

Ülkemizde son bir aydaki ortalama vaka ve vefat sayılarını bir tablo halinde görecek olursak;

Ortalama Vakaların 21.540, 19.689, 18.701, 20.477 ve 37.778 olduğunu anlıyoruz. Vefatlar da 197, 186, 181, 163 ve 152 olmuş. Netice vakaların yeniden yükseldiğini, vafatların ise henüz düşüş halinde olduğunu gösteriyor.

2021 yılını aylar itibariyle tablolaştırdığımızda; ortalama vaka sayılarının 25065, 8.671, 8.004, 18.785, 50.114, 12.903, 5.875, 9.552, 20.658, 25.772, 27.421, 25.420 ve 21.432 şeklinde bir seyir izlediğini görüyoruz. Yani 2020 yılının aralık ayından itibaren 6 aylık süreçte bir ara Nisan ayında 50.114'e kadar çıkmış olmasına rağmen Haziran ayında 5.875'e indiğini, ancak Temmuz Ağustos dönemiyle birlikte tekrar 20 binin üzerine çıktığı anlaşılıyor.

Vaka sayılarını 20 bin düzeyine indirmek ciddi bir başarıydı. Omicron varyantının hızlı yayılması sebebiyle şimdi bir artış trendine girildiği görülüyor. Dikkatli olmayı, hatırlatma dozlarını bir an evvel yaptırmayı gerektiren bir dönemdeyiz. Omicron varyantının yol açtığı risk nedeniyle, hatırlatma dozunun öneminin arttığını, aşı takvimi üzerinden 3 ay geçenlerin bu dozu yaptırmaları gerekiyor. İnşallah yine başaracağız.

Geçtiğimiz yıla bir de oranlar açısından baktığımızda:

Vaka/test oranının Aralık 2020 de 13,67% iken Haziranda 2,75%'e indiği, ancak yine Temmuz Ağustos dönemiyle birlikte 4,39%'den başlayarak yeniden %7-8'ler seviyesine çıktığı, geçtiğimiz aralık ayında da en son 6,7% olduğu anlaşılıyor.

Ölüm oranı 2021 yılı başında 1,95-1,70 seviyesinde imiş. Ancak yıl içinde düzenli bir şekilde azalarak en son 1,0%'e indiği görülüyor. İyileşme oranı da 2020 aralıkta 68,26% iken, Temmuz ayında 99,03%'a kadar çıkmış. Fakat sonra 93-95 aralığında seyretmiş. Yılın son ayı aralıkta ise yeniden 99,0%'a çıkmış bulunuyor.

Uygulanan aşı toplam doz sayısı 133 milyona (132.897.714) yaklaşmış durumda. Bugün yani 03  Ocak itibariyle 1 doz aşı olmuş 18 yaş üzeri nüfus 91.77% seviyesindeyken 2. doz ortalaması da % 83.26% olmuş. Ayrıca 1.doz aşısını yaptıran vatandaş sayısı 56.960.334, 2.doz aşısını yaptıran vatandaş sayısı 51.677.320 ve 3.doz aşısını yaptıran vatandaş sayısı da 19.685.700'e ulaşmış durumda.

Bilim Kurulu Üyeleri Sağlık Bakanıyla birlikte hatırlatma dozlarını TURKOVAC aşımız ile oldular. 29 Ara 2021 Bilim Kurulu Toplantısı sonrası yapılan basın açıklamasında, yerli, aşının 30 Aralıktan itibaren şehir hastanelerinde uygunacağı açıklandı. Cumhurbaşkanımız Recep Tayyip Erdoğan da yerli ve millî aşımız TURKOVAC’ın seri üretimine başladıklarını müjdeledi. Böylece dünyada kendi aşısını üreten 9 ülke arasındaki yerimizi almış olduk.

Bu arada İkinci doz aşı oranını %75’in üzerine çıkaran KARS, MAVİ kategorisine geçti. 

Dr. Fahrettin Koca 30 Aralıkta "İki faktörü birlikte düşünmek zorundayız. Vaka sayıları yakın günlere kıyasla iki katına yaklaşıyor. Öte yandan, vakalar içinde oranı giderek yükselen Omicron varyantının bulaşma kabiliyeti fazla. Mevcut durum, alışageldiğimizden çok daha dikkatli olunmasını şart kılıyor" dedi. 

31 Ara 2021 de ise "Unutmayın, virüs mutasyona uğrasa da tedbirler değişmiyor. Kişisel tedbirler bugün dünden daha önemli bir duruma geldi. Endişelenmemeli ancak çok daha tedbirli olmalıyız" uyarısında bulundu.

Sağlık bakanına göre "Havalandırması kısıtlı, kalabalık ortamlarda vakit geçirmemeliyiz. Maskeyi, bizi koruyacak şekilde takmalıyız. Sosyal mesafeyi, Omicron varyantının kolay bulaştığını bilerek ayarlamalıyız. Maske, gelişigüzel takılmak yerine, ağzı ve burnu tamamen kapatacak şekilde kullanılmalı. Sosyal mesafe kuralına daha çok dikkat edilmeli, hijyen kurallarına uymalı ve aşı hatırlatma dozunu zamanında yaptırmalıyız."